Đã lập hợp đồng tặng cho đất nhưng chưa sang tên, có hủy được không?

Dưới đây là một trường hợp điển hình khi bên tặng cho không muốn tiếp tục tặng cho tài sản. Cụ thể: Tại bản án 144/2017/DS-PT ngày 17/08/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà Phạm Thị Đ và bị đơn bà Trần Thị Y.

Ngày 14/6/2010 bà Y và bà Đ lập giấy thỏa thuận về việc bà Y đồng ý cho bà Đ một phần diện tích đất và đồng ý giao đất sau 01 tháng kể từ ngày lập giấy thỏa thuận này, trong giấy thỏa thuận có chữ ký, lăn tay của người cho là bà Y và người được tặng cho là bà Đ. Sau khi hai bên lập giấy thỏa thuận thì bà Đ nhiều lần nhắc nhở bà Y và yêu cầu bà Y thực hiện cam kết nhưng bà Y không thực hiện. Hai bên lập giấy thỏa thuận không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nay, bà Đ yêu cầu bà Trần Thị Y tiếp tục thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất theo giấy thỏa thuận lập ngày 14/6/2010.

Hội đồng xét xử đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Đ đối với bà Trần Thị Y về việc tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với lý do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực. Tuyên bố ‘‘giấy thỏa thuận” tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/6/2010 là vô hiệu.

Đối chiếu với quy định của pháp luật dân sự được quy định tại Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 (Nay là Điều 459 Bộ luật dân sự 2015) về tặng cho tài sản là bất động sản mà Tòa án đã áp dụng như sau:

Điều 467. Tặng cho bất động sản

“ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật...”

Qua vụ án ta thấy rằng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Đ và bà Y không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng, không được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyến sử dụng đất này vô hiệu.

Như vậy, khi không muốn thực hiện hợp đồng tặng cho hay nếu muốn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu người được tặng cho trả lại quyền sử dụng đất, ngoài việc căn cứ vào hình thức của hợp đồng tặng cho đã hợp pháp chưa thì còn có thể căn cứ vào nội dung hợp đồng tặng cho, có thể bảo vệ quyền lợi của mình theo 02 cách sau (áp dụng với trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho):

Thứ nhất, bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho có điều kiện

Trong trường hợp, hợp đồng tặng cho thửa đất có điều kiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản khi bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ được giao theo hợp đồng tặng cho. Cụ thể, Điều 462 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà bên được tặng cho không thực hiện các điều kiện, nghĩa vụ theo hợp đồng tặng cho trên, thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đối với mảnh đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Thứ hai, yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu

Đối chiếu với quy định pháp luật từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể vô hiệu trong các trường hợp sau: Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luât, trái đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa; vô hiệu do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.

Bên tặng cho có thể căn cứ vào nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để xem xét đến khả năng thuộc các trường hợp vô hiệu như đã nêu trên hay không, từ đó có thể yêu cầu cơ quan Tòa án buộc bên được tặng phải hoàn trả lại quyền sử dụng đất.

Khi hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.