Có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn vô hiệu khi?

Cụ thể, tại bản án dân sự phúc thẩm số 103/2018/DS-PT ngày 18/05/2018 về tranh chấp tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên có nội dung như sau:

“Bà Lê Thị Bạch B có vay nợ ông Trần Trung X và ông X có khởi kiện bà B ra Tòa án nhân dân huyện C. Ngày 23/5/2011 Tòa án nhân dân huyện C xét xử vụ tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa ông X, bà B, bà T và đã buộc bà B, bà T có nghĩa vụ trả cho ông X số tiền 300.0000đ. Sau đó ông X kháng cáo và được Tòa án nhân dân tỉnh An Giang xét xử phúc thẩm vào ngày 22/9/2011. Ngày 25/4/2011, bà Lê Thị Bạch B làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích đất 5.336m2 cho ông T và ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 14/02/2012 ông T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P, bà N diện tích 2.503m2 (nằm trong phần diện tích đất 5.336m2), ông P, bà N đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì ông X yêu cầu thi hành án và Chi cục thi hành án dân sự huyện C kê biên tài sản của bà B trong đó có phần đất của anh P, chị N. Nay ông P, bà N yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho anh chị, nếu không công nhận thì anh Trần Văn T và bà Lê Thị Bạch B phải trả lại cho anh 200.000.000đ theo giá mua.”

Tòa án nhân dân tỉnh An Giang nhận định: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên giữa ông T và bà B là trái với quy định của pháp luật nên bị vô hiệu, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông P và bà N cũng bị vô hiệu.

Mặc dù, người nhận chuyển nhượng bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng vẫn bị cơ quan thi hành án kê biên, xử lý tài sản theo bản án của người chuyển nhượng khiến nhiều người hoang mang. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong số đó là khi bản án xét xử có hiệu lực nhưng người có quyền yêu cầu thi hành án chưa thực hiện quyền của mình hoặc cơ quan thi hành án chưa kịp thời thực hiện các biện pháp ngăn chặn, thông báo cho các cơ quan có liên quan. Khi đó, bà Lê Thị Bạch B hoàn toàn có quyền tặng cho ông T quyền sử dụng đất. Từ đó, bà P, ông N nhận chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của anh T là ngay tình và hợp pháp.

Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC và cụ thể hơn tại Nghị định 62/2015/NĐ-CP, quy định như sau: 

Điều 24. Kê biên tài sản để thi hành án

1. Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tạiKhoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.

         …

Hợp đồng tặng cho giữa bà Lê Thị Bạch B và ông T có hiệu lực kể từ ngày 28/6/2011 khi Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, tức là sau khi có bản án sơ thẩm sơ thẩm ngày 23/5/2011 xét xử vụ tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa ông X, bà B, bà T. Tòa án áp dụng theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho giữa bà B và ông T là vô hiệu. Hậu quả là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông P, bà N cũng vô hiệu.

Có thể thấy, các quy định pháp luật có mục đích nhằm bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án, tránh việc tẩu tán tài sản của người bị thi hành án nhưng cùng với đó lại đẩy rủi ro rất lớn cho những người nhận chuyển nhượng ngay tình như ông P và bà N.

Do đó, để đảm bảo sự tuân thủ thi hành theo quyết định của bản án có hiệu lực, tránh việc tẩu tán tài sản và đẩy rủi ro về phía người thứ ba mua bán ngay tình thì áp dụng chế tài nghiêm khắc hoặc khi đã có bản án, người được thi hành án nên nhanh chóng chuyển hồ sơ cho cơ quan thi hành án yêu cầu kê biên, xử lý tài sản.