Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có thông báo thu hồi đất không?

Thông báo thu hồi đất là gì? 

Thông báo thu hồi đất là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để thông báo về vấn đề thu hồi đất đối với người có thửa đất bị thu hồi. 

Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024 thì trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. 

Nội dung của thông báo thu hồi phải bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có thông báo thu hồi đất không?

Trước đây, theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thửa đất đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thửa đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bản chất quy định này không phải trực tiếp cấm người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đây là quy định mang tính chất hạn chế trực tiếp việc thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. 

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì có đề cập:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Kết quả của việc thực hiện đăng ký đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thế nhưng, vì thửa đất có thông báo thu hồi nên khi thực hiện chuyển nhượng các bên sẽ không thể hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người mua. 

Hiện hành, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 thì đã không còn quy định về việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất có thông báo thu hồi mà chỉ quy định các tài sản gắn liền với đất  không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có thông báo thu hồi đất. 

Do đó, nếu xét theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất rất khó để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thửa đất đã có thông báo thu hồi nhưng Luật Đất đai 2024 thì không còn hạn chế về vấn đề này. 

Thông báo thu hồi đất có phải là quyết định hành chính và là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính hay không?

Theo Mục 28 Công văn 207/TANDTC-PC năm 2024 về thông báo kết quả giải đáp một số vướng mắc trong công tác xét xử vụ án hành chính như sau:

Hỏi: Thông báo thu hồi đất có phải là quyết định hành chính và là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính hay không?

Giải đáp: “Theo quy định tại khoản 1, khoản 4 Điều 67, Điều 69[16] Luật Đất đai năm 2013[17], khoản 1, khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai[18] thì Thông báo thu hồi đất chỉ là bước đầu tiên trong trình tự, thủ tục thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất chưa có nội dung làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân nên không phải đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính.”

Như vậy, theo nội dung giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao thì thông báo thu hồi đất không phải là đối tượng khởi kiện của vụ kiện hành chính vì thông báo thu hồi đất chưa có nội dung làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.