Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất- Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

1. Những quy định pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau thời điểm có mồ mả trên đất

Một trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi bằng pháp luật kể từ Luật Đất đai năm 1993 (sau đây gọi là LĐĐ 1993) đến nay chính là việc trao cho người sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai[1], thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; Họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.

Tuy nhiên, không phải tất cả mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định, cụ thể trường hợp người sử dụng đất có mồ mả trên đất là trường hợp điển hình. Theo khoản 1 Điều 104 LĐĐ 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, luật không đề cập đến việc mồ mả trên đất có phải là tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất không có tài sản là đất phải thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng, tức đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 188 LĐĐ 2013). Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (trong phạm vi hẹp tác giả nghiên cứu là mồ mả gắn liền với đất) thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải có giấy tờ chứng minh cam kết đối với mồ mả chẳng hạn như sau này sẽ tự nguyện di dời, chừa phần đất liên quan đến mồ mả ra vv... Thực tế, đối với đất đai có mồ mả trên đất khi tham gia giao dịch thì sẽ gặp nhiều khó khăn làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất gặp một số khó khăn nhất định, dẫn đến trường hợp có tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất luật chưa quy định cụ thể, LĐĐ 2013 chưa có quy định nào quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất có mồ mả trên đất cũng không hề có chú thích là trên đất có phần mồ mả hay mô tả mồ mả trên đất dẫn đến thực tế là trong khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ xảy ra tranh chấp.

 Đối với trường hợp là nhà ở mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi tham gia giao dịch thì hiện nay luật cũng đã có những quy định: “mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở; Không bị kê biên để thi hành án; nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” Các trường hợp trên khi giao dịch về nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Còn đối với mồ mả gắn liền với đất thì luật hiện hành chưa hề quy định cụ thể.

Hiện nay khi người dân yêu cầu công chứng thì công chứng viên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần mồ mả trên đất không hề có sự mô tả nào, cho dù kiểm tra thực tế thì công chứng viên cũng không xác định được mồ mả xây dựng trên đất đó thuộc quyền sở hữu của ai. Vì việc xác định chủ sở hữu, sử dụng đối với một tài sản phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền tài sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong thực tế và theo lời khai của các bên thì không thể khẳng định được trên phần đất đó có mồ mả hay không. Chủ sở hữu tài sản phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật tại Văn phòng đăng ký nhà đất để chứng minh quyền sở hữu của mình. Và công chứng viên vẫn có thẩm quyền chứng nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dựa trên những giấy tờ pháp lý đã có. Dẫn đến trong thực tiễn xuất hiện nhiều trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên đất có mồ mả gắn liền với đất nhưng trong hợp đồng các bên không đề cập đến dẫn đến xảy ra tranh chấp phát sinh. Do đó đòi hỏi cần phải có sự thống nhất trong thực tiễn xét xử để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Tuy nhiên hiện nay, thực tiễn xét xử có nơi Tòa án cho rằng hợp đồng vô hiệu, có nơi Tòa án công nhận hợp đồng. Theo Điều 408, BLDS 2015 quy định như sau:“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được; 3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”

Khoản 1, Điều 408 BLDS 2015 khác với quy định tại khoản 1, Điều 411 BLDS 2005 ở chỗ, cứ thuộc trường hợp “đối tượng không thể thực hiện được” thì hợp đồng bị vô hiệu, không cần kèm theo điều kiện “vì lý do khách quan”. Quy định tại Điều này là hoàn toàn hợp lý và có tính chất đương nhiên, không thể khác. Việc gánh chịu và bồi thường thiệt hại được đặt ra đối với bên một hoặc cả hai bên tuỳ thuộc vào mức độ lỗi theo các quy định chung. Theo tác giả các bên có thể tự do thoả thuận về bất kỳ nội dung nào của hợp đồng nói chung, đối tượng của hợp đồng nói riêng, nhưng sẽ vô hiệu nếu đối tượng không thể thực hiện được từ thời điểm giao kết, bất kể lý do chủ quan hay khách quan[2].

2. Thực trạng áp dụng pháp luật pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau thời điểm có mồ mả trên đất

Ví dụ 1: Bản án của TAND tỉnh Cà Mau về việc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị T1 sinh năm 1967 với bị đơn ông Lê Hoàng L1 và bà Ngô Thị T2.

Nội dung vụ án: Bà T1 yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vào ngày 22/02/2016 giữa bà T1 với ông L1, bà T2, lý do bà T1 chỉ cầm cố đất với giá 30 lượng vàng 24k, chứ không có chuyển nhượng đất. Đối với yêu cầu của bà T1, thì ông L1 và bà T2 không đồng ý, vợ chồng ông L1 yêu cầu bà T1 phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bà T1 phải di dời toàn bộ tài sản trên đất, để giao lại diện tích đo đạc thực tế là 28.220,4 m². Sau khi tiến hành đo đạc thực tế phần đất tranh chấp hiện nay có diện tích là 28.220,4 m². Trên phần đất tranh chấp hiện nay có hai ngôi mộ, mộ của cha ruột bà chết năm 1970 và mộ của chồng bà chết năm 1992, hiện do bà đang thờ cúng, hai ngôi mộ đều xây bằng bê tông (Mả đá), có xây dựng nhà mộ nhưng chỉ đổ cột xi măng và lợp tol. Ngoài ra, có định giá tài sản trên đất gồm: Nhà ở, mái che, nhà vệ sinh, nhà tắm, hồ nước, chuồng heo, 02 cống xổ vuông, cây nước ngầm và 30 bụi dừa nước.[3]

Trong vụ án trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vào ngày 22/02/2016 giữa bà T1 với ông L1 được thực hiện trong khi trên phần đất chuyển nhượng có hai ngôi mộ, đều xây bằng bê tông, rõ ràng khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đã có sự tồn tại của những ngôi mộ này. Hiện nay pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể vấn đề này, nên dẫn đến thực tiễn xét xử Tòa án sẽ vận dụng các quy định có liên quan để giải quyết vụ án dẫn đến có nhiều quan điểm khác nhau.

Quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng: Sau khi tiến hành đo đạc thực tế phần đất tranh chấp hiện nay có diện tích là 28.220,4 m². Trên phần đất tranh chấp hiện nay có hai ngôi mộ. Ngoài ra, có định giá tài sản trên đất gồm: Nhà ở, mái che, nhà vệ sinh, nhà tắm, hồ nước, chuồng heo, 02 cống xổ vuông, cây nước ngầm và 30 bụi dừa nước. Tất cả tài sản trên bà thống nhất với kết quả định giá. Toà án cấp sơ thẩm đã “Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T1 về việc yêu cầu ông Lê Hoàng L1, bà Ngô Thị T2 cho chuộc lại phần đất diện tích theo đo đạc thực tế 28.220,4m² thuộc thửa số 77, 78, tờ bản đồ số 01, đất tọa lạc tại ấp Đ, xã T, huyện C, tỉnh C ; Bác toàn bộ yêu cầu độc lập của anh Võ Văn L3 về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T1 với ông Lê Hoàng L1 và bà Ngô Thị T2 ngày 22 tháng 02 năm 2016”. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vào ngày 22/02/2016 giữa bà T1 với ông L1 có hiệu lực pháp luật nên bác yêu cầu khởi kiện yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T1 về việc yêu cầu ông Lê Hoàng L1, bà Ngô Thị T2 cho chuộc lại phần đất diện tích theo đo đạc thực tế 28.220,4m² thuộc thửa số 77, 78, tờ bản đồ số 01, đất tọa lạc tại ấp Đ, xã T, huyện C, tỉnh C trên phần đất này có mồ mả.

Quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm: Cấp phúc thẩm nhận định: “Do bà T1 chuyển nhượng đất có vi phạm quyền chuyển nhượng tài sản chung; trên đất có mồ mả, kiến trúc và nhà cửa các thành viên đang sống trên đất nhưng khi chuyển nhượng không đề cập đến là ảnh hưởng đến quyền lợi của bà L2 và các con bà T1, dẫn đến hiện nay phía bà T1 không giao được đất cho vợ chồng ông L1. Vì vậy, xét cần hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào lập ngày 22/02/2016 giữa vợ chồng ông L1 với bà T1 là phù hợp. Hậu quả hợp đồng bị hủy, nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp”. Khác với cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm cho rằng trên đất có mồ mả, kiến trúc và nhà cửa các thành viên đang sống trên đất nhưng khi chuyển nhượng không đề cập đến là ảnh hưởng đến quyền lợi của bà L2 và các con bà T1, dẫn đến hiện nay phía bà T1 không giao được đất cho vợ chồng ông L1 do đó cấp phúc thẩm đã hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào lập ngày 22/02/2016 giữa vợ chồng ông L1 với bà T1.

Quan điểm của tác giả: Trong vụ án này Tòa án cấp sơ thẩm đã cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vào ngày 22/02/2016 giữa bà T1 với ông L1 có hiệu lực pháp luật nhưng không giải quyết những ngôi mộ là chưa thuyết phục. Cấp phúc thẩm  hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào lập ngày 22/02/2016 giữa vợ chồng ông L1 với bà T1 cũng chưa thật sự hợp lý. Trong trường hợp này nếu như bên nhận chuyện nhượng tự nguyện chừa phần đất mộ ra các bên vẫn có thể thực hiện hiện hợp đồng.

Ví dụ 2: Bản án số của TANDCC tại thành phố Hồ Chí Minh, về việc: “Tranh  chấp  hợp  đồng  chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hủy chỉnh lý và hợp đồng tín dụng”, giữa nguyên đơn ông Huỳnh Tấn P với bị đơn ông Nguyễn Tấn L.

Nội dụng vụ án: Khoảng tháng 10/2016, ông cho ông B vay 100.000.000 đồng và thỏa thuận ông B chuyển nhượng cho ông các thửa đất số 20, 21, 22 tờ bản đồ số 1, ấp Giồng Lớn, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đ do ông B đứng chủ quyền để đảm bảo cho khoản vay trên. Giấy cam kết có nội dung ông B được mua lại tài sản với giá 160.000.000 đồng và đã giao nhận đủ tiền. Vì bận làm ăn ở TP Hồ Chí Minh nên ông nhờ ông Nguyễn Tấn L đứng tên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B, được Văn phòng công chứng Lư Thành D công chứng số 669, quyển số 01 ngày 22/01/2016. Ông L kê khai và được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/11/2016, sau đó ông L có đơn nên đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 967953 ngày 08/02/2017 thửa 20; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 967955 ngày 08/02/2017 thửa 21 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 967954 ngày 08/02/2017 thửa 22; Ông đã nhiều lần yêu cầu ông L chuyển các thửa đất trên lại cho ông nhưng ông L né tránh, không thực hiện. Hiện trên thửa đất 21, 22 có các hộ Nguyễn Văn B, Nguyễn Hoàng V, Voòng Thị L1, Nguyễn Thị Huyền T1 đang ở; thửa 20 có mồ mả người thân của ông B. Vì ông B ký hợp đồng chuyển nhượng đất là để đảm bảo khoản vay giữa ông B với ông, ông với ông B sẽ tự thỏa thuận số tiền vay này. Ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vô hiệu các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 20, 21, 22 giữa ông B với ông L, giữa ông L, bà T với bà Nguyễn Thị Thu H, giữa bà Nguyễn Thị Thu H (ủy quyền cho ông L2, ông K) với ông Nguyễn Ngọc N1, trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của người thứ ba.[4]

Trong vụ việc trên Tòa án hai cấp đã rất thận trọng khi xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó đã đã tồn tại 04 ngôi mộ của người thứ ba, nhằm mục đích để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba, các Tòa đã có những giải pháp như sau:

Quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn B về việc yêu cầu “Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hủy chỉnh lý, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyết định hành chính có liên quan, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”; Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa ông Nguyễn Văn B với ông Nguyễn Tấn L về việc chuyển nhượng thửa đất số 20, 21, 22, tờ bản đồ số 01, ấp Giồng Lớn, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đ, tỉnh L được Văn phòng công chứng Lư Thành D công chứng số 669, quyển 01/2016-TP/CC/HĐGD ngày 22/01/2016.

Quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm: Cấp sơ thẩm cũng đã xác định: “Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa số 20, tờ bản đồ số 01, ấp Giồng Lớn, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đ, tỉnh L giữa bà Nguyễn Thị Thu H (ủy quyền cho ông Lại Triệu L2 và ông Lại Triệu L2 ủy quyền lại cho ông Trương Văn K) ký kết với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc N1, được Văn phòng công chứng Đ công chứng số 24269, quyển số 08 TP/CC/HĐGD ngày 07/8/2018”. Lý do mà Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng này do tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (bút lục 368, 369) thể hiện trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà mồ và 4 ngôi mộ của người thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu hợp pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn N1. Tòa án đã xác định trong trường hợp này hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được.

Quan điểm của tác giả:Trong vụ án này tác giả không đồng ý với cách giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm với nhận định “thửa số 20 đang tồn tại 1 nhà mồ và 4 ngôi mộ của người thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu hợp pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình”, từ đó xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS. Theo tác giả, trong trường hợp này Tòa án không nên vội vàng tuyên bố hợp đồng này vô hiệu như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, nếu có căn cứ cho rằng các bên khi chuyển nhượng có thỏa thuận chừa phần đất mộ ra, hay bên nhận chuyển nhượng tự nguyện chừa phần đất mộ thì có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ thực tiễn xét xử của các Tòa án thông qua các bản án nêu trên có thể thấy hiện nay trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có mồ mả gắn liền với đất thì có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, có Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trừ phần đất có mồ mả ra, có Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Tác giả cho rằng vấn đề này trong thời gian tới TANDTC cần phải có văn bản hướng dẫn nhằm áp dụng thống nhất trong thực tiễn xét xử đồng thời đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia giao dịch.

3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

Tác giả kiến nghị TANDTC nên ban hành văn bản hướng dẫn để thống nhất trong thực tiễn xét xử trong trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất mà mồ mả đã tồn tại trước thời điểm các bên giao kết hợp đồng như sau:

Thứ nhất: Trong quan hệ dân sự, để giải quyết đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập cũng như thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Các bên phải thông tin cho nhau một cách trung thực. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp, một bên tìm cách lừa dối hoặc đe dọa bên kia để đạt được nhiều lợi ích hơn. Thông thường, lừa dối hoặc đe dọa bắt nguồn từ một bên trong hợp đồng. Nhưng cũng có trường hợp một bên hoặc người thứ ba không biết tình trạng tài sản do bị lừa dối. Theo BLDS 2005 tại Điều 132 và BLDS 2015 tại Điều 127 đều có những quy định trù liệu trường hợp này theo hướng hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của một bên hoặc các bên.

Trong trường hợp này Tòa án không nên vội vàng áp dụng Điều 408 BLDS 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được để tuyên bố vô hiệu, như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, nếu có căn cứ cho rằng các bên khi chuyển nhượng có thỏa thuận chừa phần đất mộ ra, hay bên nhận chuyển nhượng tự nguyện chừa phần đất mộ thì có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu giải quyết theo hướng như trên sẽ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Để đảm bảo quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp có mồ mả trên đất; trách nhiệm cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất của người sử dụng đất và mồ mả trên đất thuộc quyền sở hữu của người khác, yêu cầu bắt buộc phải điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có biến động về mồ mả trên đất. Trường hợp không đăng ký biến động về mồ mả trên đất, nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề trên, rủi ro và lỗi trước tiên sẽ thuộc người sử dụng đất. Đồng thời, tác giả đề xuất sửa đổi điểm d, khoản 4 Điều 95 LĐĐ 2013 như sau:“Có thay đổi về tài sản hoặc mồ mả gắn liền với đất”. Tương tự, người sử dụng đất cũng có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua tài sản, nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến thông tin, lỗi sẽ thuộc người bán.

LÊ THANH TOÀN (TAND huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang)

Nguồn: Tạp chí Tòa án