Chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng đất ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?

Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định:

Trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở thì sẽ được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên cá nhân cần phải đáp ứng tất cả các điều kiện sau đây:

- Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

- Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở của cá nhân sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân chuyển nhượng phải có trách nhiệm kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu nội dung kê khai không chính xác.

Lưu ý rằng cá nhân chỉ được miễn thuế TNCN nếu như chuyển nhượng bất động sản là nhà ở, đất ở duy nhất. Còn đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất khác thì sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định.

2. Chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?

Theo điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì cá nhân sẽ không được miễn thuế TNCN nếu thuộc trường hợp có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất đó.

Như vậy, việc cá nhân được miễn thuế TNCN chỉ được tính khi cá nhân đó chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản găn liền với đất cho một người duy nhất.

Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần đất ở, nhà ở duy nhất hoặc thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng cho nhiều người thì sẽ không được miễn thuế TNCN theo quy định, vì việc tách thửa để chuyển nhượng cho nhiều người vẫn được xem là chuyển nhượng một phần đất ở, nhà ở duy nhất.

3. Hồ sơ miễn thuế TNCN khi cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có duy nhất 01 nhà ở/đất ở

Theo quy định tại khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC thì hồ sơ miễn thuế TNCN trong trường hợp này bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC;

Tải tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2024/to-khai-thue-tncn-mien-thue.doc

- Bản sao CCCD/CMND/Hộ chiếu;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất (nếu có) và cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao có chữ ký của cá nhân làm hồ sơ;

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

4. Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về công thức tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Thuế TNCN chuyển nhượng = Giá chuyển nhượng x thuế suất

Trong đó:

- Thuế suất đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại là 2%.

- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

+ Nếu chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,...

+ Nếu không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Trân trọng!

Từ khóa: miễn thuế TNCN | Chuyển nhượng một phần đất ở | thuế TNCN | Hồ sơ miễn thuế TNCN | tính thuế TNCN | chuyển nhượng quyền sử dụng đất | thủ tục tách thửa |