Cho mượn GCNQSDĐ vay tiền thì đất có bị xử lý để trả nợ?

Nội dung trên được thể hiện trong Bản án 04/2017/KDTM-ST ngày 17/08/2017 về tranh chấp hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân huyện An Dương - Hải Phòng giữa Ngân hàng TMCP Đ và bị đơn là Công ty TNHH Đ1 (Giám đốc là ông T1).

" Do có mối quan hệ họ hàng với ông T1 nên ông V và bà P1 cho công ty Đ1 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng 839m2 đất và tài sản gắn liền với đất để thế chấp vay ngân hàng số tiền 500 triệu đồng. Việc thế chấp đã lập Hợp đồng thế chấp QSDĐ, đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật.

Khi công ty Đ1 không trả được nợ ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ nhưng ông V và bà P1 không đồng ý vì ông, bà không vay nợ của Ngân hàng và trên đất còn có các công trình xây dựng, vật kiến trúc do các con của ông V, bà P1 là các anh, chị T2, Y, T3, N1 và T4 xây dựng và sử dụng ".

Tòa án đã tuyên Công ty Đ1 phải trả cho Ngân hàng khoản tiền: 617.457.523 đồng (gốc + lãi), trường hợp Công ty Đ1 không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền đề nghị Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Số tiền phát mại các tài sản trên được ưu tiên thanh toán cho những người con của ông V và bà P1, sau đó là trả cho Ngân hàng và nếu còn dư thì trả lại cho bên thế chấp là ông V và bà P1, nếu thiếu Công ty hữu hạn Đ1 phải tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.

Thứ nhất, ông V và bà P1 đã ký hợp đồng thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của công ty Đ1 là vay có thế chấp tài sản được quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015

Điều 317. Thế chấp tài sản

 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

....

Ở đây, ông V và bà P1 đã cho công ty Đ1 mượn GCNQSDĐ thuộc sở hữu của mình, đồng thời đã cùng công ty Đ1 và ngân hàng ký hợp đồng thế chấp để công ty Đ1 vay tiền, việc ký hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo công ty Đ1 sẽ trả nợ cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán.

Thứ hai, khi đã đến hạn thanh toán nhưng bên vay đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngân hàng đã yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thanh toán cho khoản nợ. Nội dung này được quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Công ty Đ đã đến hạn thanh toán nợ cho ngân hàng nhưng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thanh toán đầy đủ nợ gốc, lãi dẫn đến nợ quá hạn. Do đó ngân hàng được quyền yêu cầu được xử lý tài sản đảm bảo để thanh toán cho khoản nợ.

Kết hợp giữa việc ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và vi phạm nghĩa vụ thanh toán của công ty Đ1 nên Tòa án đã tuyên xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản nợ.

Thứ ba, vì trên đất của ông V và bà P1 còn có tài sản khác của những người con của ông bà và khi thế chấp thì những người này không ký vào hợp đồng thế chấp số tài sản của mình trên đất nên số tài sản này không được đưa vào để thế chấp do đó khi xử lý tài sản đảm bảo phải ưu tiên thanh toán cho những người này trước để đảm bảo quyền lợi.

Có hai vấn đề rút ra từ đây.

Vấn đề thứ nhất, về bản chất từ “CHO MƯỢN” mà chúng ta hay nghe có thể được giải thích thuộc một trong hai trường hợp sau:

+ Người mượn được người cho mượn lập văn bản ủy quyền (có công chứng) để thực hiện các hoạt động vay tiền

Trong trường hợp này người cho mượn sẽ ủy quyền cho người mượn thực hiện các hoạt động với ngân hàng để tiến hành việc thế chấp và vay vốn ngân hàng. Như lập hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp tài sản…

+ Người cho mượn trực tiếp ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng

Tương tự với trường hợp trong bản án, người cho mượn GCNQSDĐ sẽ ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay của người mượn.

Vấn đề thứ hai, việc lập hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng thế chấp với ngân hàng cũng cần tuân theo một số điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực như:

+ Hai bên hiểu rõ giao dịch, hậu quả pháp lý của giao dịch, cùng tự nguyện xác lập và thực hiện giao dịch;

+ Giao dịch được xác lập bằng văn bản, có công chứng (tuân thủ về hình thức với các giao dịch liên quan đến bất động sản là nhà, đất) và phải được đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan chức năng (nếu là giao dịch bảo đảm).

+ Giao dịch được xác lập bởi các chủ thể có thẩm quyền: phải được xác lập bởi chủ của tài sản là nhà/đất và người có thẩm quyền của doanh nghiệp (hoặc ngân hàng).

+ Đối tượng là nhà/đất đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật (không có tranh chấp; vẫn còn thời hạn sử dụng đất…).

Như vậy, khi cho người khác mượn GCNQSDĐ (dù là ủy quyền cho bên mượn thế chấp hay bản thân đứng ra thế chấp) và việc cho mượn đảm bảo các điều kiện nêu trên sẽ dẫn một kết quả là ràng buộc trách nhiệm của người cho mượn với ngân hàng về việc đảm bảo trả nợ của người mượn.

Trong trường hợp người mượn vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Do đó đối với việc cho người khác mượn GCNQSDĐ để vay vốn ngân hàng thì cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng đối với khả năng trả nợ của người mượn.