Cẩn thận với loại hợp đồng vay thế chấp bằng tài sản người khác

Trên thực tế vì “bên thứ ba” không có nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng vay mà họ chỉ có trách nhiệm, nghĩa vụ từ hợp đồng thế chấp tài sản của chính mình nên hợp đồng thế chấp rất dễ bị tuyên vô hiệu vì nhiều lý do khác nhau.

Cụ thể tại Bản án 03/2018/KDTM-PT ngày 16/04/2018 về tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại tín dụng có nội dung tóm tắt như sau:

“Ngân hàng Thương mại cổ phần SHB có cho vợ chồng ông Đỗ Thanh Q, bà Nguyễn Thị Bạch T vay số tiền 600.000.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng số 22.10xx ngày 31/5/2010. Tài sản thế chấp bao gồm: (1)Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 794627 ngày 13/5/2010 mang tên vợ chồng ông Q, bà T theo Hợp đồng thế chấp số 34/HĐTC ngày 31/5/2010. Ngoài ra khoản vay trên còn được thế chấp bằng tài sản của người thứ ba gồm: (2).Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L102714 ngày 29/11/1997 đứng tên vợ chồng ông Nguyễn Ngọc H, bà Vũ Thị L theo Hợp đồng thế chấp số 22B.10/HĐTC; (3). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L102213 ngày 29/11/1997 đứng tên vợ chồng bà Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Phi L theo Hợp đồng thế chấp Số 22A.10/HĐTC ngày 31/5/2010. Nay Ngân hàng SHB khởi kiện vợ chồng ông Q, bà T tại Tòa án nhân dân huyện Di Linh, tỉnh Lâm Đồng buộc ông bà trả số tiền gốc 600.000.000đ và tiền lãi.

Sau khi xét xử sơ thẩm lần một và bị kháng nghị giám đốc thẩm do “các hợp đồng thế chấp đối với bên thứ ba không xác định được phạm vi bảo đảm nghĩa vụ cụ thể nên không thể thi hành án sau khi bản án đã có hiệu lực pháp luật” giữa Ngân hàng SHB và bên thứ ba đã ký bổ sung phụ lục hợp đồng thế chấp để xác định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ cụ thể của từng hợp đồng thế chấp tài sản.”

Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng đưa ra nhận định: tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (3) đứng tên vợ chồng bà N, ông L đăng ký quyền sử dụng đất vào ngày 19/9/1997 với số người sử dụng đất đăng ký vào thời điểm 1997 là 04 người, tuy nhiên khi ký bổ sung phụ lục hợp đồng thế chấp để xác định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ bà Nguyễn Thị Lan A không được đưa vào tham gia định đoạt trong hợp đồng thế chấp tài sản và phụ lục hợp đồng thế chấp tài sản. Từ các lẽ trên và chiếu theo quy định pháp luật hiện hành Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp và phụ lục hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp số 22A.XX ngày 31/5/2010 vô hiệu.

Trong vụ án trên hợp đồng thế chấp đã bị Tòa án tuyên vô hiệu trong cả 2 lần xét xử sơ thẩm với 2 lý do khác nhau được đưa ra.

Thứ nhất, theo quan điểm của Tòa án vì trong hợp đồng thế chấp không ghi rõ phạm vi bảo đảm nên không thể xác định các bên dùng tài sản để bảo đảm cho một phần hay toàn bộ khoản nợ dẫn đến việc khi yêu cầu kê biên xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ thì không thể xác định được phạm vi để thi hành án.

Tuy nhiên tại Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định về trường hợp không có thỏa thuận phạm vi bảo đảm như sau:

Điều 319. Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.

Với quy định như trên thì dường như việc hợp đồng thế chấp không thỏa thuận rõ phạm vi bảo đảm không làm mất đi hiệu lực và khả năng thực hiện hợp đồng vì ngay trong điều luật có quy định về trường hợp “không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm” thì sẽ coi như bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ. Vậy kháng nghị Giám đốc thẩm của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng với lý do “không xác định được phạm vi bảo đảm nghĩa vụ cụ thể nên không thể thi hành án sau khi bản án đã có hiệu lực pháp luật” liệu có thực sự thuyết phục trong khi pháp luật đã có quy định cụ thể về cách hiểu, cách giải quyết vấn đề nhưng lại không được áp dụng.

Thứ hai, hợp đồng vô hiệu do không có đủ các thành viên của hộ gia đình ký xác lập: Việc ký kết hợp đồng thế chấp và phụ lục hợp đồng thế chấp nêu trên không có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, điều này đã vi phạm nguyên tắc cơ bản về việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình quyền tài sản là quyền hợp nhất và toàn vẹn, hay có thể hiểu quyền tài sản chỉ hình thành khi tất cả thành viên của hộ gia đình đều đồng thuận, không thể xác định từng phần tài sản của mỗi người trong khối tài sản chung. Việc định đoạt tài sản chung mà không có đủ tất cả các thành viên sẽ không làm phát sinh hiệu lực với bất kỳ giao dịch nào vì lúc này quyền tài sản chưa được xem toàn vẹn để thực hiện. Quy định tại Điều luật này cũng tương đồng so với quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, tuy nhiên tại Bộ luật Dân sự 2015 đặc biệt nhấn mạnh và chỉ rõ đối tượng định đoạt tài sản chung là bất động sản thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình. Đồng thời tại Bộ luật Dân sự 2015 điều chỉnh bao quát về năng lực, đối tượng, thành viên của hộ gia đình khi tham gia vào việc thỏa thuận, định đoạt tài sản chung. Nhìn chung ở cả hai Bộ luật đã có sự tương quan rất lớn về nội dung, cách hiểu và cách áp dụng để giải quyết tranh chấp.

Qua vụ án trên ta thấy được việc nhận tài sản thế chấp từ người thứ ba để bảo đảm dễ gây ra những rủi ro rất lớn, chỉ một sai lầm nhỏ trong việc xác lập giao dịch cũng có thể khiến hợp đồng thế chấp vô hiệu không thể kê biên tài sản bảo đảm để trả nợ. Vậy việc bảo đảm lúc này liệu còn bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người nhận thế chấp trong khi bên thế chấp vừa được nhận lại tài sản của mình vừa không phải gánh chịu bất kỳ nghĩa vụ, trách nhiệm gì đối với giao dịch mà mình bảo đảm.

Có thể thấy rằng không phải có tài sản bảo đảm thì có thể xử lý tài sản để trả nợ nên khi giao kết hợp đồng vay thế chấp tốt nhất chỉ nên yên tâm khi tài sản bảo đảm sản thuộc về người đi vay.