Cẩn thận khi mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền

Taị Bản án dân sự phúc thẩm số 43/2019/DS-PT ngày 03/05/2019 về tranh chấp hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“Ngày 02-11-2017 ông A và ông B ký kết hợp đồng sang nhượng đất bằng giấy tay, hai bên đều thừa nhận, theo đó ông A chuyển nhượng cho ông B toàn bộ diện tích 690m2 thuộc thửa 129, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại xã X, huyện Z, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với giá 250.000.000đ, ông B đã giao 70.000.000đ tiền đặt cọc, để thực hiện hợp đồng sang nhượng trên hai bên đã làm hợp đồng ủy quyền ngày 30-11-2017 có chứng thực của Văn phòng Công chứng Chấn Phong với nội dung: “Bên A (ông A) ủy quyền cho bên B (ông B) được toàn quyền thay mặt và nhân danh bên A được quản lý, sử dụng, lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng cho thuê, hợp đồng tặng cho, hợp đồng thế chấp …. đối với quyền sử dụng đất của bên A theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB do UBND huyện Z cấp cho ông A ngày 11-4-2005….; thời hạn ủy quyền 20 năm hoặc hợp đồng hết hiệu lực theo quy định của pháp luật….

Vì đang nợ tiền của bà Nguyễn Thị H (bà S) nên ông A giao hợp đồng ủy quyền ngày 30-11-2017 cho bà S giữ tại Văn phòng công chứng.

Vào đầu tháng 02/2018, lúc ông A về quê Quảng Nam, không có mặt tại địa phương, ông B đã đến nhà bà H yêu cầu lấy hợp đồng ủy quyền và không có sự đồng ý của ông A. Sau đó, ông B làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 129, tờ bản đồ số 03, có diện tích 690 m2 tọa lạc tại xã X, huyện Z, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cho bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Văn D.”

Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã ra quyết định: Tuyên bố Hợp đồng ủy quyền ngày 30-11-2017 giữa ông A và ông B vô hiệu do giả tạo.

Dù biết việc dùng hợp đồng ủy quyền thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật song người bán sẽ có rất nhiều lợi ích và chuyển giao rủi ro sang cho người mua. Với việc thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng thông thường thì người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 nhưng với hợp đồng ủy quyền thì không.

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 và Điều 563 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền xác thực người được ủy quyền (tức người mua) có quyền thực hiện các quyền, các công việc trong phạm vi mà người ủy quyền (tức người bán) cho phép. Trong trường hợp đây là hoạt động mua bán bất động sản thì người mua có các quyền như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền tạo lập tài sản... trong phạm vi mà người bán cho phép trong thời hạn do các bên thõa thuận, nếu các bên không có thõa thuận thì thời hạn là 01 năm. Hợp đồng ủy quyền chỉ cho người mua các quyền trong một thời hạn nhất định đã thõa thuận mà không phải toàn thời gian, hơn nữa cũng không làm mất đi quyền sở hữu của người bán.

Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh các sự kiện như: người bán cố ý muốn chiếm đoạt tài sản nên đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, người bán còn một khoản vay nợ và chủ nợ có quyền yêu cầu kê biên tài sản hoặc bán đấu giá tài sản để trả nợ thì người mua có nguy cơ mất tài sản. Khi hết thời hạn hợp đồng ủy quyền, người mua hoàn toàn mất quyền đối với tài sản mặc dù đã giao tiền đầy đủ.

Mặc khác, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác chỉ được thực hiện bởi các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, việc xem hợp đồng ủy quyền là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua bán bất động sản là trái quy định pháp luật, là hợp đồng giả tạo nhằm lách luật. Hơn hết, hợp đồng ủy quyền cũng không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi xảy ra tranh chấp và các bên khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án sẽ nhận định hợp đồng sang nhượng đất giữa các bên là thật, còn hợp đồng ủy quyền là giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu việc sang nhượng đất nên hợp đồng ủy quyền là vô hiệu theo quy định tại điều 124 Bộ luật dân sự 2015 vầ hợp đồng ủy quyền sẽ bị hủy bỏ. Khi đó, sẽ phát sinh thêm nhiều thủ tục pháp lý phức tạp để người mua có thể lấy lại tài sản của mình.

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Để bảo đảm quyền, lợi ích của mình, người mua nên yêu cầu người bán làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ thửa đất, chỉnh lý biến động đất đai. Việc thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật không những đảm bảo tính chính xác còn giúp người mua, người bán tránh các rủi ro đáng tiếc sau này.