Cần bổ sung tội danh “đứng tên thay cho người nước ngoài trong giao dịch bất động sản”

Nhận diện một số hình thức “núp bóng” người Việt thâu tóm đất

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện nhất định và trong phạm vi quy định của pháp luật. Chính những điều luật chưa thực sự chặt chẽ này đã dẫn đến tình trạng người Việt Nam đứng tên thay cho người nước ngoài để mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất diễn ra phức tạp. Tại Đà Nẵng, có 21 lô đất đã đứng tên sở hữu của người Trung Quốc, cử tri cũng âu lo khi tiếp xúc với Đại biểu Quốc hội: “Thành phố chúng ta để cho người nước ngoài mua đất rất tự do, trong đó có người Trung Quốc. Người Trung Quốc họ bỏ 1 tỷ đồng để mua không được thì bỏ ra 2 tỷ đồng để mua bằng cách thông qua người Việt Nam. Việc này làm cho giá đất tăng cao, người thu nhập thấp và trung bình không thể mua được để ở”.

Mới đây, tại Quốc hội, trả lời chất vấn của ĐBQH Dương Trung Quốc, Phó Thủ tướng kiêm Bộ trưởng Bộ Ngoại giao Phạm Bình Minh cho biết, thời gian qua cơ quan chức năng đã phát hiện hàng trăm doanh nghiệp người Việt đứng tên cho doanh nghiệp, cá nhân mang quốc tịch nước ngoài đầu tư kinh doanh trên các lĩnh vực bất động sản, du lịch… tại những vị trí có nguy cơ ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh ở các tỉnh, TP. Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Lâm Đồng, Trà Vinh… Cũng theo Phó Thủ tướng Phạm Bình Minh, người nước ngoài thuê người Việt Nam đầu tư dự án bất động sản dưới nhiều hình thức “núp bóng”.

Có thể nhận diện cụ thể bằng các hành vi như: Đó là thông qua một số cá nhân người Việt để lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản dưới hình thức bên nước ngoài góp 49% vốn điều lệ trở xuống, bên Việt Nam góp 51% vốn điều lệ trở lên. Thứ hai, thông qua cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc dùng các pháp nhân nước khác để đầu tư tại các lô đất, vị trí liên quan đến quốc phòng, an ninh có thời hạn sử dụng đất lâu dài để lách Luật Đầu tư và Luật Đất đai, sau đó mua lại phần góp vốn của phía Việt Nam. Thứ ba, thông qua việc cho cá nhân người Việt Nam vay tiền để thành lập doanh nghiệp nhưng mọi quyết định đều phải thông qua bên cho vay. Ngoài ra, đầu tư “núp bóng” thông qua việc kết hôn với người Việt, lập doanh nghiệp do vợ hoặc chồng người Việt đứng tên nhưng mọi hoạt động điều hành đều do người nước ngoài đảm nhiệm. Cuối cùng, người nước ngoài đến Việt Nam với mục đích du lịch, học tập đứng sau người Việt thuê mặt bằng nhà xưởng.

Thiếu hướng dẫn “khu vực cấm” người nước ngoài sở hữu nhà đất

Điều 159 Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với điều kiện người nước ngoài phải đáp ứng được các quy định về nhập cảnh vào Việt Nam hoặc đáp ứng được quy định về giấy phép đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. Và Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Luật Đất đai 2003 thì quy định mới này là phù hợp.

Tuy nhiên, khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại vô tình “bỏ qua” hướng dẫn quy định này, khiến cho nhiều đơn vị bối rối trong việc làm các thủ tục về sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài.

Theo quy định trước đây tại khoản 7, Điều 9 Luật Đất đai 2003, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất là người sử dụng đất (nói cách cụ thể người nước ngoài chỉ sử dụng đất với hình thức cho thuê). Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 cũng quy định cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 51/2009/NĐ-CP thì cá nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Hiện nay Luật Đất đai 2013 lại không có quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất. Trong khi, Luật Nhà ở 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Nghị định 99/2015/NĐ-CP thay thế toàn bộ Nghị định 51/2009/NĐ-CP nhưng lại không có quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở. Từ thực tiễn tư vấn, các chuyên gia pháp lý nhận thấy hiện nay, chưa có văn bản nào của cơ quan Nhà nước hướng dẫn về vấn đề này. Đây là vấn đề thiếu sót lớn, cần sớm có hướng dẫn cụ thể.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở dưới 2 hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Dù Luật có quy định về khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở nhưng khi hướng dẫn Luật, Nghị định 99/2015/NĐ-CP vẫn chưa quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể.

Tuy nhiên, trên thực tế đến nay, dù đã thực thi được gần một năm nhưng các danh mục này vẫn chưa được ban hành và nhiều khả năng sẽ phải thêm thời gian các cơ quan hữu quan mới ban hành được các quy định hướng dẫn. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hại nếu đã bán cho người nước ngoài rồi nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Thiếu “hạn mức” nhà ở được phép bán cho người nước ngoài…

Nghị định 99/2015/NĐ-CP tuy đã quy định chi tiết Luật Nhà ở 2014 nhưng lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách tính nhà ở được phép bán cho người nước ngoài. Hạn mức tối đa theo quy định hiện hành, số căn hộ mà người nước ngoài được quyền sở hữu trong một tòa nhà chung cư bị giới hạn ở mức 30% nên nguồn cung không lớn. Ngoài ra, cơ quan quản lý địa phương chưa áp dụng hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộ thuộc sở hữu của người nước ngoài trong một dự án nhất định vì vậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng. Nhiều tỉnh thành chưa có hệ thống thống kê việc thay đổi quyền sở hữu từ người Việt sang người nước ngoài. Với cách tính số lượng nhà ở như quy định hiện nay, khi đi vào thực tế triển khai sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cả phía cơ quan quản lý Nhà nước lẫn các chủ đầu tư.

Ví dụ, làm thế nào để xác định địa bàn dân cư, làm thế nào xác định việc biến động dân cư trên địa bàn, làm thế nào để thống kê số lượng người nước ngoài mua nhà ở giai đoạn chưa được cấp giấy chứng nhận v.v… Ngoài ra, ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, có những khu vực, khu đô thị mới rất đông người nước ngoài sinh sống, chẳng hạn như tại TP. Hồ Chí Minh có khu Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7), tại Hà Nội có khu The Manor (Nam Từ Liêm)… thì tồn tại khả năng rất cao, các khu vực này sẽ vượt mức tối đa số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Khi đó sẽ phát sinh các hệ lụy về hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu.

Cuối cùng, người nước ngoài vẫn có thói quen vay ngân hàng, ít khi tự thanh toán toàn bộ tiền mua nhà. Trên thực tế, mặc dù ngân hàng Nhà nước đã có công văn hướng dẫn về vay mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, nhưng hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước đều không có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh ngân hàng nước ngoài có. Tuy nhiên, các ngân hàng thường có yêu cầu về thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt là người nước ngoài khó đáp ứng được.

Trên đây là một trong những hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam có cả hành động tích cực và tiêu cực. Tuy nhiên, để lượng vốn đầu tư (khoản tiền) của người nước ngoài chảy vào thị trường bất động sản tại Việt Nam được nhiều hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, thì các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải sớm có những giải pháp khắc phục triệt để những tồn tại nêu trên.

Dù đáng báo động, nhưng đến thời điểm hiện tại, chưa có một số liệu nào thống kê chính xác về việc người Việt Nam đứng tên thay cho người nước ngoài để mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trên lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp người Việt Nam, doanh nghiệp Việt Nam đứng tên sở hữu, sử dụng nhà đất trên giấy tờ nhưng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất thực sự lại thuộc về một cá nhân, tổ chức nước ngoài. Việc người nước ngoài đến Việt Nam sở hữu quyền sử dụng đất, tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu như: Có thể có các hoạt động gây hại đến môi trường đất cũng như môi trường nói chung; đồng thời gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc xác lập những quy chế về tài chính liên quan đến tài sản; Có các hoạt động ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội; Chiếm đất ở những vị trí trọng yếu, có ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng gây nguy hại cho an ninh đất nước. Việc xử lý sau khi đã có vi phạm sẽ rất khó khăn vì liên quan trực tiếp đến các quyền tài sản của cá nhân.

Cần bổ sung tội danh “đứng tên thay cho người nước ngoài trong giao dịch về bất động sản”

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM chia sẻ, những năm gần đây, rất nhiều người nước ngoài, đặc biệt là người Trung Quốc đã ồ ạt sang mua nhà, đất tại Việt Nam. Vấn đề là do pháp luật không cho phép, nên họ nhờ người Việt Nam đứng tên giao dịch, trên các loại giấy tờ, chứng từ mang tính pháp lý. Chính điều này gây hậu quả là làm sai lệch trong quản lý Nhà nước, giấy tờ không thể hiện đúng chủ thể và bản chất, che khuất trong đó là hành vi kinh doanh bất hợp pháp, trốn thuế, ảnh hưởng đến an ninh, tài nguyên quốc gia.

Theo nguyên tắc chung mà pháp luật bất kỳ quốc gia nào cũng quy định, các giao dịch về tài sản nói chung, bất động sản nói riêng đều bắt buộc phải thể hiện đúng tên chủ thể tham gia giao dịch, đúng bản chất và sự thật. Nói khác đi, việc nhờ người khác đứng tên hay đứng tên thay người khác để mua nhà, mua đất là hoàn toàn vi phạm pháp luật. Cụ thể đó là các hành vi lách luật, lừa dối cơ quan quản lý Nhà nước và có tính chất nghiêm trọng.

Hiện nay trong Bộ luật Hình sự đã có các tội danh liên quan đến giao dịch, quản lý nhà đất nhưng nếu áp những quy định tại các điều luật này vào hành vi đứng tên thay cho người nước ngoài mua nhà, đất thì không phù hợp, thiếu quy định cụ thể. Mà cũng không đúng về bản chất, chủ thể. Điều này cho thấy hệ thống pháp luật hiện nay vẫn còn những khiếm khuyết. Để góp phần ngăn chặn, nghiêm cấm việc người Việt Nam đứng tên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất cho người nước ngoài một cách hữu hiệu hơn, cũng như tăng cường cơ chế quản lý, tôi cho rằng Nhà nước cần xác định hành vi này là hành vi nguy hiểm cho xã hội, đây là tội phạm. Theo đó, cần quy định bổ sung vào Bộ luật Hình sự tội danh “đứng tên thay cho người nước ngoài trong giao dịch về bất động sản” chẳng hạn, với tình tiết tăng nặng là bất động sản thuộc khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng. Ngoài ra, cũng cần thiết kế các quy định pháp luật để trong các giao dịch liên quan đến bất động sản với người nước ngoài nếu phát hiện yếu tố gian lận thì tịch thu đối với tiền, quyền sử dụng đất có vi phạm. Chỉ bằng những chế tài mạnh, mới hạn chế được tình trạng vi phạm nghiêm trọng trên.

Nguồn: Theo Tạp chí Toà án