Cách phân chia quyền sử dụng đất riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình theo Luật đất đai 2024 và thực tiễn xét xử của Tòa án

Cách xác định, phân chia quyền sử dụng đất riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình chi tiết nhất

Trong thực tiễn, việc xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người chết trong khối tài sản chung với người khác thường xảy ra trong các trường hợp sau:

- Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng;

- Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình sử dụng đất.

- Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong hộ gia đình hoặc vợ chồng.

Dưới đây, là chi tiết cách xác định, cách phân chia quyền sử dụng đất riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình:

(1) Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất thì không còn đối tượng hộ gia đình. Điều này có nghĩa là từ ngày 01/8/2024, Nhà nước sẽ không còn cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình như trước đây, mà khi người dân yêu cầu cấp Sổ đỏ hộ gia đình sẽ được cấp 01 Sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất và được trao cho người đại diện hộ gia đình theo quy định tại khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép cấp Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình sử dụng đất nếu quyền sử dụng đất đã được xác lập trước ngày 01/8/2024.

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. (theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024). 

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp, bao gồm: vợ chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu; cha mẹ nuôi với con nuôi;…

- Đang sinh sống cùng nhau, tất cả thành viên phải đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất (như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…).

- Có quyền sử dụng đất chung, quyền sử dụng đất được hình thành từ việc cùng đóng góp, tạo lập, được tặng cho, hoặc được thừa kế chung.

(2) Cách chia thừa kế đối với đất giao cho hộ gia đình

Theo đó, nếu muốn chia thừa kế quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thì cần xác định quyền của người để lại di sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. 

Thực tiễn có 02 trường hợp sau đây:

(*) Diện tích đất đủ điều kiện tách thửa và các thành viên trong hộ gia đình đồng ý tách thửa

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì có thể hiểu nếu các thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình và được các thành viên còn lại đồng ý tách thửa để thực hiện việc phân chia di sản với phần đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi được cấp sổ đỏ thì phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người để lại di sản thừa kế sẽ được chia cho những người thừa kế theo quy định pháp luật.

(*) Diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa, các thành viên không đồng ý việc tách thửa đất

Khi diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa, các thành viên không đồng ý việc tách thửa đất thì không thực hiện được tách thửa đất. Khi đó, có thể giải quyết bằng cách định giá đất bằng tiền và chia cho những người thừa kế phần tiền tương ứng với giá trị tài sản mà người đó thừa kế

Nếu các thành viên của hộ gia đình không thỏa thuận được với nhau về việc chia thừa kế quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì có thể khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tại Tòa án.

Cách phân chia quyền sử dụng đất riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình theo Luật đất đai 2024 và thực tiễn xét xử của Tòa án (Hình từ internet)

Các bản án về tranh chấp yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung trong hộ gia đình

Dưới đây là các bản án tiêu biểu về tranh chấp yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung trong hộ gia đình và nhận định của Tòa án:

(1) Bản án về tranh chấp chia tài sản thuộc sở hữu chung trong hộ gia đình, thừa kế tài sản và đòi lại tài sản số 134/2025/DS-PT

Tóm tắt bản án:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết Y khởi kiện bố mẹ là ông Nguyễn Văn M (đã chết) và bà Lê Thị E cùng các người con chung yêu cầu chia tài sản chung hộ gia đình, tuyên vô hiệu một phần di chúc và đòi lại tài sản. Tài sản tranh chấp gồm thửa đất số 260 (diện tích 968 m², gồm đất ở và đất vườn) mà cha mẹ bà M–E đứng tên GCN từ năm 1994, cùng căn nhà và các công trình gắn liền. Bà Y cho rằng di chúc định đoạt toàn bộ thửa đất cho ông K là không hợp pháp và đề nghị chia phần đất vườn bằng hiện vật hoặc nếu không tách thửa được thì giao quyền sử dụng chung. Bên bị đơn phản đối, đề nghị công nhận di chúc và giữ nguyên hiện trạng tài sản. Các thành viên gia đình khác và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng tham gia vụ án.

Nhận định của Tòa án: 

Tòa án khẳng định rằng phần đất vườn (856,8 m² theo đo đạc thực tế) thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình theo Nghị định 64 khi được giao đất ổn định nông nghiệp, vì khi đó hộ có 7 nhân khẩu được giao như nhau. Vì vậy, di chúc cha mẹ lập năm 2018 nếu định đoạt phần đất vườn cho riêng ông K mà không có ý kiến của các thành viên hộ gia đình là vi phạm quy định pháp luật – phần đó của di chúc vô hiệu. Phần di chúc định đoạt tài sản riêng của người lập di chúc (ông M) là hợp lệ. Tòa án từ chối kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm: chia đất vườn theo tỷ lệ nhân khẩu, ghi nhận quyền sở hữu các công trình và buộc các bên thanh toán, trả lại tài sản theo quy định.

(2) Bản án về tranh chấp yêu cầu chia phần sở hữu riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình số 413/2023/DS-PT

Tóm tắt bản án:

Nguyên đơn ông Lê Huỳnh N (ủy quyền cho ông Võ Tuấn Vĩnh T) khởi kiện yêu cầu chia phần tài sản thuộc quyền sở hữu riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình ông Lê Văn Ú và bà P, là thửa đất diện tích 1.228,5 m² (thửa số 33, tờ bản đồ số 14, tại tỉnh Tiền Giang). Ông N cho rằng mình có phần quyền sử dụng đất trong diện tích này, đề nghị được chia phần tương ứng khoảng 307 m². Trong khi đó, ông Nguyễn Văn C – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – trình bày rằng vào năm 2017, ông đã mua chuyển nhượng một phần diện tích 747,5 m² của thửa đất trên từ hộ gia đình ông Ú, đã trả tiền và trực tiếp quản lý, sử dụng đất từ đó đến nay.

Hộ gia đình ông Ú, bà P thừa nhận đã có việc chuyển nhượng đất cho ông C, đồng thời đồng ý chia đất cho các con (Huỳnh N, Tam N1) nếu được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, diện tích đất tranh chấp hiện đang được thế chấp tại ngân hàng, và việc chuyển nhượng năm 2017 chưa được đăng ký sang tên

Nhận định của Tòa án: 

Tòa án xác định rằng thửa đất 1.228,5 m² là tài sản chung hợp pháp của vợ chồng ông Ú, bà P, được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (năm 2009), các con (Huỳnh N, Tam N1) chưa có công sức đóng góp đáng kể nên không được coi là đồng sở hữu. Do đó, yêu cầu của ông Huỳnh N về việc chia phần sở hữu riêng trong khối tài sản chung không có cơ sở chấp nhận.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ú, bà P và ông C, Tòa nhận định hợp đồng này được lập bằng giấy tay, trong khi đất đang bị thế chấp ngân hàng, việc chuyển nhượng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, vi phạm quy định pháp luật nên hợp đồng vô hiệu.

Tòa tuyên bác yêu cầu chia tài sản của ông Huỳnh N và không công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ú, bà P với ông C. Đồng thời, Tòa buộc hộ gia đình ông Ú hoàn trả cho ông C số tiền đã nhận khi chuyển nhượng đất và bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, hai bên cùng chịu một phần thiệt hại. Ông C phải trả lại đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình ông Ú, bà P.

(3) Bản án 139/2018/DS-ST ngày 12/10/2018 về tranh chấp yêu cầu chia phần sở hữu riêng trong khối tài sản chung của hộ gia đình

Tóm tắt bản án:

Chị Nguyễn Thị Mỹ H và chị Nguyễn Thị Tuyết L (nguyên đơn, người thứ hai được đại diện bởi chị H) là con của ông Nguyễn Minh Q và bà Nguyễn Thị Bé B (bị đơn). Ông Q, bà B nợ nhiều người, bị Chi cục Thi hành án ra quyết định kê biên tài sản của hộ để thi hành án thửa đất 990 m² (thửa 206, tờ bản đồ 20) và căn nhà chính + nhà phụ xây trên mảnh đất đó. Chi cục phân chia phần đất cho 4 thành viên hộ gia đình (ông Q, bà B, chị H, chị L), nhưng không chia căn nhà vì cho rằng chị H, chị L không có công sức đóng góp xây dựng. Chị H và chị L khởi kiện yêu cầu chia căn nhà và xác định quyền sở hữu riêng trong khối tài sản chung, đề nghị được nhận bằng hiện vật nhà chính và nhà phụ, sẽ hoàn lại giá trị cho ông Q, bà B. Ông Q, bà B chấp nhận chia giá trị tài sản theo yêu cầu, cho rằng họ là người xây dựng nhà từ năm 1997, còn con gái không đóng góp xây dựng. Người có quyền lợi liên quan là Chi cục Thi hành án, có văn bản ủy quyền tham gia vắng mặt.

Nhận định của Tòa án: 

Tòa xác định đúng thẩm quyền xử vụ tranh chấp chia phần sở hữu riêng của khối tài sản chung hộ gia đình, và xác nhận nguyên đơn (chị H đại diện cho chị L) có quyền khởi kiện theo luật tố tụng. 

Về yêu cầu chia tài sản: Tòa thấy rằng căn nhà chính + nhà phụ được xây dựng từ năm 1997, lúc đó hai nguyên đơn (chị H, chị L) chưa có công sức đóng góp gì (về thời gian, lao động, vốn) trong việc xây dựng. Chị H không cung cấp được chứng cứ thuyết phục về việc đầu tư, đóng góp vào xây dựng công trình. Do đó, không có cơ sở pháp lý để xác định phần quyền sở hữu riêng cho chị H, chị L đối với căn nhà. Tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chia nhà.

Về phần án phí và chi phí tố tụng: vì yêu cầu không được chấp nhận, nguyên đơn chịu án phí, Tòa tính án phí theo quy định và trừ số tạm ứng.