Các vấn đề cần lưu ý về quyền bề mặt theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành?

Nội dung của quyền bề mặt?

Người có quyền bề mặt có thể đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản, hoặc xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh. Tài sản được hình thành trên đất sẽ thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt. Nếu tài sản là công trình xây dựng cần đăng ký quyền sở hữu, họ phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, việc khai thác, sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan.

Người có quyền bề mặt được quyền khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ tài sản trên đất. Họ cũng có thể tự do định đoạt tài sản đó thông qua các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp, hoặc để lại thừa kế.

Quyền bề mặt có thể được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ cho người khác thông qua giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp, hoặc trao đổi. Khi chuyển giao một phần quyền bề mặt, người nhận chuyển giao được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ tương ứng với phần quyền nhận được. Ví dụ: A có quyền bề mặt trên 10.000 m² đất trồng cao su của B trong 20 năm, với tiền thuê hàng năm là 300 triệu đồng. A chuyển 1/3 quyền bề mặt này cho C với giá 400 triệu đồng. Từ khi quyền bề mặt được chuyển giao, C sẽ trả B 100 triệu đồng mỗi năm đến hết thời hạn và thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan đến phần quyền được chuyển.

Nội dung cụ thể của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 271. Nội dung của quyền bề mặt

1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Quy định về chấm dứt quyền bề mặt?

Các trường hợp quyền bề mặt chấm dứt gồm:

Thứ nhất, hết thời hạn quyền bề mặt: Quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi hết thời hạn được thỏa thuận, quy định trong di chúc, hoặc theo luật. Ví dụ, B được A giao quyền bề mặt trong 10 năm; khi hết thời hạn này, quyền của B sẽ chấm dứt.

Thứ hai, chủ thể quyền bề mặt và chủ sử dụng đất là một: Nếu người sử dụng đất và người có quyền bề mặt hợp nhất qua chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế, quyền bề mặt sẽ chấm dứt. Ví dụ, B thừa kế đất từ A (người giao quyền bề mặt), đã khiến B trở thành chủ sử dụng đất, và quyền bề mặt chấm dứt.

Thứ ba, từ bỏ quyền bề mặt: Quyền bề mặt thuộc sở hữu của chủ thể, nên khi họ không muốn khai thác hoặc chuyển giao và tuyên bố từ bỏ, quyền này chấm dứt. Ví dụ, B tuyên bố từ bỏ quyền bề mặt được A giao.

Thứ tư, thu hồi quyền sử dụng đất: Khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê chấm dứt, kéo theo quyền bề mặt.

Thứ năm, thỏa thuận hoặc quy định của luật: Quyền bề mặt có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn quyền sử dụng đất được Nhà nước giao. Ví dụ, B được quyền bề mặt trên đất của A trong thời hạn còn lại của 30 năm do A chỉ được giao đất 50 năm.

Hậu quả pháp lý khi quyền bề mặt chấm dứt:

- Người có quyền bề mặt phải trả lại đất, mặt nước, khoảng không gian hoặc lòng đất cho chủ sử dụng đất;

- Tài sản trên đất phải được xử lý trước khi quyền bề mặt chấm dứt. Nếu không, quyền sở hữu tài sản này chuyển sang chủ sử dụng đất, trừ khi họ từ chối nhận. Trong trường hợp đó, người có quyền bề mặt phải chịu chi phí xử lý tài sản.

Quy định về xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt?

Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản phải di dời hoặc phá dỡ tài sản để trả lại đất về trạng thái ban đầu. Việc di dời tài sản gắn liền với đất, như cây cối, thường dễ thực hiện hơn so với nhà ở hay công trình xây dựng. Tuy nhiên, ngay cả các công trình như nhà sàn hoặc công trình bằng gỗ cũng có thể tháo rời hoặc di chuyển nguyên khối. Nếu tài sản không thể di dời, chủ sở hữu có thể lựa chọn phá dỡ để khôi phục tình trạng đất, đảm bảo quyền lợi của chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, phá dỡ thường gây lãng phí, vì vậy pháp luật cho phép chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ sử dụng đất nếu họ đồng ý nhận. Nếu chủ sử dụng đất từ chối nhận và tài sản cần xử lý, người có quyền bề mặt phải chịu chi phí xử lý tài sản đó.

Như vậy, pháp luật Việt Nam có những quy định rõ ràng về việc xử lý tài sản gắn liền với đất khi quyền bề mặt hết hạn. Các biện pháp như di dời, phá dỡ hay chuyển nhượng tài sản đều nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên, đồng thời tránh gây thiệt hại và lãng phí tài sản.