Bình luận Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

1. Tóm tắt nội dung vụ án

- Theo đơn khởi kiện ngày 20/7/2009, nguyên đơn ông Phan Thanh L trình bày: Ngày 12/5/2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố H, do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan Thi hành án dân sự Thành phố H theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THA ngày 02/3/2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Đến hạn ngày 12/6/2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01/7/2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07/7/2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng.

- Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày: Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà H đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc.

– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lại Quang T trình bày: Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông T thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông T đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L.

2. Sự cần thiết và các quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

Án lệ số 25/2018/AL chỉ đề cập đến quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015) quy định về đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 thì: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về nguyên tắc, cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì bên vi phạm có phải phạt cọc không, thì quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 và trước đây Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/3/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC không có đề cập đến.

Theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 (tương ứng với Điều 130 BLDS năm 1995, Điều 121 BLDS năm 2005), thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự và vấn đề này đã được Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn tại tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/3/2003. Theo đó, tại Điều 351 BLDS năm 2015 (tương ứng Điều 302 BLDS năm 2005) về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định: Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền. Như vậy, quy định tại Điều 351 BLDS năm 2015 chỉ quy định đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng, mà không đề cập đến trường hợp vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 BLDS năm 2015: Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của BLDS. Tuy nhiên, trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự mà các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập quán được áp dụng thì áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự. Hay nói khác đi, áp dụng tương tự pháp luật là biện pháp khắc phục thiếu sót của luật thuộc diện ưu tiên thứ hai, sau áp dụng tập quán là biện pháp ưu tiên thứ nhất. Tiêu chí để xác định trường hợp tương tự có thể là tiêu chí chủ quan – tương tự về chủ thể – hoặc tiêu chí khách quan – tương tự về tính chất cơ bản của quan hệ pháp luật. Trong trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật, thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng. Các bản án, quyết định được lựa chọn theo quy định được thiết lập tại Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC được coi là cách áp dụng luật chính thức đối với toàn bộ hệ thống xét xử. Hình thành theo cách đó, án lệ có tính chất ràng buộc đối với Thẩm phán, thậm chí còn mạnh hơn án lệ trong luật của Anh. Theo đó, khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP, khẳng định: “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”.

Chính vì vậy, Án lệ số 25/2018/AL ra đời là sự bổ sung khiếm khuyết cho pháp luật khi không quy định về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Sự ra đời của Án lệ số 25/2018/AL là cần thiết, giúp Thẩm phán, Hội thẩm,… nhất là những người chưa tích lũy được nhiều tri thức, kinh nghiệm có thể tham chiếu, dễ nhận diện trên thực tế đối với trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan thì không phải chịu phạt cọc được chuẩn xác hơn.

3. Nội dung án lệ

Nội dung Án lệ số 25/2018/AL được trích từ đoạn 1, 3 và 4 phần nhận định của Tòa án trong Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23/02/2012 của Tòa Dân sự TANDTC. Cụ thể như sau:

“[1] … Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[3] … tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do Cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố H đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…

[4] … Nếu có căn cứ xác định Cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”.

Qua đó, án lệ đã đưa ra tình huống: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc; Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giải pháp pháp lý án lệ đề ra trong trường hợp này là phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Như vậy, đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc một khi đã hội tụ đủ các nội dung mà tình huống Án lệ số 25/2018/AL nêu ra, thì phải được giải quyết theo đúng giải pháp pháp lý của án lệ đã đưa ra. Tức là, trong quá trình xét xử Thẩm phán, Hội thẩm phải “bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”.

4. Đề xuất, kiến nghị

Qua nội dung Án lệ số 25/2018/AL, chúng ta có thể thấy án lệ chỉ đề cập đến hình thức hợp đồng “mua bán” và tài sản mua bán là “nhà” và phải thực hiện các trình tự, thủ tục để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo đó, giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng, thì quyền và nghĩa vụ của các bên đều tương tự như nhau, có sự chuyển giao tài sản, quyền sở hữu và việc chuyển giao đó phải thông qua các trình tự thủ tục do pháp luật quy định để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Đặc biệt, án lệ còn cho thấy khi giao kết hợp đồng đặt cọc, thì bên nhận đặt cọc vẫn chưa là chủ sở hữu tài sản mà hợp đồng đặt cọc hướng đến, tức là bên nhận đặt cọc vẫn chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Như vậy, nếu vận dụng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật trong trường hợp này, chúng ta có thể mở rộng phạm vi áp dụng (tình huống và giải pháp) của Án lệ số 25/2018/AL như sau:

– Tình huống án lệ mở rộng:

+ Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

+ Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Giải pháp pháp lý mở rộng: Trường hợp này, giải pháp pháp lý được đặt ra là phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Nguồn: Theo Tạp chí Tòa án