Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ 10/12/2024

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 49/2024/TT-NHNN ngày 25/10/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Thông tư 49/2024/TT-NHNN có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2024.

1. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi khoản 4 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký. 

Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký.

2. Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ 10/12/2024

Theo khoản 1 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, sửa đổi tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

- Chủ đầu tư đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bão lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), cụ thể:

+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

+ Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

+ Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Lưu ý: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động.

- Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

3. Bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ gì?

Căn cứ khoản 8 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, sửa đổi tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN thì bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như sau: 

* Bên bảo lãnh có quyền:

- Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh;

- Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho là bên mua.

* Bên bảo lãnh có nghĩa vụ:

- Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư;

- Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

- Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.