Án lệ 03/2016/AL trong xác định sự tồn tại của giao dịch dân sự tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái

- Tóm tắt nội dung:

Vợ chồng chị Hồng và anh Nam kết hôn năm 1992 và đã đăng ký kết hôn theo quy định pháp luật. Năm 1993, cha mẹ anh Nam cho vợ chồng anh chị ra sống riêng trên thửa đất số 63 mà hộ gia đình ông Phác (cha anh Nam) được chính quyền cấp đất giãn dân từ năm 1991. Năm 2001, anh Nam thực hiện kê khai làm giấy tờ đất và được cấp Giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất 63 này, đứng tên hộ anh Nam. Năm 2002, vợ chồng chị Hồng, anh Nam xây dựng một căn nhà 02 tầng kiên cố trên thửa đất này. Năm 2005, anh chị xây dựng thêm tum tầng 3. Vì mâu thuẫn trong cuộc sống hôn nhân, năm 2009, chị Hồng khởi kiện xin ly hôn với anh Nam và yêu cầu phân chia tài sản chung là thửa đất 63 đã được cha mẹ anh Nam tặng cho vợ chồng chị. Tuy nhiên, anh Nam và ông Phác khẳng định chưa cho và buộc chị Hồng, anh Nam trả lại thửa đất 63 cho hộ gia đình ông Phác.

Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm: Xác nhận quyền sử dụng đất thửa số 63 thuộc hộ gia đình ông Phác. Buộc chị Hồng và anh Nam phải trả lại cho hộ gia đình ông Phác.

Theo HĐTP TANDTC, cần phải xác định diện tích đất thửa đất 63 là tài sản chung của vợ chồng anh Nam.  Hủy Bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm và phúc thẩm về phần quan hệ tài sản.

- Nội dung án lệ:

“Theo xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001 xã tổ chức cho các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103). Tất cả các hộ dân trong xã đều biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngày 21-12-2001, anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai giấy tờ đất, ông Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích đất trên, là có cơ sở.

Do đó, việc Tòa án các cấp nhận định rằng anh Nam đi làm giấy tờ đất ông Phác không biết và việc chị Hồng khai gia đình chồng đã cho vợ chồng nhưng không có chứng cứ chứng minh, để xác định diện tích đất 80m2 tại thôn Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản thuộc hộ gia đình ông Phạm Gia Phác; đồng thời buộc anh Nam, chị Hồng trả lại đất cho gia đình ông Phác, là không đúng, cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của vợ chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để chia hiện vật cho các bên nhằm bảo đảm quyền lợi cho các đương sự.”

- Nội dung khái quát của án lệ:

Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

- Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

+ Vấn đề về xác lập giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất:

Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được xác định là giao dịch dân sự. Mà giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) (Điều 121 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005)) được hiểu là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Tặng cho tài sản là hợp đồng giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên nhận tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận (Điều 457 BLDS 2015; Điều 465 BLDS 2005).

Hợp đồng tặng cho tài sản là một hợp đồng không có đền bù, là loại hợp đồng nằm ngoài quy luật trao đổi ngang giá. Trong hợp đồng tặng cho, một bên (bên tặng cho) trao cho bên kia (bên được tặng cho) một khoản lợi ích vật chất (tài sản tặng cho) mà không yêu cầu bên kia phải trao cho mình lại một lợi ích vật chất khác. Người nhận tài sản được tặng cho không phải trả cho bên đã tặng cho một khoản tiền hay một lợi ích vật chất nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản luôn là hợp đồng thực tế. Trong hợp đồng tặng cho tài sản, dù hai bên đã có sự thỏa thuận cụ thể về đối tượng tặng cho (là tiền hoặc tài sản), điều kiện và thời hạn giao tài sản tặng cho nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tài sản cho bên được tặng cho, thì hợp đồng tặng cho tài sản chưa được coi là xác lập. Các bên trong hợp đồng không có quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Việc hứa tặng cho không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản. Bên được tặng cho không có quyền yêu cầu bên tặng cho phải giao tài sản đã hứa tặng cho.

Trường hợp trong Án lệ 03/2016/AL, anh Nam và ông Phác không công nhận việc vợ chồng anh Nam sinh sống trên thửa đất số 63 là việc ông Phác tặng cho vợ chồng anh Nam mảnh đất đó, đồng thời, cũng không xuất hiện một hợp đồng tặng cho nào cả. Tuy nhiên, Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngày 21-12-2001, anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên.

Vấn đề đặt ra ở đây là, không hề tồn tại một hợp đồng tặng cho nào trong trường hợp này thì việc tặng cho đó có được pháp luật thừa nhận hay không?

Khoản 1 Điều 119 BLDS 2015; Khoản 1 Điều 124 BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”.

Giao dịch dân sự được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau bao gồm: lời nói, hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản.

Hình thức bằng lời nói, hành vi cụ thể thường áp dụng cho những giao dịch được thực hiện và sau khi chấm dứt ngay sau khi thực hiện (mua bán trao tay) hoặc áp dụng giữa các chủ thể có sự tin cậy hoặc mối quan hệ thân thiết.

Tùy từng trường hợp cụ thể để xác định các hành vi của các bên có thể hiện sự tồn tại của một hợp đồng tặng cho hay không. Án lệ 03 hướng dẫn xác định sự tồn tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thông qua hành vi cụ thể.

Do tính chất đặc biệt của hợp đồng tặng cho tài sản không mang tính đền bù tương đương nên pháp luật dân sự có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực.

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận động sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Tặng cho tài sản phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quvền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Hợp đồng tặng cho bất động sản là loại hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 1 Điều 459 BLDS 2015 (Khoản 1 Điều 467 BLDS 2005).

Bên cạnh đó Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 (Điểm b Khoản 1 Điều 127 LĐĐ 2003) cũng quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

+ Vấn đề về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

 Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. (Khoản 2 Điều 459 BLDS 2015; Khoản 2 Điều 467 BLDS 2005)

Việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 95 LĐĐ 2013; Khoản 2 Điều 46 Luật đất đai 2003; Khoản 1 Điều 33 Luật đất đai 1993)

Án lệ 03 hướng dẫn xem xét yếu tố “đã tiến hành kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một điều kiện để xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất thiết nghĩ là phù hợp.

- Điểm bất cập của Án lệ 03/2016/AL:

Án lệ 03 không đề cập đến hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và không xem xét đến hình thức của hợp đồng tặng cho trong trường hợp này;

Chưa nói rõ quyền sử dụng đất tặng cho vợ chồng người con là tài sản của cha mẹ hay của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

Có thể hiểu quyền sử dụng đất mô tả tại nội dung khái quát  Án lệ 03 là tài sản của hộ gia đình?

- Ý nghĩa của Án lệ 03/2016/AL:

Án lệ 03 hướng dẫn áp dụng cách xác định sự tồn tại của một hợp đồng tặng cho tài sản giữa cha mẹ và con cái thông qua các hành vi cụ thể của các bên.

Do quy định yêu cầu về hình thức đối với việc tặng cho QSDĐ theo quy định BLDS dẫn đến nhiều giao dịch tặng cho có thể bị tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng. Tuy nhiên thực tế xảy ra rất phổ biến trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất bằng lời nói, không làm giấy tờ và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không ai phản đối. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp QSDĐ kéo theo sau này. Án Lệ 03 đã một phần nào giải quyết vướng mắc đó.

- Áp dụng Án lệ 03/2016/AL:

Để một vụ án áp dụng Án lệ 03 phải đảm bảo các tình tiết, sự kiện pháp lý:

Thứ nhất, vụ án có nội dung tranh chấp về việc tặng cho quyền sử dụng đất;

Thứ hai, bên tặng cho là cha mẹ và các thành viên khác trong hộ gia đình; bên nhận tặng cho là con cái;

Trường hợp ngược lại, bên tặng cho là con cái và bên nhận tặng cho là cha mẹ và các thành viên khác trong hộ gia đình thì sao?

Thứ ba, bên nhận tặng cho đã xây dựng nhà ở kiên cố trên diện tích đất được cho;

Vậy trường hợp không xây nhà ở mà xây các công trình xây dựng khác hoặc bao gồm cả nhà ở  và công trình phụ khác thì có tính sử dụng lâu dài hay không?  

Thứ tư, cha mẹ và các thành viên khác trong hộ gia đình không phản đối việc xây dựng nhà;

Thứ năm, bên nhận tặng cho sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định;

Và bên nhận tặng cho đã kê khai đất và được cấp Giấy chứng nhận QSD đất.