Quyết định giám đốc thẩm 528/2014/DS-GĐT ngày 18/12/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 528/2014/DS-GĐT NGÀY 18/12/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Họp phiên tòa ngày 18/12/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” do có kháng nghị số 295/2014/KN-DS ngày 20/8/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 94/2011/DSPT ngày 06/9/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Dương Tuyết Mụi, sinh năm 1955; trú tại số 18A, đường Bà Triệu, phường 3, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

Bị đơn: Ông Trần Văn Hòa, sinh năm 1951; trú tại: kênh 1, khóm Chòm Xoài, phường Nhà Mát, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lý Quốc Bửu, sinh năm 1955; trú tại số 18A, đường Bà Triệu, phường 3, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

2. Anh Lý Tú Thông, sinh năm 1980;

3. Chị Lý Tú Dung, sinh năm 1982;

4. Chị Lý Tú Cầm, sinh năm 1984;

5. Chị Lý Tiến Đạt, sinh năm 1988;

6. Anh Lý Bảo Nhân, sinh năm 1992;

Cùng trú tại nhà so 18A, đường Bà Triệu, phường 3, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

Ông Bửu, anh Thông, chị Dung, chị cầm, chị Đạt, anh Nhân cùng ủy quyền cho bà Dương Tuyết Mụi.

7.  Ông Nguyễn Văn Thử, sinh năm 1959; tạm trú tại số 23, đường Giao Thông, khóm 7, phường 1, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

8.  Bà Đặng Thị Xạ, sinh năm 1953; trú tại: kênh 1, khóm Chòm Xoài, phường Nhà Mát, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn bà Dương Tuyết Mụi trình bày: Năm 2003 bà cho vợ chồng ông Tràn Văn Hòa thuê 10.000m2 đất nuôi trồng thủy sản với giá 10.000.000đ/năm. Hai bên chỉ thỏa thuận miệng. Đen năm 2007 do ông Hòa khó khăn nên bà đồng ý cho ông Hòa thuê diện tích đất trên với giá 5.000.000đ (chỉ riêng năm 2007). Việc cho thuê vào năm 2007 có làm hợp đồng, ông Hòa đã thanh toán tiền thuê đất cho bà 02 lần: giữa tháng 01/2008 trả 50.000.000đ và cuối năm 2008 trả 10.000.000đ. Năm 2006 bà có mua một số vật dụng của ông Hòa số tiền 5.000.000đ và trừ vào tiền thuê đất, xem như ông Hòa đã trả cho bà tổng sổ tiền là 65.000.000đ. Nay bà phát hiện ông Hòa xây cất nhà kiên cố trên đất của bà nên bà khởi kiện yêu cầu ông Hòa trả lại cho bà diện tích đất nêu trên và trả thêm cho bà 10.000.000đ tiền thuê đất của năm 2010.

Bị đơn ông Trần Văn Hòa trình bày: Ông có thuê quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lý Quốc Bửu và bà Dương Tuyết Mụi từ năm 2003. Việc thuê không làm hợp đồng, chỉ thỏa thuận miệng. Riêng năm 2007 có làm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất diện tích 10.000m2 với giá thuê là 5.000.000đ/năm. Ông đồng ý đã thanh toán cho bà Mụi số tiền 60.000.000đ. Theo ông đó là số tiền ông thanh toán cho bà Mụi để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 10.000m2. Nay ông yêu cầu bà Mụi chuyến nhượng diện tích đất trên cho ông vì trước đây chồng bà Mụi đã hứa sẽ chuyến nhượng.

Ngày 23/11/2010 ông Hòa có đơn phản tố yêu cầu bà Mụi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông. Nếu bà Mụi không đồng ý thì ông đồng ý trả đất cho bà Mụi và yêu cầu bà Mụi thanh toán cho ông số tiền xây cất nhà, tiền san lấp mặt bằng và tiền cây trồng... tổng sổ tiền là 220.278.730đ như biên bản định giá của cơ quan chuyên môn đã xác định.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn Thử trình bày: ông có hùn với ông Hòa nuôi cá tại phần đất tranh chấp. Hai bên thỏa thuận miệng đế chia đôi lợi nhuận. Nay bà Mụi với ông Hòa tranh chấp diện tích đất đó ông không yêu cầu gì.

2. Bà Đặng Thị Xạ trình bày: Bà thống nhất với những lời trình bày của ông Trần Văn Hòa. Bà cũng không yêu cầu gì trong việc tranh chấp này.

3. Ông Lý Quốc Bửu trình bày: ông không thỏa thuận sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hòa. Ông yêu cầu ông Hòa trả quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông. Í^L'

4. Anh Lý Tú Thông, chị Lý Tú Dung, chị Lý Tú cầm, chị Lý Tiến Đạt, anh Lý Bảo Nhân cùng ủy quyền cho bà Mụi tham gia phiên tòa và cũng không có ý kiến gì.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/2011/DSST ngày 13/01/2011, Tòa án nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu quyết định:

1/- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Dương Tuyết Mụi. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Trần Văn Hòa.

Tuyên bố hợp đồng miệng về việc thuê quyền sử dụng đất giữa bà Mụi và ông Hòa là vô hiệu.

Buộc ông Trần Văn Hòa trả lại cho bà Dương Tuyết Mụi diện tích đất 10.000m2 tọa lạc tại khóm Chòm Xoài, phường Nhà Mát, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0619499 ngày 22/01/2001 có vị trí, kích thước như sau:

+ Cạnh hướng Đông giáp đất ông Lưu Minh Đức (Võ Quang Anh) có số đo 250m.

+ Cạnh hướng Tây giáp đất ông Lý Hoàng Loan và ông Quách Thành Mộc có số đo là 250m.

+ Cạnh hướng Nam giáp kênh số 1 có số đo là 40m.

+ Cạnh hướng Bắc giáp đất Đặng Hồng Nhi (Đặng Thanh Tốt) có số đo là 40m

Buộc ông Trần Văn Hòa tháo dỡ chuồng trại, các công trình phụ và cây cối có trên đất để giao quyền sử dụng đất cho bà Mụi. Giao bà Mụi sử dụng 02 cây nước ngầm.                                                                          

Bà Dương Tuyết Mụi có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Trân Văn Hòa số tiền 36.799.000đ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí định giá, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 25/01/2011 ông Trần Văn Hòa có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 94/2011/DSPT ngày 06/9/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu quyết định: Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Dương Tuyết Mụi. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tổ của ông Trần Văn Hòa.

Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bà Mụi và ông Hòa là vô hiệu.

Buộc ông Trần Văn Hòa và bà Đặng Thị Xạ trả lại cho hộ bà Dương Tuyết Mụi diện tích đất 9.658m2 tọa lạc tại khóm Chòm Xoài, phường Nhà Mát, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0619499 ngày 22/01/2001 có vị trí, kích thước như sau:

+ Canh hướng Đông giáp đất ông Lưu Minh Đức (Võ Quang Anh) có số đo 250m.

+ Cạnh hướng Tây giáp đất ông Lý Hoàng Loan và ông Quách Thành Mộc; phần đất giao cho ông Hòa có số đo gồm cạnh 212m; cạnh 09m (giáp sau hậu đất giao cho ông Hòa); cạnh 38m.

+ Cạnh hướng Nam giáp kênh số 1 có số đo là 31m.

+ Cạnh hướng Bắc giáp đất Đặng Hồng Nhi (Đặng Thanh Tốt) có số đo là 40m.

Giao ông Trần Văn Hòa và bà Đặng Thị Xạ tiếp tục quản lý sử dụng diện tích 342m2 đất gắn liền với căn nhà chính thuộc sở hữu của ông Hòa và bà Xạ có vị trí:

+ Cạnh hướng Đông 38m giáp đất ông Lý Hoàng Loan (tính từ cột rào giáp đất đường đi công cộng 2m cặp kênh số 1, đến hết nhà của ông Hòa).

+ Cạnh hướng Nam 09m giáp đường đi công cộng 2m cặp kênh số 1.

+ Cạnh hướng Bắc 09m giáp đất bà Dương Tuyết Mụi.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Bạc Liêu, thu hồi một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bà Dương Tuyết Mụi với diện tích 342m2 để giao cho ông Hòa và bà Xạ. Ông Hòa, bà Xạ có nghĩa vụ kê khai đăng ký đối với diện tích đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

Buộc ông Trần Văn Hòa tháo dỡ, di dời chuồng trại và các công trình phụ; di dời cây cối có trên đất (phần giao trả cho hộ bà Mụi) để giao đất cho bà Mụi. Giao bà Mụi sử dụng 01 cây nước ngầm (trên phần đất giao trả bà Mụi).

Bà Dương Tuyết Mụi và ông Lý Quốc Bửu có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Trần Văn Hòa và bà Đặng Thị Xạ số tiền 19.349.000đ.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về nghĩa vụ nộp án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Dương Tuyết Mụi có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị số 295/2014/KN-DS ngày 20/8/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 94/2011/DSPT ngày 06/9/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu. Đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thấm hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên để xét xử sơ thấm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Phần đất tranh chấp đối với diện tích 10.000m2, tọa lạc tại khóm Chòm Xoài, phường Nhà Mát, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu là của bà Dưong Tuyết Mụi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001. Ông Hòa thừa nhận đã thuê đất trên của bà Mụi từ năm 2003 để nuôi tôm, việc thuê đất hai bên thỏa thuận miệng, giá thuê đất là 10.000.000đ/năm. Ngày 14/01/2007, bà Mụi ký hợp đồng cho thuê đất vuông cho ông Hòa thuê với giá 5.000.000đ, thời hạn 01 năm. Cuối năm 2007 ông Hòa xây nhà trên đât thuê của bà Mụi, bà Mụi đã phản đối; sau đó ông Hòa trả cho bà Mụi 2 lần với tổng số tiền là 60.000.000đ. Ông Hòa cũng xác định đây là trả tiền thuê đất từ trước đến nay (Biên bản hòa giải ngày 28/10/2010). Bà Mụi thừa nhận có mua hàng của gia đình ông Hòa với tổng số tiền là 5.000.000đ (không có biên nhận). Như vậy, bà Mụi đã nhận tiền của ông Hòa tổng số tiền là 65.000.000đ. Nay giữa hai bên không tiếp tục ký hợp đồng thuê đất và ông Hòa vi phạm xây dựng nhà ở trên đất thuê, bà Mụi không đồng ý cho thuê nữa, nên Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hòa trả đất thuê cho bà Mụi là đúng.

Về việc trả tiền thuê đất: Hồ sơ chỉ thể hiện ngày 14/01/2007 giữa các đương sự có hợp đồng thuê đất một năm, giá thuê là 5.000.000đ/năm, còn trước và sau thời điếm này không có hợp đồng thuê đất, nhưng ông Hòa thừa nhận trước năm 2007 giá thuê từ năm 2003 mỗi năm 10.000.000đ. Mặc dù cuối năm 2007 đã xảy ra tranh chấp nhưng ông Hòa vẫn tiếp tục sử dụng đất thuê đến khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử (tháng 01/2011) ông Hòa vẫn chưa trả đất cho bà Mụi, nên thực tế ông Hòa vẫn khai thác giá trị sử dụng cả phần đất thuê. Lẽ ra, ông Hòa sử dụng đất của bà Mụi thì phải buộc trả tiền thuê đất theo thỏa thuận trong thời gian thực tế sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm chỉ buộc ông Hòa trả tiền thuê đất đến năm 2007 là không đúng.

Khi ông Hòa xây dựng nhà trên phần đất 342m2 thuê của bà Mụi, bà Mụi đã yêu cầu ông Hòa tháo dỡ nhà trả lại đất. Tuy nhiên, khi giải quyết ở xã bà Mụí không có ý kiến dứt khoát về việc không đồng ý cho xây dựng nhà nên lẽ ra phái định giá nhà và giao nhà cho bà Mụi sử dụng, nhưng phải trả giá trị xây dựng nhà cho ông Hòa. Tòa án cấp sơ thẩm buộc trả đất nhưng lại buộc tháo dỡ nhà là chưa phù hợp; Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà Mụi chuyển nhượng phần đất đã làm nhà, nhưng chỉ buộc ông Hòa trả giá trị đất theo giá mà Ủy ban nhân dân quy định là không đúng.

Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

-   Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 94/2011/DSPT ngày 06/09/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu và hủy bản án dân sự sơ thấm số 01/2011/DSST ngày 13/01/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu về vụ án “Tranh chấp họp đồng thuê quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Dương Tuyết Mụi với bị đơn là ông Trần Văn Hòa và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.


118
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 528/2014/DS-GĐT ngày 18/12/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Số hiệu:528/2014/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:18/12/2014
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về