Quyết định giám đốc thẩm 44/2008/DS-GĐT về vụ án đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 44/2008/DS-GĐT NGÀY 24/12/2008 VỀ VỤ ÁN ĐÒI NHÀ CHO Ở NHỜ VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 

Ngày 24 tháng 12 năm 2008, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa:

Nguyên đơn: Ông Trần Văn Ty sinh năm 1956; trú tại: nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.

Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Huyền Lan sinh năm 1945 (chết ngày 19-7-2002);

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng do người chết để lại:

- Anh Đinh Công Bảo Ngọc sinh năm 1981;

- Chị Đinh Thị Huyền Trân sinh năm 1975;

- Chị Đinh Thị Huyền Châu sinh năm 1976;

Anh Ngọc, chị Trân, chị Châu đều trú tại nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai và đều ủy quyền cho chị Nguyễn Thị Thuỷ sinh năm 1961; trú tại 5/6 khu 1, phường Bửu Long, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (văn bản ủy quyền ngày 22-11-2004);

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Văn Bi sinh năm 1938; trú tại nhà số 293/33 đường Cách mạng tháng Tám, khu phố 5, phường Hoà Bình, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai;

2. Bà Lê Thị Hương sinh năm 1943; trú tại: Hoa Kỳ;

3. Anh Phạm Ngọc Thi sinh năm 1963; trú tại: nhà số 20/3 khu phố 1, phường Bửu Long, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai;

4. Chị Đinh Thị Mỹ Phượng sinh năm 1968; trú tại: nhà số 1/7 khu phố 6, phường Thống Nhất, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai; ủy quyền cho chị Nguyễn Thị Thủy sinh năm 1961; trú tại: nhà số 5/6 khu 1, phường Bửu Long, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (văn bản ủy quyền ngày 24-7-2002);

5. Chị Đinh Thị Mỹ Yến sinh năm 1970; trú tại: nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai;

6. Chị Đinh Thị Mỹ Khanh sinh năm 1972; trú tại: nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai; chị Yến, chị Phượng, chị Khanh đều uỷ quyền cho chị Thuỷ (văn bản ủy quyền ngày 24-7-2002).

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện đề ngày 25-5-2001 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Trần Văn Ty trình bày: Năm 1967 cụ Trần Thị Bảy (mẹ của ông) và cụ Phạm Ngọc Tri (cha dượng của ông) mua căn nhà LG 76/4 đường Hàm Nghi, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (nay là nhà số 68/2 khóm 2, đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng; sau đây gọi tắt là nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám); năm 1977 cụ Tri và cụ Bảy ngăn nhà bằng ván ép để cho bà Lan ở nhờ, đồng thời có nhận của bà Lan 460 đồng là tiền cầm cố và thoả thuận miệng là khi ông hoàn thành nghĩa vụ trở về hoặc khi các em của ông lớn khôn thì bà Lan phải chuyển đi nơi khác; sau khi thỏa thuận cụ Bảy có đưa cho bà Lan giữ giấy “mua bán nhà không đất" giữa cụ Bảy với bà Xinh năm 1971; năm 1978 cụ Tri chết; năm 1979 (sau khi xuất ngũ) ông đã yêu cầu bà Lan trả nhà và gia đình ông trả số tiền đã nhận cho bà Lan, nhưng bà Lan không đồng ý; năm 1984, cụ Bảy đã kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với diện tích là 58,5m2; từ năm 1985 cụ Bảy đã có đơn yêu cầu bà Lan trả nhà, nhưng bà Lan vẫn không trả; năm 1997 cụ Bảy cùng các anh chị em của ông lập giấy tặng cho ông toàn bộ căn nhà số 68/2 (có xác nhận của chính quyền địa phương); do đó, yêu cầu bà Lan cùng các con của bà Lan là anh Ngọc, chị Trân, chị Châu trả lại căn nhà cho ông, ông sẽ thanh toán 460 đồng cho gia đình bà Lan theo thời giá.

Bị đơn là bà Huỳnh Thị Huyền Lan (chết năm 2002), những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lan là các anh, chị Đinh Công Bảo Ngọc, Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu do bà Huỳnh Thị Thuỷ (đại diện theo ủy quyền) trình bày: Do không có chỗ ở nên năm 1977 bà Lan đã sang lại của cụ Bảy 1/2 căn nhà (nay là nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám) với giá 500 đồng, khi sang nhượng hai bên không làm giấy tờ, đồng thời cụ Bảy có đưa cho bà Lan giấy tờ mua bán nhà có nội dung bà Xinh bán nhà cho cụ Bảy từ năm 1971 (có lúc bà Lan khai cụ Bảy có hai căn nhà nên đã mua một căn nhà của cụ Bảy để ở); sau khi mua nhà, từ năm 1977 gia đình bà Lan đã quản lý, sử dụng từ đó đến nay; năm 1994 đã nộp thuế nhà đất và thực tế cũng không còn chỗ ở nào khác nên không đồng ý theo yêu cầu của ông Ty. Ngày 19-7-2002 bà Lan chết; những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lan là các anh, chị Đinh Công Bảo Ngọc, Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu, Đinh Thị Mỹ Phượng, Đinh Thị Mỹ Yến, Đinh Thị Mỹ Khanh (đều ủy quyền cho bà Thủy) cho rằng gia đình bà Lan đã mua căn nhà nêu trên từ năm 1977, năm 1994 đã nộp thuế nhà đất và cũng đã làm thủ tục kê khai nhà, đất với chính quyền địa phương, nên không chấp nhận yêu cầu của ông Ty, còn trước đây bà Lan có đồng ý hỗ trợ cho cụ Bảy một cây vàng thì các anh, chị cũng đồng ý hỗ trợ cho ông Ty một cây vàng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 24/DSST ngày 12-8-2002, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai quyết định:

Bác yêu cầu của ông Trần Văn Ty đối với Đinh Công Bảo Ngọc, Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu.

Công nhận quyền sở hữu nhà 68/2 thuộc về ông Trần Văn Ty (trong đó có 27,84m2 hiện anh Ngọc, chị Trân, chị Châu đang sử dụng).

Ông Ty có trách nhiệm hoàn trả cho anh Ngọc, chị Trân, chị Châu, chị Phượng, chị Yến, chị Khanh 749.000đ.

Anh Ngọc, chị Trân, chị Châu được tiếp tục sử dụng 1/2 căn nhà 68/2 với diện tích là 27,84m2 và các bên phải ký hợp đồng thuê theo quy định của Bộ luật dân sự.

Nếu ông Ty không ký hợp đồng thuê thì bên ở nhờ được ở đến 01-7-2005. Nếu bên ở nhờ không ký hợp đồng thuê theo Bộ luật dân sự thì phải trả nhà ngay cho ông Ty.

Phần giá trị sữa chữa nhà anh Ngọc, chị Trân, chị Châu được thanh toán tại thời điểm trả nhà.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo và lãi suất phải chịu do chậm thực hiện nghĩa vụ thi hành.

Sau đó do có Quyết định số 3873/QĐ-CT-UBT ngày 22-10-2002 của chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc áp dụng biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục đối với ông Ty trong thời hạn 12 tháng nên ông Ty có đơn đề nghị Toà án tạm hoãn việc xét xử phúc thẩm. Tại Quyết định số 307/PTDS ngày 27-11-2002 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với vụ án trên

Sau khi đi tập trung cải tạo về, ông Ty có đơn yêu cầu tiếp tục giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 252/DSPT ngày 30-8-2004 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 24/DSST ngày 12-8-2002 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai; giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai để điều tra, xét xử lại theo quy định của pháp luật vì cho rằng giữa cụ Bảy mua căn nhà 68/2 đường Cách mạng tháng Tám với bà Xinh là có 2 giấy, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ về 2 giấy tờ này. Ngoài ra, bị đơn cho rằng đã mua nhà nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thu dự phí, chưa đánh giá đúng quan hệ pháp luật và chưa giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn là vi phạm thủ tục tố tụng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 08/DSST ngày 31-5-2005 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai quyết định:

Căn cứ Điều 37 và Điều 38 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Thông tư liên ngành số 03/TTLN ngày 10-8-1996 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ty.

Chấp nhận yêu cầu của những người kế thừa quyền và nghĩa vụ cho bà Lan chết để lại gồm các anh, chị Đinh Công Bảo Ngọc, Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu, Đinh Thị Mỹ Phượng, Đinh Thị Mỹ Yến, Đinh Thị Mỹ Khanh.

Huỷ 1 phần giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 000301/CN.SHN ngày 16-7-1984 Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai đã cấp cho cụ Trần Thị Bảy.

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ cho bà Lan chết để lại được quyền sở hữu, sử dụng đất một phần căn nhà số 68/2 khóm 2, đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hòa tọa lạc trên diện tích 27,84m2, có tứ cận phía Đông giáp nhà ông Bùi Phước Công dài 2,9m; phía Tây giáp nhà ông Trần Kỷ và ông Trần Văn Ty dài 9,6m; phía Nam giáp hẻm 68 đường Cách mạng tháng tám dài 2,9m; phía bắc giáp nhà bà Tạ Thị Thoại dài 9,6m.

Anh Trần Văn Ty và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ cho bà Lan chết để lại có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh đăng ký kê khai quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo quy định.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 14-6-2005, ông Ty có đơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 298/2005/DSPT ngày 25-8-2005, Tòa  phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ vào các điều 220, 256, 634, 645 và 679 Bộ luật dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của ông Trần Văn Ty, sửa bản án sơ thẩm như sau:

1. Buộc chị Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu và anh Đinh Công Ngọc Bảo giao trả cho ông Trần Văn Ty nguyên trạng 1/2 căn nhà + đất số 68/2 khóm 2, đường Cách mạng tháng Tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai có diện tích 27,84m2. Tứ cận phía Đông giáp nhà ông Bùi Phước Công 2,9m; phía Tây giáp nhà ông Trần Kỷ và ông Trần Văn Ty 9,6m; phía Nam giáp hẻm 68 đường Cách mạng tháng Tám 2,9m; phía Bắc giáp nhà bà Tạ Thị Thoại 9,6m.

2. Ông Trần Văn Ty phải hoàn trả cho chị Đinh Thị Mỹ Phượng, chị Đinh Thị Mỹ Yến, chị Đinh Thị Mỹ Khanh, chị Đinh Thị Huyền Trân, chị Đinh Thị Huyền Châu và anh Đinh Công Bảo Ngọc là các thừa kế của bà Huỳnh Thị Huyền Lan 03 lượng vàng 24K.

Việc giao trả phần nhà và số vàng nói trên thực hiện cùng lúc, sau khi tuyên án phúc thẩm.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Nguyễn Thị Thuỷ đại diện cho anh Ngọc, chị Trân, chị Châu, chị Phượng, chị Yến, chị Khanh khiếu nại cho rằng vụ án trên có nhiều tình tiết quan trọng liên quan đến vụ án chưa được Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm làm rõ nên quyết định không chính xác. Vì vậy, đề nghị Tòa án nhân dân tối cao xem xét lại toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Ngày 28-4-2006, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai có Công văn số 180/QHĐN-Đ kiến nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao xem xét lại bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 242/2008/KN-DS ngày 21-8-2008, Chánh án Tòa án án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 298/2005/DSPT ngày 25-8-2005 của Tòa  phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và bản án dân sự sơ thẩm số 08/2005/DSST ngày 31-5-2005 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự, có căn cứ xác định ngày 10-12-1967 cụ Bảy và cụ Tri ký Tờ bán nhà không đất” mua của bà Phạm Thị Xin một căn nhà có chiều ngang 3 thước, chiều dài 9,5 thước (tại hẻm 62, liên gia 36/7 khóm 2, khu 3, đường Hàm Nghi, thành phố Biên Hòa) với giá 100.000 đồng (Tờ bán nhà không đất” có xác nhận của Ủy ban hành chính xã Bình Trước); sau đó, ngày 01-10-1971, cụ Xinh lập "Tờ bán nhà kiêng đất" có nội dung chuyển nhượng cho cụ Bảy, cụ Tri căn nhà số LG 76/4 hẻm 62 đường Hàm Nghi, thành phố Biên Hoà có chiều ngang 4 thước, chiều dài 13 thước với giá 100.000đ (văn bản này cũng có xác nhận của Ủy ban hành chính xã Bình Trước); năm 1977, cụ Tri và cụ Bảy đồng ý để bà Huỳnh Thị Huyền Lan vào ở 1/2 căn nhà và nhận của bà Lan 460đồng (bà Lan và bà Thủy khai là 500 đồng), đồng thời cụ Bảy đưa cho bà Lan giữ bản chính "Tờ bán nhà kiêng đất" ngày 01-10-1971. Nguyên đơn cho rằng hai giấy nêu trên chỉ là một căn nhà (nay là nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám); còn bị đơn cho rằng mua 1/2 căn nhà 68/2 đường Cách mạng tháng Tám, nhưng có lúc lại cho rằng cụ Bảy có hai căn nhà và bán cho bị đơn một căn. Như vậy, hai giấy nêu trên được lập hai thời điểm khác nhau và xác định hai số nhà có diện tích khác nhau và cũng không phù hợp với diện tích thực tế nhà, đất mà các đương sự đang sử dụng hiện nay. Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm phải xác minh làm rõ khi mua nhà của bà Xin (xinh) thì cụ Bảy, cụ Tri mua hai căn nhà riêng biệt ở hai thời điểm khác nhau, hay là chỉ mua một căn nhà, nhưng trả tiền và viết giấy làm hai lần? nhưng chỉ căn cứ vào lời khai của nguyên đơn để xác định hai giấy mua bán nhà nêu trên đều là giấy mua bán một căn nhà, là chưa đủ căn cứ.

Theo nội dung Công văn số 560/ĐCNĐ.QLN ngày 09-8-2002 của Sở điạ chính nhà, đất tỉnh Đồng Nai thì khi đăng ký, kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà năm 1984, cụ Bảy chỉ nộp Tờ bán nhà không đất” lập ngày 10-12-1967 và Tờ cam đoan chủ quyền nhà” (có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Quyết Thắng ngày 25-3-1983); nhưng ngày 16-7-1984 Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai lại cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà số 68/2 đường Cách mạng tháng Tám cho cụ Bảy có nội dung xác định diện tích đất là 58,8m2, diện tích sử dụng là 31m2 và sử dụng chính là 27m2. Như vậy, Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cụ Bảy có cả phần nhà đất do gia đình bà Lan đang quản lý, sử dụng; nhưng không có ý kiến của bà Lan và diện tích nhà, đất lại lớn hơn so với diện tích nhà đất mà cụ Bảy, cụ Tri mua theo giấy mua nhà ngày 10-12-1967.

Mặt khác, năm 1997, sau khi cụ Bảy và các con của cụ lập Giấy ủy quyền cho, tặng nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở đô thịcho ông Ty, thì ngày 19-01-2000 Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phường Quyết Thắng chỉ xác định ông Ty có quyền sử dụng 29,1m2 đất tại thửa số 52, tờ bản đồ số 18. Trong thực tế, việc tranh chấp giữa ông Ty và bà Lan đã được chính quyền địa phương giải quyết và ngày 12-8-1998 Ủy ban nhân dân phường Quyết Thắng có lập biên bản hòa giải. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, bà Lan cho rằng năm 1995 khi bà kê khai nhà đất thì ông Ty đã ký vào biên bản xác định ranh giới đất của gia đình bà và gia đình ông Ty. Trong trường hợp này, lẽ ra Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm phải xác minh làm rõ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất của cụ Bảy năm 1984 và của ông Ty năm 2000, phải thu thập tài liệu về việc chính quyền địa phương đã giải quyết năm 1998, phải xác minh làm rõ có hay không có việc năm 1995 ông Ty ký xác nhận ranh giới nhà, đất; đồng thời xác minh làm rõ về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho cụ Bảy năm 1984 đã đúng quy định của pháp luật hay không, để có đủ căn cứ giải quyết vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng khi kê khai năm 1984, cụ Bảy chỉ xuất trình Tờ bán nhà không đất” đề ngày 10-12-1967, nhưng Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai lại cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu toàn bộ nhà đất (trong đó có diện tích đang tranh chấp) là không đúng, từ đó quyết định bác yêu cầu của ông Ty là chưa đủ căn cứ vững chắc. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của cụ Bảy và lời khai của ông Ty để cho rằng toàn bộ căn nhà có tranh chấp là của cụ Bảy, từ đó quyết định buộc những người thừa kế của bà Lan trả lại nhà, cũng là chưa đủ căn cứ vững chắc.

Ngoài ra, theo lời khai của bà Lan thì khi vào ở tại nhà, đất có tranh chấp, bà đã đưa cho cụ Bảy 500 đồng, còn ông Ty thừa nhận cụ Bảy đã nhận của bà Lan 460 đồng, Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà của cụ Bảy, nhưng lại căn cứ vào ý kiến của cụ Bảy (khi giải quyết ở UBND phường ngày 12-8-1998) để buộc ông Ty thanh toán cho những người thừa kế của bà Lan 03 lượng vàng là không đúng; trong quá trình quản lý sử dụng phần nhà, đất có tranh chấp, bà Lan đã xây dựng thêm và sửa chữa lại căn nhà, Tòa án cấp sơ thẩm đã định giá đối với phần xây dựng và sửa chữa thêm, nhưng khi xác định nhà của cụ Bảy cho ông Ty, Tòa án cấp phúc thẩm không giải quyết giá trị phần xây dựng thêm và sửa chữa là không đúng; ông Ty khởi kiện yêu cầu bà Lan trả nhà và trong quá trình giải quyết vụ án thì ngày 19-7-2002 bà Lan chết, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm vẫn xác định bà Lan là bị đơn trong vụ án là không chính xác.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Quyết định kháng nghị số 242/2008/KN-DS ngày 21 tháng 8 năm 2008 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị nêu trên.

XÉT THẤY

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ và lời khai của các đương sự có trong hồ sơ vụ án, thì ngày 10-12-1967, cụ Trần Thị Bảy và cụ Phạm Ngọc Tri ký “Tờ bán nhà không đất” có nội dung mua căn nhà tại hẻm 62, liên gia 36/7 khóm 2, khu 3, đường Hàm Nghi, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai của cụ Phan Thị Xin có chiều ngang 3 thước, chiều dài 9,5 thước với giá 100.000đồng có xác nhận của Ủy ban hành chính xã Bình Trước.

Sau đó, ngày 01-10-1971, cụ Xin (Xinh) lại lập "Tờ bán nhà kiêng đất" có nội dung bán cho cụ Bảy, cụ Tri căn nhà số LG 76/4 hẻm 62 đường Hàm Nghi, thành phố Biên Hòa có chiều ngang dài 4 thước, chiều dài 13 thước cũng với giá 100.000đồng, “Tờ bán nhà kiêng đất” nêu trên cũng có xác nhận của Ủy ban hành chính xã Bình Trước.

Năm 1977, cụ Tri và cụ Bảy cho bà Huỳnh Thị Huyền Lan vào ở và nhận của bà Lan 460đồng (bà Thuỷ đại diện cho bà Lan và bà Lan khi còn sống cho rằng cụ Bảy nhận 500đồng, nhưng ông Ty chỉ thừa nhận là 460đồng, đồng thời cụ Bảy giao cho bà Lan bản chính "Tờ bán nhà kiêng đất" ngày 01-10-1971.

Như vậy, việc cụ Bảy, cụ Tri mua nhà đất của cụ Xin và có hai giấy tại hai thời điểm khác nhau, xác định hai số nhà có diện tích khác nhau, diện tích nhà đất được ghi ở cả hai giấy cũng không phù hợp với diện tích thực tế nhà, đất mà các đương sự đang sử dụng hiện nay. Trong trường hợp này, lẽ ra phải xác minh làm rõ khi mua nhà của cụ Xin (Xinh) thì cụ Bảy, cụ Tri mua hai căn nhà riêng biệt, hay chỉ là mua một căn nhà, đồng thời xác định rõ diện tích nhà mà cụ Bảy, cụ Tri đã mua thì mới đủ căn cứ giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh, nhưng lại căn cứ vào lời khai của nguyên đơn để xác định hai giấy mua bán nhà nêu trên chỉ là mua bán một căn nhà là chưa đủ căn cứ.

Năm 1984, cụ Bảy kê khai, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trên sơ sở “Tờ bán nhà không đất” giữa cụ Xin với cụ Tri, cụ Bảy ngày 10-12-1967. Theo nội dung “Tờ bán nhà không đất” này thì diện tích là 28,5m2 (3 x 9,5 thước), nhưng ngày 16-7-1984, Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp cho cụ Bảy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 68/2 khóm 2, đường Cách mạng tháng tám, phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai với diện tích là 58,8m2 (trong đó sử dụng là 31m2, sử dụng chính là 27m2). Như vậy, việc Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cụ Bảy với diện tích là 58,8m2, trong khi cụ Bảy chỉ xuất trình “Tờ bán nhà không đất” ngày 10-12-1967 với diện tích là chiều ngang 3 thước, chiều dài 9,5 thước, trong khi bà Lan đang quản lý, sử dụng một phần nhà đất, nhưng không có ý kiến của bà Lan là không đúng quy định pháp luật.

Mặt khác, năm 1997 sau khi cụ Bảy và các con của cụ lập “Giấy ủy quyền cho, tặng nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị” cho ông Ty, thì ông Ty có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nhưng ngày 19-01-2000 Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phường Quyết Thắng chỉ xác định ông Ty có quyền sử dụng 29,1m2 đất tại thửa số 52, tờ bản đồ số 18.

 Trong thực tế, việc tranh chấp nhà đất giữa ông Ty và bà Lan đã được chính quyền địa phương giải quyết và ngày 12-8-1998 Ủy ban nhân dân phường Quyết Thắng có lập biên bản hòa giải. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, bà Lan cho rằng năm 1995 khi bà kê khai nhà đất, thì ông Ty đã ký vào biên bản xác định ranh giới đất của gia đình bà và gia đình ông Ty. Trong trường hợp này, lẽ ra  phải xác minh làm rõ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất của cụ Bảy năm 1984 và của ông Ty năm 2000, phải thu thập tài liệu về việc chính quyền địa phương đã giải quyết năm 1998, phải xác minh làm rõ có hay không có việc năm 1995 ông Ty ký xác nhận ranh giới nhà, đất; đồng thời xác minh làm rõ về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho cụ Bảy năm 1984 đã đúng quy định của pháp luật hay không. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ về các vấn đề nêu trên khi giải quyết vụ án là chưa xác minh đầy đủ về các chứng cứ của vụ án.

Ngoài ra, theo lời khai của bà Lan thì khi vào ở tại nhà, đất có tranh chấp, bà đã đưa cho cụ Bảy 500 đồng, còn ông Ty thừa nhận cụ Bảy đã nhận của bà Lan 460 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xem xét xác định với số tiền 460 đồng năm 1977 có tương ứng với giá trị 1/2 căn nhà số 68/2 mà bà Lan và các con của bà Lan quản lý, sử dụng. Nếu số tiền trên tương ứng với giá trị phần nhà đất có tranh chấp thì phải xác định bà Lan đã mua phần nhà có tranh chấp của cụ Bảy, cụ Tri.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng khi kê khai năm 1984, cụ Bảy chỉ xuất trình “Tờ bán nhà không đất” đề ngày 10-12-1967, nhưng Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai lại cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu toàn bộ nhà đất (trong đó có diện tích đang tranh chấp) là không đúng, từ đó quyết định bác yêu cầu của ông Ty là chưa đủ căn cứ vững chắc. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của cụ Bảy và lời khai của ông Ty để cho rằng toàn bộ căn nhà có tranh chấp là của cụ Bảy, từ đó quyết định buộc những người kế thừa của bà Lan trả lại nhà, cũng là chưa đủ căn cứ vững chắc.

Hơn nữa, Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà của cụ Bảy, nhưng lại căn cứ vào ý kiến của cụ Bảy (khi giải quyết ở UBND phường ngày 12-8-1998) để buộc ông Ty thanh toán cho những người thừa kế của bà Lan 03 lượng vàng là không có căn cứ.

Ngoài ra, trong quá trình quản lý sử dụng phần nhà, đất có tranh chấp, bà Lan đã xây dựng thêm và sửa chữa lại căn nhà, Tòa án cấp sơ thẩm đã định giá đối với phần xây dựng và sửa chữa thêm, nhưng khi xác định cụ Bảy đã cho ông Ty toàn bộ căn nhà (trong đó có phần đang tranh chấp), Tòa án cấp phúc thẩm không giải quyết về giá trị phần xây dựng thêm và sửa chữa của bà Lan là không đúng.

Theo lời khai của bị đơn thì năm 1994, bị đơn có nộp thuế quyền sử dụng đất, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cũng chưa xác minh làm rõ lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cụ Bảy đối với 58,8m2, nhưng lại vẫn thu thuế của bà Lan đối với 1/2 căn nhà này.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 298/2005/DSPT ngày 25-8-2005 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 08/DSST ngày 31-5-2005 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai về vụ án “Đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Trần Văn Ty với bị đơn là bà Huỳnh Thị Huyền Lan; người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng do người chết để lại là các anh, chị Đinh Công Bảo Ngọc, Đinh Thị Huyền Trân, Đinh Thị Huyền Châu; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông, bà Lê Văn Bi, Lê Thị Hương và các anh, chị Phạm Ngọc Thi, Đinh Thị Mỹ Phượng, Đinh Thị Mỹ Yến, Đinh Thị Mỹ Khanh.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Toàn bộ các chứng cứ của vụ án đều chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác minh đầy đủ.


193
Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về