Quyết định GĐT về tranh chấp tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu số 52/2025/DS-GĐT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

QUYẾT ĐỊNH GĐT 52/2025/DS-GĐT NGÀY 11/03/2025 VỀ TRANH CHẤP TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Ngày 11/03/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án “tranh chấp tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu”, giữa:

1. Nguyên đơn: Bà Võ Thị T1, sinh năm 1941; địa chỉ: ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1980; địa chỉ: ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà Võ Thị Thanh H, sinh năm 1980; địa chỉ: số 118/2, ĐHT, khu phố 7, phường THT, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.2. Bà Nguyễn Ngọc V1, sinh năm 1958;

3.3. Bà Nguyễn Thị Ngọc M, sinh năm 1987;

3.4. Ông Nguyễn Văn V2, sinh năm 1991;

Cùng địa chỉ: ấp BL, xã HKĐ, huyện ĐH, tỉnh Long An.

3.5. Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1964;

3.6. Ông Trần Minh T3, sinh năm 1992;

Cùng địa chỉ: ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An.

3.7. Bà Nguyễn Thị Quỳnh N, sinh năm 1972;

3.8. Ông Cao Văn T4, sinh năm 1964;

Cùng địa chỉ: khu phố LĐ, phường TP, thành phố BH, tỉnh Đồng Nai.

3.9. Bà Nguyễn Thị V3, sinh năm 1973;

3.10. Ông Lê Nguyễn Thành Q, sinh năm 2001;

3.11. Ông Nguyễn Thành T5, sinh năm 1961;

Cùng địa chỉ: ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An.

3.12. Ông Lê Thanh X, sinh năm 1973; địa chỉ: số 24/1A, ấp TL, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.13. Văn phòng Công chứng THT; địa chỉ: ấp C, xã ĐLH, huyện ĐH, tỉnh Long An.

3.14. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An; địa chỉ: số 137 Quốc lộ 1A, Phường 4, thành phố TA, tỉnh Long An.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Nguyên đơn bà Võ Thị T1 do bà Nguyễn Thị Chân L làm đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn X1 (chết năm 2017) là vợ chồng có 06 người con là: bà Nguyễn Thị Quỳnh N, bà Nguyễn Thị T2, bà Nguyễn Thị V3, bà Nguyễn Ngọc V1, ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Thành T5. Tài sản chung vợ chồng bà T1 và ông X1 tạo lập được gồm: diện tích 14.420,1m2 thuộc thửa đất số 81, 83, 89, tờ bản đồ số 61, tại ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An, do bà T1 đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1997, được cấp đổi vào ngày 17/12/2019 số CS6309xx (thửa số 89), số CS6309xx (thửa số 83) và số CS6309xx (thửa số 81).

Khi ông X1 còn sống, bà T1 có bàn bạc với ông X1 sẽ phân chia đất cho các con mỗi người một phần đất bằng nhau, nhưng chỉ nói miệng. Năm 2017, ông X1 chết, không để lại di chúc, tài sản trên chưa được phân chia. Ngày 24/11/2021, ông Nguyễn Văn C về thăm nhà và nói với bà T1 là ông C đang làm thủ tục phân chia đất cho các anh chị em trong gia đình, nên bà T1 đã giao toàn bộ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông C. Tuy nhiên, ông C không làm thủ tục phân chia đất cho các anh chị em, mà tự ý lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và mời Văn phòng công chứng về nhà yêu cầu bà T1 ký tên. Tại thời điểm công chứng hợp đồng thì bà T1 đã trên 80 tuổi, không am hiểu pháp luật, không biết đọc chữ, không còn nhìn thấy rõ chữ. Sau khi công chứng hợp đồng, bà T1 nói với các con biết sự việc. Qua tìm hiểu mới biết ông C đã lừa dối bà T1 ký tên tặng cho toàn bộ diện tích 14.420,1m2 đất cho ông C. Hiện nay, trên đất đang tồn tại các tài sản gồm: 01 căn nhà cấp 4 do vợ chồng bà T1 tạo lập để ở; 01 một căn nhà của bà Nguyễn Thị V3; một số cây ăn trái, cây lâu năm do bà Nguyễn Thị Quỳnh N, bà Nguyễn Thị T2, bà Nguyễn Thị V3, ông Nguyễn Ngọc V1 trồng.

Vì vậy, bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 66xx ngày 24/11/2021, giữa bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn C, do Văn phòng Công chứng THT công chứng bị vô hiệu.

2. Bị đơn ông Nguyễn Văn C do bà Phạm Ngọc A làm đại diện theo ủy quyền trình bày:

Trước khi ông X1 chết thì ông X1 và bà T1 nói với các con về việc chia phân đất hương hỏa, đất ruộng, nhà cửa cho các con. Do các anh chị của ông C sinh sống tại tỉnh Long An nên đã được cha mẹ chia đất trước đó, nhà thờ và và phần đất còn lại tại thửa đất số 81, 83, 89 thì tặng cho ông C (con trai út) để canh tác trồng trọt, làm giỗ cho ông bà, chăm sóc nhà cửa và nuôi dưỡng cha mẹ. Trước đây khi các anh chị của ông C lập gia đình đã được cha mẹ chia đất cụ thể như sau: Bà Nguyễn Thị T2 được chia thửa đất số 827, 830, tờ bản đồ số 4, trên đất có căn nhà của bà T2 đang ở và một số cây trồng; bà Nguyễn Thị V3 được chia 100m2 đất tại thửa số 3477, tờ bản đồ số 4, để cất nhà ở tiện cho việc đi dạy và cho con đi học; ông Nguyễn Thành T5 được chia một phần đất nhưng đã bán đưa tiền cho cha mẹ để cha mẹ chia cho các chị là bà Nguyễn Thị Quỳnh N (số tiền tương đương 09 chỉ vàng), bà Nguyễn Thị V3 (số tiền tương đương 09 chỉ vàng), bà Nguyễn Ngọc V1 (số tiền tương đương 09 chỉ vàng), bà Nguyễn Thị T2 (số tiền tương đương 09 chỉ vàng) và được chia ½ phần đất còn lại của bà Nguyễn Ngọc V1.

Năm 2017, ông X1 chết, bà T1 sống với ông C. Do bà T1 thấy tấm lòng hiếu thảo của ông C nên vào ngày 24/11/2021, bà T1 yêu cầu Văn phòng Công chứng THT làm thủ tục tặng cho các thửa đất số 81,83, 89 cho ông C. Khi đó, bà T1 có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, vẫn minh mẫn, sáng suốt, hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc lừa dối. Đến tháng 5/2022, các chị gái của ông C phát hiện bà T1 đã tặng cho đất cho ông C liền gây áp lực cho bà T1, đưa bà T1 ra khỏi nhà, bỏ số điện thoại mà bà T1 đang dùng để cắt đứt liên lạc với ông C. Vì vậy, ông C không đồng ý yêu cầu khởi kiện nguyên đơn.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Ngọc V1, bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông Nguyễn Văn V2, bà Nguyễn Thị Quỳnh N, ông Cao Văn T4, bà Nguyễn Thị V3, ông Lê Thanh X, ông Lê Nguyễn Thành Q, bà Nguyễn Thị T2 và ông Trần Minh T3 (là con cháu của bà T1) thống nhất trình bày:

Vợ chồng bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn X1 tạo lập được khối tài sản chung gồm: diện tích 14.420,1m2 thuộc thửa đất số 81, 83, 89, tờ bản đồ số 61, tọa lạc tại ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An. Năm 2017, ông X1 chết, bà T1 nói với các con về việc phân chia đất, nhưng ông C không về. Bà T1 đã phân chia đất cho 04 người con là bà N, bà T2, bà V3 và bà V1 mỗi người một phần đất như sau: Bà N được chia đất chiều ngang khoảng 10m, chiều dài khoảng 110m; bà V1 được chia đất chiều ngang khoảng 10m, chiều dài khoảng 110m; bà T2 được chia đất chiều ngang khoảng 10m, chiều dài khoảng 80m; bà V3 được chia đất chiều ngang khoảng 15m, chiều dài khoảng 80m. Sau khi được chia đất, các bà đã thuê xe Kobe đánh gốc tràm, dọn đất và trồng cây ăn trái như: Mít, Mãng cầu gai, Saboche, Nhãn, ... và đã làm hàng rào bao quanh khu đất này. Sau đó, các bà phát hiện ông C đã lừa bà T1 ký hợp đồng tặng cho các thửa đất trên cho ông C, trong đó có cả phần đất của các bà nên các bà không đồng ý.

3.2. Văn phòng Công chứng THT có văn bản trình bày:

Ngày 24/11/2021, Văn phòng Công chứng THT thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất các thửa đất số 81, 83, 89, giữa bà Võ Thị T1 với ông Nguyễn Văn C, số công chứng 66xx, quyển số 11/2021/TP/CC-SCC/HĐGD. Việc công chứng hợp đồng là đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật nên Văn phòng công chứng đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

3.3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An có văn bản trình bày:

Thửa đất số 738, tờ bản đồ số 4, diện tích 738m2, loại đất T; thửa đất số 737, tờ bản đồ số 4, diện tích 7.350m2, loại đất ĐRM; thửa đất số 735, tờ bản đồ số 4, diện tích 7.865m2, loại đất ĐRM; đất tọa lạc tại xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 2281xx ngày 12/9/1997 cho bà Võ Thị T1. Ngày 10/6/2018, bà T1 có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thửa đất số 738 thành thửa đất số 81; thửa đất số 737 thành thửa đất số 83; thửa đất số 735 thành thửa đất số 89. Qua xem xét hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ theo quy định của Luật Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An đã ký cấp đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS 6809xx, CS 6309xx, CS 6309xx cùng ngày 17/12/2019 đối với thửa đất số 81, 83 và 89 cho bà T1. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật nên Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 27/6/2023, Tòa án nhân dân huyện ĐH quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T1 về việc “tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C.

1. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 6677, quyển số 11/2021TP/CC-SCỌHĐGD ngày 24/11/2021, giữa bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn C đối với các thửa đất số 81, 83, 89, tờ bản đồ số 61, tọa lạc tại xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An tại Văn phòng Công chứng THT là vô hiệu.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T1 đối với yêu cầu “Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phần đất có diện tích 14.420,1m2 thuộc các thửa đất số 81, 83, 89, tờ bản đồ 61, đất tọa lạc tại ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp cho ông Nguyễn Văn C”.

- Hậu quả đình chỉ: Bà Võ Thị T1 có quyền khởi kiện lại vụ án khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/6/2023, bà Phạm Ngọc A (đại diện hợp pháp của bị đơn) kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại Bản án phúc thẩm số 457/2023/DS-PT ngày 26/12/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Long An quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn C.

Sửa một phần bản án sơ thẩm như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T1 về việc “yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C.

Tuyên bố vô hiệu một phần Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn C đối với thửa đất số 81 và thửa đất số 89, tờ bản đồ số 61, đất tọa lạc tại xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An, hợp đồng được Văn phòng Công chứng THT công chứng số 6677, quyển số 11/2021TP/CC- SCC/HĐGD ngày 24/11/2021.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T1 đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C về về việc “yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C, cụ thể đối với yêu cầu: Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn C đối với thửa đất số 83, tờ bản đồ số 61, đất tọa lạc tại xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An, hợp đồng được Văn phòng Công chứng THT công chứng số 6677, quyển số 11/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2021.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T1 đốí với yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp đối với phần đất có diện tích 14.420,1m2 thuộc các thửa 81, 83, 89, tờ bản đồ 61, đất tọa lạc tại xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An.

4. Ông Nguyễn Văn C được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai. Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền căn cứ vào Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án để giải quyết, điều chỉnh, biến động đất đai và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp kết quả giải quyết của Tòa án.

Ngày 26/3/2024, bà Võ Thị T1, bà Nguyễn Thị Quỳnh N, bà Nguyễn Thị T2, bà Nguyễn Thị V3, bà Nguyễn Ngọc V1 có đơn đề nghị giám đốc thẩm.

Ngày 15/01/2025, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 02/KN-DS kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm số 457/2023/DS-PT ngày 26/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử hủy Bản án phúc thẩm nêu trên, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 27/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Long An.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

 [1] Các đương sự tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 81, 83, 89, giữa bà Võ Thị T1 với ông Nguyễn Văn C (theo Hợp đồng số công chứng 66xx, quyển số 11/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2021). Cả ba thửa đất này có tổng diện tích 14.420,1m2, tọa lạc tại ấp 1B, xã HT, huyện ĐH, tỉnh Long An, do bà Võ Thị T1 đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1997, cấp đổi vào ngày 17/12/2019 số CS6309xx (thửa số 89), số CS6309xx (thửa số 83) và số CS6309xx (thửa số 81). Tài sản này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhân của vợ chồng bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn X1 nên được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

[2] Bà T1 và ông X1 có 06 người con là bà Nguyễn Thị Quỳnh N, bà Nguyễn Thị T2, bà Nguyễn Thị V3, bà Nguyễn Ngọc V1, ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Thành T5. Năm 2017, ông X1 chết không để lại di chúc nên một phần di sản của ông X1 trong khối tài sản chung của vợ chồng thuộc quyền sở hữu chung của các đồng thừa kế là bà T1 và 06 người con. Như vậy, việc bà T1 lập hợp đồng tặng cho cả ba thửa đất trên cho ông C, không có sự đồng ý của các đồng thừa kế là vi phạm điều cấm của luật nên hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự.

[3] Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có Công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo theo quy định của Luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Tuy nhiên, sau khi lập hợp đồng tặng cho, ông C chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì bà T1 đã khởi kiện, nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà T1 và ông C chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.

[4] Mặt khác, theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 06/6/2023 và chứng thư thẩm định giá số 206/07/06/2023/TDG LA-BS ngày 07/6/2023), thể hiện: trên thửa đất số 81 có một căn nhà và các cây trồng do vợ chồng bà T1 và ông X1 tạo lập; trên thửa đất số 83 có hàng rào lưới B40 trụ bê tông và các cây trồng do ông C tạo lập; trên thửa 89 có một căn nhà cấp 4, hàng rào và các cây trồng do bà V3, bà T2 và bà N tạo lập. Như vậy, việc các bên xác lập hợp đồng tặng cho đối với thửa đất số 89, trên đất đang tồn tại một căn nhà cấp 4, hàng rào và các cây trồng thuộc quyền sở hữu của bà V3, bà T2 và bà N, dẫn đến đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

[5] Tòa án cấp sơ thẩm đã phân tích, nhận định, đánh giá toàn diện đầy đủ các chứng cứ, tình tiết của vụ án, từ đó căn cứ quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự để xét xử tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị T1 và ông Nguyễn Văn C đối với các thửa đất số 81, 83, 89 bị vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

[6] Tòa án cấp phúc thẩm xác định các thửa đất số 81, 83, 89 là tài sản chung của vợ chồng bà T1 và ông X1 (đã chết), việc bà T1 xác lập hợp đồng tặng cho tài sản cho ông C nhưng không có sự đồng ý của các đồng thừa kế là chưa đảm bảo; sau khi được tặng cho, ông C cũng chưa đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, lại cho rằng bà T1 xác lập hợp đồng tặng cho ông C các thửa đất số 81, 83, 89 là hoàn toàn tự nguyện, đúng ý chí của bà T1, nhưng do thửa đất số 81, 89 có đối tượng không thể thực hiện được, nên đã xét xử tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 81, 89; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T1 về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 83 là không đúng quy định pháp luật.

[7] Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là có cơ sở nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 325, điểm b khoản 1 Điều 337, khoản 2 Điều 343, Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 02/KN-DS ngày 15/01/2025 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Hủy Bản án phúc thẩm số 457/2023/DS-PT ngày 26/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 27/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Long An.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ra quyết định này./.