Bản án về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu số 399/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 399/2023/DS-PT NGÀY 13/12/2023 VỀ YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Ngày 13 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 322/2023/TLPT-DS ngày 17 tháng 10 năm 2023 về việc“Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 33/2023/DS-ST ngày 16 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 384/2023/QĐ-PT ngày 21/11/2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Hồ Thị V, sinh năm 1989. Địa chỉ: Buôn K, xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bà V: Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1981. Địa chỉ: Số G T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (theo văn bản ủy quyền ngày 28/8/2023). Có mặt.

- Bị đơn: Ông Lâm Văn T1, sinh năm 1977. Địa chỉ: Thôn A, xã E, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk. Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Hồ Đức T2, sinh năm 1951. Địa chỉ: Thôn G, xã E, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T2: Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1981. Địa chỉ: Số G T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (theo văn bản ủy quyền ngày 28/8/2023).

Lắk. 2. Bà Lê Thị L, sinh năm 1955.

3. Bà Hồ Thị T3, sinh năm 1983. Có mặt.

4. Ông Hồ Đức H, sinh năm 1990.

Cùng địa chỉ: Thôn A, xã E, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk. 5. Bà Hồ Thị H1, sinh năm 1985. Địa chỉ: Thôn X, xã P, huyện K, tỉnh Đắk 6. Bà Hồ Thị L1, sinh năm 1991. Địa chỉ: Thôn I, xã E, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk. Người đại diện theo ủy quyền của bà L, bà T3, ông H, bà H1, bà L1: Bà Hồ Thị V, sinh năm 1989. Địa chỉ: Buôn K, xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Hồ Thị V đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà V là con ruột của ông T2 và bà L, gia đình bà có 07 thành viên gồm: Cha là Hồ Đức T2, mẹ là Lê Thị L, các anh chị em gồm: Bà Hồ Thị T3, bà Hồ Thị V, bà Hồ Thị L1, bà Hồ Thị H1 và ông Hồ Đức H. Năm 2001, gia đình bà nhận chuyển nhượng thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, diện tích 4700m2 tại địa chỉ thôn A, xã E, thị xã B. Khi nhận chuyển nhượng trên đất đã có 400 cây cà phê, đến ngày 22/01/2008 được UBND huyện K (nay là thị xã B) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 643478 cho hộ ông Hồ Đức T2 và bà Lê Thị L. Năm 2004, bà T3 kết hôn với ông T1, từ đó cha mẹ bà cho ông T1 và bà T3 mượn lô đất trên để canh tác chứ không tặng cho hay chuyển quyền sử dụng cho bà T3 và ông T1. Tuy nhiên, ngày 31/7/2020 ông T1 đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã E và dụ dỗ cha mẹ bà ký vào hợp đồng, sau đó làm thủ tục đăng ký biến động đất đai sang tên cho ông T1 đối với thửa đất trên. Hiện nay ông T1 đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và có ý định chuyển nhượng tiếp cho người khác. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các anh chị em trong gia đình bà đều không biết. Vì vậy đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã E, số chứng thực 45, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 31/7/2020 giữa bên chuyển nhượng ông Hồ Đức T2, bà Lê Thị L; bên nhận chuyển nhượng ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, diện tích 4700m2, địa chỉ thôn A, xã E, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 643478 do UBND huyện K (Nay là thị xã B) cấp ngày 22/01/2008 là vô hiệu. Trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì bà đề nghị giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.

Đối với cây trồng trên đất là tài sản của cha mẹ bà mới trồng lại vào năm 2022 sau khi ông T1 và bà T3 ly hôn.

Bị đơn ông Lâm Văn T1 trình bày:

Ông T1 trước đây là con rể của ông T2 và bà L. Do năm 2004 ông kết hôn với bà T3 nên ông T2 và bà L cho ông và bà T3 thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, diện tích 4700m2, địa chỉ thôn A, xã E, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 643478 do UBND huyện K (nay là thị xã B) cấp ngày 22/01/2008; khi cho đất, ông T2 và bà L chỉ cho bằng miệng không lập giấy tờ gì. Ông và bà T3 nhận đất canh tác từ năm 2004, sau đó trồng cà phê, hồ tiêu, bơ, khoan giếng, đào ao, san lấp ao, xây nhà, làm sân và xây công trình phụ, ông cùng bà T3 và hai người con chung sinh sống trên thửa đất. Đến năm 2019 ông và bà T3 ly hôn, vì điều kiện kinh tế khó khăn nên ông đưa hai con xuống tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu làm nghề sửa xe máy. Do trước đó ông sống tốt với gia đình ông T2 và bà L nên ngày 31/7/2020 ông T2 và bà L đã đến UBND xã E chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho ông. Việc ông T2 và bà L chuyển nhượng đất cho ông thì bà T3, bà V, bà H1, bà L1 và ông H đều biết và đồng ý. UBND xã E chỉ yêu cầu ông H có văn bản ủy quyền, còn những người khác không yêu cầu vì lúc đó trong sổ hộ khẩu của ông T2 và bà L không có tên bà T3, bà V, bà H1, bà L1. Đến nay ông đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, đã được cấp GCNQSD đất mang tên ông. Việc chuyển nhượng là hoàn toàn tự nguyện đúng quy định pháp luật nên bà V khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại UBND xã E, số chứng thực 45, quyển số 01/2020/TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 31/7/2020 giữa bên chuyển nhượng ông Hồ Đức T2, bà Lê Thị L và bên nhận chuyển nhượng ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23 là vô hiệu thì ông T1 không đồng ý.

Trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu thì đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu buộc ông T2 và bà L trả lại cho ông số tiền 60.000.000 đồng như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá trị cây trồng trên đất là 5.222.800 đồng, tài sản trên đất là 148.253.160 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2 trình bày:

Ông đồng ý như lời trình bày của bà V. Thửa đất nêu trên có nguồn gốc do ông Hồ Đức T2 và bà Lê Thị L nhận chuyển nhượng của ông Lý Văn Đ và bà Lê Thị T4 vào năm 2001. Trước đó thửa đất do ông Đ và bà T4 nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn T5 và bà Bùi Thị N nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nên ngày 19/12/2007 ông T2 và bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T5 và bà N, có chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân xã E. Ngày 31/7/2020, ông T1 gọi ông ra Ủy ban nhân dân xã N1 ký vào giấy, do tin tưởng ông T1 nên ông không đọc nội dung, khi cán bộ tư pháp xã đưa hợp đồng cũng không đọc nội dung cho ông và bà L nghe. Đến năm 2022 ông T1 gọi người vào chuyển nhượng đất thì ông mới biết và bà V khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị L trình bày:

Bà đồng ý như lời trình bày của bà V và ông T2. Về cây trồng do ông T1 bỏ đi không chăm sóc nên cây tự chết, còn công trình xây dựng và tài sản trên đất ông T1 tự quản lý nên bà không biết việc mất mát và không đồng ý bồi thường.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2023/DS-ST ngày 16 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ vào Điều 117, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015 Căn cứ vào Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị V về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã E, số chứng thực 45, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 31/7/2020 giữa bên chuyển nhượng ông Hồ Đức T2, cùng vợ là bà Lê Thị L; bên nhận chuyển nhượng ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 643478 do UBND huyện K (nay là thị xã B) cấp ngày 22/01/2008 là vô hiệu.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 29/8/2023, nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2 vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 33/2023/DS-ST ngày 16 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2 trong hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên vụ án được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo:

[2.1] Nguyên đơn bà Hồ Thị V kháng cáo cho rằng bà đã ủy quyền cho luật sư tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bà nhưng quá trình giải quyết vụ án luật sư không tham gia hòa giải, đối chất mà bà không biết nên ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Còn ông Hồ Đức T2 cho rằng ông và bà L không được Tòa án triệu tập tham gia hòa giải, đối chất. Hội đồng xét xử thấy rằng:

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bà Hồ Thị V không ủy quyền cho người khác mà tự mình tham gia tố tụng và nhận ủy quyền của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị L, bà Hồ Thị T3, ông Hồ Đức H, bà Hồ Thị H1, bà Hồ Thị L1. Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải ngày 24/3/2023, bà V và ông T2, bà L, ông T1 đều có mặt, được trình bày ý kiến và hòa giải với nhau nhưng kết quả các đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án. Cấp sơ thẩm tiếp tục mở phiên hòa giải ngày 30/6/2023 tuy nhiên bà V có đơn đề nghị không tiến hành hòa giải (BL 138) nên phiên hòa giải không tiến hành được. Do đó các nội dung kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng là không có cơ sở.

[2.2] Xét kháng cáo đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã E ngày 31/7/2020 giữa bên chuyển nhượng ông Hồ Đức T2, bà Lê Thị L và bên nhận chuyển nhượng ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, theo GCNQSD đất số AL 643478 do UBND huyện K (nay là thị xã B) cấp ngày 22/01/2008 là vô hiệu. Xét thấy:

Thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, diện tích 4700m2 tại thôn A, xã E, thị xã B do ông Hồ Đức T2 và bà Lê Thị L nhận chuyển nhượng của ông Lý Văn Đ và bà Lê Thị T4 vào năm 2001; trước đó thửa đất do ông Đ và bà T4 nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn T5 và bà Bùi Thị N nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nên ngày 19/12/2007, ông T2 và bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T5 và bà N, có chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân xã E. Như vậy, nguồn gốc thửa đất là do ông T2, bà L nhận chuyển nhượng, các thành viên khác trong gia đình ông T2, bà L không có đóng góp gì trong việc hình thành tài sản trên. Sau đó, ông T2, bà L đã giao toàn bộ thửa đất cho ông T1, bà Thanh quản l, sử dụng từ năm 2004 đến khi ly hôn vào năm 2019, toàn bộ tài sản trên đất hiện tại chỉ có một số cây cà phê có từ trước khi ông T2, bà L nhận chuyển nhượng, còn lại là do ông T1, bà T3 tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Các thành viên khác không cung cấp được các tài liệu chứng cứ thể hiện công sức đóng góp đối với thửa đất trên nên không có căn cứ xác định đây là tài sản chung của hộ gia đình ông T2, bà L. Ngày 31/7/2020, ông T2 và bà L lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T1 là hoàn toàn tự nguyện, được UBND xã E chứng thực là đúng quy định pháp luật. Việc ông T2, bà L cho rằng do tin tưởng ông T1 nên mới ký mà không đọc lại văn bản, chỉ nghĩ là ký giấy ủy quyền, cán bộ tư pháp chỉ ông bà ký ở đâu thì ông bà ký ở đó là không có căn cứ. Bởi lẽ: Ông T2, bà L có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, thời điểm chuyển nhượng hoàn toàn tỉnh táo, minh mẫn, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông Hồ Đức H còn ký hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng T, Tp Hồ Chí Minh cho T2, bà L để làm đại diện cho mình thực hiện việc quản lý, sử dụng, cho thuê, nhận đặt cọc, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23 (vì thời điểm này ông H có tên trong Sổ hộ khẩu của ông T2, bà L). Như vậy, ông T2, bà L đã có sự chuẩn bị thủ tục để thực hiện việc chuyển nhượng đất, không phải việc làm mang tính tức thời, bị lừa dối, ép buộc. Tại cấp phúc thẩm, bà V và ông T2 không cung cấp được chứng cứ nào khác chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét.

[3] Từ những nhận định và phân tích trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại UBND xã E ngày 31/7/2020 giữa ông Hồ Đức T2, bà Lê Thị L với ông Lâm Văn T1 vô hiệu là có căn cứ, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[4] Đối với kháng cáo của bà V, ông T2 yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, diện tích 4700m2 là vượt quá yêu cầu khởi kiện so với đơn khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[5] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, ông T2 là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự:

- Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Hồ Thị V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đức T2. - Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2023/DS-ST ngày 16 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ vào Điều 117, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ vào Điều 9; điểm a khoản 1 Điều 24; Khoản 1 Điều 26, khoản 1 Điều 29; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị V về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại ủy ban nhân dân xã E, số chứng thực 45, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 31/7/2020 giữa bên chuyển nhượng ông Hồ Đức T2, bà Lê Thị L; bên nhận chuyển nhượng ông Lâm Văn T1 đối với thửa đất số 96, tờ bản đồ số 23, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 643478 do UBND huyện K (nay là thị xã B) cấp ngày 22/01/2008 là vô hiệu.

2. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà Hồ Thị V phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 2.000.000 đồng. Bà V đã nộp đủ và chi phí xong.

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Hồ Thị V phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Hồ Thị V đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0018188 ngày 05/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Hồ Thị V phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Hồ Thị V đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0018639 ngày 05/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B.

Ông Hồ Đức T2 được miễn án phí dân sự phúc thẩm nên được trả lại 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0018638 ngày 05/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bồ.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.