Bản án về tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 870/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 870/2023/DS-PT NGÀY 28/12/2023 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU, YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 388/2023/TLPT-DS ngày 14 tháng 7 năm 2023 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; yêu cầu hủy hợp đồng tín dụng và yêu cầu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 388/2023/DS-ST ngày 14 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3179/2023/QĐPT-HC ngày 08 tháng 12 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn K Từ T, sinh năm 1986; địa chỉ thường trú: Số A, đường số A, khu phố B, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ cư trú hiện nay: Số C B, thành phố B, bang V, Hoa Kỳ.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lưu Thanh K1, sinh năm 1973; địa chỉ: Số A, tổ A, khóm L, phường L, thị xã T, tỉnh An Giang; địa chỉ liên hệ: Số E, đường H, khu phố C, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có mặt.

- Bị đơn: Ông Vương Chí C, sinh năm 1977; địa chỉ: số A, khu phố T, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: ông Đỗ Trọng Q, địa chỉ thường trú: Q, Đ, Q, Thái Bình, (vắng mặt) Bà Lê Thị L, địa chỉ thường trú: thôn G, Bình Dương, G, Bắc Ninh, (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: ông Trần Quang T1 thuộc Đoàn luật sư Thành phố H (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Khánh L1, sinh năm 1979; địa chỉ thường trú: Số A, khu phố T, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: Tổ E, khu phố K, phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương; (vắng mặt).

2. Ngân hàng Thương mại Cổ phần B; địa chỉ trụ sở: Chi nhánh B1 - Phòng G; số A, đường Đ, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: Thửa số 82, tờ bản đồ DC3, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Xuân H - Chức vụ: Giám đốc. Ủy quyền cho: Bà Nguyễn Thị Thanh H1, sinh năm 1992 và ông Lưu Đức T2; cùng địa chỉ: T số 82, tờ bản đồ DC3, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương; (đều có mặt).

3. Văn phòng C1; địa chỉ: Số A, đường Đ, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Người đại diện hợp pháp: Bà Trần Thị Thanh M - Chức vụ: Trưởng Văn phòng; có đơn xin vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

[1] Trong đơn khởi kiện ngày 18/3/2020, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn Ông Nguyễn K Từ T do ông Lưu Thanh K1 là người đại diện hợp pháp trình bày:

Ông Nguyễn K Từ T là chủ quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 308m², thuộc thửa đất số 1133, tờ bản đồ số 46, tọa lạc tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 891543, sổ vào sổ H04169 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Tân Uyên cấp ngày 17/9/2008. Nguồn gốc thửa đất số 1133 là do ông T nhận chuyển nhượng từ ông Lê Văn Đ, bà Nguyễn Thị Cẩm P vào ngày 12/8/2008 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 490, quyển số 01 TP/CC/SCT/HĐGD do Ủy ban nhân dân xã K, huyện (nay là thị xã) Tân Uyên chứng nhận. Khoảng tháng 7/2016, ông T đầu tư xây dựng 01 dãy nhà trọ cấp 04 gồm 10 phòng trọ nhưng do điều kiện công việc ở xa ông T không thể trông coi, quản lý nên ông T có ủy quyền cho chị ruột là bà Nguyễn Thị Khánh L1 quản lý đất và nhà trọ giúp ông T theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 2416, quyển số: 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C2, tỉnh Bình Dương chứng nhận ngày 18/3/2016. Theo đó hợp đồng ủy quyền có nội dung “...thay mặt và nhân danh tôi liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để thực hiện tất cả các thủ tục liên quan đến việc lập hồ sơ cung cấp thông tin, cập nhật biến động điều chỉnh thông tin (số chứng minh nhân dân, hộ khẩu...) xin trích lục, trích đo, xin chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, định vị vị trí đất ở, xin xác nhận tình trạng bất động sản, xin giấy phép xây dựng (lập, ký đem xin cấp phép, bản vẽ, biên bản xác minh), xin điện (ký hợp đồng mua điện), xin hồ sơ môi trường, đăng ký kinh doanh và toàn quyền quản lý trông coi, thực hiện việc chuyển nhượng (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy quyền quản lý trông coi, thực hiện việc chuyển nhượng (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng), cho thuê (hoặc sửa đổi, bổ sung, thanh lý hợp đồng cho thuê), thế chấp (sửa đổi, bổ sung, làm thủ tục giải chấp)...” đối với thửa đất nêu trên.

Ngoài nội dung ủy quyền nêu trên, ông T với bà L1 có thỏa thuận khác có nội dung là ông T chỉ ủy quyền cho bà L1 thay mặt ông T liên hệ các cơ quan chức năng có thẩm quyền đề thực hiện các vấn đề liên quan đến thửa đất trên về mặt thủ tục, giấy tờ. Riêng về quyền định đoạt tài sản, quyền sử dụng đất thuộc về ông T. Thời gian gần đây, ông T biết được thông tin bà L1 đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của ông T cho ông Vương Chí C (là người sinh sống như vợ chồng với bà L1 nhưng không đăng ký kết hôn, có 01 người con chung là cháu Vương Tịnh Đ1) với giá 80.000.000 đồng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 12453, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 13/11/2018. Ông C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ CS11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 24/12/2018. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay bà L1 vẫn đang là người trực tiếp quản lý diện tích đất và 10 phòng trọ do ông T đầu tư xây dựng trước đây.

Khi ông T hỏi bà L1 về lý do chuyển nhượng thì bà L1 trả lời rằng ông C nói với bà L1 rằng đang làm ăn và cần đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bổ sung hồ sơ tài chính nên tạm mượn quyền sử dụng đất nêu trên để làm ăn, khi nào bà L1 hoặc ông T cần thì trả lại. Tuy nhiên, khi ông T biết sự việc nêu trên và đề nghị ông C ký chuyển giao quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T thì ông C không thực hiện. Do đó, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 12453, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 13/11/2018 giữa ông Vương Chí C với ông Nguyễn K Từ T do bà Nguyễn Thị Khánh L1 làm đại diện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

2. Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Vương Chí C ngày 24/12/2018.

3. Điều chỉnh thông tin biến động người chủ sử dụng đất đối với diện tích đất 308m², thửa số 1133, tờ bản đồ 46, đất tọa lạc tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương cho ông Nguyễn K Từ T.

[2] Bị đơn ông Vương Chí C:

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Vương Chí C đã được Tòa án tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý, quyết định yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ, giấy triệu tập để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, giấy triệu tập tham gia phiên tòa vào các ngày 05/9/2022 và ngày 22/9/2022 nhưng ông C không đến Tòa án làm việc, không cung cấp lời khai và cũng không cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

[3] Tại bản tự khai ngày 30/6/2020, đơn yêu cầu độc lập ngày 23/6/2022 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Khánh L1 trình bày:

Ông Nguyễn K Từ T là em trai của bà L1, cũng là chủ sử dụng diện tích đất 308m² và tài sản gắn liền với đất là dãy nhà trọ cấp 04 (gồm 10 phòng trọ) thuộc thửa đất số 1133, tờ bản đồ số 46, tọa lạc tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 891543, sổ vào sổ H04169 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Tân Uyên cấp ngày 17/9/2008. Do bận công việc, nên ông T ủy quyền cho bà L1 quản lý, trông coi đất và nhà trọ trên thửa đất số 1133 theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 2416, quyển số: 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C2, tỉnh Bình Dương chứng nhận ngày 18/3/2016. Theo đó hợp đồng ủy quyền có nội dung "...thay mặt và nhân danh tôi liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để thực hiện tất cả các thủ tục liên quan đến việc lập hồ sơ cung cấp thông tin, cập nhật biến động điều chỉnh thông tin (số chứng minh nhân dân, hộ khẩu...) xin trích lục, trích đo, xin chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, định vị vị trí đất ở, xin xác nhận tình trạng bất động sản, xin giấy phép xây dựng (lập, kỳ đơn xin cấp phép, bản vẽ, biên bản xác minh), xin điện (ký hợp đồng mua điện), xin hồ sơ môi trường, đăng ký kinh doanh và toàn quyền quản lý trông coi, thực hiện việc chuyển nhượng (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy quyền quản lý trông coi, thực hiện việc chuyển nhượng (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng), cho thuê (hoặc sửa đổi, bổ sung, thanh lý hợp đồng cho thuê), thế chấp (sửa đổi, bổ sung, làm thủ tục giải chấp)...". Sau khi lập hợp đồng ủy quyền trên, ông T có lập riêng thỏa thuận bằng giấy viết tay với bà L1 có nội dung bà L1 chỉ được thay mặt ông T liên hệ các cơ quan chức năng có thẩm quyền để thực hiện các vấn đề liên quan đến thửa đất trên về mặt thủ tục, giấy tờ còn quyền định đoạt quyền sử dụng đất thuộc về ông T.

Do ông Vương Chí C (là người sinh sống như vợ chồng với bà L1 nhưng không đăng ký kết hôn, có 01 người con chung là cháu V Tịnh Độ) nói cần tiền làm ăn, cần đứng trên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bổ sung hồ sơ tài chính nên mượn tạm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T để làm ăn khi nào ông T cần thì ông C sẽ trả lại. Do là vợ chồng nên bà L1 cũng tin tưởng, không bàn lại với ông T, bà L1 đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của ông T cho ông Vương Chí C với giá 80.000.000 đồng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 12453, quyền số 11 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 13/11/2018. Ông C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ CS11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 24/12/2018. Số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80.000.000 đồng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/11/2018 chỉ là trên giấy tờ chứ bà L1 không nhận được bất kỳ khoản tiền nào và đồng thời trên thực tế hiện nay bà L1 vẫn đang là người trực tiếp quản lý diện tích đất và 10 phòng trọ do ông T đầu tư xây dựng trước đây. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà L1 đồng ý và có đơn yêu cầu cầu độc lập đề nghị Tòa án giải quyết:

- Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 037-19/HĐTC-VSIP ngày 13/8/2019 giữa ông Vương Chí C với Ngân hàng Thương mại cổ phần B - Chi nhánh B1 - Phòng G.

- Hủy Hợp đồng tín dụng số HDTD 26A201900044 ngày 13/8/2019 giữa ông Vương Chí C với Ngân hàng Thương mại Cổ phần B - Chi nhánh B1 - Phòng G.

[4] Tại Công văn số 305/VPCC ngày 22/7/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Trần Thị Thanh M có ý kiến như sau:

Về năng lực hành vi dân sự: Bên chuyển nhượng là ông Nguyễn K Từ T có người đại diện theo Hợp đồng ủy quyền số 2416, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Văn phòng Công chứng C2 (nay là Văn phòng C1) chứng nhận ngày 18/3/2016 và bên nhận chuyển nhượng là ông Vương Chí C. Tại thời điểm công chứng các bên tham gia giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Các bên đã tự nguyện thỏa thuận và giao kết hợp đồng, đã đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng, đồng ý ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng. Tại khoản 7 Điều 40 của Luật Công chứng năm 2014 quy định: "Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng". Trong trường hợp này, các bên tham gia giao dịch đều biết chữ và tự đọc hợp đồng. Tại trang 03 của Hợp đồng các bên đều ghi "đã đọc và đồng ý". Ngoài ra, tại trang 01 hợp đồng bà Nguyễn Thị Khánh L1 cam đoan "Tại thời điểm công chứng, hợp đồng ủy quyền nêu trên vẫn còn nguyên hiệu lực pháp lực, nếu có điều gì gian dối sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật". Như vậy, tại thời điểm công chứng, các bên tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, tự nguyện ký kết hợp đồng, không bị lừa dối hay ép buộc.

Về địa điểm công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 12453, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/11/2018 được thực hiện tại trụ sở Văn phòng C1. Công chứng viên đã chứng kiến các bên giao kết đọc lại hợp đồng, đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng. Đồng thời, công chứng viên đã đối chiếu, kiểm tra bản chính và các giấy tờ với hồ sơ lưu, xác nhận đúng nhân thân, chữ ký, dấu vân tay của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.

Về đối tượng hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất của ông Nguyễn K Từ Tâm căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 891543, số vào sổ GCN H04169 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Tân Uyên cấp ngày 17/9/2008 và Bản trích lục địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã T duyệt ngày 12/10/2018. Công chứng viên đã kiểm tra thông tin ngăn chặn và không có bất kỳ văn bản ngăn chặn nào của cá nhân, tổ chức đối với quyền sử dụng đất nêu trên. Đồng thời, công chứng viên đã yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đơn xin xác nhận tình trạng bất động sản, Ủy ban nhân dân phường K có xác nhận ngày 16/10/2018 thể hiện thửa đất số 1133, tờ bản đồ số 46 không tranh chấp. Do đó, đối tượng giao dịch của hợp đồng là phù hợp với quy định của pháp luật.

Về thành phần hồ sơ, trình tự thủ tục công chứng: Hồ sơ công chứng đảm bảo các giấy tờ theo quy định của Luật Công chứng năm 2014, bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, chứng minh nhân dân, hộ khẩu của các bên, Giấy xác nhận đổi chứng minh nhân dân, Hợp đồng ủy quyền số 2416, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 18/3/2016, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 891543 vào sổ cấp GCN số H04169 do Ủy ban nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/9/2008, bản trích lục địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã T duyệt ngày 12/10/2018, đơn xác nhận tình trạng bất động sản. Trình tự thủ tục công chứng đảm bảo đúng quy định tại Điều 41 của Luật Công chứng năm 2014.

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 12453, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/11/2018 do Văn phòng C1, tỉnh Bình Dương chứng nhận phù hợp quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

[5] Tại bản tự khai ngày 07/01/2021 và bản tự khai ngày 01/8/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại Cổ phần B do bà Nguyễn Thị Thanh H1 và ông Dương Công L2 là người đại diện hợp pháp có ý kiến như sau:

- Về thông tin khoản vay: Ngân hàng Thương mại cổ phần B (sau đây gọi là ngân hàng) và ông Vương Chí C đã giao kết hợp đồng tín dụng số HDTD26A201900044 ngày 13/8/2019, số tiền cho vay là 700.000.000 đồng, thời hạn cho vay là 120 tháng (từ ngày 14/8/2019 đến ngày 14/8/2029). Tạm tính đến ngày 29/8/2022, tổng nghĩa vụ nợ của ông Vương Chí C tại ngân hàng là 494.775.679 đồng, trong đó: Nợ gốc là 489.760.000 đồng và nợ lãi là 5.015.679 đồng. Hiện tại, ông C vẫn thanh toán nợ vay đầy đủ, đúng hạn cho ngân hàng.

- Về quan hệ vay vốn giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần B và ông Vương Chí C: Giữa ngân hàng và ông C phát sinh quan hệ vay vốn và ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số co 184009, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SC11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 24/12/2018 cho ông C để đảm bảo cho khoản vay (theo Hợp đồng thế chấp số 037-19/HĐTC-VSIP ngày 13/8/2019 giữa ông Vương Chí C và Ngân hàng B - Chi nhánh B1 - PSD VSIP, đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã T ngày 14/8/2019, vào sổ tiếp nhận hồ sơ Quyển số 01, số thứ tự 5252) là hoàn toàn phù hợp theo các quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, bởi lẽ:

+ Về hình thức hợp đồng: Việc nhận thế chấp của ngân hàng đã được lập thành văn bản, được công chứng tại Văn phòng c, tỉnh Bình Dương và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã T, tỉnh Bình Dương ngày 14/8/2019 theo đúng quy định của pháp luật.

+ Về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Tại thời điểm nhận thế chấp, căn cứ trên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SC11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 24/12/2018 cho ông C và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của Ủy ban nhân dân thị xã T cấp ngày 13/8/2019 thì đến thời điểm nhận thế chấp ông C chưa đăng ký kết hôn với ai và tài sản cũng chưa được thế chấp tại bất kỳ ngân hàng nào. Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, ông C có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng là có thật, các nội dung đều có sự chứng nhận của công chứng viên. Việc ngân hàng nhận thế chấp tài sản cá nhân của ông C để đảm bảo khoản vay của ông C hoàn toàn đúng theo các quy định của pháp luật.

+ Trước khi nhận thế chấp, ngân hàng đã thực hiện đầy đủ việc thẩm định hiện trạng tài sản, có biên bản thẩm định đầy đủ, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường K về việc ông C đang sử dụng tài sản là thửa đất số 1133, tờ bản đồ số 46 ổn định, chưa phát sinh tranh chấp gửi Ủy ban nhân dân phường K tính đến ngày 31/7/2019. Như vậy, việc nhận thế chấp của ngân hàng đã được lập thành văn bản, có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Đối với tranh chấp giữa ông T kiện ông C, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, ngân hàng là người thứ ba ngay tình cần được pháp luật bảo vệ việc nhận thế chấp tài sản trên trong mọi trường hợp.

- Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Khánh L1: Tại thời điểm ngân hàng nhận thế chấp tài sản thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SC11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 24/12/2018 cho ông C là giấy chứng nhận được cấp mới, do đó ngân hàng không thể biết việc chuyển nhượng nói trên. Theo quan điểm của ngân hàng, việc chuyển nhượng đã được công chứng, sang trên theo đúng quy định của pháp luật thì ông C mới được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ngân hàng nhận định rằng việc ông C nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T hoàn toàn đúng quy định của pháp luật và ngân hàng đã thực hiện nhận thế chấp tài sản hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đơn yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Khánh L1, giữ nguyên hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 14253, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 13/11/2018 và Hợp đồng thế chấp số 037-19/HĐTC-VSIP ngày 13/8/2019 giữa ông Vương Chí C và Ngân hàng B - Chí nhánh Bình Dương - PSD VSIP.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 25/2023/DSST ngày 29-9-2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương quyết định:

- Căn cứ các Điều 26, 34, 35, 147, 227, 228, 266, 273 và Điều 479 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 116, 117, 317, 318, 319, 422, 562, 385 và Điều 398 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 166, 167 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn K Từ T đối với bị đơn ông Vương Chí C về việc “tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

- Buộc ông Vương Chí C có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn K Từ Tâm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với tổng số tiền là 1.615.186.308 đồng (một tỷ sáu trăm mười lăm triệu một trăm tám mươi sáu nghìn ba trăm lẻ tám đồng).

- Giao cho ông Vương Chí C được quyền quản lý sử dụng và được quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với diện tích đất 308m² gồm: Dãy nhà trọ diện tích 186,4m²; lối đi bằng bê tông và xi măng diện tích 62,5m²; mái che diện tích 62,5m²; điện kế chính; 01 giếng đóng; 01 khối bê tông (hồ nước), thuộc thửa đất số 1133, tờ bản đồ số 46, tọa lạc tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Vương Chí C ngày 24/12/2018 (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn K Từ T đối với bị đơn ông Vương Chí C về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 12453, quyển số 11 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 13/11/2018 giữa ông Vương Chí C với ông Nguyễn K Từ T do bà Nguyễn Thị Khánh L1 làm đại diện là vô hiệu và yêu cầu Tòa án kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 184009, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS11105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Vương Chí C ngày 24/12/2018 để điều chỉnh cấp lại cho ông Nguyễn K Từ T.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Khánh L1 về việc yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 037-19/HĐTC-VSIP ngày 13/8/2019 và yêu cầu hủy Hợp đồng tín dụng số HDTD 26A201900044 ngày 13/8/2019 đã ký giữa ông Vương Chí C với Ngân hàng Thương mại Cổ phần B.

Ngoài ra, tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 17-11-2022, bị đơn ông Vương Chí C có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vương Chỉ C trình bày: đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn kháng cáo của ông C.

Đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn K Từ T: ông Nguyễn K Từ T đã chết trước khi xét xử sơ thẩm 1 tháng, việc này tôi mới biết sáng nay, việc ông T chết đã chấm dứt tư cách ủy quyền của tôi, đề nghị Hội đồng xét xử thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiếm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm: bản án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ ý kiến của Viện kiểm sát, của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về hình thức đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định nên chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Ngày 14/11/2022 bị đơn ông Vương Chí C kháng cáo bản án dân sự số 25/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương theo hướng bị đơn không thanh toán số tiền cho nguyên đơn.

[1] Về thẩm quyền xét xử: Căn cứ Điều 37, 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 xác định đúng thẩm quyền.

[2] Về quan hệ tranh chấp: cấp sơ thẩm xác định đúng quan hệ tranh chấp.

[3] Về tư cách người tham gia tố tụng: cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Cụ thể: ông Nguyễn Khánh Từ T3 đã chết trước khi vụ án được đưa ra xét xử ở cấp sơ thẩm, lẽ ra, cấp sơ thẩm phải xác định những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Nguyễn K Từ T3 và đưa họ vào tham gia tố tụng thì vụ án mới được giải quyết triệt để.

Thứ hai, ông Nguyễn Khánh Từ T3 đã chết nên việc ủy quyền của ông T3 đối với ông Lưu Thanh K1 đã chấm dứt. Nhưng cấp sơ thẩm vẫn chấp nhận ông Lưu Thanh K1 là người đại diện hợp pháp tham gia tố tụng là không đúng với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Từ những căn cứ trên, xét thấy cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng về mặt thủ tục tố tụng nên Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; yêu cầu hủy hợp đồng tính dụng và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giao cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo thủ tục chung.

[4] Tại phiên tòa hôm nay, vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao đề nghị hủy bản án dân sự sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Về án phí dân sự phúc thẩm ông Vương Chí C không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 3 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án;

Căn cứ nghị nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về việc thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; yêu cầu hủy hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Vương Chí C không phải chịu. H2 lại cho ông C 300.000đ theo biên lai thu số 0000307 ngày 15/11/2022 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.