Bản án về tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu số 163/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 163/2023/DS-ST NGÀY 06/09/2023 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Trong ngày 06 tháng 09 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện C xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 92/2023/TLST-DS, ngày 10 tháng 4 năm 2023 về việc tranh chấp “yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 396/2023/QĐST-DS ngày 24 tháng 7 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị N, sinh năm 1952; cư trú: tổ C khu phố G, phường A, thành phố P, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Trịnh Thanh T, sinh năm 1977, cư trú: số F khóm T, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đ. (văn bản ủy quyền ngày 14/02/2023). Có mặt

2. Bị đơn:

2.1. Bà Phan Thị Huyền N1, sinh năm 1975;

2.2. Ông Nguyễn Quang S, sinh năm 1972;

Cùng cư trú: ấp L, xã L, huyện C, tỉnh An Giang. vắng mặt 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị Anh T1, sinh năm 1986; cư trú: tổ A khu phố B, phường P, thành phố H, tỉnh Kiên Giang;

3.2. Bà Nguyễn Thị Anh T2, sinh năm 1987; cư trú: ấp S, xã D, thành phố P, tỉnh Kiên Giang;

3.3. Ông Nguyễn Duy T3, sinh năm 1989; cư trú: tổ C khu phố G, phường A, thành phố P, tỉnh Kiên Giang;

3.4. Ông Nguyễn Văn T4, sinh năm 1932; cư trú: tổ C khu phố G, phường A, thành phố P, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện ủy quyền của bà Nguyễn Thị Anh T1, Nguyễn Thị Anh T2, ông Nguyễn Duy T3, ông Nguyễn Văn T4 là bà Trịnh Thanh T, sinh năm 1977, cư trú: Số F khóm T, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đ (văn bản ủy quyền ngày 22/4/2023). Có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, Tờ tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay đại diện theo ủy quyền nguyên đơn trình bày: Vào năm 2016 ông Nguyễn Quang S và bà Phan Thị Huyền N1 có gặp vợ chồng bà N nói cần bán căn nhà và đất diện tích 75m² đất tọa lạc xã L, huyện C, tỉnh An Giang với giá 250.000.000 đồng, vợ chồng bà N đồng ý mua. Thời điểm này đất chưa có quyền sử dụng đất nên S, N1 có yêu cầu đưa trước 50.000.000 đồng để trả tiền làm thủ tục cấp giấy đến ngày 24/7/2016 các bên làm tờ mua bán nhà đất nêu trên và giao 50.000.000 đồng. Đến ngày 18/9/2016 S, N1 nói với vợ chồng bà N là có giấy quyền sử dụng đất số CH02081 thuộc tờ bản đồ số 56, thửa số 93 diện tích 75m² do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông S, bà N1 và yêu cầu nguyên đơn đưa số tiền 200.000.000đồng để giao nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nhưng sau khi nhận tiền ông S, bà N1 mới cho vợ chồng bà N biết là đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng và năn nỉ xem như bán đất bằng giấy tay và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho bà N giữ, khi nào Nhà nước cho phép chuyển nhượng sẽ làm thủ tục. Nay yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất giữa Nguyễn Quang S, Phan Thị Huyền N1 với vợ chồng nguyên đơn là vô hiệu, buộc ông Nguyễn Quang S, Phan Thị Huyền N1 trả lại cho nguyên đơn số tiền 250.000.000 đồng và tiền chênh lệch giá là 200.000.000 đồng, tổng cộng 450.000.000 đồng. Đồng thời nguyên đơn sẽ trả lại quyền sử dụng đất bản chính cho ông S, bà N1.

Bị đơn bà Phan Thị Huyền N1 trình bày: bà và bà N có hợp đồng nuôi cá tại ấp L, xã L, bà N có đưa cho bà số tiền 250.000.000d để xây bồn nuôi cá và mua thức ăn, nhưng vì nuôi cá bị lỗ nên bà có trả cho bà N số tiền 60.000.000đ nhưng bà N không đồng ý mà cho rằng bà thiếu số tiền 450.000.000đ. Yêu cầu được trả dần mỗi tháng 500.000đ cho đến khi nào bán nhà được sẽ trả dứt số tiền 65.000.000đ.

Bị đơn ông Nguyễn Quang S vắng mặt nên không có ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng với quy định của pháp luật. Ý kiến về việc giải quyết vụ án hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà N và ông Nguyễn Quang S, Phan Thị Huyền N1 chưa tuân thủ theo quy định Điều 168, 186, 188 Luật đất đai. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu. Đề nghị hội đồng xét xử áp dụng Điều 131 Bộ luật dân sự buộc ông S bà N1 trả cho bà N số tiền 250.000.000d. Tại phiên tòa nguyên đơn rút lại phần yêu cầu bồi thường hợp đồng nên đề nghị Tòa án đình chỉ, buộc bà N có trách nhiệm trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH02081 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Nguyễn Quang S và bà Phan Thị Huyền N1 ngày 23/8/2016.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn có nơi cư trú tại xã L, huyện C, tỉnh An Giang. Tòa án nhân dân huyện C thụ lý giải quyết là đúng theo quy định Điều 26; 35; 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung tranh chấp: Bà N yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 24 tháng 7 năm 2016 giữa bà N và ông S, bà N1 là vô hiệu yêu cầu ông S bà N1 trả lại số tiền 250.000.000đ và bồi thường hợp đồng số tiền 250.000.000đ.

Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ phần đất tranh chấp có diện tích 75m² thuộc tờ bản đồ số 56 thửa số 93 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02081 do Ủy ban nhân dân huyện c cấp cho ông Nguyễn Quang S và bà Phan Thị Huyền N1 ngày 23/8/2016 trên đất có 01 căn nhà cấp 4 diện tích ngang 5m dài 15m có kết cấu cột đà bê tông cốt thép, tường xây gạch, nền lót gạch Ceramic mái lợp tôn giá trị sử dụng còn lại 65%, hiện do ông S và bà N1 đang sinh sống. Qua định giá đất có giá 500.000đ/m², nhà có giá 3.907.000đ/m².

Chứng cứ nguyên đơn cung cấp là Tờ hợp đồng mua bán nhà đất ngày 24 tháng 7 năm 2016; Tờ biên nhận ngày 18/9/2016; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02081 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Nguyễn Quang S và bà Phan Thị Huyền N1 ngày 23/8/2016; Biên bản hòa giải của Ban ấp Long Bình ngày 01 tháng 02 năm 2023 có nội dung bà N1 xác nhận trước đây bà N có gặp vợ chồng bà thỏa thuận bà N đưa trước số tiền 50.000.000đ để hùn nuôi cá và mỗi tháng đưa bà N số tiền 1.000.000đ (có giấy tay bà N giữ) và có ký hợp đồng mua bán nhà (giấy tay); thừa nhận có nhận 50.000.000đ và khoảng tiền 200.000.000đ có ký biên nhận và xin trả dần mỗi tháng 1.000.000đ cho đến khi dứt số tiền 250.000.000đ. Như vậy có sở xác định giữa các bên có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với nhau ông S bà N1 có nhận của bà N số tiền 250.000.000đ.

Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa nguyên đơn và bị đơn được xác lập trên cơ sở thỏa thuận với nhau. Về hình thức hợp đồng các bên chưa tuân thủ Điều 188 Luật Đất đai 2013 hợp đồng chưa được công chứng theo quy định pháp luật. Nay nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nghĩ nên chấp nhận.

Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng thì ông Nguyễn Văn T5 là chồng của bà N còn sống đến ngày 10/9/2018 ông T5 chết nên. Do tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là của vợ chồng ông T5 bà N nên Tòa án đã đưa hàng thừa kế thứ nhất của ông T5 là Nguyễn Thị Anh T1, Nguyễn Thị Anh T2, Nguyễn Duy T3 và ông Nguyễn Văn T4 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Do hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm xác lập, đồng thời các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Từ những cơ sở trên nghĩ nên tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với bà N1 ông S là vô hiệu. Ông S bà N1 có nghĩa vụ trả cho bà N, chị Nguyễn Thị Anh T1, chị Nguyễn Thị Anh T2, anh Nguyễn Duy T3, ông Nguyễn Văn T4 số tiền đã thanh toán khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 250.000.000đ. Bà N có nghĩa vụ giao trả lại cho ông S bà N1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút lại yêu cầu bồi thường hợp đồng số tiền 200.000.000đ vì vậy hội đồng xét xử không xem xét đến.

[3] Về chi phí tố tụng: 1.000.000đ (nguyên đơn tạm nộp) nguyên đơn, bị đơn mỗi người phải chịu 1/2.

[4] Về án phí DSST: Bị đơn phải chịu 12.500.000đ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng: Điều 129, điều 131 Bộ luật dân sự 2015; Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 35; Điều 39; Điều 238; Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 244; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận nhận yêu cầu của bà Lê Thị N.

Tuyên bố hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo tờ hợp đồng mua bán nhà đất ngày 24 tháng 7 năm 2016 giữa ông Nguyễn Quang S, bà Phan Thị Huyền N1 với ông Nguyễn Văn T5 (chết), bà Lê Thị N là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Quang S, bà Phan Thị Huyền N1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị N, chị Nguyễn Thị Anh T1, chị Nguyễn Thị Anh T2, anh Nguyễn Duy T3, ông Nguyễn Văn T4 số tiền 250.000.000đ.

Đình chỉ yêu cầu của bà Lê Thị N yêu cầu bồi thường hợp đồng số tiền 200.000.000đ.

Buộc bà Lê Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Quang S bà Phan Thị Huyền N1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02081 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Nguyễn Quang S và bà Phan Thị Huyền N1 ngày 23/8/2016.

Về chi phí tố tụng: bà Lê Thị N phải chịu 500.000đ (đã nộp xong), ông Nguyễn Quang S, bà Phan Thị Huyền N1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị N số tiền 500.000đ.

Về án phí DSST: ông Nguyễn Quang S, bà Phan Thị Huyền N1 phải chịu là 12.500.000đ.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm các đương sự có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh An Giang để xét xử phúc thẩm. Riêng ông S bà N1 vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.