Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất số 187/2025/DS-PT ngày 05/09/2025

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 187/2025/DS-PT NGÀY 05/09/2025 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, YÊU CẦU CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 05 tháng 9 năm 2025 tại trụ sở Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 586/2025/TLPT-DS ngày 22 tháng 5 năm 2025 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất; yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2025/DS-ST ngày 21 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 601/2025/QĐ-PT ngày 20 tháng 8 năm 2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trương Thị N, sinh năm 1948, chết ngày 28/8/2023;

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà N: Bà Lê Thị N1, sinh năm 1973; có mặt.

Cùng địa chỉ cư trú: Ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng (nay là xã N, thành phố Cần Thơ).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1974; có mặt

2. Bà Nguyễn Thị Mỹ H, sinh năm 1993; vắng mặt Cùng địa chỉ cư trú: Ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng (nay là xã N, thành phố Cần Thơ).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ủy ban nhân dân huyện M Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã N, thành phố Cần Thơ; vắng mặt.

2. Ông Lê Thanh B, sinh năm 1980; địa chỉ cư trú: Ấp C, xã T, huyện L, tỉnh Sóc Trăng (nay là xã T, thành phố Cần Thơ); vắng mặt.

3. Ông Huỳnh Ngọc T1, sinh năm 1977; địa chỉ cư trú: Số E ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Hậu Giang (nay là xã T, thành phố Cần Thơ); vắng mặt.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H là Bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Bà Trương Thị N cho rằng thửa đất số 633, tờ bản đồ số 07 tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng đã được Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N vào ngày 01/6/1999. Quá trình sử dụng đất, ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H có hành vi lấn chiếm diện tích đất theo thực tế là 189,9m2 (diện tích trong hành lang lộ giới là 170,1m2, diện tích ngoài hành lang lộ giới là 19,8m2) nên bà N khởi kiện yêu cầu ông P, bà H trả lại phần diện tích đất này. Tuy nhiên, bà H cho rằng thửa đất số 633 có nguồn gốc của chồng bà N là ông Lê Văn Đ (do cha mẹ tặng cho) để lại, thửa đất này tiếp giáp với thửa đất số 388 của bà Lê Thị S (chị ruột của ông Đ); do đất của bà S không có lối đi ra đường lộ chính nên ông Đ đã tặng cho bà S phần diện tích đất hiện nay đang tranh chấp để làm đường đi ra phía lộ. Bà S đã quản lý, sử dụng phần đất này ổn định, không có tranh chấp. Sau khi bà S chết, thửa đất số 388 và phần đất ngang 11m, dài 20m thuộc thửa 633 được để lại cho con trai là ông Lê Thanh B thừa kế. Ông B quản lý, sử dụng đất đến năm 2012 thì chuyển nhượng cho ông Huỳnh Ngọc T1 (là chồng của bà H) với giá 85.000.000 đồng. Khi nhận chuyển nhượng, đất trũng và thấp nên ông T1, bà H đã phải bỏ tiền ra để bồi đắp, cải tạo nâng nền lên khoảng hơn 01m. Vì vậy, bà H và ông P không đồng với yêu cầu khởi kiện của bà N; đồng thời, có đơn phản tố yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà Trương Thị N ngày 01/06/1999; yêu cầu được công nhận phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 189,9m2. Ông Lê Thanh B thống nhất với trình bày của bà H.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2025/DS-ST ngày 21 tháng 02 năm 2025, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định (tóm tắt):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị N: Buộc ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H phải tự tháo dỡ, di dời các tài sản để trả lại diện tích theo đo thực tế là 189,9m2 thuộc thửa đất số 389 tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng cho bà Trương Thị N do những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà N nhận.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn hỗ trợ cho bà Nguyễn Thị Mỹ H và Nguyễn Văn P số tiền là 10.000.000 đồng.

3. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Mỹ H về hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ bà Trương Thị N ngày 01/06/1999 và công nhận quyền sử dụng 189,9m2 (diện tích trong hành lang lộ giới là 170,1m2, diện tích ngoài hành lang lộ giới là 19,8m2) thuộc thửa 633, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Vào các ngày 06 và 07 tháng 3 năm 2025, ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H lần lượt có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ông Nguyễn Văn P trình bày quan điểm: Thửa đất số 633 thuộc tờ bản đồ số 07 tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng có nguồn gốc ban đầu là thuộc quyền sử dụng của ông Lê Văn Đ được cha mẹ tặng cho, việc tặng cho chỉ nói bằng lời nói mà không lập thành văn bản nhưng trên thực tế ông Đ sử dụng liên tục và không có ai tranh chấp hay khiếu nại. Tiếp giáp với thửa đất 633 là thửa đất số 388 của bà Lê Thị S (là chị ruột của ông Đ). Do đất của bà S không có lối đi ra đường lộ chính nên ông Đ đã tặng cho bà S phần diện tích đất hiện nay đang tranh chấp để làm đường đi ra đường lộ. Bà S đã quản lý, sử dụng phần đất này ổn định, không có tranh chấp. Sau khi bà S chết, thửa đất số 388 và phần đất ngang 11m, dài 20m thuộc thửa 633 được để lại cho con trai là ông Lê Thanh B thừa kế. Ông B quản lý, sử dụng đất đến năm 2012 thì chuyển nhượng cho ông Huỳnh Ngọc T1 (là chồng của bà H) với giá 85.000.000 đồng. Khi nhận chuyển nhượng, đất trũng và thấp nên ông T1, bà H đã phải bỏ tiền ra để bồi đắp, cải tạo nâng nền lên khoảng hơn 01m (khoảng 180m3 đất) như hiện nay. Khi đăng ký, kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất 388 thì phần diện tích thuộc thửa 633 này không được xem xét vì thuộc hành lang lộ giới.

Khi bà Trương Thị N làm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ xin cấp các thửa đất số 286, 287, 389, 390 mà hoàn toàn không có thửa đất số 633 như trình bày tại Tòa án. Tòa án cấp sơ thẩm xác định thửa đất số 633 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà N là không đúng pháp luật.

Từ những trình bày trên, ông P đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông P và bà H; bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Trương Thị N trình bày quan điểm: Toàn bộ diện tích đất thuộc thửa đất số 633, tờ bản đồ số 07 tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng đã được Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N vào ngày 01/6/1999, nên bà N là chủ sử dụng đất hợp pháp. Ông P và bà H cho rằng đất tranh chấp đã được ông B chuyển nhượng cho ông T1, bà H nhưng không có chứng cứ chứng minh. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật; những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung: Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện đất tranh chấp có nguồn gốc của bà N theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà N vào ngày 01/6/1999, nhưng trên thực tế ông P và bà H lại là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Theo ông P và thực tế, diện tích đất này là con đường dẫn duy nhất đi từ thửa đất số 388 ra đường lộ; quá trình sử dụng đất, ông P và bà H đã có nhiều công sức trong việc san lấp, nâng nền để có được hiện trạng như hiện nay. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét tới lối đi ra đường lộ cũng như công sức cải tạo, làm tăng giá trị đất của bị đơn nhưng đã xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

- Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Tòa án nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn P và đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Mỹ H được làm trong hạn luật định, đúng quy định pháp luật nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nguyễn Thị Mỹ H kháng cáo nhưng vắng mặt với lý do đang ở nước ngoài. Tuy nhiên, xét kháng cáo của bà H và kháng cáo của ông P có cùng nội dung, đồng thời ông P có đề nghị xét xử vắng mặt bà H với lý do không ảnh hưởng đến việc xét xử phúc thẩm. Vì vậy, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt bà H. Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa nhưng xét thấy sự vắng mặt của những người này cũng không làm ảnh hưởng tới việc xét xử phúc thẩm nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng họ theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn P và đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Mỹ H như sau:

[3.1] Đất tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế là 189,9m2 (diện tích trong hành lang lộ giới là 170,1m2; ngoài hành lang lộ giới là 19,8m2) thuộc tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng. Diện tích đất này hiện nay do gia đình bị đơn là ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H đang trực tiếp quản lý, sử dụng.

[3.2] Theo nguyên đơn là bà Trương Thị N và người kế thừa quyền, nghĩa vụ của bà N cho rằng diện tích đất này là một phần trong tổng diện tích thuộc thửa đất số 633 đã được Ủy ban nhân dân huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình bà N vào ngày 01/6/1999 nên khởi kiện yêu cầu ông P, bà H trả lại. Tuy nhiên, ông P và bà H lại cho rằng đất ban đầu có nguồn gốc của ông Lê Văn Đ được cha mẹ tặng cho, việc tặng cho chỉ nói bằng lời nói mà không lập thành văn bản nhưng trên thực tế ông Đ sử dụng liên tục và không có ai tranh chấp hay khiếu nại. Tiếp giáp với thửa đất 633 là thửa đất số 388 của bà Lê Thị S (là chị ruột của ông Đ). Do đất của bà S không có lối đi ra đường lộ chính nên ông Đ đã tặng cho bà S phần diện tích đất hiện nay đang tranh chấp để làm đường đi ra đường lộ. Bà S đã quản lý, sử dụng phần đất này ổn định, không có tranh chấp. Sau khi bà S chết, thửa đất số 388 và phần đất ngang 11m, dài 20m thuộc thửa 633 được để lại cho con trai là ông Lê Thanh B thừa kế. Ông B quản lý, sử dụng đất đến năm 2012 thì chuyển nhượng cho ông Huỳnh Ngọc T1 (là chồng của bà H) với giá 85.000.000 đồng. Khi nhận chuyển nhượng, đất trũng và thấp nên ông T1, bà H đã phải bỏ tiền ra để bồi đắp, cải tạo nâng nền lên khoảng hơn 1 mét (khoảng 180m3 đất) như hiện nay.

[3.3] Xét thấy, đất tranh chấp là một phần diện tích thuộc thửa 633 đã được Ủy ban nhân dân huyện M cấp cho hộ gia đình bà Trương Thị N ngày 01/6/1999. Theo Công văn số 1321/UBND-VP ngày 12/12/2023, Ủy ban nhân dân huyện M trả lời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N sau khi đã được Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Ủy ban nhân dân xã N xét đủ điều kiện được cấp. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N không được đo đạc thực tế nên đã không thể biết được trên đất có gia đình ông P, bà H đang quản lý, sử dụng. Như vậy, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bà N chưa đảm bảo quy định pháp luật.

[3.4] Hồ sơ vụ án thể hiện: Thửa đất 633 có nguồn gốc của cha mẹ để lại cho ông Lê Văn Đ sử dụng. Bà N là vợ của ông Đ. Theo Giấy cho đất ngày 15/01/2013, ông Lê Văn Đ xác nhận sự việc tặng cho người chị ruột là bà Lê Thị S một lối đi có chiều ngang 11m, chiều dài 20m giáp phần đất của bà S (thửa đất 388). Sau khi bà S chết, con bà S là ông Lê Thanh B được thừa kế. Sau đó, ông B chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho ông Huỳnh Ngọc T1 (chồng của bà H). Tại Tờ tường trình ngày 25/7/2023, ông Lê Thanh B (con bà S) cùng xác nhận nội dung trình bày của ông Đ nêu trên. Như vậy, chưa có đủ cơ sở xác định bà N có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất trên cho dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[3.5] Theo Sơ đồ hiện trạng ngày 13/7/2023 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện M lập thể hiện thửa đất 388 do gia đình ông P, bà H đang quản lý chỉ có lối duy nhất đi ra Đường T là phần diện tích đất đang tranh chấp. Việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông P, bà H trả lại diện tích đất này cho bà N là không đảm bảo lối đi cho bị đơn ngay cả khi có đủ cơ sở xác định đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn.

[3.6] Mặt khác, diện tích đất tranh chấp đã được bà Lê Thị S, ông Lê Thanh B sử dụng hơn 30 năm, sau đó chuyển nhượng lại cho ông T1, bà H. Gia đình bà H tiếp tục quản lý, sử dụng đất từ năm 2012 cho tới khi phát sinh tranh chấp. Quá trình sử dụng đất, bà H đã tôn tạo, bồi đắp đất nhưng bà N không có tranh chấp hay khiếu nại. Như vậy, bà H có công sức trong việc giữ gìn, bảo quản làm tăng giá trị đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại buộc bà H, ông P trả lại đất mà không tính toán công sức cho bà H là chưa đảm bảo được quyền lợi của bà H.

[3.7] Với những tài liệu, chứng cứ Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập thì chưa đủ cơ sở xác định bà N có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp. Trường hợp này, cần phải thu thập thêm các tài liệu chứng cứ khác có liên quan như đo đạc lại diện tích đất thực tế của thửa đất số 389 tờ bản đồ số 07; trích lục bình đồ tuyến kênh thủy lợi và tọa độ tuyến lộ 936, đoạn đi qua thửa đất số 389 và thửa đất số 633; làm rõ khi bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có kênh thủy lợi, tuyến lộ 936 hay chưa?.. để làm rõ nội dung trên. Trong trường hợp có đủ căn cứ xác định đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà N thì buộc bị đơn phải thanh toán lại giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn sau khi trừ đi công sức của bị đơn trong việc tôn tạo, bảo quản làm tăng giá trị đất. Trường hợp xác định đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn thì cần bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Vì vậy, để đảm bảo cho việc thu thập tài liệu, chứng cứ đầy đủ cũng như đảm bảo chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm trong tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử thống nhất hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.

[4] Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận quan điểm đề nghị của Đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh.

[5] Về án phí: Án phí dân sự sẽ được xác định lại sau khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án. Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ: Khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị Mỹ H.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2025/DS-ST ngày 21 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn P không phải chịu, được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng theo Biên lai thu số 0000653 ngày 18 tháng 3 năm 2025 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng (nay là Thi hành án dân sự thành phố C). Bà Nguyễn Thị Mỹ H không phải chịu, được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng theo Biên lai thu số 0000654 ngày 18 tháng 3 năm 2025 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng (nay là Thi hành án dân sự thành phố C).

- Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.