Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 01/2022/DS-PT NGÀY 04/01/2022 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Vào ngày 04 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử công khai vụ án thụ lý số 28/2021/TLPT-DS ngày 17 tháng 02 năm 2021 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 84/2020/DS-ST ngày 25 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 371a/2021/QĐPT-DS ngày 15 tháng 12 năm 2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Văn H, sinh năm: 1985 Trú tại: số X, đường H, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ (vắng mặt) Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: ông Nguyễn Quốc N, sinh năm: 1979 Trú tại: C, đường M, khu E, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ (có mặt) – Văn bản ủy quyền ngày 26/02/2021

2. Bị đơn: bà Nguyễn Ngọc Đ, sinh năm 1978 (có mặt) Trú tại: Y, đường L, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

3.1 ông Phương Minh Hg, sinh năm: 1972 Trú tại: Y, đường L, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ.

Đại diện hợp pháp của người liên quan: bà Nguyễn Ngọc Đ. Văn bản ủy quyền ngày 17/7/2020

3.2 Công ty TNHH XD và TM M SG (vắng mặt) Địa chỉ: Z, đường P, phường D, quận F, Tp Hồ Chí Minh.

3.3 Ngân hàng TMCP V (vắng mặt)

4. Người kháng cáo: bà Nguyễn Ngọc Đ là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

*Theo đơn khởi kiện cũng như trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày và yêu cầu khởi kiện như sau: Nguyên đơn có phần đất và căn nhà tại thửa đất số 156, diện tích theo giấy 164m2, diện tích xây dựng 139,97m2, diện tích sàn là 296,65m2, tọa lạc tại địa chỉ số A đường D, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00574 ngày 13/02/2015 do UBND quận K cấp và thửa đất số 142, diện tích theo giấy 67,15m2, diện tích sử dụng 163,6m2, diện tích xây dựng 51,24m2, tọa lạc tại số A đường D, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ do nguyên đơn nhận chuyển nhượng ngày 17/5/2018. Nguyên đơn được giấy phép xây dựng trên 02 thửa đất trên, được UBND quận K cấp giấy phép xây dựng số 522/GPXD ngày 10/4/2019. Công trình cấp 3, có kết cấu 1 trệt, 03 lầu. Trên phần đất thuộc quyền sử dụng đất của nguyên đơn giáp phía bị đơn có bức tường chạy dài từ đường D đến hết đất. Bức tường tranh chấp có nguồn gốc từ ông Lâm Văn H1 và bà Nguyễn Thị T là chủ đất cũ xây dựng và có đăng ký nhà đất do UBND tỉnh Cần Thơ cũ cấp ngày 07/01/2002. Khi nguyên đơn xây dựng lại căn nhà thì ông Nguyễn Văn M đơn vị thi công công trình xây dựng nhà của nguyên đơn đã cho đập phá, tháo dỡ bức tường nhà. Đơn vị thi công đã tháo dỡ phần tường phía trên nhưng đang tiếp tục tháo dỡ phần tường phía dưới, thì bà Đ đã có hành vi ngăn cản và cho rằng bức tường trên phần đất là của bà Đ.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận bức tường tranh chấp và phần đất dài 7,4m (bề dày bức tường khoảng 10cm nhưng khi xây dựng lại đã tô chèn phần tường cũ phía trên nên bản trích đo địa chính xác định là 0,2 m2) thuộc quyền sử dụng đất của nguyên đơn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00574 và CH00573 cùng ngày 13/02/2015 do UBND quận K cấp, chỉnh lý biến động ngày 17/5/2018. Đồng thời, yêu cầu bị đơn bà Đ bồi thường cho nguyên đơn 7.500.000 đồng tiền chi phí cho đơn vị thi công.

* Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phía bị đơn có ý kiến như sau: Không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nguồn gốc nhà và đất của bị đơn căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do UBND quận K cấp cho bà Võ Thị Hg ngày 24/4/2007, thửa đất số 143, thuộc tờ bản đồ số 8, diện tích 116,92m2 (ngang 7,4m; dài 15,8m) tọa lạc tại địa chỉ số Y, đường L, phường T, quận K, thành phố Cần Thơ, thuộc đất ở đô thị, tài sản gắn liền với đất là căn nhà kiên cố cấp 2, 1 trệt 3 lầu, diện tích xây dựng là 109,88m2. Diện tích sử dụng là 502,44m2, bà Hg cho tặng bà Huỳnh Thị Kim H1 toàn bộ nhà và đất ở, bà H1 chuyển nhượng cho bị đơn và có xác nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai ngày 29/7/2016. Phía bị đơn đã sử dụng ổn định cho đến nay, hiện tại phía bị đơn vẫn chưa xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Quá trình xây dựng nhà của nguyên đơn gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của phía bị đơn, việc xây dựng này gây thiệt hại vách tường nhà của bị đơn. Ngày 18/7/2018, thợ xây dựng của ông Nguyễn Văn M đập thủng một lỗ lớn vách tường mặt hậu nhà của bị đơn, phía bị đơn đã ngăn chặn kịp thời. Ngày 26/7/2018, cán bộ Phòng quản lý đô thị quận Ninh Kiều và cán bộ phường đến xác minh lập biên bản, lúc này ông H chỉ cho cán bộ đo kích thước phần vách tường tranh chấp với bị đơn, không cho đo đạc toàn bộ công trình đang xây dựng ông H đang xây dựng và khoảng hở nhà số E, đường D với nhà số A đường D là 0,23m.

Lý do ngày 26/7/2018, bị đơn không đồng ý đo đạc nhà đất của bị đơn căn nhà số Y, đường L là do chủ đất củ xây dựng sẵn, kiên cố, 1 trệt, 3 lầu, từ bà Hg cho tặng bà H1, bà H1 chuyển nhượng lại cho bị đơn sử dụng diện tích đất ổn định và không thay đổi cấu trúc nhà ở.

Khi bàn giao nhà đất cho bị đơn, chủ nhà trước nói rằng vách tường nhà bên trái sử dụng chung với nhà số 27A đường C, vách tường bên phải sử dụng chung với nhà 27D đường C, vách tường mặt tiền và mặt hậu là vách tường riêng. Nay phía ông H và ông M vô cớ đập phá và nói là tường nhà của ông H thì yêu cầu ông H phải cung cấp chứng cứ pháp lý. Bị đơn không đồng ý trả cho ông H số tiền 7.500.000 đồng.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Phương Minh Hg thống nhất trình bày của bị đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn Văn M đại diện Công ty TNHH XD và TM M SG trình bày đã nhận 7.500.000 đồng từ ông H và yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP V trình bày: Về tranh chấp giữa các đương sự, Ngân hàng không có ý kiến nhưng đề nghị khi giải quyết vụ án cần đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng.

* Vụ việc hòa giải không thành và đưa ra xét xử sơ thẩm công khai. Tại Bản án sơ thẩm số 84/2020/DS-ST ngày 25 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều xét xử và quyết định như sau:

2. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí dân sự và quyền kháng cáo của các đương sự.

*Ngày 07 tháng 12 năm 2020, bị đơn bà Đ kháng cáo với yêu cầu Tòa án xét xử hủy bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn có ý kiến: vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, thống nhất bản án sơ thẩm.

- Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Qua tranh tụng tại phiên tòa và các chứng cứ có trong hồ sơ, có cơ sở xác định phần đất tranh chấp theo đo đạc thực tế là 0,7m2 theo bản trích đo số 109 ngày 25/10/2021 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường, qua đo đạc thực tế cả hai thửa đất nhà của nguyên đơn và bị đơn đều dư so với thực tế sử dụng chưa tính phần tranh chấp, về phần đất tranh chấp và bức tường trên đất, theo như hồ sơ thể hiện cấp giấy cho các chủ cũ trước đây sử dụng thì các chủ cũ đã xây dựng nhà có vách riêng, còn phía tường này giáp với phần cống thoát nước mới đến phần đất của bị đơn, bị đơn được cấp giấy hiện nay 15,8m chiều dài, tuy nhiên hồ sơ cũ trước đây cấp giấy chỉ 14,8m nên phần dư này chính là phần cống thoát nước nên có cơ sở khẳng định bị đơn sử dụng luôn và được cấp giấy trên phần cống, vì vậy cần xác định phần đất và bức tường trên đất là của nguyên đơn. Tuy nhiên, hiện nguyên đơn đã xây dựng nhà kiên cố có vách riêng sát vách tranh chấp nên không sử dụng đất và bức tường này, phía bị đơn đã sử dụng nếu buộc giao trả sẽ khó khăn trong gia đoạn thi hành án nên cho bị đơn sử dụng và trả giá trị đất cho nguyên đơn là phù hợp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Việc vắng mặt các người liên quan đã có người đại diện và có đơn xin vắng mặt nên tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn:

[2.1] Qua tranh tụng tại phiên tòa hôm nay cùng với các chứng cứ có trong hồ sơ xác định: phần đất tranh chấp giữa các đương sự là 0,7m2 và bức tường trên đất được xác định theo bản trích đo địa chính số 109/TTKTTNMT ngày 25/10/2021.

[2.2] Phần nhà và đất của nguyên đơn và bị đơn sử dụng liền kề giáp nhau. Cả hai phần đất của nguyên đơn và bị đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể: phần nhà đất của nguyên đơn do nguyên đơn nhận chuyển nhượng vào năm 2018 với hai thửa gồm 142, diện tích 67,15m2, thửa 156, diện tích 164m2, tổng diện tích 231,15m2, thực tế đo đạc 232,8m2, dư 1,65m2. Đối với bị đơn, nhà đất bị đơn cũng nhận chuyển nhượng năm 2016 tại thửa 143, diện tích 116,92m2, thực tế đo đạc 117,6m2, dư 0.68m2. Vậy cả nguyên đơn và bị đơn đều sử dụng diện tích thực tế thừa so với giấy được cấp. Vậy phần đất tranh chấp các bên tranh chấp sẽ được xác định vào nguồn gốc cũng như quá trình sử dụng mới xác định được của nguyên đơn hay bị đơn.

[2.3] Phần đất phía nguyên đơn nhận chuyển nhượng tại thửa 142, diện tích 67,15m2 ngang 4,25m, dài 15,8m (chiều dài của nguyên đơn giáp thửa 143 của bị đơn, sau nhà bị đơn) có nguồn gốc trước đây là của ông Nguyễn Viết B và bà Đặng Thị Thùy M, sau đó ông Lâm Văn H và bà Nguyễn Thị T nhận chuyển nhượng, ông bà đã được cấp giấy phép xây dựng nhà trên thửa này và khi xây dựng xong thì được cấp quyền sở hữu có thể hiện bức tường riêng do ông, bà xây dựng (bút lục 172, 156), liền kề thửa 142 là thửa 156 (không giáp bị đơn) ông H đã nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Diễm P diện tích 164m2, ngang 10,6m, dài 15,5m. Sau khi nhận chuyển nhượng hai thửa đất trên ông H tiến hành xây dựng nhà thì phát sinh tranh chấp với bị đơn. Căn cứ theo hai giấy đất nguyên đơn được cấp thì chiều ngang đất (giáp đường D) của nguyên đơn 4,25m (thửa 142) + 10,6m (thửa 156) = 14,85m đúng với hiện trạng đang sử dụng, đối với chiều dài (cạnh giáp chiều hậu ngang của bị đơn) là 15,8m đúng với hiện trạng sử dụng (theo bản trích đo số 109/2021).

[2.4] Đối với phần đất của bị đơn có nguồn gốc là của bà Võ Thị Hg, được cấp giấy năm 2007, sau đó bà Hg tặng cho bà Huỳnh Thị Kim H1, bà H1 chuyển nhượng cho bị đơn bà Đ năm 2016, bị đơn được cấp giấy vào ngày 29/7/2016. Diện tích của bị đơn được cấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng là 116,29m2, ngang (giáp đường C) là 7,4m, dài 15,8m. Thực tế đo đạc chiều dài bị đơn sử dụng cạnh giáp nhà 27D là 15,79m thiếu 0,1cm, cạnh giáp nhà 27A là 16m, dư 02cm, chưa tính phần tranh chấp và bức tường trên đất tranh chấp. Vậy, bị đơn sử dụng diện tích dư phần chiều dài so với thực tế sử dụng. Đồng thời, xét nguồn gốc nhà đất của bị đơn trước đây được thể hiện tại giấy xác nhận kiểm tra và đăng ký lại sở hữu nhà ngày 25/10/1993 (bút lục 119, 118, 116), người sở hữu là bà Đỗ Thị Kỳ A và ông Hồ H và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp năm 1999 cho ông Nguyễn S và bà Võ Thị Kim Y thì diện tích đất và chiều dài nhà xây dựng tại tầng trệt là 14,85m, đến cống thoát nước 0,95m (bút lục 129) thể hiện chiều dài diện tích giấy 14,85m, tiếp đó là một khoảng trống 0,95m rồi mới đến phần cạnh nhà của nguyên đơn, tuy nhiên khi đến lầu 1,2,3 thì phía sau xây dựng ra thêm 0,95m, chính là trên cống thoát nước mà tầng trệt không được xây dựng và sau này vào ngày 13/9/1994 được bà Đỗ Thị Kỳ A hợp thức hóa trên phần cống này (bút lục 114), chiều dài 15,7m, lại có bản thẩm tra xác minh của cơ quan có thẩm quyền thì thẩm tra 15,8m (búc lục 74) trong khi năm 1993 xác nhận của cơ quan có thẩm quyền đã kiểm tra xác nhận chỉ 14,85m. Về cống thoát nước được thể hiện tại các bản thẩm tra có thể hiện, phía bị đơn cho rằng, nguyên đơn đã xây dựng lên phần cống này, về ý kiến này Hội đồng xét xử thấy rằng, nếu như nguyên đơn xây dựng lên cống thoát nước thì chiều ngang đất thực tế của nguyên đơn phải 15,75m, nhưng qua đo đạc hiện trạng nguyên đơn chỉ sử dụng 14,85m là đúng diện tích nguyên đơn nhận chuyển nhượng. Ngược lại chiều dài của bị đơn thì dài hơn so với đất ban đầu của chủ cũ đã đăng ký và phần diện tích lộ C vẫn không thay đổi vì vậy không thể cho rằng chiều dài nhà bị đơn sử dụng tăng là do lấn diện tích lộ nên có cơ sở khẳng định phần đất và bức tường trên đất là bức tường cũ nhà của nguyên đơn.

[2.5] Cần xác định thêm, theo các bản vẽ hiện trạng nhà của bị đơn do các chủ cũ xây dựng thì phần trệt xây dựng trong phạm vi từ mí lộ giới C trở vô là 14,85m, phần lầu 1,2 được xây dựng ra 1m (trên phần cống) là 15,8m, tức tường nhà cũ của nguyên đơn tầng 1 sẽ giáp với tường lầu 1 nhà bị đơn nhưng khi nguyên đơn xây nhà thì nguyên đơn tiến hành đập tường từ trên xuống thì lại đụng tường tầng trệt mà bị đơn cho rằng của bị đơn, vậy là không phù hợp với các bản vẽ trước đây, vì tầng trệt chỉ xây được 14,85m thì không thể là của bị đơn, có nghĩa là bị đơn tự ý đập bức tường cuối nhà mình và sử dụng luôn bức tường cũ của nguyên đơn. Đến đây có cơ sở khẳng định phần đất tranh chấp và bức tường trên đất là của nguyên đơn, vì vậy kháng cáo của bị đơn cho rằng bức tường của mình và yêu cầu hủy án là không có cơ sở chấp nhận vì cấp sơ thẩm không vi phạm tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn.

[2.6] Nhưng hiện nay, do đang trong quá trình xây dựng thì phát sinh tranh chấp nên nguyên đơn đã bỏ bức tường cũ xây dựng tường mới nên buộc trả thì nguyên đơn cũng không thể sử dụng, mặt khác hiện nay bức tường này bị đơn đã sử dụng nếu đập đi trả đất cho nguyên đơn thì ảnh hưởng đến kết cầu nhà của bị đơn nên buộc bị đơn trả giá trị cho nguyên đơn phần đất tranh chấp này là phù hợp. Về giá đất tại buổi thẩm định ngày 02/6/2021, có xác định giá thị trường là 48.000.000 đồng/m2, bị đơn không ý kiến nên lấy giá này buộc bị đơn trả cho nguyên đơn là phù hợp. Diện tích đất tranh chấp: (0,7m2 x 48.000.000 đồng/m2)/100= 33.600.000 đồng. Buộc bị đơn trả cho nguyên đơn giá trị đất là 33.600.000 đồng.

[3] Với những nhận định trên nên đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát là có cơ sở. Cấp sơ thẩm đã đánh giá chứng cứ và quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng quy định, tuy nhiên như trên nhận định không thể buộc bị đơn trả lại phần đất mà trả giá trị nên sữa bổ sung phần này cho phù hợp thực tế sử dụng.

[4] Chi phí thẩm định: 11.000.000 đồng. Do nguyên đơn được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên bị đơn chịu. Nguyên đơn đã tạm ứng nên bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền này.

[5] Về án phí:

[5.1] Sơ thẩm: do nguyên đơn được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên bị đơn phải chịu án phí.

[5.2] Phúc thẩm: bị đơn kháng cáo và không được chấp nhận nên phải chịu.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

*Căn cứ:

- Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 166, 175 Bộ luật dân sự 2015;

- Điều 43 và Điều 47 Luật nhà ở 2014;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

*Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

- Sửa một phần bản án sơ thẩm số 84/2020/DS-ST ngày 25 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ về buộc trả giá trị đất.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H.

1.1 Buộc bị đơn bà Nguyễn Ngọc Đ và ông Phương Minh Hg có nghĩa vụ trả cho ông Lê Văn H giá trị đất 0,7m2 với số tiền là 33.600.000 đồng.

1.2 Nguyên đơn được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để đăng ký chỉnh lý biến động diện tích đất theo hiện trạng sử dụng tại hai thửa 142 và 156 với diện tích 232,8m2, loại đất ODT. Đối với bị đơn bà Đ và ông Hg sau khi trả tiền giá trị đất cho nguyên đơn thì được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để đăng ký chỉnh lý biến động diện tích đất 117,6m2 và phần đất tranh chấp tại vị trí A 0,7m2, tổng cộng 118,3m2, loại đất ODT. (kèm theo Bản trích đo địa chính số 109/TTKTTNMT ngày 25/10/2021 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường).

2. Chi phí thẩm định, định giá: bà Nguyễn Ngọc Đ và ông Phương Minh Hg có nghĩa vụ trả cho ông Lê Văn H số tiền: 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng).

3. Về án phí:

3.1 Dân sự sơ thẩm:

-Bị đơn phải nộp 300.000 đồng.

-Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 600.000 đồng theo biên lai số 002371 ngày 03/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

3.2 Dân sự phúc thẩm: Bị đơn phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 003386 ngày 08/12/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.