Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất số 82/2025/DS-PT ngày 19/05/2025

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 82/2025/DS-PT NGÀY 19/05/2025 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 22/4, 13/5 và ngày 19 tháng 5 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 249/2024/TLPT ngày 25/12/2024 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2024/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 55/2025/QĐPT-DS ngày 04 tháng 3 năm 2025, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ông Dương Thành T, sinh năm 1974 (có mặt) Trú tại: Số 29/9A Nguyễn Thị Hạnh, phường 6, thành phố T, tỉnh Long An. Địa chỉ liên hệ: Số nhà 1A, ấp 3A, xã P, huyện B, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Bùi Đăng K, sinh năm 1990; Địa chỉ:78/19A Châu Văn Giác, Phường 4, thành phố T, tỉnh Long An.

* Bị đơn: Ông Đào Văn S, sinh năm 1968 (có mặt) Trú tại: Ấp 4, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Điểu Kh, sinh năm 1978 (có mặt) Trú tại: Ấp 1, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

2. Bà Đào Thị Hồng L, sinh năm 1992 (xin vắng)

3. Bà La Thị Hồng L1, sinh năm 1970 (xin vắng) Cùng trú tại: Ấp 4, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Đào Văn S.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn ông Dương Thành T và đại diện theo ủy quyền ông Bùi Đăng K trình bày:

Vào ngày 04/4/2023 ông Dương Thành T có nhận chuyển nhượng diện tích 1751,2m2 của ông Điểu Kh, đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ (CNQSDĐ) số seri ĐK 754805, số vào sổ cấp GCN (CS) 010833/Đồng Tâm thuộc thửa 33, tờ bản đồ số 48 đứng tên ông Điểu Kh; tài sản gắn liền trên đất có 01 căn nhà cấp 4. Giá chuyển nhượng là 1.750.000.000 đồng, khi lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Thắng. Ông T đã trả đủ tiền cho ông Kh và nhận đất quản lý, sử dụng và được cấp Giấy CNQSDĐ số seri ĐK 754905, số vào sổ cấp GCN(CS) 010833/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp ngày 19/5/2023 đứng tên ông Dương Thành T. Nay ông S tự ý ở trên đất và xây dựng căn nhà trên đất nên ông T khởi kiện yêu cầu ông S di dời căn nhà ra khỏi đất để trả lại diện tích đất 502,5m2 cho ông T.

* Bị đơn ông Đào Văn S trình bày: Vào năm 2006 ông S có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Điểu Kh và bà Thị Mách diện tích đất ngang 5m x dài hết đất khỏang hơn 100m (khoảng 500m2), với giá 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng) ông S đã trả hết tiền cho ông Kh, bà Mách và đã nhận đất và xây nhà trên đất vào năm 2007 cho đến nay. Ông S cho con gái là Đào Thị Hồng L ở từ năm 2007 đến nay. Nay ông T khởi kiện cho rằng ông S quản lý, sử dụng trái phép và yêu cầu di dời nhà và trả lại diện tích đất 502,5m2 là không đúng. Do đó ông S không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T. Ông S làm đơn phản tố yêu cầu Tòa án công nhận cho ông S quyền sử dụng đất diện tích 502,5m2 (theo diện tích đo thực tế) là của ông S.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà La Thị Hồng L1 trình bày:

Vào năm 2006 bà La Thị Hồng L1 cùng chồng là ông Đào Văn S có nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Điểu Kh và Thị Mách chiều ngang 5mx dài 100m, với giá 8.000.000 đồng đã trả hết tiền cho ông Kh và bà Mách, ông S và bà L1 đã nhận đất quản lý sử dụng và xây nhà từ năm 2007, sau đó cho con gái Đào Thị Hồng L ở. Nay ông T khởi kiện cho rằng vợ chồng bà quản lý sử dụng trái phép là không đúng, bà L1 không chấp nhận yêu cầu của ông T. Do đó đề nghị Tòa án bác đơn của ông T. Do bận việc nên bà L1 có đơn xin giải quyết vắng mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đào Thị Hồng L trình bày:

Bà L là con ruột của ông S và bà L1, vào năm 2007 cha mẹ là ông S và bà L1 có cho diện tích đất ngang 5m dài 100m và xây nhà ở trên đất. Nay ông T khởi kiện ông S đòi lại đất thì bà L không có ý kiến gì, do tài sản của cha mẹ, bà L yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho ông S, bà L1. Do bận việc nên bà L có đơn xin giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Điểu Kh vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án tại Toà án nhân dân huyện Đ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2024/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Thành T.

Buộc bị đơn ông Đào Văn S phải di dời (tháo dỡ, đập bỏ) 01 căn nhà xây trên đất có diện tích 107,9m2; nhà có kết cấu: mái lợp tôn; tường xây tô; nền lát gạch men; đóng la phông để trả lại diện tích đất lấn chiếm 502,5m2 cho ông T; đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường nhựa; Phía Tây giáp thửa 34; phía Nam giáp đường bê tông và phía và Bắc giáp đất ông T (thửa 33).

(Có bản trích đo số 001 ngày 08/02/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ kèm theo).

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đào Văn S yêu cầu công nhận QSDĐ diện tích 502,5m2; đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường nhựa; Phía Tây giáp thửa 34; phía Nam giáp đường bê tông và phía Bắc giáp đất ông T (thửa 33); thuộc giấy CNQSDĐ đứng tên ông Dương Thành T là của ông S.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 13/9/2024, bị đơn ông Đào Văn S có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo, các bên đương sự giữ nguyên ý kiến đã trình bày không bổ sung gì thêm; các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

Về tố tụng: Từ thời điểm thụ lý vụ án tại cấp phúc thẩm đến nay, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đào Văn S về yêu cầu công nhận diện tích 502,5m²; đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường nhựa; Phía Tây giáp thửa 34; phía Nam giáp đường bê tông và phía và Bắc giáp đất ông T (thửa 33);

thuộc giấy CNQSDĐ đứng tên ông Dương Thành T là của ông S. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị HĐXX sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 55/2024/DS-ST ngày 09/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước theo hướng buộc nguyên đơn hoàn trả giá trị tài sản là căn nhà và các công trình phụ gắn liền trên diện tích 502,5m2 cho bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Đào Văn S làm trong thời gian luật định, hình thức và nội dung phù hợp quy định tại các Điều 272, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Đào Văn S, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[3] Nguồn gốc diện tích đất tranh chấp 502,5m2: Thuộc thửa đất của ông Dương Thành T được cấp theo Giấy CNQSDĐ số DK 757805, số vào sổ cấp GCN(CS)010833/ Đồng Tâm, diện tích 1.751,2m2 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp ngày 19/5/2023 đứng tên ông Dương Thành T. Do ông T nhận chuyển nhượng từ ông Điểu Kh, có Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 000983, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC-HĐGD lập ngày 04/4/2023 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Thắng.

Về trình tự thủ tục cấp giấy CNQSDĐ cho ông Dương Thành T: Tại Công văn số 1878/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 26/6/2024 của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước khẳng định trình tự thủ tục cấp giấy CNQSDĐ được thực hiện theo đúng quy định.

[4] Đối với yêu cầu phản tố của ông S: Ngày 12/01/2024 ông Đào Văn S làm đơn phản tố yêu cầu công nhận QSDĐ diện tích 502,5m2 cho ông S, do ông S đã nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Điểu Kh và bà Thị Mách vào năm 2006, đã xây dựng nhà ở trên đất từ năm 2007. Xét thấy, giữa ông Điểu Kh, bà Thị Mách và ông S có lập hợp đồng sang nhượng được lập giấy tay ghi ngày 13/10/2006 không có sơ đồ đất, không có thông tin cụ thể về thửa đất các bên chuyển nhượng cho nhau, không có chữ ký hay điểm chỉ của ông Điểu Kh, bà Thị Mách mà chỉ có chữ ký của ông S, chưa được công chứng, chứng thực theo quy định nên vi phạm về hình thức chuyển nhượng QSDĐ.

Về nội dung hợp đồng CNQSDĐ: Không thể hiện người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng, đối tượng không rõ ràng, không có vị trí, diện tích đất cụ thể, không quy định trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên nên không đảm bảo về mặt nội dung.

Đối với diện tích đất 502,5m2 ông S cho rằng nhận chuyển nhượng của ông Kh và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất cho ông S. Ông S trình bày theo giấy sang nhượng ông Điểu Kh và vợ là bà Thị Mát không ký và chỉ ghi dấu thập nhưng thực tế ông S trả đủ tiền cho ông Kh, nhận đất và xây dựng một căn nhà cấp 4 từ năm 2007 cho con gái là bà Đào Thị Hồng L sử dụng, đến năm 2022 bà L chuyển đến nơi khác sinh sống nên căn nhà đó hiện không ai ở, thỉnh thoảng ông S vào dọn dẹp, ông Điểu Kh vẫn cư trú tại địa phương và không có ý kiến hay phát sinh tranh chấp. Việc ông S sử dụng đất là ổn định, được hộ dân gần đó xác nhận (BL146). Các bên không tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được là do ông Điểu Kh đang giữ sổ và cầm cố, diện tích đất trên cũng không đủ điều kiện tách thửa theo Quyết định 27/2020/QĐ- UBND ngày 16/10/2020 của UBND tỉnh Bình Phước nên khi ông Điểu Kh ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa số 33, tờ bản đồ số 48, diện tích 1751,2m2 toạ lạc tại ấp 1, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước cho ông T, trong đó có cả diện tích 502,5m2 thực tế đã bán từ năm 2006 cho bị đơn ông S đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Tuy nhiên bị đơn ông S không có yêu cầu gì đối với ông Điểu Kh về quyền lợi của mình bị ảnh hưởng từ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông và vợ chồng ông Kh lập ngày 13/10/2006 nên cấp sơ thẩm không đề cập xem xét là có căn cứ.

[5] Xét về hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Điểu Kh và ông Dương Thành T lập ngày 04/4/2023: Hợp đồng có công chứng, chứng thực nên đảm bảo về mặt hình thức, ông T đã thanh toán hết số tiền chuyển nhượng cho ông Điểu Kh, ông T đã được cơ quan chức năng sang tên trên Giấy QSDĐ đối với thửa số 33, tờ bản đồ số 48, diện tích 1751,2m2 toạ lạc tại ấp 1, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước nên cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T buộc ông S phải trả lại diện tích 502,5m2 là có căn cứ .

[6] Về giải quyết tài sản trên đất: Qua tài liệu thu thập chứng minh hiện trên đất có căn nhà và các công trình là tài sản của ông S, xây trên diện tích đất trồng cây lâu năm. Phía ông T trình bày khi mua đất ông Kh có nói căn nhà trên đất của ông Kh. Khoảng thời gian sau khi nhận chuyển nhượng ông T mới được biết căn nhà trên đất do ông S xây và là tài sản của ông S. Theo biên bản thẩm định, định giá xác định căn nhà được xây tường bao kiên cố, tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên cấp sơ thẩm cho rằng ông S không yêu cầu giải quyết về tài sản nên không xem xét và đã tuyên “Buộc bị đơn ông Đào Văn S phải di dời (tháo dỡ, đập bỏ) 01 căn nhà xây trên đất có diện tích 107,9m²; nhà có kết cấu: mái lợp tôn; tường xây tô; nền lát gạch men; đóng la phông để trả lại diện tích đất lấn chiếm 502,5m² cho ông T là chưa xem xét giải quyết triệt để vụ án và làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông S.

Theo biên bản thẩm định tại chỗ ngày 12/3/2024 và tại biên bản định giá ngày 05/5/2025, Hội đồng định giá đã thống nhất xác định trị giá căn nhà và các công trình phụ trên đất với tổng cộng số tiền là 173.955.000 đồng. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bị đơn và quá trình khai thác sử dụng đất của nguyên đơn cần buộc nguyên đơn phải hoàn trả lại giá trị tài sản trên đất cho phía bị đơn là hợp lý, tuy nhiên tài sản là căn nhà và công trình phụ trên đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS được xác định là bất động sản gắn liền với đất, không thể di dời. Do vậy, cần tuyên giao cho nguyên đơn toàn bộ tài sản là nhà và các công trình trên đất theo như biên bản thẩm định và định giá ghi nhận là phù hợp và nhằm đảm bảo giải quyết triệt để vụ án.

[7] Trường hợp ông S cho rằng việc ông Kh chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S nhưng không sang tên Giấy CNQSDĐ cho ông S làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông S thì ông S có quyền khởi kiện ông Kh bằng vụ án dân sự khác khi có yêu cầu.

[8] Từ những phân tích trên, HĐXX cần chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông S, sửa một phần Bản án sơ thẩm số 55/2024/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước theo hướng buộc nguyên đơn ông Dương Thành T phải hoàn lại phần giá trị tài sản là căn nhà và các công trình phụ trên đất với số tiền là 173.955.000 (Một trăm bảy mươi ba triệu chín trăm năm mươi lăm nghìn) đồng cho ông Đào Văn S.

[9] Chi phí tố tụng: Bị đơn ông Đào Văn S phải chịu chi phí đo đạc 2.758.000 (Hai triệu bảy trăm năm mươi tám nghìn) đồng; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tại cấp sơ thẩm 8.000.000 (Tám triệu) đồng, ông S đã thực hiện xong.

Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí định giá tài sản tại cấp phúc thẩm 5.000.000 (Năm triệu) đồng. Nguyên đơn đã thực hiện xong.

[10] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn ông Đào Văn S được chấp nhận một phần nên ông S không phải chịu theo quy định.

[11] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước là có căn cứ, phù hợp quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ nêu trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Đào Văn S;

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2024/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

Áp dụng Điều 12, 166, 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Thành T.

1. Buộc bị đơn ông Đào Văn S phải giao lại toàn bộ diện tích đất 502,5m2 cho ông T; đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường nhựa; Phía Tây giáp thửa 34; phía Nam giáp đường bê tông và phía Bắc giáp đất ông T (thửa 33); Cùng toàn bộ các tài sản có trên đất gồm: 01 căn nhà cấp 4 có diện tích 107,9m2, có kết cấu: mái lợp tôn, tường xây tô, nền lát gạch men, đóng la phông; 01 mái hiên trước có kết cấu cột kèo sắt, mái tôn, nền đất, không vách; 01 công trình phụ phía sau căn nhà cấp 4 có kết cấu cột kèo sắt, mái tôn, nền xi măng, vách lưới B40; 01 giếng khoan dân dụng; 01 đồng hồ điện.

(Có bản trích đo số 001 ngày 08/02/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ kèm theo).

2. Buộc nguyên đơn ông Dương Thành T phải có nghĩa vụ hoàn lại cho ông Đào Văn S giá trị tài sản với số tiền 173.955.000 đồng (Một trăm bảy mươi ba triệu chín trăm năm mươi lăm nghìn) đồng.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đào Văn S về việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất với diện tích 502,5m2; đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường nhựa; Phía Tây giáp thửa 34; phía Nam giáp đường bê tông và phía Bắc giáp đất ông T (thửa 33); thuộc giấy CNQSDĐ đứng tên ông Dương Thành T là của ông S.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Chi phí tố tụng: Bị đơn ông Đào Văn S phải chịu chi phí đo đạc 2.758.000 đồng; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tại cấp sơ thẩm 8.000.000 đồng. Ông S đã thực hiện xong.

Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí định giá tài sản tại cấp phúc thẩm 5.000.000 đồng. Nguyên đơn đã thực hiện xong.

5. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch. Bị đơn ông Đào Văn S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự không có giá ngạch.

Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự có giá ngạch là 8.698.000 (Tám triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn) đồng. Được trừ vào số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0010023 ngày 17/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bình Phước. Nguyên đơn còn phải nộp tiếp số tiền 8.398.000 (Tám triệu ba trăm chín mươi tám nghìn) đồng.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Đào Văn S không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bình Phước hoàn trả lại cho ông S số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0010514 ngày 23 tháng 9 năm 2024.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.