Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất số 163/2025/DS-PT ngày 11/09/2025

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

BẢN ÁN 163/2025/DS-PT NGÀY 11/09/2025 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Ngày 11/9/2025, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 72/2025/DS-PT ngày 15/7/2025 về việc kiện Tranh chấp quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 130/2025/QĐ-PT ngày 13/8/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Trần Hải V, sinh năm 1991; địa chỉ: Xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên (nay là phường Q, tỉnh Thái Nguyên); có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh V: Luật sư Lưu Thúy H; văn phòng L1, đoàn luật sư tỉnh T; có mặt.

Bị đơn: Anh Phạm Minh T, sinh năm 1977 và chị Phan Thị Thanh M, sinh năm 1974; địa chỉ: tổ B, phường P, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên (nay là phường P, tỉnh Thái Nguyên); xin vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T: Ông Nguyễn Văn T1 - Trung tâm T4; có mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1.Chị Nguyễn Thị L, sinh năm 1979; vắng mặt.

2.Anh Nguyễn Văn B, sinh năm 1975; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên.

3.Ủy ban nhân dân phường Q, tỉnh Thái Nguyên; đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Văn N – Phó Chủ tịch phường; xin vắng mặt.

4.Ngân hàng TMCP Đ (B2); địa chỉ: Tòa T, số A T, phường L, quận H, Hà Nội; đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Minh T2 - Trưởng phòng khách hàng cá nhân chi nhánh N1; uỷ quyền lại cho ông Lưu Đức D - Giám đốc phòng giao dịch; xin vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn anh Trần Hải V trình bày:

Ngày 14/01/2023, anh V nhận chuyển nhượng thửa đất số 2289, diện tích 416m2 đất trồng cây hàng năm khác và thửa đất số 2291, diện tích 120m2 đất ở tại nông thôn, tờ bản đồ số 8, địa chỉ: Xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên của bà Nguyễn Thị L, ông Nguyễn Văn B. Anh vân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên. Khi mua đất xong, anh V mời cơ quan đo đạc đến để kiểm tra, phát hiện nhà ông T2, bà M đã xây dựng nhà trọ 02 tầng lấn sang thửa đất số 2289 của anh. Sau đó, anh V có làm đơn yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết tranh chấp đất giữa anh và ông T2 và làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Quá trình tòa án giải quyết, ông T2 tiếp tục xây nhà cấp 4 trên thửa đất số 1761 của ông T2 lấn sang thửa đất số 2289 và 2291 của anh.

Anh yêu cầu ông T2, bà M dỡ bỏ công trình xây dựng trên đất, trả lại diện tích lấn chiếm tại thửa đất số 2291 là 23,9m2; thửa đất số 2289 là 62,5m2.

Bị đơn ông Phạm Minh T trình bày:

Ông T có thửa đất số 1761 tiếp giáp với thửa đất số 2289 và 2291, tờ bản đồ số 8 của anh Trần Hải V. Nguồn gốc thửa đất số 2289 và 2291 là của ông mua của ông bà Phần, Q (không nhớ họ tên đầy đủ) ở xã Q vào năm 2010. Ngày 03/11/2011, UBND thành phố T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia làm 02 thửa, thửa 1323, diện tích 328m2, thửa 1324, diện tích 208m2. Thời điểm nhận chuyển nhượng thửa đất trên là đất sườn đồi, không có công trình xây dựng gì trên đất. Năm 2013, ông T mua thửa đất 1325 của ông C, bà P, giáp với thửa đất này. Cùng năm 2013, ông xây công trình nhà ở và hàng rào trên thửa đất 1325, có một phần xây nằm trên thửa 1323, 1324 mà ông mua của ông bà Phần Q.

Khoảng năm 2014-2015, ông T chuyển nhượng thửa đất số 1323, 1324 cho bà L, ông B. Khi chuyển nhượng, có thống nhất với ông bà Loan B1 diện tích chuyển nhượng theo hiện trạng đang sử dụng, kéo thẳng đất, chứ không phải bán theo bìa. Lúc đó, ông đã xây nhà trọ và hàng rào như hiện nay. Do có quan hệ làm ăn với nhau, các bên chỉ thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản. Tuy nhiên, ông có file ghi âm ghi lại nội dung hai bên giao đất mốc giới với nhau, hai bên có cắm cọc sắt để xác định ranh giới thửa đất mua bán. Cọc sắt hiện nay không còn nữa, nhưng nhà và tường nhà xe, mương thoát nước thì vẫn còn nguyên như hiện nay.

Nay, anh V khởi kiện yêu cầu ông trả lại diện tích đất cho rằng ông lấn chiếm, ông không nhất trí. Tuy nhiên, ông mong muốn hai bên thỏa thuận với nhau, nếu anh V bán toàn bộ thửa đất của anh V thì ông sẽ mua lại hoặc đổi đất khác cho anh V.

Bị đơn bà Phan Thị Thanh M tòa án đã triệu tập nhiều lần nhưng bà M không đến tòa để làm việc, nên không lấy được lời khai của bà M. Ông T xác định bà M đã nhận được các văn bản tố tụng của Tòa án. Tuy nhiên, do công việc bận nên bà M không đến làm việc với Tòa án được, quan điểm của bà M cũng thống nhất với quan điểm của ông.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà Nguyễn Thị L và ông Nguyễn Văn B: Năm 2011, ông bà nhận chuyển nhượng của ông T thửa đất 1323 và 1324, ở xóm S, xã Q. Khi mua ông T chỉ vị trí đất cho ông bà, còn ranh giới cụ thể thì hai bên không tiến hành đo đạc, mà mua theo diện tích của bìa. Ông bà chỉ biết mua của ông T diện tích 536m2, lúc đó là đất trống. Sau đó một thời gian thì ông bà có làm thủ tục nhập thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 120m2 đất cây lâu năm thành đất ở nông thôn. Theo đó, thửa đất ông bà mua của ông T được tách thành hai thửa là thửa số 2291, diện tích 120m2 đất thổ cư và thửa đất số 2289, diện tích là 416m2 đất trồng cây hàng năm. Quá trình nhận chuyển nhượng đất của ông T và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông bà đều nhờ ông T làm thủ tục. Năm 2023, ông bà chuyển nhượng hai thửa đất này cho anh V. Sau khi mua đất của ông bà xong thì anh V có mời cơ quan đo đạc đến để đo đất thì phát hiện ông T có xây nhà và bờ rào lên trên đất mà ông bà đã bán cho anh V. Ông bà và anh V đã liên lạc với ông T nhiều lần để nói chuyện về việc này nhưng ông T không hợp tác. Ông T xây nhà lúc nào thì ông bà cũng không biết. Nay anh V khởi kiện đề nghị ông T, bà M trả lại đất ông T, bà M đã lấn chiếm của anh V, ông bà nhất trí.

Đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Đ:

Năm 2017, ông T ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng TMCP Đ, tài sản bảo đảm khoản vay trong đó có thửa đất số 1761, tờ bản đồ số 8, địa chỉ xóm S, xã Q, thành phố T là thửa đất đang tranh chấp với anh V. Do ông T không trả được nợ cho ngân hàng nên ngân hàng đã khởi kiện đến tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên để giải quyết. Quá trình giải quyết, tòa án đã tiến hành thẩm định thửa đất số 1761, khi thẩm định trên đất không có ngôi nhà ông T xây dựng lấn sang đất của anh V. Vụ án đã được tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm giải quyết tuyên buộc ông T phải trả nợ cho ngân hàng, nếu ông T không trả được nợ thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo khoản nợ là thửa đất số 1761 của ông T, theo đúng diện tích ông T được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân thành phố T cấp ngày 17/7/2014 mang tên ông Phạm Minh T. Nay anh V khởi kiện đề nghị ông T, bà M trả lại đất ông T, bà M đã lấn chiếm của anh V thì ngân hàng N2, không có ý kiến gì.

Ủy ban nhân dân xã Q:

Diện tích đất đường đi chung theo bản đồ gia đình ông T, bà M đã xây dựng nhà lấn chiếm. Phần đường đi theo hiện trạng tại thửa đất số 1761, tờ bản đồ số 8 hộ gia đình ông T tự ý bỏ đất ra đổ bê tông làm đường. Về hiện trạng: Khi xây dựng công trình nhà ở trên các phần thửa đất, các hộ gia đình tự nắn đường. Con đường bê tông hiện trạng do các hộ tự đổ bê tông từ năm 2014. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã quyết định:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

1.Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của anh Trần Hải V về việc tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M tại thửa đất số 2943, tờ bản đồ số 13, địa chỉ: Xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. Anh V có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại đối với phần yêu cầu đã bị đình chỉ.

2.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Hải V về việc tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M tại thửa đất số 2289 và thửa đất số 2291, tờ bản đồ số 8, địa chỉ: Xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên.

-Buộc ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M phải thanh toán cho anh Trần Hải V giá trị quyền sử dụng đất phần diện tích đất đã xây nhà 36,6m2 tại thửa đất số 2291, tờ bản đồ số 8, địa chỉ: xóm S, xã Q, thành phố T với số tiền là 128.100.000đ (Một trăm hai mươi tám triệu một trăm nghìn đồng). Giao cho ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M được quyền sử dụng diện tích đất 36,6m2 tại thửa đất số 2291, tờ bản đồ số 8, địa chỉ: xóm S, xã Q, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên, mục đích sử dụng: đất ở tại nông thôn. (Theo bản vẽ hiện trạng thể hiện tại các điểm A, B, C, D, T, U, V, X, A) (Có bản đo vẽ kèm theo)

Sau khi ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M thanh toán giá trị quyền sử dụng đất này cho anh Trần Hải V, bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý điều chỉnh ranh giới phần diện tích đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

-Buộc ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên diện tích 15,9m2 tại thửa đất số 2291 (Theo bản vẽ hiện trạng thể hiện tại các điểm E, F, E’, F’, E) và diện tích 62,2m2 đất tại thửa đất số 2289 (Theo bản vẽ hiện trạng thể hiện tại các điểm F, G, N’, L’, K’, H’, F’, E’, F) để trả lại đất cho anh Trần Hải V quản lý sử dụng. (Có bản đo vẽ kèm theo).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 12/6/2025, nguyên đơn anh Trần Hải V có đơn kháng cáo; Ngày 17/6/2025, bị đơn ông Phạm Minh T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 15/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

Nội dung kháng cáo, anh V không nhất trí với phần quyết định của bản án giao cho ông T, bà M được sử dụng phần đất lấn chiếm của anh 36,6 m2 và có trách nhiệm trả cho anh số tiền 128.000.000 đồng. Nội dung kháng cáo ông T không nhất trí với bản án sơ thẩm, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh V

Tại phiên toà phúc thẩm, người kháng cáo giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo, các đương sự giữ nguyên quan điểm trình bày tại Toà án cấp sơ thẩm

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên phát biểu quan điểm: Thẩm phán chủ tọa phiên toà, Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn anh Trần Hải V và bị đơn ông Phạm Minh T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

[1]Nguyên đơn, bị đơn kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung:

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, và nội dung kháng cáo của các đương sự, Hội đồng xét xử thấy:

[2]Thửa đất số 2289 và 2291: Bà L, ông B, ông T xác định khi nhận chuyển nhượng 02 thửa đất này là đất trống, không có công trình xây dựng gì trên đất. Sau khi nhận chuyển nhượng của ông T, bà L, ông B không sử dụng gì. Năm 2023, khi nhận chuyển nhượng của bà L, ông B, anh V cũng không xây dựng công trình gì trên đất mà chỉ xây hàng rào xung quanh thửa đất số 2289.

[3]Thửa đất số 1325: Ông T khai, năm 2013 nhận chuyển nhượng của ông C, bà P. Cùng năm, ông T xây dựng công trình nhà ở và hàng rào phân chia thửa đất số 1325 và 1323, 1324. Khoảng năm 2014-2015 ông chuyển nhượng thửa đất số 1323, 1324 cho bà L, ông B. Tuy nhiên, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện: Năm 2012, ông T chuyển nhượng cho bà L toàn bộ thửa đất số 1323, 1324, hiện trạng đất trống. Thửa đất số 1325 bà M nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị P vào năm 2014, hiện trạng trên đất trống không có nhà. Ông T trình bày khi ông chuyển nhượng thửa đất số 1323, 1324 cho bà L, ông B đã có công trình nhà ở, hàng rào và chuyển nhượng theo hiện trạng sử dụng là không có căn cứ.

[4]Thửa đất 1761: Anh V, ông T xác định ngôi nhà trên phần đất đang tranh chấp được xây dựng vào đầu năm 2024, phù hợp với kết quả xem xét thẩm định thửa đất số 1761 khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Đ với ông T, trên đất không có ngôi nhà ông T xây dựng lấn sang đất của anh V.

[5]Kết quả thẩm định và đo vẽ hiện trạng do Công ty cổ phần T5 và xây dựng số 6 thực hiện thể hiện:

-Thửa đất số 2291 bị giảm sang thửa số 1325 là 36,6m2 (trong đó phần hiên nhà 10m2, nhà xây 24,1m2, mương xây 2,5m2), giảm sang thửa 1761 là 15,9m2 (nhà xây), giảm sang đường hiện trạng là 23,4m2.

-Thửa đất số 2289 bị giảm sang thửa 1761 là 62,2m2 (nhà xây), giảm sang đường hiện trạng là 0,6m2.

[6]Năm 2012, ông T chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 1323 và thửa đất số 1324, tổng diện tích 536m2 cho bà L, ông B. Năm 2023, bà L, ông B chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho anh V (hiện nay là thửa đất số 2289 và thửa đất số 2291). Về hình thể và diện tích không thay đổi. Ông T cho rằng khi chuyển nhượng đất cho bà L, giữa ông và bà L, ông B thỏa thuận miệng với nhau về việc bán đất theo hiện trạng sử dụng. Ông T cung cấp bản phô tô Giấy xác định mốc giới ngày 12/01/2014, Giấy thỏa thuận và biên nhận giấy tờ mốc giới bìa đỏ ngày 16/4/2014 thể hiện việc thỏa thuận xác định mốc giới thửa đất số 1323 và thửa đất số 1324 (nay là thửa đất số 2289 và thửa đất số 2291). Tuy nhiên, ông T chuyển nhượng thửa đất này cho bà L từ năm 2012 và tại các giấy tờ thỏa thuận này chỉ có chữ ký của ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M, ông Phạm Văn D1, ông Vũ Minh T3 là những người cùng góp vốn với ông T. Ông T còn khai có bản ghi âm thỏa thuận về việc xác định mốc giới theo hiện trạng hiện nay, nhưng ông T không giao nộp nên Hội đồng xét xử không có căn cứ xem xét. Mặt khác, mọi giao dịch liên quan đến việc nhập thửa, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất đều do ông T thực hiện, nhưng diện tích thửa đất không có sự thay đổi, điều chỉnh. Do vậy, không có cơ sở để xác định ranh giới sử dụng đất theo hiện trạng hiện nay như ông T trình bày.

Toà án cấp sơ thẩm xác định ông T xây dựng công trình lấn chiếm sang các thửa đất của anh V nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị L, ông Nguyễn Văn B theo ranh giới của bản đồ địa chính và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ.

[7]Theo kết quả thẩm định xác định Công trình xây dựng trên thửa đất số 1325 là ngôi nhà 02 tầng, phần diện tích lấn chiếm sang thửa đất số 2291 là 36,6m2. Thời điểm ông T, bà M xây dựng ngôi nhà này từ khoảng năm 2012, khi xây dựng không ai có ý kiến gì và sử dụng ổn định cho đến nay. Nếu buộc ông T, bà M tháo dỡ công trình xây dựng trên đất để trả lại nguyên trạng cho anh V sẽ ảnh hưởng đến kết cấu công trình, không phù hợp với thực tế sử dụng, ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự. Toà án cấp sơ thẩm buộc ông T, bà M phải thanh toán cho anh V giá trị quyền sử dụng phần diện tích đất lấn chiếm theo Chứng thư thẩm định giá là có căn cứ. Kháng cáo của anh V về nội dung nay không được chấp nhận.

[8]Công trình xây dựng trên thửa đất số 1761 là ngôi nhà 1 tầng mái tôn, diện tích xây dựng 100m2 và mương thoát nước. Theo kết quả đo vẽ ngôi nhà này nằm trên thửa đất số 2291 là 15,9m2, nằm trên thửa đất số 2289 là 62,2m2. Ngôi nhà này ông T xây dựng vào khoảng đầu năm 2024, khi anh V đã có đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai với ông T, bà M gửi đến Ủy ban nhân dân xã Q giải quyết. Ủy ban nhân dân xã Q đã gửi giấy mời số 73/GM-UBND ngày 19/12/2023 tới các thành phần có liên quan để hòa giải tranh chấp đất đai vào ngày 21/12/2023. Anh V đã liên lạc với ông T, người quản lý công trình cho ông T để yêu cầu dừng việc thi công nhưng ông T vẫn tiếp tục thực hiện.

Toà án cấp sơ thẩm buộc ông Phạm Minh T, bà Phan Thị Thanh M phải tháo dỡ công trình xây dựng trả lại anh Trần Hải V diện tích 15,9m2 trên thửa đất số 2291 là có căn cứ.

[7]Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn anh Trần Hải V, bị đơn ông Phạm Minh T; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Về án phí:

[8]Án phí phúc thẩm: Người kháng cáo không được chấp nhận phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Từ những phân tích nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH

1.Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn anh Trần Hải V, bị đơn ông Phạm Minh T; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2.Về án phí phúc thẩm:

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án; Anh Trần Hải V, ông Phạm Minh T, mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0000124 ngày 26/6/2025 và số 0000104 ngày 20/6/2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thái Nguyên (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Thái Nguyên)

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.