Bản án về tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 32/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 32/2024/DS-PT NGÀY 01/02/2024 VỀ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN BỊ CƯỠNG CHẾ THI HÀNH ÁN, TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 01 tháng 02 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 264/2023/TLPT-DS ngày 27/11/2023 về việc: “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Do bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 11/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 02/2024/QĐ-PT ngày 03 tháng 01 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 46/2024/QĐ- PT ngày 23/01/2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Dương Thảo A, sinh năm 1979 (có mặt) Địa chỉ: Hẻm A, đường L, tổ C khu phố B, phường P, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Huỳnh Hồ Minh H, Luật sư của Công ty L3 và Đồng sự thuộc Đoàn Luật sư thành phố H (có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn K, sinh năm 1965 và bà Dương Thị Kim V, sinh năm 1966. Ông K ủy quyền cho bà V làm đại diện (vắng mặt).

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: Số D, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai. Chỗ ở hiện nay: ấp A G, xã B, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1961 (có mặt).

2/ Anh Lê Nguyễn Minh T, sinh năm 1987 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Số A, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

3/ Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1961 (có mặt).

Địa chỉ: số A, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

4/ Ông Nguyễn Văn H2, sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1967 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Số nhà A, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

5/ Ông Phan Anh T1, sinh năm 1980. Địa chỉ: khu phố B, phường P, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (vắng mặt).

6/ Văn phòng C1.

Địa chỉ: số D, đường N, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai. Đại diện theo pháp luật: ông Lương Văn C - Trưởng Văn phòng (vắng mặt).

7/ Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh. Địa chỉ trụ sở: Đường C, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử, cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn bà Dương Thảo A trình bày, tranh luận:

Vào ngày 23-10-2017, ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V (cô ruột của nguyên đơn) lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X cho bà A, giá chuyển nhượng thỏa thuận là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng). Tại thời điểm thỏa thuận, các bên lập hợp đồng có tiêu đề “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thỏa thuận giao nhận tiền chuyển nhượng làm 02 đợt, đợt 01 số tiền 100.000.000đ, đợt 02 số tiền 600.000.000đ, ngay sau khi ký hợp đồng bà A đã thanh toán số tiền 100.000.000đ.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm thỏa thuận chưa đứng tên ông K, bà V nên các bên thỏa thuận, ông K và bà V sẽ hoàn tất thủ tục sang tên ông bà, sau đó sẽ ký hợp đồng có công chứng theo quy định.

Khoảng 02 tháng sau, mặc dù chưa có đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nhung ông K, bà V cần tiền để xoay sở các khoản nợ nên đề nghị bà A thanh toán thêm số tiền 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng), đồng thời giao nhà và đất cho bà A sử dụng. Khi nhận tiền ông K, bà V có lập “Giấy giao tiền chuyển nhượng nhà” lập ngày 01-12-2017, có nội dung xác nhận việc nhận thêm số tiền 500.000.000đ, đồng ý giao nhà và đất cho bà A được quyền quản lý, sử dụng và cam kết sẽ thực hiện thủ tục để sang tên cho bà A.

Do quá trình tiến hành thủ tục sang tên từ bố mẹ của ông K qua cho ông K, bà V kéo dài, đến ngày 31-8-2018, ông K và bà V mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X. Ngay sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vào ngày 01-9-2018, các bên đã đến tại Văn phòng C1 để tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng hợp đồng. Tại thời điểm ký hợp đồng tại Văn phòng C1, bà A giao số tiền 100.000.000đ còn lại cho ông K, bà V để hoàn tất việc thanh toán tiền chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phù hợp với giá thỏa thuận chuyển nhượng thực tế là để tránh việc nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 05-9-2018, bà A tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh L4 (Vào sổ tiếp nhận hồ sơ số 3095, ngày 06-9-2018), đến ngày 13-9-2018, bà A được xác nhận biến động tại trang số 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo bà A, thì tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng, bà không hề biết ông K, bà V có nhiều khoản nợ phải thanh toán vì theo bà V, bà cần tiền để sửa nhà nên mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A.

Đến ngày 28-8-2019, bà A nhận được Quyết định số 12/QĐ-CCTHADS của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh, về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m². Tiếp đó, bà A còn nhận được Thông báo số 28/TB-CCTHA ngày 29-10-2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh, về việc yêu cầu bà A khởi kiện đến Tòa án để tranh chấp tài sản liên quan đến thi hành án.

Do nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm nên bà A đã thực hiện việc khiếu nại đối với Quyết định số 12/QĐ-CCTHADS ngày 28-12-2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh. Tại Quyết định số 04/QĐ-CCTHADS ngày 14-01-2019, C không chấp nhận khiếu nại của bà A.

Tại đơn khởi kiện, bà A yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông K, bà V đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m², theo hợp đồng được công chứng ngày 01-9-2018 tại Văn phòng C1.

Tại phiên tòa, bà A thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể: yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông K, bà V đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m² theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 23-10-2017. Không tiếp tục yêu cầu công nhận đối với hợp đồng công chứng ngày 01-9-2018. Ngoài ra, nguyên đơn xác định trong trường hợp Tòa án tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Bị đơn ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V (Do bà V đại diện) trình bày, tranh luận:

Vào năm 2017, do làm ăn thua lỗ, cần tiền để trả nợ và tổ chức đám cưới cho con gái nên ông K, bà V quyết định bán nhà và đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m². Bà Dương Thảo A là cháu ruột của bà V có nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư nên có thỏa thuận chuyển nhượng với giá chuyển nhượng là 700.000.000đ.

Vào ngày 23-10-2017, ông K, bà V cùng bà A ký kết hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, có người làm chứng, không thực hiện công chứng vì thời điểm này diện tích đất đang đứng tên bố mẹ của ông Nguyễn K, bà A đưa cho ông K, bà V số tiền 100.000.000d coi như tiền đặt cọc, số tiền còn lại sẽ được các bên thực hiện thanh toán khi tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng.

Sau khi viết giấy tay chuyển nhượng, do làm ăn thất bại, nhiều người đến nhà đòi nợ nên các bên thỏa thuận lại là sau khi sửa nhà, làm đám cưới xong cho con gái, bà A sẽ hoàn tất số tiền chuyển nhượng còn lại là 600.000.000đ, thì ông K và bà V sẽ giao lại nhà, đất cho bà A được quyền quản lý, sử dụng.

Ngày 31-8-2018, ông K, bà V mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m², đến ngày 01-9-2018 các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C1.

Nay ông K, bà V thừa nhận: quyền sử dụng đất đối với thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X, diện tích 166,6m² đã được ông bà chuyển nhượng cho bà Dương Thảo A, ông bà đã nhận tiền chuyển nhượng và giao nhà, đất cho bà A quản lý, sử dụng từ cuối năm 2017, đã thực hiện ký kết hợp đồng công chứng vào ngày 01-9-2018 nên nhà và đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà A. Ông K, bà V đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà A, không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Nguyễn Minh T.

Tại bản tự khai ngày 12-7-2020, cũng như tại phiên toà, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H1 trình bày, tranh luận:

Tại quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 35/2018/QĐST-DS ngày 31-8-2018 của Tòa án nhân dân thị xã Long Khánh (nay là thành phố L), buộc ông K và bà V có nghĩa vụ phải thanh toán trả cho bà H1 số tiền 410.900.000đ và khoản tiền lãi chậm thi hành án, quyết định công nhận sự thỏa thuận có hiệu lực ngay sau khi ban hành.

Do ông K, bà V không tự nguyện thi hành nên bà H1 đã làm đơn yêu cầu thi hành án. Chi cục Thi hành án sau khi xác minh điều kiện thi hành án thì ban hành Quyết định số 12/QĐ-CCTHADS ngày 28-8-2019, cưỡng chế kê biên đối với diện tích đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X của ông K, bà V. Trước đó, ngày 01/9/2018, ông K, bà V đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Dương Thảo A.

Theo bà H1 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp pháp, vi phạm Luật thi hành án dân sự năm 2008 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014), vì các bên thỏa thuận chuyển nhượng sau ngày quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Việc thỏa thuận chuyển nhượng trước đó bằng giấy tay cũng không có hiệu lực do tại thời điểm diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông K, bà V.

Thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông K, bà V cho bà Dương Thảo A có dấu hiệu tẩu tán tài sản để trốn tránh việc thi hành án, vì nếu đã chuyển nhượng thì lý do vì sao vào năm 2018, ông K và bà V vẫn sửa chữa nhà và tổ chức đám cưới cho con gái tại nhà và đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X và nếu bán tài sản, có khoản tiền thu được từ việc chuyển nhượng thì lý do vì sao không thực hiện thanh toán cho bà H1.

Từ những lý do nêu trên, bà H1 đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thảo A, xác định các thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông K, bà V với bà Dương Thảo A liên quan đến nhà và đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X là vô hiệu.

Tại bản tự khai ngày 17-7-2020, cũng như tại phiên toà, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày, tranh luận:

Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 36/2018/QĐST-DS ngày 31-8-2018 của Tòa án nhân dân thị xã Long Khánh (nay là thành phố L), buộc ông K và bà V trả cho bà L khoản tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) và lãi thi chậm thi hành án. Bà L thống nhất với ý kiến và quan điểm của bà H1, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 22-4-2022, các lời khai tiếp theo trong quá trình chuẩn bị xét xử cũng như tại phiên tòa, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Lê Nguyễn Minh T trình bày, tranh luận:

Anh T cùng với bà Nguyễn Thị H1, bà Nguyễn Thị L là những người được thi hành án, trong đó ông T được thi hành khoản tiền 43.400.000đ và tiền lãi chậm thi hành, người phải thi hành án là ông K, bà V (Theo quyết định số 41/2018/QĐST-DS ngày 26/9/2018 của Tòa án nhân dân thị xã Long Khánh, nay là thành phố L).

Được biết ông K, bà V có tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X, nhưng bằng nhiều giao dịch chuyển nhượng, ông K và bà V đã chính thức chuyển nhượng cho bà Dương Thảo A diện tích đất nêu trên vào ngày 01/9/2018. Thỏa thuận chuyển nhượng của ông K, bà V với mục đích để tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Do đó, nay ông T yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay lập ngày 23/10/2017 và tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/9/2018 giữa bà và ông K, bà V tại Văn phòng C1, đối với quyền sử dụng đất diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Nguyễn Vãn H2, bà Nguyễn Thị L trình bày:

Ông H2, bà L hiện đang sinh sống tại nhà số A, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (tọa lạc tại thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X). Theo ông H2, bà L thì vào ngày 01/12/2018, do có nhu cầu về chỗ ở, nên ông bà có liên hệ với bà Dương Thảo A và ông Phan Anh T1 (chồng bà A) để thỏa thuận thuê nhà. Thời hạn thuê nhà là 02 năm: từ ngày 01/12/2018 đến ngày 01/12/2020. Mặc dù đến thời điểm hiện nay, thời hạn hợp đồng đã hết nhưng các bên vẫn thỏa thuận miệng để tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê không thời hạn.

Ông H2, bà L xác định, ông bà không liên quan đến việc tranh chấp giữa các đương sự trong vụ án. Trong trường hợp yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận, nhà và đất bị cưỡng chế thi hành án, thì ông bà không yêu cầu giải quyết đối với hợp đồng thuê nhà trong vụ án này, nếu có tranh chấp ông bà sẽ khởi kiện bằng vụ án khác. Do công việc bận rộn, nên ông bà đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Anh T1 mặc dù đã được tống đạt hợp lệ các văn bản to tụng, thông báo bổ sung tư cách tham gia to tụng nhưng không ghi nhận được ý kiến.

Tại Bản tự khai ngày 16-5-2022, Văn phòng C1 trình bày:

Ngày 01/9/2018, ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V, bà Dương Thảo A liên hệ Văn phòng C1 để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X. Sau khi được Công chứng viên Lương Văn L1 hướng dẫn thủ tục, hồ sơ công chứng, các bên đã cung cấp đầy đủ hồ sơ theo quy định gồm: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của ông K, bà V, bà A; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số co 793188, số vào sổ cấp GCN: CH 04906 do Ủy ban nhân dân thị xã L (nay là thành phố L) cấp ngày 31-8-2018.

Văn phòng C1 đã soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch. Các bên đã đọc lại và đồng ý với toàn bộ nội dung của hợp đồng. Sau đó Công chứng viên Lương Văn L1 đã xem xét giấy tờ nhân thân, năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia giao dịch, tính pháp của hợp đồng và đọc lại, giải thích rõ nội dung hợp đồng cho các bên. Tại thời điểm công chứng hợp đồng, quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành. Các bên đã tự nguyện ký tên (điểm chỉ) vào hợp đồng trước mặt Công chứng viên Lương Văn L1. Sau đó Công chứng viên đã thực hiện chứng nhận hợp đồng nêu trên theo đúng quy định của pháp luật.

Văn phòng C1 đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật, không có ý kiến gì khác. Ngoài ra, do công việc tại Văn phòng bận rộn, không thể sắp xếp thời gian đến Tòa án làm việc, nên Văn phòng C1 đề nghị xét xử vắng mặt.

Tại Công văn số 212/CCTHADS-NV ngày 18 tháng 5 năm 2023 của Chỉ cục Thi hành án dân sự có nội dung:

Ngày 28-8-2019, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh ban hành quyết định số 12/QĐ-CCTHADS, về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X để đảm bảo thi hành án.

Ngày 29-3-2023, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh đã ban hành Văn bản số 54/ƯQ-CCTHADS ủy quyền cho Chấp hành viên Nguyễn Công P tham gia các buổi làm việc, hòa giải, xét xử, cung cấp tài liệu, chứng cứ trong vụ án. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh không có ý kiến gì khác và đề nghị được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, các phiên xét xử của Tòa án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 11/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh đã căn cứ vào điều 26, 35, 39, 147, 157, 165,227, 228, 244, 235, 264, 273, 483 Bộ luật Tố tụng dân sự; Các điều 119, 123, 124, 129, 131, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014); Khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18-7-2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dương Thảo A, về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 23/10/2017, giữa nguyên đơn và bị đơn ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V, đối với diện tích đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Nguyễn Minh T.

Tuyên bố vô hiệu đối với (1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 23-10-2017; (2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 01-9-2018 tại Văn phòng C1, số công chứng 4554, quyển số 04/2018/TP/CC-SCC/HĐGD, đối với quyền sử dụng đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X giữa bà Dương Thảo A (bên nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V (bên nhận chuyển nhượng), (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO 793188, số vào sổ cấp GCN: CH 04906 do Ủy ban nhân dân thị xã L, nay là thành phố L, tỉnh Đồng Nai cấp ngày 31-8-2018; tại trang số 4 có nội dung xác nhận của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh L4, nội dung xác nhận chuyển nhượng cho bà Dương Thảo A, đăng ký biến động ngày 13-9-2018).

3. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

3.1. Bà Dương Thảo A phải trả lại quyền sử dụng đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X cho ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V, kèm theo bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO 793188, số vào sổ cấp GCN: CH 04906 do Ủy ban nhân dân thị xã L, nay là thành phố L, tỉnh Đồng Nai cấp ngày 31-8-2018.

3.2. Ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V có quyền liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3.3. Ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà Dương Thảo A số tiền 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền 1.146.665.000đ, tổng cộng số tiền 1.846.665.000đ (Một tỷ tám trăm bén mươi sáu triệu sáu trăm sáu mươi lăm nghìn đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án. Lãi suất chậm trả tiền do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; trường hợp không thỏa thuận được thì thực hiện theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 11/7/2023, bà Dương Thảo A có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai hủy án sơ thẩm do bản án áp dụng không đúng quy định pháp luật, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà. Ngày 06/12/2023 bà Dương Thảo A đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai hủy án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà về việc tuyên bố giao dịch ngày 23/10/2017 là hợp pháp và hủy quyết định kê biên của thi hành án đối với nhà đất trên. Ngày 12/12/2023 và tại phiên tòa phúc thẩm, bà Dương Thảo A đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà về việc tuyên bố giao dịch ngày 23/10/2017 là hợp pháp và hủy quyết định kê biên của thi hành án đối với nhà đất trên Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu ý kiến:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng, từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử tại phiên tòa, Thẩm phán chủ tọa và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật. Các đương sự tham gia phiên tòa đảm bảo đúng thủ tục, quyền, nghĩa vụ theo quy định.

Về việc giải quyết vụ án: Xét thấy “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 23-10-2017 là thỏa thuận ban đầu, lúc này đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng vì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (viết tắt là CNQSD) theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Nhưng sau đó khi vợ chồng ông K, bà V được cấp giấy CNQSDĐ vào ngày 31/8/2018, tức đất đủ điều kiện chuyển nhượng thì các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật vào ngày 01/9/2018. Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng này, đất đảm bảo đầy đủ 4 điều kiện đó là đã được cấp giấy CNQSD, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật, các bên đã thực hiện xong các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng, đã đăng ký sang tên nên phát sinh hiệu lực theo quy định tại các Điều 117, Điều 500 đến 503 Bộ luật dân sự năm 2015. Vì vậy, bà A là người nhận chuyển nhượng ngay tình, hợp pháp phải được pháp luật bảo vệ.

Những người có quyền, nghĩa vụ liên quan cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nêu trên vô hiệu vì có dấu hiệu tẩu tán tài sản để trốn tránh việc thi hành án trả nợ cho họ; vì vợ chồng ông K nhận tiền chuyển nhượng nhưng không thanh toán nợ cho họ; và nếu thực sự chuyển nhượng thì tại sao vào năm 2018 vợ chồng ông K vẫn sửa chữa nhà và tổ chức đám cưới cho con gái tại nhà đất đó. Xét thấy: Theo tài liệu, chứng cứ do Tòa án cấp phúc thẩm thu thập như bản tự khai và bản tường trình của bà V; bản tự khai của bà Lê Thị Kim L2...thể hiện bà V đã sử dụng số tiền chuyển nhượng nhà đất 700 triệu mà bà A giao để trả nợ cho nhiều người, trong đó có nợ hụi của bà L2 được bà L2 thừa nhận 200 triệu đồng; nợ của bà H1 (có ký nhận 27.600.000đ +41.400.000đ và không có ký nhận 62.200.000đ); nợ của bà L có ký nhận 56.000.000đ; nợ của ông T 5.750.000đ; ngoài ra bà V khai còn trả cho nhiều người khác mà bà không còn nhớ rõ và không còn lưu giữ giấy tờ; việc bà thiếu nợ nhiều người và bán nhà để trả tiền cho ai thì bà A không biết rõ.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định vợ chồng ông K, bà V tẩu tán tài sản; không sử dụng số tiền chuyển nhượng nhà đất 700 triệu để thanh toán nợ cho bà H1, bà L, ông T là chưa chính xác. Mặt khác, bà V không chỉ nợ bà H1, bà L, ông T mà còn nợ nhiều người khác nữa, và tại thời điểm nhận số tiền 700 triệu thì nhà đất cũng chưa bị kê biên để ưu tiên thanh toán khoản nợ của 3 người là bà H1, bà L, ông T. Vì vậy, không có quy định nào bắt buộc bà V không được trả nợ cho những chủ nợ khác mà phải ưu tiên trả nợ cho những chủ nợ đã được tuyên trong bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, vì lúc này tài sản chưa bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Từ nhận định trên, cần chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà A, sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và vợ chồng ông K, bà V.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong hạn luật định, đóng tạm ứng án phí đầy đủ nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Bị đơn ông Nguyễn K ủy quyền cho bà Kim V tham gia tố tụng, bà Kim V đã có văn bản trình bày ý kiến và có đơn xin xét xử vắng mặt. Một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không kháng cáo đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt. Nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X và giấy giao tiền chuyển nhượng nhà ngày 01/12/2017 giữa bà Dương Thảo A và bà V ông K mặc dù không có công chứng chứng thực nhưng có chị Lê Thị Kim L2 ký tên với tư cách là người làm chứng. Tại cấp phúc thẩm, chị L2 cũng xác nhận: chị là người cùng chơi hụi với bà V và là bạn của chị Thảo A, chị là người có mặt vào ngày 23/10/2017 để chứng kiến việc ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 24 tờ bản đồ số 4, chị đã chứng kiến việc chị Thảo A đưa cho vợ chồng bà V 100.000.000đ. Ngày 01/12/2017, chị Thảo A lại tiếp tục rủ chị đi đến nhà bà V để chứng kiến việc chị Thảo A đưa cho vợ chồng bà V 500.000.000đ, chị có ký tên làm chứng. Sau khi nhận tiền, bà V còn trả cho chị số tiền 200.000.000đ. Ngoài ra, chị không có chứng kiến gì khác (bl 387).

- Tại cấp phúc thẩm, bà V khai số tiền nhận chuyển nhượng của bà Thảo A bà có sử dụng vào việc thanh toán cho các chủ nợ, trong đó có bà L, bà H1. Cụ thể:

+ Thanh toán cho bà H1: 27.600.000đ vào ngày 10/2/2018; 41.300.000đ ngày 01/6/2018 + Thanh toán cho bà L 56.000.000đ ngày 20/4/2018 Tất cả các khoản tiền trên đều có văn bản có ký nhận của bà L, bà H1 (bà V có nộp kèm theo những giấy tờ này cho tòa). Ngoài ra, bà V còn cho rằng có thanh toán cho bà H1 62.600.000đ vào ngày 01/5/2018 nhưng bà H1 không có ký nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L và bà H1 cũng thừa nhận chữ ký mà bà V cung cấp bổ sung cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đúng là chữ ký của 2 bà.

- Qua sao lục 2 hồ sơ dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân TP. Long Khánh (Hồ sơ thụ lý số 190/2018/DSST ngày 14/8/2018 giữa bà Nguyễn Thị H1 với ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V, Hồ sơ thụ lý số 189/2018/DSST ngày 14/8/2018 giữa bà Nguyễn Thị L và ông Nguyễn K và bà Dương Thị Kim V) cho thấy:

+ Tại bản tự khai ngày 22/8/2018, khi được Tòa triệu tập để làm việc theo đơn khởi kiện của bà L, bà V có khai: “vào năm 2017 khi thằng con vô đa cấp Công ty K1 bị lừa nên tôi đành bán nhà vào thời điểm đó, giờ đây tôi phải đi mướn nhà và ổn định chỗ ở và việc làm nên tôi xin hứa qua năm tôi sẽ gom góp trả cho chị L.... ” + Cùng ngày 22/8/2018 bà V cũng làm bản tự khai về đơn khởi kiện của bà H1 như sau: “... tháng trước tôi có gởi chị 5.000.000đ và trước đó dây hụi 1/5 tôi có cho chị hốt 3 phần, tất cả là 41.000.000đ.....Hiện tại điều kiện tôi phải đi mướn nhà ở chưa ổn định nên tôi xin thời gian qua năm...”. Bà H1 cũng có bản tự khai (đối chất) ngày 22/8/2018 với nội dung: “số tiền bà V vay của tôi là 340.000.000đ....lãi suất thỏa thuận là 3,5%/tháng. Khi vay thì bà V thực hiện trả lãi đầy đủ, đến tháng 6/2018 thì bà V không thực hiện trả lãi cho tôi. Ngoài ra tôi còn tham gia 5 dây hụi do bà V làm chủ hụi....” - Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L và bà H1 cũng thừa nhận nhà của 2 bà ở gần sát bên nhà bà V. Vào khoảng tháng 5 tháng 6 năm 2018 hai bà biết nhà đất trên đã được vợ chồng bà V bán cho bà Thảo A do ông T2 (là hàng xóm) và ông T3 trường nói cho hai bà biết. Sau khi biết việc này, hai bà đã đi báo công an phường về việc bà V có hành vi chiếm đoạt tài sản của 2 bà.

Điều này cho thấy: lời khai của nguyên đơn (bà Thảo A) và bị đơn (bà Kim V) về việc chuyển nhượng và thanh toán tiền chuyển nhượng nhà đất thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 4 tại phường X ngày 23/10/2017 và ngày 01/12/2017 là có thật. Sau khi nhận tiền chuyển nhượng, bà V có sử dụng tiền vào việc trả nợ cho các chủ nợ, trong đó có cả bà L và bà H1. Mặc dù giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng bà Thảo A đã thanh toán trên 2/3 giá trị hợp đồng nên giao dịch vẫn được công nhận theo Điều 129 BLDS.

Nhà đất trên có nguồn gốc là của ông Nguyễn K nhận thừa kế của cha mẹ vào năm 2006. Ngày 05/4/2006 ông K có đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bl 236). Nhưng đến ngày 31/8/2018 ông K, bà V mới được cấp Giấy CNQSD đất đối với thửa đất trên (bl 225). Ngày 01/9/2018 ông K bà V và bà Thảo A mới đi ký lại Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Ngày 13/9/2018 bà Thảo A đã được cập nhật thông tin tại trang 4 của Giấy CNQSD đất. Do đó, Án sơ thẩm nhận định: “Hợp đồng chuyển nhượng ngày 23-10-2017, vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự; không có đủ cơ sở để xác định ngày, tháng, năm các bên xác lập giao dịch như các bên thừa nhận và thời điểm thực hiện 2/3 nghĩa vụ thanh toán của giao dịch là ngày ghi trong hợp đồng 23-10-2017 và biên nhận tiền ngày 01-12-2017; nguyên đơn sau khi ký hợp đồng thì không thực hiện nghĩa vụ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai vi phạm Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 119; 129 Bộ luật Dân sự năm 2015” là không chính xác.

Ngoài ra, tại cấp phúc thẩm bà Dương Thảo A còn đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai hủy quyết định kê biên của thi hành án đối với nhà đất trên. Xét thấy: yêu cầu trên của bà Thảo A là vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu nên không được xem xét. Hơn nữa, cơ quan Thi hành án có thể căn cứ vào bản án có hiệu lực của Tòa án về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Thảo A và bà V, ông K và Điều 37, Điều 105 Luật thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi năm 2014 để thu hồi, hủy bỏ quyết định kê biên trên.

[2.2] Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông T: ngày 26/9/2018 Tòa án Long Khánh ban hành quyết định số 41/2018/QĐST-DS, theo đó ông K, bà V phải trả cho ông T khoản tiền 43.400.000đ và tiền lãi chậm thi hành. Trong khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K, bà V và bà Thảo A đã hoàn tất vào ngày 13/8/2018 (đã cập nhật tên bà Thảo A) nên yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/11/2017 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 01/9/2018 giữa bà Dương Thảo A (bên nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V là không có căn cứ chấp nhận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L, bà H1: mặc dù hai bà không có đơn yêu cầu độc lập nhưng cũng thống nhất ý kiến của ông T là yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu 2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2017 và ngày 01/9/2018 giữa bà Dương Thảo A (bên nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V: như trên đã phân tích Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2017 không bị vô hiệu. Thời điểm này không chỉ chưa có bản án, quyết định của Tòa án, mà một số khoản vay của 2 bà với bà V còn chưa phát sinh nên không có căn cứ để tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng ngày 23/10/2017. Hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/9/2018 chỉ hoàn tất về mặt thủ tục, thực chất có đủ căn cứ xác định 2 bên đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ từ tháng 12/2017. Cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng này bị vô hiệu do giả tạo và trốn tránh nghĩa vụ thi hành án là không phù hợp với các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ cũng như quy định pháp luật.

Do đó, cần sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2017, bác yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về việc tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2017 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 01/9/2018 giữa bà Dương Thảo A (bên nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V [3] Về án phí: do kháng cáo và yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bà Dương Thảo A không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm, trả cho bà Dương Thảo A số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh. Ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận. Ông Lê Nguyễn Minh T phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu độc lập không được chấp nhận.

[4] Về chi phí tố tụng: các bên đương sự không có ý kiến gì khác nên giữ nguyên như án sơ thẩm.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì những lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Dương Thảo A, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-STngày 11/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh Căn cứ các điều 117, 119, 129, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dương Thảo A, về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 23/10/2017, giữa nguyên đơn bà Dương Thảo A và bị đơn ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V, đối với diện tích đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Nguyễn Minh T về việc tuyên bố vô hiệu đối với (1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 23/10/2017; (2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 01/9/2018 tại Văn phòng C1, số công chứng 4554, quyển số 04/2018/TP/CC-SCC/HĐGD, đối với quyền sử dụng đất 166,6m² thuộc thửa 24, tờ bản đồ số 04 tại phường X giữa bà Dương Thảo A (bên nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V (bên nhận chuyển nhượng).

3. Về chi phí tố tụng:

3.1. Bà Dương Thảo A, ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V phải có nghĩa vụ liên đới hoàn trả chi phí định giá tài sản số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) cho ông Lê Nguyễn Minh T.

3.2. Bà Dương Thảo A phải tự chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí đo đạc số tiền là 2.090.000 đồng (Hai triệu không trăm chín mươi nghìn đồng), (đã quyết toán xong).

4. Án phí: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

4.1 Án phí dân sự sơ thẩm: ông Nguyễn K, bà Dương Thị Kim V phải chịu án phí số tiền 300.000đ (ba trăm ngàn đồng).

Ông Lê Nguyễn Minh T phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí, được trừ vào số tiền 600.000đ ông Lê Nguyễn Minh T đã nộp tại biên lai thu số 0005587 ngày 22 tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh, trả cho ông T số tiền còn lại.

Bà Dương Thảo A không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

4.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trả lại cho bà Thảo A số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0006220 ngày 24 tháng 6 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh và số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0007001 ngày 12 tháng 7 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.