Bản án về tranh chấp hợp đồng vay tài sản số 707/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 707/2022/DS-PT NGÀY 29/11/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN

Trong ngày 29 tháng 11 năm 2022 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố H đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 283/2022/TLPT-DS ngày 05 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 212/2022/DS-ST ngày 11 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân quận GV, Thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 5294/2022/QĐ-PT ngày 25 tháng 10 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 14567/2022/QĐ-PT ngày 11 tháng 11 năm 2022 giữa:

1. Nguyên đơn: Ông Huỳnh V, sinh năm 1989. (vắng mặt)

Địa chỉ: đường PHI, Phường MH, quận GV, Thành phố H.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn V Ngọc NG.(có mặt) Địa chỉ liên lạc: đường HVN, Phường MH, quận GV, Thành phố H.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Ông Đinh Ngọc A, thuộc Công ty Luật TNHH TH và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố H.

2. Bị đơn: Bà Phan Thị Bích Đ, sinh năm 1970.(có mặt) Địa chỉ: đường CT, Phường TA, quận GV, Thành phố H.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Lê Tấn H, sinh năm 1964.(vắng mặt) Địa chỉ: đường CT, Phường TA, quận GV, Thành phố H.

4. Người làm chứng: Bà Lê Thị TU.(vắng mặt) Địa chỉ: đường BQL, Phường MH, quận GV, Thành phố H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện của ông Huỳnh V và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bà Nguyễn V Ngọc NG là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và luật sư trình bày:

Ngày 10/02/2020, ông Huỳnh V và bà Phan Thị Bích Đ ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất (sau đây gọi là Hợp đồng đặt cọc). Theo đó, bà Phan Thị Bích Đ đồng ý bán cho ông Huỳnh V toàn bộ căn nhà tại địa chỉ đường NTG, Phường MH, quận GV, Thành phố H thuộc thửa đất số 1, tờ bản đồ số 226 với giá 3.480.000.000 (Ba tỷ bốn trăm tám mươi triệu) đồng. Cùng ngày này ông Huỳnh V đã đặt cọc cho bà Phan Thị Bích Đ số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng và hai bên có lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất.

Tuy nhiên, sau khi ký kết và đặt cọc tiền theo Hợp đồng đặt cọc, ông Huỳnh V tìm hiểu và biết được tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc bà Đ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với diện tích 59,5 m2 mà căn nhà chỉ được công nhận với diện tích là 10,1 m2 nên không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Đồng thời, tại Mục III của Hợp đồng đặt cọc, các Bên có thỏa thuận như sau: “...Bên bán cam kết nhà không nằm trong đường dự phòng, khu công cộng, cây xanh, khu quy hoạch giải tỏa ...”.

Sau này, qua tìm hiểu ông Huỳnh V nhận thấy có 52,5 m2 là đất thuộc phạm vi lộ giới. Như vậy, đã vi phạm thỏa thuận giữa ông Huỳnh V và bà Phan Thị Bích Đ.

Từ những trình bày trên, nguyên đơn yêu cầu: Tuyên Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 10/02/2020 giữa ông Huỳnh V và bà Phan Thị Bích Đ là vô hiệu và buộc bà Phan Thị Bích Đ hoàn lại số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng mà ông Huỳnh V đã đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 10/02/2020.

Bị đơn bà Phan Thị Bích Đ trình bày:

Bà Đ thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc như đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày và nhận số tiền cọc 200.000.000 đồng là đúng. Việc mua bán căn nhà thông qua người môi giới bà Lê Thị TU là người quên của ông V. Căn nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý thuộc chủ quyền của bà, nhưng tại thời điểm đặt cọc hai bên đều biết nhà đang chờ cấp đổi giấy chủ quyền mới, có phiếu hẹn nhận cấp giấy chủ quyền mới, và được Nhà nước công nhận đủ diện tích 59,5 m2 như trong hợp đồng đặt cọc . Lúc giao dịch bà có nói rõ tình trạng nhà, giao bản pho to giấy chủ quyền cũ, phiếu hẹn cấp giấy chứng nhận mới và Bản vẽ sơ đồ nhà đất đã được kiểm tra nội nghiệp ngày 13/01/2020 cho ông V xem xét. Khi đồng ý hai bên mới tiến hành hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Sau đó, bà Đ được cấp giấy chứng nhận mới, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 12588 cấp ngày 17/3/2020 được nhà nước công nhận đúng theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc là 59,5 m2 . Do khi đặt cọc phía nguyên đơn đã nhận đầy đủ các giấy tờ và cả Bản vẽ sơ đồ nhà đất đã được kiểm tra nội nghiệp ngày 13/01/2020, nên bà không hề giấu giếm về tình trạng pháp lý của căn nhà, nay nguyên đơn khống tiếp tục mua bán nên bà không đồng ý trả lại tiền cọc cho nguyên đơn.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đến hẹn ký hợp đồng công chứng nhưng phía nguyên đơn không ra văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng, đồng thời ông V đã đến nhà xin lại tiền đặt cọc. Nay ông V không tiếp tục thực hiện, đối chiếu theo thỏa thuận trong hợp đồng bà không đồng ý trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Tấn H trình bày:

Ông thống nhất với lời trình bày của bà Đ, và không có ý kiến gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng bà Lê Thị TU trình bày:

Bà là người môi giới cho bên mua và bên bán về giao dịch căn nhà số 47/48 đường NTG , Phường MH, quận GV, Thành phố H. Bà có quen biết thân thiết với ông V nên giới thiệu căn nhà này cho ông V. Khi đó bà Đ có cho ông V biết hiện trạng nhà đất đang tiến hành thủ tục đổi sổ mới giấy chủ quyền công nhận 59,5 m2 như bản vẽ hiện trạng phô tô. Sau khi được xem giấy tờ nhà đất và được bên bán giải thích rõ về tình trạng nhà đất sẽ được công nhận như là 59,5 m2 thì các bên đồng ý giao dịch với giá như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc mua căn nhà trên thì bà Đ có trả phí môi giới cho bà là 70.000.000 đồng. Đồng thời, khi giao dịch xong thì vợ chồng ông V có nói với bà Đ là mua căn nhà này để ở mà với hiện trạng nhà bị phạm lộ giới như vậy thì có xây dựng được không thì bà Đ cam kết sẽ xin giấy phép xây dựng cho ông V vì căn nhà được công nhận hợp pháp.

Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn tại phiên tòa sơ thẩm phát biểu:

- Hợp đồng đặt cọc vị phạm các điều cấm của luật, đối tượng không thực hiện được và vi phạm trong việc định đoạt tài sản chung của bà Đ, cụ thể:

+ Tại thời điểm ký dặt cọc bà Đ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được vì tại thời điểm này bà Đ chỉ được công nhận quyền sử dụng là 10,1 m2, còn diện tích còn lại là 49,4 m2 chưa được công nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 01161) mà bà Đ lại ký nhận cọc để bán cho ông V căn nhà 59,5 m2.

+ Căn nhà số 47/48 Đường NTG là tài sản chung của ông Lê Tấn H và bà Phan Thị Bích Đ, nhưng khi ký hợp đồng đặt cọc chỉ có bà Đ ký là vi phạm quy định về quyền định đoạt tài sản chung theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình.

- Bà Đ đã không trung thực khi đưa thông tin để bán nhà và vi phạm cam kết, cụ thể: Khi giao kết hợp đồng đặt cọc bà Đ cung cấp thông tin cho ông V là nhà đất không nằm trong đường dự phóng, khu quy hoạch giải tỏa nhưng toàn bộ phần diện tích 49,4 m2 nằm trong quy hoạch lộ giới.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 212/2022/DS-ST ngày 11-7-2022 của Toà án nhân dân quận GV, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh V về các nội dung:

- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số 47/48 Đường NTG, phường 12, quận GV giữa ông Huỳnh V và bà Phan Thị Bích Đ là vô hiệu.

- Buộc bà Phan Thị Bích Đ trả lại số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc mua nhà 2. Án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 (mười triệu) đồng ông Huỳnh V phải chịu. Ông V đã đóng 5.000.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0046916 ngày 11/10/2021, ông V còn phải đóng thêm 5.000.000 đồng.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền. Ngoài ra, bản án còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

-Ngày 25/7 /2022 nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

-Tại đơn kháng cáo đề ngày 19/7/2022 nguyên đơn ông Huỳnh V đề nghị hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nguyễn V Ngọc Ngàn là người đại diện cho nguyên đơn và luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn trình bày thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất lập ngày 10/02/2020 là vô hiệu, buộc bị đơn bà Phan Thị Bích Đ phải trả lại số tiền đặt cọc cho nguyên đơn 200.000.000 đồng.

-Bị đơn bà Phan Thị Bích Đ không đồng ý yêu cầu kháng cáo. Đề nghị giữ y bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

+Về thủ tục tố tụng:

Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm cho đến trước khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành phiên tòa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình.

+Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, đề nghị giữ y bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] .Về thủ tục tố tụng:

-Về thủ tục kháng cáo: Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong hạn luật định nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, quy định tại Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

-Về đưa người tham gia tố tụng: Những người tham gia tố tụng trong vụ án là đúng quy định pháp luật.

[2].Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn: [2.1].Tại phiên tòa phúc thẩm:

-Người đại diện của nguyên đơn và luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất lập ngày 10/02/2020 là vô hiệu, buộc bà Phan Thị Bích Đ trả cho ông Huỳnh V 200.000.000 đồng tiền cọc. Xác định lỗi vô hiệu hoàn toàn thuộc về bị đơn.

-Bị đơn bà Đ không đồng ý mà cho rằng nguyên đơn ông V là bên mua đã tự ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc, như vậy lỗi thuộc về bên mua nên căn cứ theo hợp đồng mà hai bên ký kết bà Đ không hoàn trả lại tiền cọc.

-Hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng đặt cọc chỉ đề nghị xét lỗi trong giao dịch này để giải quyết về tiền cọc.

[2.2]Xét thấy:

-Tại phiên Tòa phúc thẩm, ông V là bên mua không đồng ý tiếp tục hợp đồng đặt cọc, đề nghị chấm dứt với lý do hợp đồng đặt cọc đã bị vô hiệu. Vì khi giao dịch phía bị đơn cố tình giấu giếm, che giấu diện tích thật, vì theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 01161 cấp ngày 08/9/2010 được công nhận căn nhà với diện tích là 10,1 m2 nên không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra, lúc lập hợp đồng đặt cọc căn nhà chưa được cấp chủ quyền và trong tình trạng đang chờ cấp chủ quyền mới, sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch thì ông V được biết có 52,5 m2 (trên tổng diện tích 59,5 m2) nhà là thuộc phạm vi lộ giới. Như vậy bà Đ đã vi phạm cam kết trong hợp đồng là “Bên bán cam kết nhà không nằm trong khu quy hoạch, giải tỏa…” và thực tế khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 12588 cấp ngày 17/3/2020 cũng đã thể hiện toàn bộ diện tích được công nhận là 59,5 m2 và phần diện tích thuộc phạm vi lộ giới là 52,5 m2 .Đủ cơ sở xác định hợp đồng vô hiệu và buộc bị đơn phải hoàn trả lại tiền cọc.

-Bị đơn bà Đ đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc như bên nguyên đơn yêu cầu, nhưng không đồng ý trả lại tiền cọc mà cho rằng việc chấm dứt hợp đồng là bên ông V. Do nguyên đơn không tiếp tục thực hiện nên bà không đồng ý trả lại tiền cọc là đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo bà Đ, thời điểm lập hợp đồng đặt cọc căn nhà của bà hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bà, chỉ là đang chờ cấp đổi giấy chủ quyền mới và được cơ quan Nhà nước chấp nhận, đã cấp phiếu hẹn. Mặt khác khi bán căn nhà thông qua môi giới là bà Lê Thị TU cũng là người thân quen của ông V. Khi đó, bà đã giao đầy đủ giấy tờ pháp lý của căn nhà và bản vẽ nhà đất có kiểm tra nội nghiệp cho bên ông V biết. Điều này được người môi giới thừa nhận đúng, nên bà không che giấu hay gian dối về thông tin tài sản của mình. Sau khi đặt cọc thì ngày 07/3/2020 ông V đã không muốn mua căn nhà nữa và chủ động viết giấy đề nghị bà Đ bán căn nhà và trả lại tiền cọc cho ông V. Căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua không đồng ý mua căn nhà thì phải chịu mất tiền cọc.

-Xét thấy, tại phiên tòa phúc thẩm các bên đã đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, chỉ yêu cầu xét lỗi để xử lý tiền cọc. Phía nguyên đơn cho rằng hợp đồng không thực hiện được do bị vô hiệu toàn bộ, là lỗi của phía bị đơn. Tuy nhiên, tại tờ “Hợp đồng đặt cọc nhà đất” lập ngày 10/2/2020 đến ngày 07/3/2020 ông V chủ động viết giấy đồng ý cho bà Đ bán lại căn nhà khi chưa tới hạn hai bên ra công chứng, điều này chứng tỏ ông V đã không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Mặt khác, khi mua bán bà Đ cũng đã giao các giấy tờ cùng bản vẽ có kiểm tra nội nghiệp về hiện trạng căn nhà cho ông V, có bà Tưởng là người môi giới xác nhận. Nội dung bản vẽ này thể hiện giống nội dung của giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước cấp. Như vậy ông V khi giao dịch đã thiếu kiểm tra, xem xét thông tin tài sản là lỗi hoàn toàn của ông V. Việc chấm dứt hợp đồng cũng xuất phát từ ông V, không phải hợp đồng không thực hiện được do bị vô hiệu vì lỗi của bà Đ. Ông V cho rằng bà Đ cố tình giấu giếm, gian dối thông tin dẫn đến hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông V là đúng. Căn cứ vào sự thỏa thuận của của hai bên tại hợp đồng đặt cọc về trách nhiệm của bên mua “Chịu mất dứt điểm số tiền cọc nếu đổi ý không mua”, bà Đ cũng không đồng ý trả lại tiền cọc, nên không có cơ sở buộc bà Đ trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc cho ông V.

Ông V kháng cáo nhưng không có chứng cứ để xem xét, nên giữ y bản án sơ thẩm như đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H là có căn cứ.

[3].Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án, ông V chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ:

-Khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

-Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án;

-Luật Thi hành án dân sự. Tuyên xử:

1.Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh V.

2.Giữ y bản án sơ thẩm số số 212/2022/DS-ST ngày 11-7-2022 của Toà án nhân dân quận GV, Thành phố H.

2.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh V về các nội dung:

- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số 47/48 Đường NTG, Phường 12, quận GV giữa ông Huỳnh V và bà Phan Thị Bích Đ là vô hiệu.

- Buộc bà Phan Thị Bích Đ trả lại số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc mua nhà.

2.2. Án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 (mười triệu) đồng ông Huỳnh V phải chịu. Ông V đã đóng 5.000.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0046916 ngày 11/10/2021, ông V còn phải đóng thêm 5.000.000 đồng.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2.3.Án phí dân sự phúc thẩm:

-Ông Huỳnh V chịu là 300.000 đồng nhưng được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí đã nộp số AA/2021/0048996 ngày 01 tháng 8 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận GV Thành phố H.

3.Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4.Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.