Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất và đòi tài sản số 54/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 54/2024/DS-PT NGÀY 31/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÒI TÀI SẢN

Ngày 31 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 560/2023/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất và đòi tài sản”, giữa các bên đương sự:

Nguyên đơn: Ông Võ Hoàng C, sinh năm 1976; Nơi cư trú: Ấp P, xã B, huyện C, tỉnh An Giang; Nơi ở hiện nay: B N, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Bị đơn:

1/ Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1953; Nơi cư trú: A, khóm M, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang; Địa chỉ liên lạc: 4 T, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

2/ Bà Võ Kim N, sinh năm 1960; Nơi cư trú: A, cồn Phó Q, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang; Địa chỉ liên lạc: 4 T, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Thanh T, bà Võ Kim N: Bà Nguyễn Minh L, sinh năm 1964; Nơi cư trú: F, khóm Đ, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (theo Giấy ủy quyền ngày 25/11/2022, Có mặt).

Người có quyền, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Bá T1, sinh năm 1989; Nơi cư trú: A, khóm M, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang; Địa chỉ liên lạc: 4 T, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang; Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Minh L (theo Giấy ủy quyền ngày 25/11/2022, Có mặt).

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Minh L là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn và lời khai của phía nguyên đơn trình bày:

Ngày 25/12/2018, giữa ông C với ông Nguyễn Thanh T, bà Vò Kim N có ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, công Chứng tại Văn phòng C2, ông T, bà N cho ông thuê các thửa đất gồm:

Thửa đất số: 382, tờ bản đồ số: 35, diện tích 759,50m², mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00790 của UBND thành phố L cấp ngày 26/8/2010 cho ông Nguyễn Thanh T, bà Võ Kim N đứng tên, đất tọa lạc tại phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Thửa đất số: 1076, 1104, tờ bản đồ số: 004, diện tích 6.499m², mục đích sử dụng: Đất 2 lúa, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03073QSDĐ/hA của UBND thành phố L cấp ngày 26/7/2002 cho ông Nguyễn Thanh T, bà Võ Kim N đứng tên, đất tọa lạc tại phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Thửa đất số: 1105, 1106, 1107, 1108, 1109, tờ bản đồ số: 004, diện tích 12.467m², mục đích sử dụng: Đất 2 lúa, lâu năm khác, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ 00532QSDĐ/hA của UBND thành phố L cấp ngày 04/02/2002 cho ông Nguyễn Thanh T, bà Võ Kim N đứng tên, đất tọa lạc tại phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Thời hạn thuê quyền sử dụng đất nêu trên là 24 tháng, kể từ ngày 25/12/2018 đến ngày 25/12/2020. Mục đích thuê là để kinh doanh nhà hàng. Giá thuê là 35.000.000đồng/tháng, thuê trả tiền hàng tháng.

Để bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê, ông C đã đặt cọc cho ông T, bà N số tiền 105.000.000 đồng. Đến ngày 01/01/2019, ông C với ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N có ký kết Phụ lục hợp đồng.

Theo thỏa thuận giữa hai bên tại Điều 6 của hợp đồng thì bên ông T, bà N đảm bảo cho ông C được trọn vẹn quyền sử dụng đất trong suốt thời hạn thuê. Nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, phía ông T, bà N không thực hiện đúng như thỏa thuận, luôn gây khó khăn cho ông C, gây cản trở cho việc kinh doanh nhà hàng như: Tự ý vào nhà hàng lấy đồ của ông C trong nhà hàng, tự ý khóa cửa nhà hàng không cho ông C và nhân viên của ông C vào, tự ý tát hầm cá lớn, bán hầm cá ao sen, di dời toàn bộ các cây cảnh của nhà hàng làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của nhà hàng. Như vậy, ông T, bà N đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.

Vào ngày 21/4/2020, ông C đã gửi Thông báo về việc sẽ chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông T, bà N, ông T, bà N đã nhận được Thông báo do ông C gửi nhưng không có ý kiến phản hồi cho ông C biết.

Đến ngày 01/5/2020, ông C thuê xe đến chuyển đồ đạc ra khỏi nhà hàng thì ông T, bà N và ông T1 không Cho ông C chở đi, tự ý khóa cửa nhà hàng Đ và chiếm giữ các tài sản của ông C.

Nay ông Võ Hoàng C khởi kiện yêu cầu: Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 25/12/2018, đồng thời yêu cầu ông Nguyễn Thanh T và bà Vò Kim N trả lại cho ông C số tiền cọc 105.000.000 đồng; Yêu cầu ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N trả lại cho ông C các tài sản đã chiếm giữ, theo bảng kê đính kèm gồm:

Chậu cây lộc vừng lớn 11.000.000đồng; Chậu hồng cổ 2.000.000đồng; Bộ gỗ trang trí khắc rồng phượng 9.000.000đồng; 4 thùng loa lớn 7.000.000đồng; Tủ đông 600L 12.000.000đồng; Bồn inox chứa nước 5000L 10.000.000đồng; Bồn inox chứa nước 1500L 3.000.000đồng; Thùng đá 200L Thái 2.500.000đồng; Hệ thống đèn toàn bộ nhà hàng, quạt gió 50.000.000đồng; Xe kéo 2.000.000đồng; Xe đạp 1.000.000đồng; Bồn kiểng cá 800.000đồng; 35 vỏ thùng bia 3.500.000đồng; Chậu hoa giấy 700.000đồng; C1 hồng lục giác 700.000đồng; 3 bàn gỗ tròn 7.500.000đồng; 5 ghế cây 2.500.000đồng; 9 cây sắt hộp 1.500.000đồng; 20 ống nước nhựa 1.500.000đồng; Tủ mát 5.000.000đồng; 2 đầu camera 4.000.000đồng; L1-phong nhà điều hành 13.000.000đồng; Xe kéo 1.500.000đồng; 15 màn xáo gỗ 3.000.000đồng; Vèo lưới nuôi cá 1.500.000đồng; Trang trí hội trường 15.000.000đồng; Xuồng cây 2.000.000đồng; 02 tủ gỗ đựng đồ 3.000.000đồng; Bàn gỗ chữ U, tủ kiếng 3.000.000đồng; 4 ống nhựa lớn trồng kiểng thủy canh 900.000đồng; Giường ngủ gỗ 3.000.000đồng; 06 cuộn lưới thái trồng lan (72m) 2.800.000đồng; Lò than lớn (mới) 900.000đồng; 2 con ngỗng 1.200.000đồng; 10 chậu kiểng các loại 3.000.000đồng; 4 thùng mút lớn 700.000đồng; Biển hiệu đèn led nhà hàng Đ 10.000.000đồng; Bộ D 8.000.000đồng; Kệ sắt dàn âm thanh 2.000.000đồng; Bánh lái gỗ lớn 3.000.000đồng; 6 lu nước 3.000.000đồng; Thang sắt 4 cây 4.000.000đồng; 3 chậu lan (2 phú thọ, 1 rừng) 2.000.000đồng; 30 lò nướng than mini mới (kể giường) 5.400.000đồng; Hơn 10 ghế đá, bàn đá 5.000.000đồng. Tổng cộng: 234.100.000đồng.

Yêu cầu ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N trả lại cho ông C giá trị các tài sản gồm: 01 bộ tượng Phước Lộc Thọ lớn bằng đá mỹ nghệ cao 02m trị giá 50.000.000đồng, 01 máy bơm phun sương trị giá 4.000.000đồng, 03 chậu lớn trồng kiểng trị giá 9.000.000đồng, 01 chậu đá lớn trị giá 3.000.000đồng. Tổng cộng 66.000.000đồng.

Sau đó, ông C xin rút lại phần yêu cầu đòi trả lại tài sản, chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 25/12/2018 vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N phải trả lại số tiền cọc 105.000.000đồng.

Theo đơn và lời khai của phía bị đơn trình bày:

Bà Nguyễn Minh L đại diện theo ủy quyền của ông T, bà N không đồng ý yêu cầu của ông C. Đồng thời, bà L cũng xác nhận ông T, bà N vẫn còn sử dụng địa chỉ đăng ký thường trú và nơi cư trú tại Việt Nam cụ thể: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1953; địa chỉ cư trú: A, khóm M, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang; Bà Võ Kim N, sinh năm 1960; địa chỉ cư trú: số A, cồn Phó Q, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

Yêu cầu Tòa án căn cứ theo địa chỉ cư trú của ông T, bà N tại Việt Nam để xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 27/6/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, đã tuyên xử:

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng C yêu cầu ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N trả lại các tài sản đã chiếm giữ (theo bảng kê tài sản, có số thứ tự từ số 01 đến số 45) và yêu cầu trả giá trị các tài sản trị giá 66.000.000đồng.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng C.

Tuyên bố: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 25/12/2018, giữa ông Võ Hoàng C với ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N cùng phải có trách nhiệm trả lại ông Võ Hoàng C số tiền đặt cọc là 105.000.000đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành đầy đủ khoản tiền nêu trên thì còn phải chịu lãi suất phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành.

Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tổng cộng là 3.339.000đồng, ông C phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng, ông C đã nộp đủ.

Về án phí DSST: Ông T, bà N cùng phải chịu số tiền 5.250.000đồng. Hoàn trả lại cho ông C số tiền 4.275.000đồng tạm ứng án phí DSST, theo biên lai thu số 0003127 ngày 09/6/2020 của Chi cục Thi hành án thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang.

Ngoài ra án sơ thẩm còn giải quyết các vấn đề liên quan đến án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo luật định.

San khi xét xử sơ thẩm: Ngày 15/6/2023, bà Nguyễn Minh L là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có làm đơn kháng cáo, nêu lý do: Bản án sơ thẩm không thỏa đáng, gây thiệt hại quyền lợi cho bị đơn, yêu cầu phúc xử lại bác yêu cầu của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Phía người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo cho rằng, việc Tòa án cấp sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ và tuyên bố trả lại số tiền cọc là không đúng vì quá trình thực hiện hợp đồng các bên đã thực hiện xong một thời gian. Tuy nhiên, do mùa dịch thì phía nguyên đơn đã tự ý dọn đi và tự ý chấm dứt hợp đồng, nên bị đơn không đồng ý với việc hủy hợp đồng trả lại số tiền cọc nêu trên. Ngoài ra, phía bị đơn cho rằng ông T, bà N là người lớn tuổi tại thời điểm xét xử thì đã trên 60 tuổi, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn buộc phải chịu án phí là không đúng quy định pháp luật. Đề nghị Tòa án xem xét lại vấn đề này.

Phía nguyên đơn vắng mặt, đã được Tòa án cấp phúc thẩm triệu tập hợp lệ theo luật định.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm cho ràng: Về thủ tục tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, những người tham gia phiên tòa cũng đã được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình theo luật định; Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo: Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, vì các lý do kháng cáo không có cơ sở chấp nhận, đối với vấn đề án phí đề nghị Hội đồng xét xử xem xét theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa nghe đương sự trình bày và nghe Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Minh L làm trong hạn luật định, nên thủ tục kháng cáo hợp lệ.

[2] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo:

[2.1] Phía nguyên đơn ông C yêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được lập vào ngày 25/12/2018 vì cho rằng hợp đồng thuê đã thỏa thuận nhưng phía bị đơn ông T, bà N đã không tạo điều kiện cho ông C được hoạt động kinh doanh, tự ý đóng cửa, không Cho nhân viên vào để hoạt động cũng như là lấy đi một số tài sản. Vì vậy, phía ông C đã làm văn bản gửi cho phía bị đơn đế yêu cầu chấm dứt hợp đồng nhưng phía bị đơn không có phản hồi, phía bị đơn cho rằng vân thực hiện đúng các quy định của pháp luật và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình, từ đó cho ràng yêu cầu của phía nguyên đơn là không có căn cứ. Do yêu cầu của các bên không thống nhất, nên từ đó đã phát sinh tranh chấp.

[2.2] Xét, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất v.v... “phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 119, Điều 500, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Đối với vấn để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng phải thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì hợp đồng mới có hiệu lực”.

Đối chiếu với trường hợp ký kết hợp đồng của các bên đã không đáp ứng yêu cầu theo luật định, như đã viện dẫn, nên Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ngày 25/12/2018 giữa ông Võ Hoàng C với ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N vô hiệu, là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[2.3] Các bên đương sự đều thừa nhận đã có việc đặt cọc số tiền 105.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc phía ông T, bà N hoàn trả số tiền cọc cho ông C là phù hợp. Ngoài ra, ông C cũng còn có yêu cầu về số tiền tài sản trên đất. Tuy nhiên, ông đã rút lại yêu cầu nên Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ đối với yêu cầu này là có căn cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn kháng cáo, nhưng cũng không đưa ra được các tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh yêu cầu kháng cáo của mình, nên không có cơ sở chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Tại cấp sơ thẩm phía ông T và bà N đã không yêu cầu miễn giảm án phí theo quy định về lệ phí, án phí của Tòa án, do không có yêu cầu nên Tòa án cấp sơ thẩm không xét là phù hợp. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm phía bị đơn đã có yêu cầu. Do đó, cấp phúc thẩm xem xét miễn án phí cho đương sự theo luật định là phù hợp.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Phía bị đơn kháng cáo không phải chịu.

[5] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành.

Bởi các lẽ trên.

Áp dụng Điều 308 Bộ Luật tố tụng Dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Minh L. Sửa một phần án sơ thẩm về án phí.

Áp dụng các Điều 26, 37, 38, 39, 147, 156, 157, 164, 165, 273 Bộ Luật tố tụng Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 119, Điều 500, Điều 502, khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng C yêu cầu ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N trả lại các tài sản đã chiếm giữ (theo bảng kê tài sản, có số thứ tự từ số 01 đến số 45) và yêu cầu trả giá trị các tài sản trị giá 66.000.000 đồng.

2/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hoàng C.

Tuyên bố: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 25/12/2018, giữa ông Võ Hoàng C với ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N cùng phải có trách nhiệm trả lại ông Võ Hoàng C số tiền đặt cọc là 105.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành đầy đủ khoản tiền nêu trên thì còn phải chịu lãi suất phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành.

3/ Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tổng cộng là 3.339.000đồng, ông C đã nộp xong.

4/ Về án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm: Ông T, bà N được miễn nộp theo luật định. H lại cho ông Nguyễn Thanh T và bà Võ Kim N môi người 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai thu số 0000357, 0000358 ngày 27/7/2023 tại Cục Thi hành án dân sự tỉnh An Giang.

5/ Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành.

6/ Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.