Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 68/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ VĨNH CHÂU, TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 68/2023/DS-ST NGÀY 14/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 14 tháng 7 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã C xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 123/2021/TLST-DS ngày 20 tháng 5 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 50A/2023/QĐXXST-DS ngày 29 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản T. Địa chỉ: Ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn: Chị Lê Thị Trúc H, sinh năm 1984. Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc Công ty. Địa chỉ: đường H, Khóm B, Phường T, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

- Bị đơn: Ông Lý S, sinh năm 1958. Địa chỉ: Ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 20/5/2021 của Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào năm 2009, Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T có cho ông Lý S thuê mặt bằng quyền sử dụng đất kế cận với chân cầu Mỹ Thanh 2 thuộc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng. Đến ngày 20/10/2018, Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T tiếp tục có thỏa thuận và ký kết Hợp đồng thuê đất số 08/HĐTĐ18 đối với ông Lý S. Khi đó, Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T cho ông Lý S thuê mặt bằng quyền sử dụng đất tại thửa số 784, tờ bản đồ số 03, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 229286 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 31/7/2007 cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T đứng tên quyền sử dụng, đất tọa lạc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng. Thời hạn thuê mặt bằng quyền sử dụng đất là 05 năm (kể từ ngày 20/10/2018 đến 20/10/2023).

Tại Điều 4 của Hợp đồng nêu trên, ông Lý S thỏa thuận việc thuê đất phục vụ mua bán vật liệu xây dựng và cam kết sử dụng đất đúng mục đích, không làm tổn hại đến giá trị đất. Sau khi hợp đồng được ký kết, bên B (ông Lý S) phải xây dựng tôn tạo bờ kè chống sạt lở, sau khi kết thúc hợp đồng bên B bàn giao lại các tài sản có trên đất và mặt bằng nguyên vẹn, bằng phẳng. Trong thời hạn thuê, nếu bên A (Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T) có nhu cầu sử dụng lại mặt bằng trên thì phải thông báo cho bên B trước sáu tháng. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất ông Lý S đã vi phạm hợp đồng là không tôn tạo bờ kè dẫn đến sạt lỡ một phần diện tích đất cho thuê có chiều dài 80m, chiều ngang 5m và chiều sâu 3m, không thanh toán tiền thuê đất của kỳ 01/2021. Sau khi biết sự việc sạt lỡ bờ kè nêu trên, phía Công ty Mỹ T có yêu cầu ông Lý S khôi phục và cải tạo khôi phục lại bờ kè nhưng phía ông Sên có hứa nhưng không thực hiện. Theo phương án thiết kế của Công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng Thương mại NISSI thì số tiền phải khắc phục bờ kè 413.316.157 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện là chỉ yêu cầu ông Lý S bồi thường cho Công ty Mỹ T tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng.

Đối với mặt bằng thuê quyền sử dụng đất, trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc tranh chấp thì ông Lý S đã bàn giao xong mặt bằng phần đất thuê cho Công ty Mỹ T vào ngày 15/12/2021. Đối với phần tiền thuê mặt bằng mà phía ông Lý S còn thiếu là 11 tháng với số tiền là 90.000.000 đồng thì hai bên đã thỏa thuận xong, nên Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T rút lại 02 yêu cầu này đối với bị đơn ông Lý S.

Ngoài ra, trong quá trình sử dụng phần đất cho thuê ông Lý S đã cho bên thứ ba là Công ty Cổ phần Vận tải - Thương mại Toàn L thuê lại không đúng mục đích phần đất trên với số tiền 394.900.000 đồng mà không thông qua phía Công ty Mỹ T, sự việc đã được Công ty Mỹ T thông báo cho chính quyền xã Vĩnh Hải. Tuy nhiên, yêu cầu này của Công ty Mỹ T đối với ông Lý S, cũng như yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, ranh đất giữa Công ty Mỹ T với bà Ong Thị Phán đã được Tòa án nhân dân thị xã Vĩnh Châu tách thành vụ án khác, nên Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T không đặt ra và đề cập trong vụ án này.

Nay Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T yêu cầu Tòa án buộc ông Lý S bồi thường cho Công ty Mỹ T số tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng.

Tại biên bản ghi lời khai ngày 24/8/2022, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Lý S trình bày:

Vào năm 2009, ông có thuê mặt bằng quyền sử dụng đất của Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T đối với phần đất kế chân cầu Mỹ Thanh 2 thuộc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng và đến năm 2018, ông tiếp tục thuê phần đất trên và hai bên có lập hợp đồng thuê đất đúng như người đại diện theo ủy quyền cho Công ty Mỹ T trình bày.

Trước khi ông thuê mặt bằng nêu trên của Công ty Mỹ T thì bờ kè không kiên cố. Đối với số tiền mà phía Công ty Mỹ T đưa ra theo Công ty TNHH xây dựng Thương mại NISSI dự toán là quá cao nên ông không đồng ý. Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay phía Công ty Mỹ T yêu cầu ông bồi thường số tiền khắc phục bờ kè bị sạt lỡ là 150.000.000 đồng thì ông cũng đồng ý. Nhưng sau khi Tòa án giải quyết xong việc tranh chấp đất giữa bà Ong Thị P, ông Trần Văn N với Công ty Mỹ T thì ông sẽ đưa số tiền trên cho Công ty Mỹ T.

Đối với mặt bằng của phần đất đã thuê, tiền thuê thì ông đã bàn giao và thỏa thuận xong với Công ty Mỹ T.

Đối với yêu cầu của Công ty Mỹ T về việc yêu cầu ông hoàn lại số tiền mà ông đã cho Công ty Cổ phần Vận tải - Thương mại Toàn L thuê làm bãi lên xuống vật tư liên quan đến công trình điện gió, việc tranh chấp đất giữa Công ty Mỹ T với bà Ong Thị P đã được Tòa án tách thành vụ án khác nên ông không trình bày trong vụ án này.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Vĩnh Châu phát biểu ý kiến tại phiên tòa:

Qua thực hiện chức năng kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Thư ký phiên tòa cũng như Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, chứng cứ được thu thập đầy đủ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các đương sự. Các đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Việc nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn. Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn ông Lý S bồi thường chi phí khắc phục bờ kè cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T số tiền là 150.000.000 đồng. Do nguyên đơn rút lại yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn trả lại mặt bằng quyền sử dụng đất thuê và tiền thuê mặt bằng 90.000.000 đồng, nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ đối với 02 yêu cầu này của nguyên đơn.

Về án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết: Tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bị đơn có địa chỉ tại ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng nên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thị xã Vĩnh Châu thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến khi có Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” là đúng với quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi 01 phần yêu cầu khởi kiện là chỉ yêu cầu bị đơn bồi thường số tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng, rút lại yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn trả lại mặt bằng quyền sử dụng đất thuê và tiền thuê mặt bằng 90.000.000 đồng. Việc nguyên đơn thay đổi và rút lại 01 phần yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu, nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận sự thay đổi và rút lại yêu cầu của nguyên đơn.

[4] Về nội dung vụ án: Vào ngày 20/10/2018, Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T (gọi tắt là Công ty Mỹ T) có thỏa thuận và ký kết Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 08/HĐTĐ18 đối với ông Lý S. Khi đó, Công ty Mỹ T cho ông Lý S thuê mặt bằng quyền sử dụng đất tại thửa số 784, tờ bản đồ số 03, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 229286 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 31/7/2007 cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T đứng tên quyền sử dụng đất tọa lạc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng. Thời hạn thuê mặt bằng quyền sử dụng đất là 05 năm (kể từ ngày 20/10/2018 đến 20/10/2023). Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn thừa nhận có sự thỏa thuận và ký kết hợp đồng nêu trên. Do đó, đây là tình tiết sự kiện không cần phải chứng minh, được quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[5] Xét việc nguyên đơn Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T yêu cầu bị đơn ông Lý S bồi thường 150.000.000 đồng số tiền khắc phục bờ kè do trong quá trình sử dụng phần đất thuê ông Lý S đã không tôn tạo và để sạt lỡ, hư hỏng, Hội đồng xét xử xét thấy: Đối với Hợp đồng thuê đất số 08/HĐTĐ18 ngày 20/10/2018, giữa Công ty Mỹ T với ông Lý S không có nêu rõ hiện trạng bờ kè ban đầu trước khi cho ông Lý S thuê quyền sử dụng đất như thế nào. Tuy nhiên, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn ông Lý S bồi thường số tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng, tại biên bản ghi lời khai ngày 24/8/2022 và tại phiên tòa ông Lý S cũng đồng ý bồi thường số tiền nêu trên cho Công ty Mỹ T để Công ty Mỹ T tự khắc phục lại hiện trạng bờ kè. Do đó, Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận này của các bên đương sự và cần buộc bị đơn ông Lý S bồi thường số tiền 150.000.000 đồng cho Công ty Mỹ T là đúng theo quy định của pháp luật.

[6] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, về việc buộc bị đơn ông Lý S bàn giao mặt bằng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 784, tờ bản đồ số 03, đất tọa lạc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng và trả lại tiền thuê mặt bằng còn thiếu là 90.000.000 đồng. Xét thấy, việc bàn giao mặt bằng của quyền sử dụng đất thuê và tiền thuê đất thì giữa nguyên đơn và bị đơn đã bàn giao và thỏa thuận xong, tại phiên tòa nguyên đơn đã rút lại 02 yêu cầu này, nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ đối với các yêu cầu này của nguyên đơn.

[7] Đối với các yêu cầu của nguyên đơn: Về việc buộc bị đơn ông Lý S hoàn lại cho Công ty Mỹ T số tiền đã cho Công ty Cổ phần Vận tải - Thương mại Toàn L thuê làm bãi vật tư lên xuống liên quan đến phần đất đã thuê là 394.900.000 đồng, việc nguyên đơn yêu cầu xem xét hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và ranh đất giữa Công ty Mỹ T với bà Ong Thị Phán, Hội đồng xét xử xét thấy: Các yêu cầu trên đã được Tòa án tách ra thành vụ án khác để xem xét giải quyết (cụ thể được tách ra thành vụ án dân sự thụ lý số 211/2023/TLST-DS ngày 29/6/2023).

[8] Tại phiên tòa, bị đơn ông Lý S cho rằng sau khi Tòa án giải quyết xong việc tranh chấp đất giữa bà Ong Thị Phán, ông Trần Văn Ơn với Công ty Mỹ T thì ông sẽ bồi thường số tiền khắc phục bờ kè 150.000.000 đồng cho Công ty Mỹ T, Hội đồng xét xử xét thấy: Trách nhiệm bồi thường tiền của ông Lý S đối với Công ty Mỹ T trong việc khắc phục bờ kè không liên quan gì đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, ranh đất, tranh chấp đất giữa Công ty Mỹ T với bà Phán và ông Ơn. Do đó, lý do ông Sên nêu ra điều kiện trên là không có căn cứ.

[9] Từ những cơ sở phân tích nêu trên tại các mục số [3], [4], [5], [6] và [7], Hội đồng xét xử xét thấy: Lời đề nghị của Vị kiểm sát viên là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[10] Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T có đơn yêu cầu thi hành án, thì hàng tháng ông Lý S phải trả lãi suất cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ Ttheo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[11] Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 147, khoản 1 và khoản 2 Điều 244, Điều 273, Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 430, Điều 166, Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 472, Điều 480 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tu yên xử :

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T, về việc yêu cầu bị đơn ông Lý S bồi thường cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T số tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng.

- Buộc bị đơn ông Lý S bồi thường cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T số tiền khắc phục bờ kè là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

2. Đình chỉ việc nguyên đơn Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T, về việc rút lại yêu cầu bị đơn ông Lý S bàn giao mặt bằng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 784, tờ bản đồ số 03, đất tọa lạc ấp K, xã H, thị xã C, tỉnh Sóc Trăng và trả lại tiền thuê mặt bằng còn thiếu là 90.000.000 đồng.

3. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ Tcó đơn yêu cầu thi hành án, thì hàng tháng ông Lý S phải trả lãi suất cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Lý S phải chịu số tiền là 750.000 đồng. Số tiền này do nguyên đơn đã nộp tạm ứng trước, do đó ông Lý S phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền trên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bị đơn ông Lý S phải chịu số tiền 7.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

- Nguyên đơn Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Chế biến Xuất nhập khẩu thủy sản Mỹ T không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 90.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009508 ngày 20/5/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Vĩnh Châu, tỉnh Sóc Trăng và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006075 ngày 13/01/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Vĩnh Châu, tỉnh Sóc Trăng.

6. Về quyền kháng cáo bản án: Các đương sự có quyền kháng cáo đối với bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân cấp trên xem xét lại theo trình tự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.