Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 38/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TT – TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 38/2023/DS-ST NGÀY 22/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 9 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện TT, tỉnh An Giang, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 62/2020/TLST-DS, ngày 03 tháng 4 năm 2020 về: “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 97/2023/QĐXX- DS ngày 21 tháng 8 năm 2023 giữa:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Văn H, sinh năm: 1950 – bà Nguyễn Thị L, sinh năm: 1962; cùng địa chỉ cư trú: Tổ 06, ấp CM xã CL, huyện TT, tỉnh An Giang.

Đại diện theo ủy quyền cho ông H – bà L là ông Ngô Văn S, sinh năm: 1972;

địa chỉ: 124, Lê Văn Tám, khóm 4, thị trấn TT, huyện TT, theo Văn bản ùy quyền ngày 24/10/2018 của Văn phòng Công chứng TT.

2. Bị đơn: Ủy Ban nhân dân huyện TT; địa chỉ: Số 152, Trần Hưng Đạo, khóm 1, thị trấn TT, huyện TT, tỉnh An Giang.

Đại diện theo ủy quyền cho UBND huyện Tri Tôn là ông Chau P – Chức vụ: Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện TT, theo Văn bản ùy quyền số 04 ngày 31/12/2019 của Chủ tịch UBND huyện TT.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

3.1 Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng tỉnh An Giang (nay là Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng và khu vực phát triển Đô thị tỉnh An Giang); địa chỉ: Số 08, đường 20, phường MH, thành phố LX, tỉnh An Giang.

Đại diện theo pháp luật: Ông Trần Minh Đ – Chức vụ: Giám đốc.

Đại diện theo ủy quyền là ông Văng Thu V – Chức vụ: Chuyên viên Văn phòng Ban quản lý dự án Đầu tư Xây dựng và khu vực phát triển Đô thị tỉnh An Giang, theo Văn bản ủy quyền số 372/QĐ-BQLDA ngày 18/7/2023 của Giám đốc.

3.2 Công ty Điện lực An Giang; địa chỉ: Số 13, Lê Văn Nhung, phường MB, thành phố LX, tỉnh An Giang.

Đại diện theo ủy quyền là ông Vương Thoại Đ – Chức vụ: Giám đốc Điện lực Tri Tôn, theo văn bản ủy quyền số 1720/UQ-EVN SPC ngày 04/3/2020 của Tổng Giám đốc Tổng Công ty Điện lực Miền Nam.

(Tại phiên tòa có mặt các ông: S, P, V, Đ).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 11/3/2019, đơn khởi kiện bổ sung ngày 23/9/2020 với các tài liệu kèm theo và quá trình tố tụng tại tòa, đồng nguyên đơn ông Lê Văn H - bà Nguyễn Thị L và ông Ngô Văn S – đại diện theo ủy quyền cho ông H – bà L trình bày:

Vợ chồng bà Nguyễn Thị L - ông Lê Văn H có phần đất ở tọa lạc tại ấp CM, xã CL. Phần đất này được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện TT cấp quyền sử dụng số 02903/gL ngày 05/02/1998 với diện tích 240m2, theo thửa 1794 tờ bản đồ 01 mang tên Nguyễn Thị L.

Năm 2011 UBND huyện T thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đồng bằng Sông Cửu Long (WB5), xây cầu Cây Me từ thị trấn TT qua xã CL thuộc huyện TT.

Để thực hiện dự án thì ngày 30/12/2011 UBND huyện TT ban đầu ban hành Quyết định số 6617/QĐ-UBND, theo đó UBND huyện TT thu hồi của bà Lan diện tích 194,3m2 trong 240m2.

Ngày 04/01/2012 UBND huyện TT ban hành quyết định số 29/QĐ-UBND giải quyết bồi thường cho bà L phần đất trên theo giá 1.000.000 đồng/01 m2 = 194.300.000 đồng.

Tuy nhiên, ngày 19/12/2012 UBND huyện TT ban hành Quyết định số 8567/QĐ-UBND thu hồi và bãi bỏ Quyết định số: 6617/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 về việc thu hồi diện tích 194,3m2 và thu hồi Quyết định số: 29/QD0-UBND ngày 04/01/2012 về việc bồi thường hỗ trợ đối với hộ bà L. Lý do thu hồi: Chuyển phương thức thu hồi vĩnh viễn sang phương thức thuê đất tạm thời đã được UBND tỉnh An Giang chấp thuận tại Công văn 112 ngày 03/7/2012. Khi công trình xây dựng cầu hoàn thành thì bàn giao lại cho dân tiếp tục sử dụng.

Do chuyển đổi phương thức thu hồi vĩnh viễn sang phương thức thuê tạm thời nên có thay đổi giá từ 1.000.000 đồng/01m2 xuống còn 420.000 đồng/01m2, trên 194,3m2 thành tiền 81.606.000 đồng. Thời gian thuê được tính từ 19/12/2012 đến ngày Ban quản lý ban giao công trình 06/11/2015 (tính tròn 34 tháng).

Quá trình thực hiện ông H – bà L có nhận 81.606.000 đồng và bàn giao mặt bằng từ ngày 21/12/2012, nhưng khi hết hạn hợp đồng ngày 06/11/2015, UBND huyện TT không giao trả mặt bằng, nên quyền lợi của ông H – bà L bị xâm phạm.

Nay ông H – bà L yêu cầu UBND huyện TT thanh toán tiền thuê còn lại từ 06/11/2015 đến ngày gửi đơn kiện (11/3/2019) tính tròn 40 tháng x 2.400.176 đồng/01 tháng = 96.007.040 đồng và kiện bổ sung từ tháng 4/2019 đến tháng 9/2020, bằng 18 tháng x 2.400176 đồng/01 tháng = 43.203.168 đồng. Tổng cộng bằng 139.210.208 đồng. Sở dĩ tính theo giá 2.400.176 đồng/01 tháng là dựa trên cơ sở bình quân thời hạn thuê trước đây 34 tháng là 81.606.000 đồng thì mỗi tháng bằng 2.400.176 đồng.

Trường hợp UBND huyện muốn thu hồi vĩnh viễn phần đất để ổn định lưới điện thì ông H – bà L cũng đồng ý, nhưng phải bồi hoàn với giá 14.000.000 đồng/01m2.

Bị đơn Ủy ban nhân dân huyện TT, do ông Chau P – đại diện theo ủy quyền trình bày:

Thừa nhận vào năm 2011 UBND huyện TT thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đồng bằng Sông Cửu Long (WB5), xây cầu Cây Me từ thị trấn TT qua xã CL, thuộc huyện TT.

Để thực hiện dự án thì ngày 30/12/2011 UBND huyện TT ban đầu đã ban hành Quyết định số 6617/QĐ-UBND, theo đó UBND huyện TT thu hồi của bà L – ông H diện tích 194,3m2 thuộc thửa 1794 tờ bản đồ 04 vào sổ cấp chứng nhận QSD đất số 02903/gL và diện tích đất của ông H – bà L bị thu hồi được đền bù hỗ trợ như ông H – bà L trình bày.

Tuy nhiên, trong quá trình chuẩn bị thực hiện thi công cầu thì 07 hộ dân có đất bị thu hồi yêu cầu UBND huyện cho đổi phương thức từ thu hồi sang cho thuê thì UBND huyện xin ý kiến và được UBND tỉnh đồng ý. Sau khi công trình thực hiện xong thì UBND huyện giao mặt bằng lại cho 07 hộ dân, trong đó có ông H – bà L, nhưng do trên phần đất giao trả lại nằm trong đường lưới điện 22KV do Chi nhánh điện lực TT, thuộc Công ty Điện lực An Giang quản lý và việc di dời đường lưới điện để trả lại đất cho ông H – bà L là do Ban quản lý và Điện lực Tri Tôn tự thỏa thuận với ông H– bà L, không còn liên quan đến UBND huyện TT, nên với yêu cầu của ông H – bà L thì UBND huyện TT không đồng ý.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Ông Văng Thu V – Đại diện theo ủy quyền cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng tỉnh An Giang trình bày:

Dự án xây dựng cầu Cây Me – huyện TT là dự án của Công ty đường thủy nội địa Việt Nam, thuộc Bộ Giao thông. UBND tỉnh An Giang giao cho Ban Quản lý Đầu tư và xây dựng tỉnh An Giang thực hiện chủ đầu tư tiểu dự án giải phóng mặt bằng, mục đích là đầu mối liên hệ các đơn vị thực hiện.

Để thực hiện dự án thì UBND huyện TT chịu trách nhiệm thu hồi giải phóng mặt bằng giao cho ban Quản lý dự án, trên cơ sở đó Ban quản lý dự án trình để phê duyệt đền bù.

Quá trình thực hiện thì đúng là ngày 30/12/2011 UBND huyện TT ban đầu đã ban hành Quyết định số 6617/QĐ-UBND, thu hồi của bà L – ông H diện tích 194,3m2 thuộc 1794 tờ bản đồ 04 vào sổ cấp chứng nhận QSd đất số 02903/gL.

Ngày 04/01/2012 UBND huyện TT ban hành quyết định số 29/QD0-UBND giải quyết bồi thường cho bà L phần đất trên của diện tích 194,3m2 theo giá 1.000.000 đồng/01 m2 = 194.300.000 đồng.

Tuy nhiên, ngày 19/12/2012 UBND huyện TT ban hành Quyết định số 8567/QĐ-UBND thu hồi và bãi bỏ Quyết định số: 6617/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 và thu hồi Quyết định số: 29/QD0-UBND ngày 04/01/2012.

Lý do thu hồi và giá thuê như đại diện UBND huyện TT và ông H – bà L trình bày. Tuy nhiên, khi thực hiện được dự án xây cầu thì phải đồng thời di dời đường dây điện 22KW, nên mới dời đường điện qua phần đất của ông H – bà L. Hiện nay đúng là công trình hoàn thành và việc giải quyết về hợp đồng thuê đất của các hộ dân trong đó có bà L – ông H thì chưa.

Nay với yêu cầu của ông H - bà L thì Ban quản lý dự án xin có thời gian để khảo sát lại đường lưới điện phạm qua đất của ông H – bà L là bao nhiêu thì thỏa thuận bồi thường vĩnh viễn, nhưng việc bồi hoàn này cần xin kinh phí của Ban quản lý các dự án Đường Thủy của UBND tỉnh.

Công ty Điện lực An Giang, do ông Vương Thoại Đ – Đại diện theo ủy quyền trình bày:

Đúng là năm 2011 khi thực hiện dự án xây cầu Cây Me – TT thì có ảnh hưởng đến đường lưới điện 22KV, nên nếu thực hiện được dự án thì phải di dời. Từ đó, Công ty Điện lực An Giang lập thiết kế và thiết kế này được Ban quản lý dự án chấp thuận.

Nội dung thiết kế là dời đường điện cũ qua phần đất của ông H – bà L như hiện nay. Chi phí thiết kế thì Ban quản lý dự án trả cho Điện lực An Giang, còn tiền bồi thường về đất… là do Ban quản lý dự án với UBND huyện TT chịu trách nhiệm. Giữa Ban Quản lý dự án và Công ty Điện lực An Giang không có thỏa thuận khi nào xây cầu xong phải dời lại chổ cũ, nên quá trình thực hiện thì Công ty Điện lực An Giang chỉ thiết kế di dời. Khi thực hiện dự án thì xem như Điện lực An Giang đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình.

Nay ông H – bà L khởi kiện là khởi kiện UBND huyện TT. Tuy nhiên với Công ty Điện lực An Giang là bên có liên quan xét thấy:

- Nếu buộc Công ty Điện lực An Giang di dời lưới điện về chổ cũ thì phải thuê đơn vị khảo sát và tốn rất nhiều chi phí, nhưng phương thức này là không khã thi vì cầu Cây Me đã xây dựng nới rộng vướng vào đường điện cũ.

- Cần giữ nguyên đường điện như hiện nay thì phải thỏa thuận bồi hoàn thường cho ông H - bà L và việc này thuộc trách nhiệm của Ban Quản lý dự án, chứ không phải của Công ty Điện lực An Giang.

Giai đoạn hòa giải, các bên thống nhất: Giữ nguyên đường lưới điện 22KV như hiện trạng. Còn nếu thu hồi thì thỏa thuận đền bù sau.

Các bên không thống nhất: Ông S – đại diện theo ủy quyền cho ông H – bà L giữ nguyên yêu cầu UBND huyện phải trả tiền thuê từ 06/11/2015 đến tháng 9/2020 với giá 2.400176 đồng/01 tháng =. 139.210.208 đồng. UBND huyện không đồng ý.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền cho ông Lê Văn H rút lại toàn bộ yêu cầu của ông đối với UBND huyện TT.

Quan điểm của Kiểm sát viên:

Về tố tụng: Tòa án thụ lý giải quyết đúng theo trình tự thủ tục, xác định đúng quan hệ tranh chấp và thẩm quyền xét xử. Trong quá trình tiến hành tố tụng, Thẩm phán cũng như Hội đồng xét xử (HĐXX) đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, đương sự trong vụ án cũng đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Căn cứ Quyết định số 8567/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 thì có cơ sở xác định UBND huyện TT có thuê 194,3m2 đất của bà L và khi công trình hoàn thành ngày 06/11/2015 đến nay UBND huyện TT chưa giao trả tài sản thuê. Theo quy định tại khoản 4 Điều 482 Bộ luật dân sự thì bà L là bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả… Do đó đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà L, buộc UBND huyện TT thanh toán 139.210.208 đồng tiền thuê đất cho bà.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, quan điểm của Kiểm sát viên. HĐXX nhận định:

[1]. Về thủ tục: Ông H – bà L là đồng nguyên đơn ủy quyền cho ông S, hợp đồng ủy quyền có công chứng; cũng như các ông Chau P, Văng Thu V, Vương Thoại Đ là người được ủy quyền trên cơ sở người đại diện theo pháp luật, nên được chấp nhận.

[2]. Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ quyết định số 8567/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 để chuyển phương thức thu hồi vĩnh viễn sang phương thức thuê đất đã được UBND tỉnh An Giang chấp thuận tại Công văn 112 ngày 03/7/2012 và căn cứ vào đơn khởi kiện của ông H – bà L Tòa án xác định quan hệ: “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về thời hiệu - thẩm quyền: Hợp đồng thuê đã thực hiện đến ngày 06/11/2015, nhưng không giao trả mặt bằng, nên vào các ngày 11/3/2019, 23/9/2020 ông Hùng – bà Lan khởi kiện là còn thời hiệu theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự. Bị đơn và nơi thực hiện hợp đồng cùng tại huyện TT, nên Tòa án nhân dân huyện TT thụ lý giải quyết theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4]. Về nội dung: Thỏa thuận thuê giữa các bên có lập thành văn bản, trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận phù hợp với pháp luật, nên xem là hợp đồng hợp pháp. Quá trình thực hiện, các bên không thống nhất nhau về nghĩa vụ còn lại. Ông H – bà L cho rằng UBND huyện không giao trả mặt bằng thì phải trả tiền thuê, còn theo UBND huyện nghĩa vụ này thuộc Ban quản lý dự án… Theo đó, từng nội dung HĐXX xét thấy như sau:

[4.1]. Xét thời hạn của hợp đồng Theo thỏa thuận, hợp đồng được bắt đầu thực hiện từ ngày 19/12/2012 đến ngày Ban quản lý bàn giao công trình là 06/11/2015, nhưng khi hết hạn hợp đồng UBND huyện TT không giao trả mặt bằng, chứng tỏ hợp đồng chưa chấm dứt, quyền và lợi ích của ông H – bà L bị xâm phạm kể từ ngày không giao trả tài sản thuê, nên bà L kiện là có căn cứ.

[4.2]. Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng.

Theo Quyết định số 8567/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 về thu hồi và bãi bỏ Quyết định số: 6617/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 và Quyết định số: 29/QD0-UBND ngày 04/01/2012 để chuyển phương thức thu hồi vĩnh viễn sang phương thức thuê đất là giữa UBND huyện TT với bà Nguyễn Thị L là người được UBND huyện TT cấp chứng nhận QSD đất diện tích 240m2, mà không phải giữa ông H – bà L với Ban quản lý dự án và Điện lực TT. Do đó tại phiên tòa đại diện UBND huyện phản bác cho rằng trách nhiệm đó thuộc Ban quản lý và Điện lực TT là không có cơ sở.

Riêng đối với ông Lê Văn H là người không tham gia ký kết hợp đồng thuê cũng không phải là người được UBND huyện cấp chứng nhận QSD đất cho thuê, nhưng ông cùng bà L khởi kiện UBND huyện TT là không có cơ sở; lẽ ra HĐXX tuyên không chấp nhận yêu cầu này của ông, nhưng tại phiên tòa qua giải thích của HĐXX đại diện theo ủy quyền cho ông H tự nguyện rút lại toàn bộ yêu cầu kiện, nên HĐXX chấp nhận và đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông.

[5]. Về chi phí tố tụng: 9.419.000 đồng, bao gồm: 8.719.000 đồng tiền thẩm định giá theo phiếu thu số 04 ngày 10/8/2023 của Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á và 700.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, theo biên bản quyết toán ngày 04/12/2020 của Tòa án, do ông Lê Văn H – bà Nguyễn Thị L tạm ứng, HĐXX buộc UBND huyện TT thanh toán lại cho ông H – bà L.

[6]. Về án phí: Do toàn bộ yêu cầu của ông Lê Văn H - bà Nguyễn Thị L được chấp nhận, nên ông H - bà L không chịu án phí; ông H - bà L còn là đối tượng được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án. Riêng UBND huyện Tri Tôn phải chịu án phí theo quy định tại khoản ….. Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 472, 481, 482 Bộ luật Dân sự 2015; các Điều 144, 147 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; điểm d khoản 1 Điều 12 và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L.

Buộc Ủy ban nhân dân huyện TT phải thanh toán tiền thuê đất cho bà Nguyễn Thị L 139.210.000 đồng (Một trăm ba mươi chín triệu, hai trăm mười nghìn đồng).

Đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông Lê Văn H về buộc Ủy ban nhân dân huyện TT phải thanh toán tiền thuê đất cho ông 139.210.000 đồng.

Kể từ khi có đơn yêu cầu Thi hành án, bên phải Thi hành án không thi hành đầy đủ khoản tiền trên thì còn phải chịu lãi, theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.

Về chi phí tố tụng: Buộc Ủy ban nhân dân huyện TT thanh toán lại cho ông Lê Văn H – bà Nguyễn Thị L 9.419.000 đồng, bao gồm: 8.719.000 đồng tiền thẩm định giá theo phiếu thu số 04 ngày 10/8/2023 của Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á và 700.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, theo biên bản quyết toán ngày 04/12/2020 của Tòa án.

Về án phí: Ủy ban nhân dân huyện TT phải chịu 6.960.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Chi Cục Thi hành án hoàn trả cho ông Lê Văn H – bà Nguyễn Thị L 3.480.000 đồng tiền tạm ứng án phí, bao gồm: 2.400.000 đồng theo biên lai thu số 0012260 ngày 21/3/2019 và 1.080.000 đồng, theo biên lai thu số 0000417 ngày 06/10/2020.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (22/9/2023), đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

(Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự).