Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà số 54/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC

BẢN ÁN 54/2023/DS-PT NGÀY 29/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Ngày 29 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 30/2023/TLPT-DS ngày 01 tháng 6 năm 20223, về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 05/2023/DS-ST ngày 31 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố VY có kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 52/2023/QĐ-PT ngày 12 tháng 6 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Vũ Văn C, sinh năm 1966.

Địa chỉ: Số nhà X, đường N, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc, “có mặt”.

2. Bị đơn: Bà Phạm Thị B, sinh năm 1972.

Địa chỉ: Ngõ Y, đường HV, phường TS, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc, “có mặt”.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị Đ, sinh năm 1973.

Địa chỉ: Số nhà 157, đường N, phường LB, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc, “vắng mặt”.

3. Người kháng cáo: Bị đơn bà Phạm Thị B.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 04/10/2022 và các lời khai tiếp theo nguyên đơn ông Vũ Văn C trình bày:

Ngày 01/6/2022, ông và bà Phạm Thị B có ký hợp đồng cho thuê nhà, thời hạn thuê 06 tháng tính từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/12/2022, giá thuê nhà là 50.000.000 đồng (không bao gồm tiền điện, nước, điện thoại và chi phí khác), phương thức thanh toán 01 lần ngay sau khi ký hợp đồng. Theo hợp đồng Ông C cho bà B thuê toàn bộ 01 ngôi nhà có kết cấu khung sắt, lợp mái tôn, có gác xép và hệ thống điện nước sinh hoạt đầy đủ, công trình được dựng trên thửa đất số 45, tờ bản đồ 71, diện tích 208,5m2; địa chỉ: Số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc.

Sau khi ký hợp đồng, bà B sử dụng nhà để bán hàng tạp hóa, nhưng lại không thanh toán tiền thuê nhà 01 lần ngay sau khi ký hợp đồng như đã thỏa thuận tại hợp đồng. Tính đến ngày 30/6/2022, bà B mới chuyển khoản cho ông được số tiền 14.000.000đ, ông đã nhiều lần yêu cầu bà B phải trả số tiền thuê nhà còn thiếu nhưng bà B không trả. Vì vậy, ngày 04/10/2022 ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, vì lý do bà B vi phạm khoản 4 Điều 5 của hợp đồng; yêu cầu bà B phải trả số tiền 19.000.000đ tiền thuê nhà còn thiếu tạm tính đến ngày 30/9/2022, và phải tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao lại nhà cho ông.

Ngày 12/01/2023, ông có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu bà B trả số tiền 19.000.000đ tiền thuê nhà còn thiếu, tạm tính đến ngày 30/9/2022 và tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bà B bàn giao nhà. Ông C yêu cầu giải quyết chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2022 và yêu cầu bà B trả lại nhà.

Còn việc cắt điện và cắt nước tại nhà cho bà B thuê ông đều thông báo trực tiếp, điện thoại và tin nhắn cho bà B biết trước. Nay bà B yêu cầu ông phải bồi thường số tiền 160.000.000đ do cắt điện làm hỏng hàng hóa, vật dụng gây thiệt hại cho bà ông không đồng ý. Việc bà B khai đã trả cho ông số tiền 36.000.000đ tiền mặt là không đúng Theo bản tự khai đề ngày 14/11/2022 bà Phạm Thị B trình bày:

Ngày 10/9/2021, bà có làm hợp đồng thuê nhà số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY của Ông C, mục đích để làm nơi kinh doanh hàng hóa với giá 6.000.000đ/tháng, hợp đồng ký hàng tháng, hết tháng lại thanh toán ký hợp đồng khác và thực hiện hợp đồng đến hết ngày 30/6/2022. Sau khi thanh toán tiền xong tháng 6/2022, ngày 01/7/2022 bà ký hợp đồng thuê nhà tiếp với Ông C cho đến ngày 25/8/2022 và đã nộp đủ số tiền 6.000.000đ/tháng, nhưng không biết lý do gì đến 10 giờ ngày 25/8/2022, Ông C đến nhà thuê gặp bà nói không cho thuê nhà, yêu cầu bà dọn hàng hóa đi chỗ khác và cắt điện. Cùng ngày bà đã gửi đơn đến cơ quan chức năng, đề nghị giải quyết việc Ông C tự cắt điện khi bà đang thuê nhà; ngày 19/9/2022, Ông C lại tiếp tục đến cắt điện tại nhà bà đang thuê; ngày 21/9/2022, Ủy ban nhân dân phường ĐT đã tiến hành hòa giải nhưng không thành. Theo hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 01/7/2022, thì thời hạn thuê nhà hết tháng 12/2022 (âm lịch) thì bà mới hết thời hạn thuê nhà, bà không vi phạm thời hạn thuê nhà vì thời gian thuê còn 04 tháng và đã thanh toán tiền đầy đủ cho Ông C nhưng Ông C lại có hành vi cắt điện và đuổi không cho bà bán hàng.

Nay Ông C khởi kiện bà, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông C. Bà yêu cầu Ông C phải bồi thường lại số tiền 160.000.000đ tiền bà đã sửa chữa lắp đặt thiết bị vào nhà và thiệt hại hàng hóa do bị Ông C cắt điện và bồi thường các chi phí khác.

Ngày 14/11/2022, bà B có đơn phản tố gửi đến Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết với nội dung như trên, yêu cầu Ông C phải bồi thường cho bà số tiền 160.000.000 đồng, kèm theo hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2022.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã giao cho bà B Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu phản tố nhưng bà B không nộp tạm ứng án phí. Tòa án triệu tập bà B đến để làm rõ lời khai về yêu cầu và tài liệu cung cấp cho Tòa án nhưng bà B đều ghi lý do đau chân nên phải đi chữa không đến Tòa án làm việc. Tòa án đã tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bà B không có mặt nên Tòa án giải quyết vụ án theo thủ tục chung.

Sau khi Tòa án có Quyết định đưa vụ án ra xét xử, bà B có bản tự khai gửi đến Tòa án với nội dung: Trong hợp đồng thuê nhà bà cung cấp cho Tòa án có sửa số 6 thành số 7 là do bà sửa, và sửa trước mặt Ông C khi bà trả tiền thuê nhà cho Ông C; bà đã trả tiền thuê nhà cho Ông C, trong đó 16.000.000đ chuyển khoản, còn lại 36.000.000đ bà trả bằng tiền mặt nhưng không có giấy tờ biên nhận, cũng không có người làm chứng. Vì lý do sức khỏe bà bị đau chân, không đi nằm viện ở đâu nhưng chưa đến Tòa án làm việc được.

Tòa án sơ thẩm đã thu thập chứng cứ tại Công an thành phố VY, liên quan đến đơn của bà Phạm Thị B, tố giác ông Vũ Văn C vi phạm hợp đồng cho thuê nhà làm thiệt hại tài sản của bà. Sau khi lấy lời khai của bà B đối với đơn tố giác, Công an thành phố VY có biên bản làm việc với bà B và hướng dẫn bà B khởi kiện đến Tòa án vì nội dung bà tố cáo chỉ là tranh chấp về giao dịch dân sự.

Với nội dung trên, Tòa án nhân dân thành phố VY đã căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147, Điều 244 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, 472, 481, 482 của Bộ luật Dân sự; Điều 121, Điều 131 của Luật nhà ở; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn C, chấm dứt Hợp đồng cho thuê nhà đề ngày 01/6/2022 được ký giữa bên cho thuê ông Vũ Văn C và bên thuê bà Phạm Thị B kể từ ngày 01/12/2022.

Buộc bà Phạm Thị B phải có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản hợp pháp của mình để trả lại 01 ngôi nhà (dạng nhà cấp 4) có kết cấu khung sắt, lợp mái tôn trên thửa đất số 45, tờ bản đồ 71, diện tích 208,5m2; tại địa chỉ: Số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân thành phố VY cấp ngày 11/3/2012 đứng tên ông Vũ Văn C cho ông Vũ Văn C.

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của ông Vũ Văn C về việc buộc bà Phạm Thị B phải trả tiền thuê nhà còn thiếu tính đến ngày 30/9/2022 là 19.000.000 đồng và tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao nhà.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 10/4/2023, bị đơn bà Phạm Thị B có đơn kháng cáo, nội dung không đồng ý với toàn bộ Bản án sơ thẩm số 05/2023/DS-ST ngày 31/3/2023 của Toà án nhân dân thành phố VY.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án; các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về đường lối giải quyết vụ án: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà B, áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án số 05/2023/DS-ST ngày 31/3/2023 của Toà án nhân dân thành phố VY.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Phạm Thị B làm trong hạn luật định, đơn hợp lệ nên được chấp nhận để xem xét. Tại cấp phúc thẩm Ông C không uỷ quyền cho bà Đường mà tự tham gia và có mặt tại phiên toà.

[1.1]. Đối với tài sản cho thuê là ngôi nhà (dạng nhà cấp 4), có kết cấu khung sắt, lợp mái tôn trên thửa đất số 45, tờ bản đồ 71, diện tích 208,5m2, tại địa chỉ: Số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc là tài sản chung của Ông C và bà Đường, số tiền có được từ việc cho thuê nhà được sử dụng chung giữa Ông C và bà Đường, vì vậy cần xác định bà Đường là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Cấp sơ thẩm trong quá trình giải quyết vụ án không đưa bà Đường tham gia tố tụng là vi phạm. Tại cấp phúc thẩm bà Đường trình bày bà biết rõ nội dung vụ án, đã được Ông C thông báo đầy đủ nội dung, bà nhất trí hoàn toàn với quan điểm của Ông C và đường lối giải quyết của cấp sơ thẩm. Bà xác định cấp sơ thẩm giải quyết không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà và bà đồng ý tham gia tại cấp phúc thẩm.

Do đó mặc dù cấp sơ thẩm có vi phạm tố tụng, tuy nhiên không cần thiết phải huỷ bản án vì sẽ dẫn đến vụ án kéo dài, phức tạp, cấp phúc thẩm đưa bà Đường vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Đối với vi phạm trên cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị B, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 01/6/2022, Ông C và bà B cùng nhau ký kết hợp đồng cho thuê nhà giữa bên cho thuê là ông Vũ Văn C (Bên A), bên thuê nhà là bà Phạm Thị B (Bên B). Theo hợp đồng Ông C cho bà B thuê toàn bộ 01 ngôi nhà (dạng nhà cấp 4), có kết cấu khung sắt, lợp mái tôn, có gác xép và hệ thống điện nước sinh hoạt đầy đủ, được xây trên thửa đất số 45, tờ bản đồ 71, diện tích 208,5m2; địa chỉ: Số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc. Thời hạn thuê 06 tháng, từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/12/2022, giá cho thuê là 50.000.000đ/6 tháng, phương thức thanh toán 01 lần ngay sau khi ký hợp đồng. Ngoài ra còn thoả thuận về quyền và n ghĩa vụ của các bên.

[3]. Tại cấp sơ thẩm, cả hai bên đương sự đều cung cấp Hợp đồng cho thuê nhà có nội dung giống nhau, được đánh máy trong đó hợp đồng do Ông C cung cấp thể hiện ngày ký là 01/6/2022 (số 01 và số 6 được viết tay), còn hợp đồng do bà B cung cấp thể hiện ngày ký là 01/7/2022 (số 01 và số 7 được viết tay, số 7 được sửa chữa). Việc sửa chữa từ tháng 6 sang tháng 7 này bà B thừa nhận là do mình tự sửa nhưng Ông C có biết và đồng ý. Theo hợp đồng mà B cung cấp thì thời hạn thuê nhà cũng là 06 tháng từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/12/2022 cùng với thời hạn hợp đồng do Ông C cung cấp, nên việc bà B trình bày thời hạn thuê 06 tháng bắt đầu từ 01/7/2022 là không có căn cứ.

[4]. Như vậy hợp đồng cho thuê nhà được ký giữa bên cho thuê là Ông C và bên thuê nhà là bà B được lập thành văn bản, các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn, không bị lừa dối ép buộc, nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật do đó hợp đồng thuê nhà giữa Ông C và bà B là hợp pháp.

[4.1]. Về việc thực hiện hợp đồng: Nguyên đơn Ông C trình bày sau khi ký hợp đồng bà B đã vi phạm hợp đồng, mới thanh toán cho ông số tiền 14.000.000đ; trong khi đó bà B cho rằng, bà đã thanh toán hết tiền thuê nhà cho Ông C, ngoài 14.000.000đ chuyển khoản, bà đã trả cho Ông C 36.000.000đ tiền thuê nhà bằng tiền mặt, tuy nhiên bà không đưa ra được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh đã trả số tiền trên, do đó lời trình bày của bà B là không có căn cứ. Theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng về phương thức thanh toán thì “tiền thuê nhà được thanh toán một lần ngay sau khi hai bên ký hợp đồng”, do đó trong trường hợp này bà B đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà. Theo Điều 5 của hợp đồng: Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm gì nhưng phải báo trước cho bên thuê nhà 1 tháng trong trường hợp “bên thuê chậm trả tiền thuê nhà quá thời hạn 5 ngày”. Bà B đã vi phạm thời hạn thanh toán một thời gian dài, Ông C đã nhiều lần thông báo nhưng bà B không thanh toán, do đó ngày 04/10/2022, Ông C khởi kiện đến Tòa án yêu cầu chấm dứt hợp đồng là phù hợp. Hơn nữa đến thời điểm hiện tại thì hợp đồng cũng đã hết thời hạn.

[5]. Đối với yêu cầu khởi kiện buộc bà B phải trả tiền thuê nhà còn thiếu tạm tính đến ngày 30/9/2022 số tiền 19.000.000đ, và tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao lại nhà, Ông C đã tự nguyện rút đối với phần yêu cầu này nên cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết đối với phần yêu cầu này là phù hợp. Tuy nhiên Ông C chỉ rút một phần, nên chỉ đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của Ông C. Cấp sơ thẩm tuyên đình chỉ yêu cầu khởi kiện là chưa phù hợp, cấp phúc thẩm sửa cách tuyên đối với nội dung này cho đúng quy định.

[6]. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm ngày 14/11/2022, bà B có đơn yêu cầu phản tố, yêu cầu Ông C phải bồi thường 160.000.000 đồng là số tiền bà đã sửa chữa lắp đặt thiết bị vào nhà, thiệt hại về hàng hóa do bị Ông C cắt điện. Ngày 21/11/2022 Tòa án cấp sơ thẩm ra thông báo số 2241/TBTA về việc nộp tạm ứng án phí, ngày 01/12/2022 đã giao trực tiếp cho bà B, tuy nhiên hết thời hạn trong thông báo bà B không nộp tạm ứng theo yêu cầu, nên cấp sơ thẩm không giải quyết là phù hợp. Sau này nếu có căn cứ và có tài liệu bà B có thể khởi kiện bằng một vụ án khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7]. Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà B, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ý kiến của đại diện Viện kiểm nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc về giải quyết vụ án phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[8]. Về án phí: Bà Phạm Thị B phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự: Giữ nguyên Bản án số: 05/2023/DS-ST ngày 31 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố VY.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Khoản 1 Điều 147, Điều 244 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, 472, 481, 482 của Bộ luật Dân sự; Điều 121 và Điều 131 của Luật nhà ở; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn C, chấm dứt Hợp đồng cho thuê nhà đề ngày 01/6/2022 được ký giữa bên cho thuê ông Vũ Văn C và bên thuê bà Phạm Thị B kể từ ngày 01/12/2022.

Buộc bà Phạm Thị B phải có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản hợp pháp của mình để trả lại 01 ngôi nhà (dạng nhà cấp 4) có kết cấu khung sắt, lợp mái tôn trên thửa đất số 45, tờ bản đồ 71, diện tích 208,5m2; tại địa chỉ: Số 488, đường HV, phường ĐT, thành phố VY, tỉnh Vĩnh Phúc, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân thành phố VY cấp ngày 11/3/2012 đứng tên ông Vũ Văn C cho ông Vũ Văn C.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn C, về việc buộc bà Phạm Thị B phải trả tiền thuê nhà còn thiếu tính đến ngày 30/9/2022 là 19.000.000 đồng và tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao nhà.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị B phải nộp 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ theo biên lai số 0004830 ngày 14/4/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố VY. Bà B đã nộp đủ án phí.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.