Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng chợ (sạp) số 50/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 50/2020/DS-PT NGÀY 19/03/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG CHỢ (SẠP)

Trong các ngày 11 và 19 tháng 3 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 54/2020/TLPT-DS ngày 06/02/2020 về việc “tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng chợ (sạp)”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2019/DS-ST ngày 08/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 40/2020/QĐPT-DS, ngày 13/02/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T; địa chỉ: 58A/2, khu phố 1B, phường A, thị xã T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Tuấn Thành, sinh năm 1994; địa chỉ: Số 186, đường H, khu K8, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 10/10/2017).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Đ, sinh năm 1957; địa chỉ: Tổ 2, khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T trình bày:

Ngày 14/8/2012, bà T – đại diện Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Dịch vụ T (viết tắt là Doanh nghiệp T) và bà Nguyễn Thị Đ có ký hợp đồng thuê mặt bằng chợ. Theo nội dung hợp đồng, Doanh nghiệp T đồng ý cho bà Đ thuê mặt bằng chợ để kinh doanh với thời hạn là 05 năm kể từ ngày 10/8/2012 đến ngày 10/8/2017; vị trí mặt bằng là: Sạp số 12, lô A, chợ B thuộc khu phố 2, phường M, thị xã B tỉnh Bình Dương; tiền thế chân là 15.000.000 đồng; giá thuê như sau: Hai năm đầu giá 600.000 đồng/tháng và 03 năm tiếp theo giá là 900.000 đồng/tháng. Bên thuê phải trả tiền thuê cho Doanh nghiệp T vào ngày 30 tây hàng tháng.

Tháng 8/2017 là thời điểm hết hạn của hợp đồng nên Doanh nghiệp T đưa ra đề nghị ký hợp đồng thuê mới với những điều kiện phù hợp với thời điểm hiện tại và tình hình kinh doanh chung tại chợ B. Cụ thể, Doanh nghiệp T đề nghị bà Đ ký hợp đồng thuê mặt bằng chợ mới, với nội dung cơ bản như sau: Tiền thế chân 20.000.000 đồng và giá thuê là 3.000.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, bà Đ không đồng ý ký kết hợp đồng mới và cũng không trả lại sạp số 12 nêu trên cho Doanh nghiệp T, do đó, đề nghị Tòa án giải quyết buộc bà Đ trả lại sạp.

Ngày 20/8/2018, bà T làm đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu bà Đ phải thanh toán cho Doanh nghiệp T số tiền thuê sạp từ ngày hết hạn hợp đồng là ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2018, tổng cộng là 12 tháng, giá thuê được tính bằng 30% của giá tiền trên hợp đồng ngày 24/8/2012 cụ thể như sau: 12 tháng x 900.000 đồng x 30% = 3.240.000 đồng.

Ngày 14/11/2018, bà T làm đơn xin rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện bổ sung nêu trên, giữ nguyên yêu cầu khởi kiện theo đơn khởi kiện đề ngày 29/11/2018.

Nay, bà T – Chủ Doanh nghiệp T yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà Đ phải trả lại sạp số 12, lô A, chợ B khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị Đ trình bày:

Năm 1993, bà Đ có mua của Nhà nước 01 ô sạp trong chợ B để kinh doanh mua bán. Đến năm 2012 Nhà nước có chủ trương sửa lại chợ cho khang trang, sạch đẹp nên bà Đ đồng ý. Ngày 14/8/2012, bà Đ và Chủ Doanh nghiệp T giao kết hợp đồng thuê mặt bằng chợ với nội dung như Doanh nghiệp T trình bày. Tuy nhiên, khi hết hạn hợp đồng thì Doanh nghiệp T yêu cầu bà Đ phải giao kết lại hợp đồng mới với giá là 3.000.000/tháng nên bà Đ không đồng ý.

Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Đ có ý kiến như sau: Không đồng ý tiếp tục thuê lại sạp số 12 lô A vì giá cho thuê 3.000.000 đồng/tháng là quá cao so với các tiểu thương; không đồng ý trả lại sạp nêu trên cho nguyên đơn vì sạp này có nguồn gốc do bà mua lại của Nhà nước.

Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2019/DS-ST ngày 08/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương, đã tuyên xử:

Căn cứ Điều 91, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 244, 266, 271, 273 và Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Căn cứ Điều 255, 256 và 490 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Căn cứ Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án, 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Đ về việc “tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng chợ (sạp)”.

Đình chỉ xét yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Đ về việc yêu cầu trả tiền thuê sạp.

Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải có nghĩa vụ trả lại sạp số 12, lô A, chợ B, thuộc khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 20/11/2019, bị đơn bà Nguyễn Thị Đ có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bán án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Khoản tiền thế chân Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết là thiếu sót và không hướng dẫn bà Đ để thực hiện yêu cầu phản tố là vi phạm. Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ việc thanh lý hợp đồng kinh tế năm 1993 là thiếu sót. Do Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 tuyên hủy bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Bà Nguyễn Thị T là Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đăng ký lần đầu ngày 17/10/2006, đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 03/10/2016 và giấy xác nhận thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp ngày 03/10/2016 có mã ngành kinh doanh mặt bằng chợ.

[2] Nguồn gốc hình thành chợ B như sau:

Năm 2006, Doanh nghiệp T được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Năm 2011, Doanh nghiệp T gửi Văn bản số 09/CV-2011 ngày 12 tháng 12 năm 2011 đến Ủy ban nhân dân huyện B, Sở Công thương và Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương xin chủ trương xây dựng chợ B.

Ủy ban nhân dân huyện B, Sở Công thương và Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương cho Doanh nghiệp T được đầu tư xây dựng mới chợ B.

Ngày 23/4/2012, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 1077/QĐ-UBND về việc thu hồi diện tích đất công 5.326 m2 cho Doanh nghiệp T thuê đến năm 2062.

Ngày 28/8/2012, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ký hợp đồng cho Doanh nghiệp T thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT03033 ngày 28 tháng 8 năm 2012, diện tích 5.328 m2 thuộc các thửa đất số 380, 277 và 281, tờ bản đồ số 29, thị trấn M, huyện B, tỉnh Bình Dương cho Doanh nghiệp T.

Sau khi được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương cho Doanh nghiệp T xây dựng chợ B và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Doanh nghiệp T tiến hành xây dựng chợ.

[3] Theo nội dung hợp đồng thuê mặt bằng chợ ngày 14/8/2012: Bên A (bên cho thuê) Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T bà Nguyễn Thị T, chức vụ: Giám đốc; bên B (bên thuê) bà Nguyễn Thị Đ thỏa thuận ký hợp đồng này như sau: Bên A đồng ý cho bên B thuê mặt bằng tại chợ B, thị trấn M, huyện B, tỉnh Bình Dương là sạp 12 lô A; thời hạn thuê 05 năm (khi hết hạn 05 năm, bên B được ưu tiên ký tiếp hợp đồng) từ ngày 10/8/2012 đến ngày 10/8/2017, để bên B kinh doanh ngành hàng tạp hóa; tiền thuê mặt bằng hàng tháng: 02 năm đầu giá 600.000 đồng/tháng, 03 năm tiếp theo giá 900.000 đồng/tháng, bên B trả tiền thuê cho bên A vào ngày 30 tây hàng tháng; khi hết hạn 05 năm hợp đồng đơn giá thuê mặt bằng hàng tháng sẽ thay đổi theo quy định chung của bên A đưa ra cho tiểu thương ở chợ B; tiền thế chân bên B đóng cho bên A 15.000.000 đồng, tiền thế chân sẽ được hoàn trả lại cho tiểu thương khi hợp đồng hết hạn hoặc khi bên B yêu cầu thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng chợ; về trách nhiệm bên B cam kết sử dụng mặt bằng đúng mục đích kinh doanh, không được sang nhượng lại cho người khác thuê mà chưa có sự đồng ý của bên A; nếu bên B không thanh toán tiền thuê mặt bằng quá 03 tháng thì hợp đồng sẽ tự động được thanh lý và bên A có quyền thu hồi mặt bằng. Các đương sự thống nhất nội dung thỏa thuận, đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ hợp đồng trên thì thời hạn thuê là 05 năm, kết thúc là ngày 10/8/2017. Hết thời hạn thuê, nguyên đơn đề nghị bà Đ ký hợp đồng thuê mới với nội dung: Tiền thế chân 20.000.000 đồng; giá thuê 3.000.000 đồng/tháng, nhưng bà Đ không đồng ý thuê lại sạp số 12 lô với giá 3.000.000 đồng/tháng vì giá quá cao, không đồng ý trả lại sạp vì bà Đ đã mua của nhà nước theo hợp đồng kinh tế tháng 7/1993 được lập giữa Ban quản lý chợ B với bà Nguyễn Thị Phụng (mẹ của bà Đ) với giá bán 2.400.000 đồng và bà Đ đã thay mẹ của bà Đ thanh toán đủ số tiền sạp nêu trên cho Ban quản lý xây dựng chợ B.

Theo Công văn số 166/PKT ngày 24/6/2019 của Phòng Kinh tế - Ủy ban nhân dân thị xã B (phúc đáp theo ủy quyền số 506/UBND-NC ngày 22/3/2019 của Ủy ban nhân dân thị xã B) thể hiện: Chợ B cũ trước đây do Ban quản lý xây dựng chợ B quản lý sử dụng và trực tiếp ký hợp đồng với các hộ tiểu thương trong khoảng thời gian từ năm 1993 đến trước khi bàn giao cho Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T đầu tư xây dựng vào năm 2012. Thực hiện chỉ đạo trước đây của Thị ủy và UBND thị xã B về việc rà soát toàn bộ các hồ sơ để phúc đáp cho các hộ tiểu thương chợ B, Phòng kinh tế đã làm việc với các đơn vị có liên quan (Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài chính và Kế hoạch, Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T) để rà soát lại các hồ sơ có liên quan từ năm 1993 đến năm 2012, kết quả như sau: Các hợp đồng cũ trước đây vào năm 1993, sau khi thu hồi từ các hộ tiểu thương để ký hợp đồng mới năm 2012, 2013 Doanh nghiệp đã hủy bỏ không còn lưu giữ. Qua rà soát, Phòng Kinh tế không có nhận thông tin hồ sơ liên quan đến chợ cũ B với bà Nguyễn Thị Đ. Như vậy, sự việc bà Đ cho rằng sạp chợ là của bà Đ mua của Ủy ban nhân dân thị xã B từ năm 1993 là không có căn cứ, trường hợp nếu có phát sinh tranh chấp về việc mua bán sạp vào năm 1993 thì chỉ người có tên trong hợp đồng kinh tế mới có quyền phát sinh tranh chấp với Ban Quản lý chợ B, không có các thông tin hồ sơ liên quan đến chợ cũ B với bà Đ.

Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự quy định về hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê; Điều 474 Bộ luật Dân sự quy định về thời hạn thuê là theo thỏa thuận; Điều 482 Bộ luật Dân sự quy định về trả lại tài sản thuê thì khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong giai đoạn chậm trả. Việc bà Đ không thỏa thuận thống nhất với Doanh nghiệp T để tiếp tục thuê mặt bằng ki ốt, nên phải có nghĩa vụ trả lại tài sản cho Doanh nghiệp T và trả tiền thuê trong giai đoạn chậm trả theo quy định của pháp luật.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc bà Đ phải có nghĩa vụ trả lại sạp số 12 lô A, chợ B, thuộc khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T, là có căn cứ. Tuy nhiên không tuyên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng chợ và không xem xét buộc bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân T phải trả lại tiền thế chân 15.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị Đ là còn thiếu sót và căn cứ Điều 255, 256 và 490 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết là chưa chính xác. Do đó, cần áp dụng Điều 422, 472, 474, 482 Bộ luật Dân sự tuyên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng chợ ngày 14/8/2012 giữa bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp T với bà Nguyễn Thị Đ; bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp T trả lại cho bà Đ 15.000.000 đồng tiền thế chân; bà Đ trả lại sạp số 12, lô A, chợ B, thuộc khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp T.

[4] Ngày 20/8/2018, nguyên đơn có yêu cầu khởi kiện bổ sung đối với số tiền 3.240.000 đồng; đến ngày 14/11/2018 nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu này, Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn là có căn cứ.

[5] Về án phí: Bà Đ sinh năm 1957, tại thời điểm Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án thì bà Đ đã 62 tuổi, là người cao tuổi nên được xem xét miễn án phí dân sự sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm vẫn buộc bà Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là chưa phù hợp.

Từ những phân tích trên, kháng cáo của bị đơn là có cơ sở chấp nhận một phần.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là chưa phù hợp.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự, - Căn cứ Điều 422, 472, 474, 482 Bộ luật Dân sự, - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, 1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Đ.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2019/DS-ST ngày 08/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương như sau:

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Đ về việc “tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng chợ (sạp)”.

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng chợ ngày 14/8/2012 giữa bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T với bà Nguyễn Thị Đ.

Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải có nghĩa vụ trả lại sạp số 12, lô A, chợ B, thuộc khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T, có tứ cận:

+ Hướng Đông giáp đường chợ;

+ Hướng Tây giáp lô sau khu A;

+ Hướng Bắc giáp đường hông thoát hiểm của chợ;

+ Phía Nam giáp ki ốt số 11.

(có sơ đồ vị trí kèm theo).

Buộc bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị Đ 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.2. Đình chỉ xét yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Đ về việc yêu cầu trả tiền thuê sạp.

1.3. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị Đ được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng số 0027370 ngày 21/8/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương.

Trả lại cho bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Thương mại Dịch vụ T 575.000 đồng (năm trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng số 0017466 ngày 16/01/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương.

2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị Đ không phải chịu án phí.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.