Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đòi tài sản số 63/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 63/2023/DS-PT NGÀY 22/02/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ ĐÒI TÀI SẢN

Ngày 22 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 372/2022/TLPT-DS ngày 26 tháng 8 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đòi tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 245/2022/DS-ST ngày 07 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2240/2022/QĐ-PT ngày 21 tháng 11 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Ngọc T, sinh năm 1978. Nơi cư trú: 305/60 Lê Văn Sỹ, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông K Đình T1, sinh năm 1985. Nơi cư trú: 116M/1 Tổ 9, Khu phố 1, phường TMT, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Bị đơn: Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1958. Nơi cư trú: 14413 Wadkin Ave Gardena CA-90247, USA.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bị đơn:

1/. Bà Trần Thị Kim C, sinh năm 1992 (có đơn xin xét xử vắng mặt) 2/. Bà Huỳnh Thị Bích D, sinh năm 1976 (có mặt) Cùng cư trú: 291 đường Trần Phú, Phường 8, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/. Ông K Khải E, sinh năm 1977. Nơi cư trú: 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

2/. Bà Phạm Thụy Từ G, sinh năm 1980. Nơi cư trú: 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G:

Luật sư Hà Ngọc Tuyền, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt) 3/. Ông Kenedy Phú K; Nơi cư trú: Hoa Kỳ Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Trần Thị Kim C, sinh năm 1992. Nơi cư trú: 291 đường Trần Phú, Phường 8, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

4/. Nguyễn Hoàng Gia L, sinh năm 2005.

5/. Nguyễn Hoàng Gia M, sinh năm 2010.

Người đại diện theo pháp luật của trẻ Huy, trẻ Kiệt: Bà Phạm Thụy Từ G. Nơi cư trú: 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh 6/. Ông Phạm Huy N, sinh năm 1982. Nơi cư trú: 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt) - Người làm chứng: 06 người không triệu tập.

- Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông K Khải E.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, đơn bổ sung đơn kiện của nguyên đơn – bà Hoàng Thị Ngọc T và lời khai của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trong quá trình tham gia tố tụng như sau:

Ngày 06/02/2017, bà Hoàng Thị Ngọc T có mua căn nhà số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, Quận TB, TP. Hồ Chí Minh do bà Lê Thị Thu H là chủ sở hữu hợp pháp theo giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 4219/GP – UB do Ủy ban nhân dân quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 10/12/1990, diện tích 38,49 m2. Hợp đồng mua bán nhà ở số 2037 do ông Kenedy Phú K đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị Thu H ký được thực hiện tại Văn Phòng Công chứng Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh, quyển số 02 TP/CC – SCC/HĐGD ngày 06/02/2017. Giá mua bán 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu) đồng.

Thực hiện thỏa thuận theo Hợp đồng mua bán nhà ở trên, bà T đã thanh toán tiền đầy đủ cho bà Lê Thị Thu H, đã đóng thuế trước bạ tại Cơ quan có thẩm quyền và đã được Ủy ban nhân dân quận TB cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số CH01067 ngày 12/11/2018. Tuy nhiên, đến ngày nhận nhà bà T mới được biết ông K Khải E và bà Phạm Thụy Từ G hiện đang ở trong căn nhà trên và không chịu dọn đi bàn giao nhà cho bà T.

Sau nhiều lần bà T yêu cầu bà H thực hiện đúng Hợp đồng mua bán nhà ở số 2037 ngày 06/02/2017, đó là giao căn nhà số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, TP. Hồ Chí Minh như hợp đồng mua bán đã ký kết, nhưng hiện tại bà H vẫn chưa giao nhà trên cho bà T theo Hợp đồng và theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, bà T khởi kiện bà Lê Thị Thu H yêu cầu Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết:

1. Buộc bà Lê Thị Thu H giao căn nhà số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Tp. Hồ Chí Minh cho bà T theo như Hợp đồng mua bán nhà ở số 2037 ngày 06/02/2017. Đồng thời yêu cầu ông K Khải E và bà Phạm Thụy Từ G cùng những người hiện đang cư trú tại căn nhà trên có trách nhiệm liên đới cùng với bà Lê Thị Thu H giao nhà số 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Tp. Hồ Chí Minh cho bà T.

2. Phương thức thực hiện: Tại đơn khởi kiện bà T yêu cầu phía bị đơn và những người cư trú tại căn nhà trên giao nhà cho bà T ngay sau khi bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật. Tại văn bản ngày 04/3/2022, nguyên đơn – bà Hoàng Thị Ngọc T đồng ý cho bị đơn và những người đang cư trú tại căn nhà trên bàn giao nhà trong hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn - ông K Đình T1 đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông trong suốt quá trình tố tụng và xét xử sơ thẩm của Tòa án.

Tại bản tự khai, các lời khai của người đại diện hợp pháp bị đơn trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm như sau:

Bà Lê Thị Thu H là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất số 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh theo di chúc của bà Trần Thị Suối ngày 24/7/1992. Ngày 06/02/2017, bà H đồng ý chuyển nhượng nhà đất trên cho bà Hoàng Thị Ngọc T. Hợp đồng chuyển nhượng số công chứng 2037 lập tại Văn phòng công chứng Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Kennedy Phú K đại diện cho bà H. Các bên đã thực hiện theo hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, bà Hoàng Thị Ngọc T đã thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà, đồng thời bà T đã hoàn tất các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đóng thuế trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, do trước đây bà H có cho cháu là ông K Khải E và bà Phạm Thụy Từ G ở nhờ nên hiện nay bà T chưa thể nhận nhà được. Nay bà H cũng hoàn toàn đồng ý giao nhà cho bà T theo yêu cầu khởi kiện của bà T.

Tại phiên tòa sơ thẩm lần một, ông K Khải E cung cấp cho Tòa án ba Hợp đồng ủy quyền gồm: Hợp đồng ủy quyền số 005143 Quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/03/2003 với nội dung bà H ủy quyền cho ông E quản lý sử dụng căn nhà số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Tp. Hồ Chí Minh; Hợp đồng ủy quyền số 005144 Quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/03/2003 và hợp đồng ủy quyền số 006702 Quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/03/2013 với cùng nội dung bà H ủy quyền cho ông E bán tặng cho căn nhà số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Tp. Hồ Chí Minh để chứng minh ông E có quyền lợi trong căn nhà trên và việc bà H bán nhà cho bà T là không phù hợp với qui định của pháp luật.

Bà H xác nhận có ký ba hợp đồng trên với ông K Khải E, với mục đích do bà H định cư ở nước ngoài, nên việc bán căn nhà trên ở Việt Nam cần có người ở Việt Nam để quản lý sử dụng căn nhà thay bà H cũng như thực hiện giao dịch khi có người cần mua thay bà H.

Việc bà H lập Hợp đồng ủy quyền số 3560 ngày 16/02/2000 cho ông Kenedy Phú K bán tặng cho căn nhà số 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Tp. Hồ Chí Minh. Sau đó bà H lập các Hợp đồng ủy quyền cho ông E vào các năm 2003 và 2013 để bán tặng cho căn nhà trên. Như vậy, cả ba Hợp đồng ủy quyền này thuộc trường hợp một người ủy quyền cho nhiều người thực hiện một công việc. Việc ủy quyền này pháp luật không cấm và những người được ủy quyền đều được thực hiện công việc theo nội dung ủy quyền và việc ký kết Hợp đồng ủy quyền mới không làm triệt tiêu Hợp đồng ủy quyền cũ, không làm ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu – bà H đối với căn nhà trên.

Từ Hợp đồng ủy quyền này, ông Kenedy Phú K ký bán căn nhà cho bà T theo luật định, giao dịch các bên không vi phạm pháp luật và đáp ứng đầy đủ điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Bà T cũng đã được cập nhật sang tên theo quy định nên bà H chỉ còn nghĩa vụ duy nhất là giao nhà cho bà T. Trước và sau khi ông Kenedy Phú K bán nhà cho bà T, ông E chưa thực hiện việc bán hay tặng cho căn nhà trên cho ai.

Ngày 05/3/2003, tại Văn phòng công chứng số 4, Tp. Hồ Chí Minh, bà H và ông K Khải E đã ký hợp đồng ủy quyền số 005143, theo đó bà H ủy quyền cho ông E quản lý, sử dụng căn nhà nêu trên là loại ủy quyền không có thù lao, thời hạn 30 (ba mươi) năm theo quy định của pháp luật cho phép bà H thực hiện quyền đơn phương chấm dứt (đình chỉ) hợp đồng ủy quyền quản lý nhà.

Quá trình rao bán căn nhà này ông Kenedy Phú K đã thông báo việc này cho ông E nhiều lần và yêu cầu trả nhà, thể hiện tại bản khai của đại diện ông E vào ngày 18/10/2018 và lời khai của bà G. Như vậy, có thể khẳng định ông E, bà G hoàn toàn biết điều này. Do đó, nếu ông E dựa vào hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở chưa hết thời hạn để không bàn giao nhà cho bà T là không có cơ sở. Trường hợp ông E có yêu cầu độc lập dựa trên Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng này thì bà H sẽ thực hiện thủ tục phản tố để yêu cầu chấm dứt Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng theo quy trình tố tụng tại Tòa án.

Đối với yêu cầu độc lập của bà Phạm Thụy Từ G và ông K Khải E yêu cầu bà Lê Thị Thu H và ông Kenedy Phú K phải thanh toán tiền sửa chữa nhà là 200.000.000 đồng và tiền công quản lý nhà là 1.584.000.000 đồng, tổng cộng là 1.784.000.000 đồng (tại phiên tòa ngày 07/3/2022 điều chỉnh lại tiền sửa chữa nhà 188.024.800 đồng và công quản lý nhà là 4.420.000đ/tháng x 331 tháng = 1.463.020.000 đồng), bà H có ý kiến như sau:

+ Việc bà H ủy quyền cho ông K Khải E trong hợp đồng ủy quyền số 005143, quyển số 2 TP/CC –SCC/HĐGD ngày 05/03/2003, nội dung cho ông E thay mặt bà H quản lý sử dụng nhà số 225/1C đường Bùi Thị Xuân là loại Hợp đồng ủy quyền không có thù lao nên tiền công quản lý là không có. Hợp đồng quản lý về quyền sở hữu nhà mà lại sử dụng nhà của bà H ở miễn phí trong suốt thời gian qua, có thể nói bà H không những đã cho ông E và bà G ở mà còn không tính một đồng tiền thuê nhà nào từ đó đến nay. Nay ông E và bà G lại đi đòi tiền công quản lý là hết sức vô lý, không có cơ sở, bà H không chấp nhận.

+ Về số tiền chi phí sửa chữa nhà 188.024.800 đồng: Yêu cầu ông E và bà G cung cấp văn bản giấy tờ, thể hiện việc bà H đồng ý cho ông E và bà G sửa chữa nhà, vì theo bà H thì việc sửa chữa này bà H không được biết. Còn tiền sửa chữa nhà yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh chi phí đối với số tiền nêu trên.

Trong quá trình hòa giải, bà H có thiện chí tự nguyện hỗ trợ phía ông K Khải E và bà Phạm Thụy Từ G số tiền 200.000.000 đồng để lấy lại nhà ngay xem như trong đó bao gồm cả chi phí sửa chữa (nếu có) và công sức giữ gìn nhà. Tuy nhiên, do phía ông E, bà G không đồng ý nên bà H rút lại ý kiến này.

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 28/02/2022, bà H chỉ đồng ý hoàn trả cho ông E, bà G số tiền sửa chữa nhà 100.000.000 (một trăm triệu) đồng trên cơ sở lời khai của người làm chứng – ông Phạm Quang Linh, ngoài ra không đồng ý trả thêm bất cứ khoản nào khác.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

3.1. Những người đại diện theo ủy quyền của ông K Khải E gồm ông Võ Phát Triển, ông Phạm Văn Hữu, bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung trình bày: Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông K Khải E không đồng ý vì ông E đã ở cùng với bà Suối từ năm 1990 cho đến nay. Năm 2016, ông Kenedy Phú K về Việt Nam đòi bán nhà thì ông E mới biết về di chúc của bà Suối cho bà H nhà đất nêu trên vì bà H không phải là người thân thích trong gia đình.Tuy nhiên, ông E xác định không tranh chấp và cũng không yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định di chúc của bà Suối.

Ngoài ra, ông E và vợ ông E là bà Phạm Thụy Từ bà G có đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Lê Thị Thu H và ông Kenedy Phú K phải thanh toán tiền sửa chữa nhà cho ông bà là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và tiền công quản lý nhà là 1.584.000.000 (một tỷ năm trăm tám mươi bốn triệu) đồng, tổng cộng là 1.784.000.000 (một tỷ bảy trăm tám mươi bốn triệu) đồng. Tại phiên tòa ngày 07/3/2022 phía ông E, bà G xác định lại yêu cầu tiền sửa chữa nhà 188.024.800 đồng và công quản lý nhà là 4.420.000đ/tháng x 331 tháng = 1.463.020.000 đồng.

Cơ sở để chứng minh cho yêu cầu nêu trên là tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 04/01/2022, hội đồng xem xét thẩm định tại chỗ đã xác định nhà đất tranh chấp có xây dựng, sửa chữa mặc dù phía ông E không cung cấp được các chứng từ do thời gian đã lâu. Tuy nhiên, có người làm chứng là ông Phạm Quang Linh là chủ thầu, ông Linh cũng đã có lời khai nộp tại Tòa án (không có hợp đồng xây dựng, sửa chữa) và khi ông E, bà G sửa nhà thì ông Kenny Phú K cũng có mặt tại Việt Nam và biết việc sửa chữa này.

Hiện nay, những người đang ở trong nhà đất này gồm có vợ chồng ông E, hai con ruột của ông E và bà G là Nguyễn Hoàng Gia L, sinh năm 2005; Nguyễn Hoàng Gia M, sinh năm 2010 và em trai bà G là Phạm Huy N. Ngoài ra, ông E khẳng định không còn ai khác.

Việc phía bị đơn có ý kiến hỗ trợ vợ chồng ông E 200.000.000 đồng để hòa giải lấy nhà ngay vợ chồng ông E không đồng ý. Vì trước đây, bà T và ông Kenny Phú K có thỏa thuận với vợ chồng ông E là bà T giữ 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng để giao cho vợ chồng ông E khi ông Kenny Phú K lấy nhà. Tuy nhiên, vợ chồng ông E vẫn chưa nhận được số tiền nêu trên và hiện nay phía bà H và ông Kenny Phú K chỉ đồng ý giao 200.000.000 đồng nên ông E không đồng ý giao nhà.

3.2. Bà Phạm Thụy Từ G (đồng thời đại diện theo pháp luật cho 02 con Gia L, Gia M) trình bày: Bà thống nhất như ý kiến của người đại diện hợp pháp của ông K Khải E (chồng bà). Bà không đồng ý cho bàn giao nhà cho nguyên đơn. Bà đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của Bà và ông E; cụ thể: tiền sửa chữa nhà 188.024.800đồng và công quản lý nhà là 4.420.000đồng/tháng x 331 tháng = 1.463.020.000 đồng).

3.3. Ông Phạm Huy N trình bày: Ông là em ruột của bà Phạm Thụy Từ G. Việc ông ở tại căn nhà số 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 01, quận Tân Bình là ở nhờ nhà chị ruột và anh rể. Ông xác định không có quyền lợi gì trong căn nhà này. Ông không có bất cứ tranh chấp nào liên quan đến căn nhà này.

3.4. Bà Trần Thị Kim C là người đại diện hợp pháp của ông Kennedy Phú K trình bày: Nhà đất số 225/1C, đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc của bà Trần Thị Suối mua lại của ông Phạm Văn Việt và bà Cao Thị Loan vào ngày 10/12/1990 theo giấy phép mua bán chuyển dịch nhà cửa số 4219 GP-UB ngày 10/12/1990 và giấy khai chuyển dịch tài sản nộp thuế trước bạ ngày 31/12/1990.

Ông Kennedy Phú K là con ruột của bà Trần Thị Suối, do ông Kennedy Phú K sinh sống ở Mỹ nên ngày 24/07/1992 bà Suối có lập di chúc để lại nhà đất trên cho cháu là bà Lê Thị Thu H. Sau đó bà H thực hiện việc kê khai di sản thừa kế sang tên bà H theo tờ khai lệ phí trước bạ ngày 16/02/2000.

Ngày 06/02/2017 bà H đồng ý bán nhà đất trên cho bà Hoàng Thị Ngọc T do ông Kennedy Phú K đại diện theo ỷ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng Bình Thạnh như nguyên đơn trình bày. Việc chuyển nhượng nêu trên là hoàn toàn hợp pháp, bà T đã giao đủ tiền cho bà H, thủ tục chuyển nhượng đã hoàn tất về mặt pháp lý. Hiện nay bà T đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Vì vậy, ông Kennedy Phú K hoàn toàn đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Liên quan đến chi phí ông E, bà G đã bỏ ra để sửa chữa nhà thì ông Kenedy Phú K đề nghị phía ông E, bà G cung cấp chứng từ sửa chữa nhà làm căn cứ để Tòa án giải quyết. Ông Kenedy Phú K sẽ cân nhắc để thanh toán chi phí sửa chữa nhà phù hợp theo qui định.

Bà Trần Thị Kim C đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt bà trong quá trình hòa giải, công khai chứng cứ và xét xử của Tòa án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 245/2022/DS-ST ngày 07 tháng 3 năm 2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Hoàng Ngọc T.

1.1. Buộc bà Lê Thị Thu H thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn nhà số 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hoàng Ngọc T theo hợp đồng mua bán nhà ngày 26/02/2017.

1.2. Buộc ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G cùng những người đang cư trú tại căn nhà trên gồm có Nguyễn Hoàng Gia L, sinh 2005; Nguyễn Hoàng Gia M, sinh 2010; ông Phạm Huy N và những người cư trú khác (nếu có) có trách nhiệm liên đới cùng với bà Lê Thị Thu H giao nhà đất số 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hoàng Thị Ngọc T.

1.3. Thời hạn thi hành: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn tạo điều kiện cho các đương sự trên thi hành bàn giao nhà cho nguyên đơn trong hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G về việc yêu cầu bà Lê Thị Thu H chịu trách nhiệm hoàn trả cho ông E, bà G tiền chi phí sữa chữa nhà.

2.1. Buộc bà Lê Thị Thu H hoàn trả cho ông E và bà G số tiền chi phí sửa chữa nhà 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

2.2. Thời hạn thanh toán tiền được tiến hành cùng một lúc với việc bàn giao nhà trong hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G về việc yêu cầu bà Lê Thị Thu H, ông Kenedy Phú K chịu trách nhiệm hoàn trả cho ông E, bà G số tiền chi phí sửa chữa nhà là 88.024.800 (tám mươi tám triệu không trăm hai mươi bốn nghìn tám trăm) đồng và công quản lý nhà 1.463.020.000 (một tỷ bốn trăm sáu mươi ba triệu không trăm hai mươi nghìn) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18/3/2022, ông K Khải E có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét tính hợp pháp của Hợp đồng mua bán nhà ngày 07/02/2017 giữa bà Lê Thị Thu H với bà Hoàng Thị Ngọc T; Tòa án cấp sơ thẩm quyết định về công sức quản lý, giữ gìn, tôn tạo tài sản, di sản và chi phí quản lý di sản chưa đúng quy định pháp luật; Đồng thời đề nghị hủy bản án sơ thẩm hoặc sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của vợ chồng Ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người kháng cáo ông E giữ nguyên yêu cầu kháng cáo;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định. Đồng thời đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về tố tụng: Những người vắng mặt đã được Tòa án triệu tập hợp lệ và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2]. Xét yêu cầu kháng cáo của ông K Khải E thấy rằng:

[2.1]. Đối với Hợp đồng mua bán căn nhà 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn bà Hoàng Thị Ngọc T và bị đơn bà Lê Thị Thu H về bản chất không có tranh chấp. Bên bán nhà xác nhận đã nhận đủ tiền và đồng ý giao nhà cho bên mua, thủ tục chuyển nhượng đã hoàn tất về mặt pháp lý, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã được chuyển dịch sang tên cho bên mua theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số CH01067 ngày 12/11/2018. Như vậy, bà T hiện nay là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà 225/1C.

Việc ông E kháng cáo yêu cầu xem xét lại tính hiệu lực của Hợp đồng mua bán Căn nhà nêu trên là không có cơ sở chấp nhận. Do đó, Án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc vợ chồng ông E, bà G cùng những người đang ở trong Căn nhà có trách nhiệm liên đới cùng với bà H trả lại nhà cho bà T là phù hợp với qui định tại khoản 2 Điều 164 Bộ luật dân sự 2015.

[2.2]. Đối với kháng cáo về công sức quản lý, chi phí sửa chữa Căn nhà, thấy rằng: Tòa sơ thẩm đã nhiều lần yêu cầu phía ông E và bà G giao nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh số tiền đã bỏ ra sửa chữa nhà nhưng ông, bà chỉ cung cấp được “Bản xác minh và thu thập” ngày 19/3/2021 tại Văn phòng luật sư Hà Ngọc Tuyền, nội dung ông Phạm Quang Linh xác nhận có sửa chữa nhà 225/1C Bùi Thị Xuân cho ông E, bà G vào năm 2015 với tổng chi phí khoảng 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, ngoài ra không còn tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh. Đồng thời ông E, bà G khẳng định không yêu cầu Tòa án trưng cầu kiểm định phần xây dựng, sửa chữa và không đồng ý đóng tiền chi phí kiểm định sửa chữa trong trường hợp Tòa án tự trưng cầu kiểm định sửa chữa.

Do đó, Án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông E, bà G, buộc bị đơn bà H trả số tiền sửa chữa nhà 100.000.000 đồng là phù hợp với chứng cứ mà ông E cung cấp.

[2.3]. Về công sức quản lý căn nhà, ông E yêu cầu 1.463.020.000 đồng, thấy rằng: Theo lời khai của nguyên đơn và lời khai của người đại diện hợp pháp của ông Kenedy Phú K thì quá trình rao bán căn nhà này trước đó ông Kenedy Phú K đã thông báo cho ông E và yêu cầu giao trả nhà nhiều lần nhưng ông E, bà G không trả. Tại bản khai của đại diện hợp pháp của ông E vào ngày 18/10/2018 và tại đơn trình bày ý kiến ngày 03/11/2020 của bà G cũng xác nhận sự việc này. Việc bị đơn và ông Kenedy Phú K ủy quyền cho ông E bán căn nhà cũng không có thỏa thuận về thù lao quản lý căn nhà. Thực tế, thì vợ chồng ông E, bà G sử dụng căn nhà trên vừa ở, vừa kinh doanh, được hưởng lợi từ việc quản lý, sử dụng căn nhà trên. Do đó, Án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông E, bà G về số tiền công quản lý nhà là phù hợp.

[3]. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông E cho rằng ông Kenedy Phú K có hứa cho số tiền 500 triệu đồng sau khi bán được nhà; Thấy rằng đây là quan hệ pháp luật khác, nếu không thỏa thuận được thì ông có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định pháp luật.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo ông E phải chịu 300.000 đồng;

[5]. Các phần khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực thi hành kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

1. Không chấp nhận kháng cáo của ông K Khải E. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 245/2022/DS-ST ngày 07 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Hoàng Ngọc T.

2.1. Buộc bà Lê Thị Thu H thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn nhà số 225/1C Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hoàng Ngọc T theo hợp đồng mua bán nhà ngày 26/02/2017.

2.2. Buộc ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G cùng những người đang cư trú tại căn nhà trên gồm có Nguyễn Hoàng Gia L, sinh 2005; Nguyễn Hoàng Gia M, sinh 2010; ông Phạm Huy N và những người cư trú khác (nếu có) có trách nhiệm liên đới cùng với bà Lê Thị Thu H giao nhà đất số 225/1C đường Bùi Thị Xuân, Phường 1, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hoàng Thị Ngọc T.

2.3. Thời hạn thi hành: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn tạo điều kiện cho các đương sự trên thi hành bàn giao nhà cho nguyên đơn trong hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G về chi phí sữa chữa nhà.

3.1. Buộc bà Lê Thị Thu H hoàn trả cho ông E và bà G số tiền chi phí sửa chữa nhà 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

3.2. Thời hạn thanh toán tiền được tiến hành cùng một lúc với việc bàn giao nhà trong hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông K Khải E, bà Phạm Thụy Từ G về việc yêu cầu bà Lê Thị Thu H, ông Kenedy Phú K chịu trách nhiệm hoàn trả cho ông E, bà G số tiền chi phí sửa chữa nhà là 88.024.800 (tám mươi tám triệu không trăm hai mươi bốn nghìn tám trăm) đồng và công quản lý nhà 1.463.020.000 (một tỷ bốn trăm sáu mươi ba triệu không trăm hai mươi nghìn) đồng.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông K Khải E phải chịu 300.000 đồng. Ngày 01/4/2022 ông K Khải E có tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001918 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh; nay được đối trừ, ông E đã nộp đủ tiền.

6. Các phần khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực thi hành kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.