Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà số 867/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 867/2023/DS-PT NGÀY 28/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ngày 28 tháng 12 năm 2023, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 273/2022/TLPT-DS ngày 15 tháng 7 năm 2022 về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 20/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3158/2023/QĐXXDS-PT ngày 05/12/2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Công ty Cổ phần T13 (tên cũ Công ty Cổ phần T13).

Địa chỉ: 6 Đ, Phường A, quận B, Thành phố H.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm T.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Minh P (có mặt).

Địa chỉ: 7 H, Phường H, Quận C, Thành phố H (Theo văn bản ủy quyền ngày 01/12/2014).

Bị đơn: Ông Hoàng L, sinh năm 1950 (chết năm 2011).

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn:

1. Bà Hoàng Thị H, sinh năm 1954 (vắng mặt).

2. Bà Hoàng L1, sinh năm 1978 (vắng mặt).

3. Bà Hoàng Viễn P1, sinh năm 1980 (vắng mặt).

4. Ông Hoàng G, sinh năm 1982 (vắng mặt).

5. Ông Hoàng Anh T, sinh năm 1984 (vắng mặt).

6. Ông Hoàng Gia H1, sinh năm 1993 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: 4 B, phường B, quận B, Thành phố H.

Người đại diện hợp pháp của bà H, bà L1, bà P1, ông G, ông T, ông H1: Bà Nguyễn Thị Kim Q (có mặt).

Địa chỉ: 5 đường B, phường H, thành phố T, Thành phố H (Theo văn bản ủy quyền ngày 06/01/2021).

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty TNHH Một thành viên Đ3.

Địa chỉ: C A, Phường D, Quận E, Thành phố H.

Đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hữu N, sinh năm 1984.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Lan P2 (vắng mặt).

Địa chỉ: C A, Phường D, Quận E, Thành phố H (Theo văn bản ủy quyền ngày 14/12/2021).

2. Xí nghiệp C1 (Nay là Công ty Liên doanh T14 - vắng mặt).

Địa chỉ: T, phường A, thành phố T, Thành phố H.

3. Bà Hoàng Thị H, sinh năm 1954 (vắng mặt).

Địa chỉ: 4 B, khu phố D, phường B, quận B, Thành phố H.

4. Bà Phạm Thị Bích T1, sinh năm 1952 (vắng mặt).

Địa chỉ thường trú: 1 L, khu phố C, phường B, thành phố T, Thành phố H Địa chỉ liên lạc: A T, Khu phố C, phường A, thành phố T, Thành phố H.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Phạm Văn L2-Văn phòng L7, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh B (vắng mặt).

5. Bà Nguyễn Thị N1, sinh năm 1947 (vắng mặt).

6. Bà Phạm Thị Bích U, sinh năm 1978 (vắng mặt).

7. Bà Phạm Thị Bích H2, sinh năm 1970 (vắng mặt).

8. Bà Phạm Thị Bích T2, sinh năm 1972 (vắng mặt).

Địa chỉ cư trú cuối cùng: 1 T, Khu phố C, phường A, thành phố T, Thành phố H.

9. Bà Phạm Thị Kim X, sinh năm 1943 (vắng mặt).

Địa chỉ: 1 Khu phố C, phường A, thành phố T, Thành phố H.

10. Bà Phạm Thị Lệ H3, sinh năm 1960 (vắng mặt).

Địa chỉ: B Khu T, thành phố T, Thành phố H.

11. Bà Phạm Thị Huyền N2 (Nguyen Pham Thi Huyen N), sinh năm 1962 (vắng mặt).

Địa chỉ: L Jayfield B, C.

12. Bà Phạm Thị Bích V (thị Phạm), sinh năm 1964 (vắng mặt).

Địa chỉ: Unit 4 89 Redstone Trail Ellenbrook WA 6069, A

13. Ông Phạm Hồng Nhật L3, sinh năm 1966 (vắng mặt).

Địa chỉ: P 11.33332. S, Thụy Điển (vắng mặt).

14. Bà Phạm Hồng Nhật P3, sinh năm 1967 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số F Đường số E, phường B, thành phố T, Thành phố H.

15. Bà Phạm Hồng Bảo Phượng L4 (Phạm Linh H4), sinh năm 1974 (vắng mặt).

Địa chỉ: C Kirwin Abe u # 69 Mississauga Ont L, C.

Đại diện hợp pháp của Phạm Thị Lệ H3, Phạm Thị Huyền N2 (Nguyen Pham Thi Huyen N), Phạm Thị Bích V (thị Phạm), Phạm Hồng Nhật L3, Phạm Hồng Nhật P3, Phạm Hồng Bảo Phượng L4 (Phạm Linh H4): Bà Phạm Thị Bích T1, sinh năm 1952 (vắng mặt).

Địa chỉ liên lạc: A T, Khu phố C, phường A, thành phố T, Thành phố H (theo ủy quyền, văn bản ủy quyền ngày 29/12/2016; ngày 04/5/2017, ngày 27/7/2017 tại Phòng C2, Thành phố H; ngày 06/11/2018 của Đ4 tại Thụy Điển; ngày 23/3/2017 tại Văn phòng C3).

16. Bà Nguyễn Thị Hồng H5, sinh năm 1985 (vắng mặt).

17. Ông Trần Vân H6, sinh năm 1976 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: 1 khu phố C, L , phường B , thành phố T, Thành phố H.

18. Bà Phạm Ngọc G1 (chết năm 2015).

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Phạm Ngọc G1 18.1. Ông Đào Văn T3, sinh năm 1941 (vắng mặt).

18.2. Bà Đào Thị Bích P4, sinh năm 1967 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: F tổ E, khu phố D, Huỳnh Tấn P5, phường T, Quận G, Thành phố H.

18.3. Bà Đào Kim D, sinh năm 1969 (vắng mặt).

Địa chỉ: KF A, tổ A, khu phố C, Huỳnh Tấn P5, phường T, Quận G, Thành phố H.

18.4. Ông Đào Ngọc H7, sinh năm 1979 (vắng mặt).

Địa chỉ: KE D, tổ I, khu phố C, Huỳnh Tấn P5, phường T, Quận G, Thành phố H.

18.5. Ông Đào Thanh L5, sinh năm 1972 (vắng mặt).

18.6. Bà Đào Kim H8, sinh năm 1976 (vắng mặt).

18.7. Ông Đào Trọng H9, sinh năm 1970 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: KE D, tổ I, khu phố C, Huỳnh Tấn P5, phường T, Quận G, Thành phố H.

18.8. Bà Đào Diễm T4, sinh năm 1983 (vắng mặt).

Địa chỉ: số F đường A, phường B, Quận G, Thành phố H.

18.9. Bà Đào Diễm T5, sinh năm 1985 (vắng mặt).

Địa chỉ: KF F, tổ A, khu phố C, Huỳnh Tấn P5, phường T, Quận G, Thành phố H.

18.10. Ông Đào Trọng T6, sinh năm 1987 (vắng mặt).

Địa chỉ: B N, phường B, Quận G, Thành phố H.

18.11. Ông Đào Anh T7, sinh năm 1963 (vắng mặt).

Địa chỉ: A Wheeler Ave# B Bronx 10472 Y.

18.12. Ông Đào Thanh S, sinh năm 1965 (có mặt).

Địa chỉ: B R.3APT Bronx. NY10468-Y.

Địa chỉ cư trú: 44 H, khu phố C, phường T, Quận G, Thành phố H.

Người đại diện hợp pháp của ông Đào Thanh S: Bà Phạm Linh Thùy T8, sinh năm 1971 (có mặt).

Địa chỉ: 8 N, phường B, Quận D, Thành phố H (Theo văn bản ủy quyền ngày 20/4/2023).

18.13. Ông Đào Anh L6 (chết năm 2010).

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng:

18. 13.1. Bà Nguyễn Thị Minh H10, sinh năm 1976 (vắng mặt).

18. 13.2. Đào Anh H11, sinh năm 2001 (vắng mặt).

18. 13.3. Trẻ Đào Ngọc Kim N3 (vắng mặt).

18. 13.4. Trẻ Đào Ngọc Phương T9 (vắng mặt).

18. 13.5. Trẻ Đào Anh Nguyễn .1 Địa chỉ: A

Đại diện hợp pháp của các ông (bà): Đào Văn T3, Đào Thị Bích P4, Đào Kim D, Đào Thanh L5, Đào Kim H8, Đào Ngọc H7, Đào Diễm T5, Đào Ngọc T10, Đào Anh T7 (Dao, Tuan A), Đào Trọng H9, Nguyễn Thị Minh H10: Bà Đào Diễm T4 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số H đường C, tổ D, khu phố C, Phường T, Quận G, Thành phố H (Theo ủy quyền, văn bản ủy quyền ngày 23/11/2017, ngày 30/11/2017, ngày 01/12/2017, ngày 27/9/2018).

19. Ủy ban nhân dân thành phố T,Thành phố H (vắng mặt).

Địa chỉ: A T, phường T, thành phố T,Thành phố H.

20. Ủy ban nhân dân Thành phố H.

Địa chỉ: H L, phường B, Quận A, Thành phố H.

Người đại diện hợp pháp:

Bà Võ Thị Kim N4 (vắng mặt).

Bà Phạm Bảo N5 (vắng mặt).

(Theo văn bản ủy quyền số 2342/UBND-NCPC ngày 14/7/2021).

Người kháng cáo: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Đào Thanh S.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn Công ty Cổ phần T13 trình bày:

Ngày 24/12/1988, ông Hoàng L và bà Nguyễn Thị N1 lập hợp đồng mua căn nhà số A ấp B, xã A (nay là số A T, phường B, thành phố T, Thành phố H), có diện tích đất khuôn viên là 959m² (đất thổ) và 1.696m² (đất ruộng). Do ông L có khoản nợ với Xí nghiệp Chế biến Thủy sản đông lạnh số 6 nên ông L đã giao giấy tờ nhà cho Xí nghiệp quản lý.

Ngày 30/3/1991, Xí nghiệp X2 (nay là Công ty Cổ phần T13) ký hợp đồng mua của ông Hoàng L, thông qua Xí nghiệp Chế biến Thủy sản đông lạnh số 6 căn nhà số A ấp B, xã A nêu trên, diện tích khuôn viên 2.655m² với giá 30.000.000 đồng và đã trả ngay 15.000.000 đồng cho ông L để ông L trả nợ cho Xí nghiệp Chế biến Thủy sản đông lạnh số 6. Sau đó, do ông L kéo dài việc làm thủ tục sang tên mua bán căn nhà trên nên Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X đã khởi kiện ông L tại Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức. Quá trình giải quyết vụ án, hai bên thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và Xí nghiệp đã trả đủ tiền cho ông L nên Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức ra Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT ngày 14/12/1991. Giữa Xí nghiệp và ông L đã hoàn tất thủ tục đóng thuế trước bạ ngày 14/02/1992, đồng thời cũng đã thi hành án theo Quyết định hòa giải thành nêu trên.

Bị đơn không thay đổi ý kiến về việc bán căn nhà trên với nguyên đơn. Tuy nhiên, hợp đồng không thực hiện được do bà Phạm Thị Bích T1 khiếu nại về nhà, đất nên khi nào Tòa án giải quyết xong việc khiếu kiện của bà T1 thì ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X.

Nay, Công ty Cổ phần T13 khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà với ông Hoàng L và được quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích 2.655m² theo bản vẽ số 09-517/ĐĐBĐ/2003 do Đội Thi hành án Quận B lập ngày 22/10/2003.

Bị đơn, ông Hoàng L, người đại diện hợp pháp và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của của bị đơn trình bày:

Ông L mua căn nhà số A ấp B, xã A của bà Nguyễn Thị N1 theo hợp đồng mua bán ngày 24/12/1988 có diện tích đất khuôn viên là 959m² (đất thổ) và 1.696m² (đất ruộng). Do có thiếu tiền của Xí nghiệp Chế biến Thủy sản đông lạnh số 6 nên ông L phải giao giấy tờ nhà cho Xí nghiệp. Ngày 30/3/1991, ông L đã bán căn nhà và chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất lại cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X. Do giấy tờ nhà Xí nghiệp Chế biến Thủy sản đông lạnh số 6 đang giữ nên Xí nghiệp cùng xác nhận vào hợp đồng mua bán.

Sau đó, do có tranh chấp giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X với ông L, được Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức giải quyết tại Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT ngày 14/12/1991, theo đó ông L đã đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và cũng đã giao nhà đất, nhận đủ tiền của Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X. Nay, ông L vẫn tôn trọng thỏa thuận trên, đồng ý bán nhà số A ấp B và chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất khuôn viên cho Công ty Cổ phần T13.

Việc bà Phạm Thị Bích T1 tranh chấp quyền sử dụng đất với ông L thì ông L không đồng ý vì phần nhà và đất ông L nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị N1 là đúng pháp luật. Ông L cũng đã thanh toán đầy đủ tiền cho bà N1, nhận nhà đất, sử dụng và canh tác cho đến khi bàn giao lại cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X khi các bên mua bán nhà, đất. Phần nhà đất ông L bán cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X không liên quan gì tới bà T1. Đề nghị Tòa án bác yêu cầu của bà T1.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà Phạm Thị Bích T1 trình bày:

Nhà đất tại số A T, phường B, Quận B có diện tích tổng cộng 3.380m² có nguồn gốc của bà Nguyễn Thị H12 (mẹ bà T1). Sau năm 1975, bà H12 có cho ông Phạm Văn L2 là chồng bà Nguyễn Thị N1 cất 01 căn nhà diện tích 50,4m² để ở và tạm cho phần diện tích đất khuôn viên để ông L2 canh tác, sinh sống. Năm 1985, ông L2 chết. Ngay khi biết việc bà N1 có ý định bán nhà thì ngày 10/11/1988, bà T1 đã làm đơn ngăn chặn tại UBND xã A nhưng bà N1 cũng đã bán nhà cho ông Hoàng L.

Khi ông L đào ao, rào ranh đất thì bà T1 đã nộp đơn yêu cầu không công nhận việc mua bán đất, chỉ đồng ý cho bà N1 bán nhà vì đất vẫn còn nguồn gốc của gia tộc. Sau đó, bà T1 trực tiếp canh tác tại phần đất này, đồng thời khiếu nại nhiều nơi và đã được UBND Thành phố H giải quyết giao trả lại một phần đất, bà đã đóng thuế cho đến khi được miễn thuế đất nông nghiệp. Nhưng tại Quyết định số 2254/QĐ-UBND ngày 17/6/2003, Ủy ban nhân dân Thành phố H đã thu hồi các quyết định giải quyết trước đó và xác định vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nay, bà T1 có yêu cầu độc lập: Đề nghị không công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L; Yêu cầu công nhận quyền sử dụng đối với diện tích 3.380m² sau khi trừ diện tích căn nhà số A T phường B, Quận B là 50,4m².

Trước đây bà T1 yêu cầu Công ty Cổ phần T13 và ông L phải bồi thường hoa màu do bị cưỡng chế sai pháp luật năm 2003 là 18 cây dừa, 02 cây mít, nay bà T1 không yêu cầu nữa.

Bà Phạm Ngọc G1 trình bày: Bà G1 là chị ruột của bà Phạm Thị Bích T1. Cha mẹ bà là ông Phạm Văn Đ (chết năm 1984) và bà Nguyễn Thị H12 (chết năm 1978), có 05 người con là Phạm Thị G2, Phạm Thị Kim X, Phạm Thị Bích T1, Phạm Văn L2 (chết năm 1985) và Phạm Văn B đã đi định cư tại H từ năm 1993. Bà G2 xác nhận lời trình bày của bà T1 là đúng. Bà T1 là người trực tiếp canh tác, sử dụng phần đất này từ sau khi đòi lại đất của bà N1 bán cho ông L. Do đó, cá nhân bà T1 tranh chấp quyền sử dụng đất với ông L, bà thống nhất với ý kiến và yêu cầu của bà T1. Bà N1 và các con đi đâu không rõ. ông B sau khi về nước cách nay khoảng 7 năm thì gia đình không liên lạc được nữa và cũng không biết ông B ở đâu.

Bà Phạm Thị Kim X trình bày: Thống nhất với nội dung trình bày của bà Phạm Ngọc G1, bà Phạm Thị Bích T1.

Công ty TNHH Một thành viên Đ3 trình bày: Công ty được Thủ tướng chính phủ giao đất tại phường B, Quận B để thực hiện dự án Khu nhà ở cán bộ công nhân viên. Trong phần đất tranh chấp giữa Công ty Cổ phần T13 và ông Hoàng L, bà Phạm Thị Bích T1 có 628m² thuộc dự án trên của Công ty. Công ty đề nghị được nhận 628m² đất và sẽ thực hiện đền bù cho chủ sử dụng đất theo bản án của Tòa án.

Bà Hoàng Thị H trình bày: Bà là vợ của ông Hoàn L.g Tranh chấp giữa ông L với Công ty Cổ phần T13 và bà T1 thì bà không biết và không có ý kiến vì đây là tài sản riêng của ông L. Bà H xin vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết, xét xử.

Công ty Liên doanh T14 (tên cũ là Xí nghiệp C1 có công văn số 18/SPFC ngày 31/8/2009 xác định: Căn nhà số A T, phường B, Quận B và diện tích đất khuôn viên không phải là tài sản của xí nghiệp. Công nợ của Công ty và ông Hoàng L được điều chỉnh bằng văn bản riêng, Công ty không liên quan nên xin không tham gia tố tụng.

Quá trình giải quyết khiếu nại của bà Phạm Thị Bích T1:

Năm 1990, bà Phạm Thị Bích T1 khiếu nại việc bà Nguyễn Thị N1 sang nhượng đất canh tác của gia tộc. Việc khiếu nại trên đã được UBND Thành phố H giải quyết tại Quyết định số 360/QĐ-UB-NC ngày 02/02/1996 về việc giải quyết khiếu nại của bà Phạm Thị Bích T1 khiếu nại 2.655m² đất của gia tộc tại xã A, huyện T và Quyết định số 6143/QĐ-UB ngày 25/9/2001 về việc sửa đổi Quyết định số 360/QĐ-UB-NC ngày 02/02/1996 của UBND Thành phố H. Tại Điều 2 của Quyết định số 6143/QĐ-UB có nội dung: “Đây là quyết định cuối cùng của UBND Thành phố H về việc sửa đổi Quyết định số 360/QĐ-UB-NC ngày 02/02/1996 của UBND Thành phố, có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký”.

Tại Quyết định số 2254/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của Chủ tịch UBND Thành phố H về việc thu hồi Quyết định giải quyết khiếu nại số 6143/QĐ-UB ngày 25/9/2001 và Quyết định số 360/QĐ-UB ngày 02/02/1996 của UBND Thành phố. Tại Điều 1 và Điều 2 của Quyết định số 2254/QĐ-UB trên có nội dung: Thồi Quyết định giải quyết khiếu nại số 6143/QĐ-UB và Quyết định số 360/QĐ-UB của UBND Thành phố H. Công ty Cổ phần T13 và bà Phạm Thị Bích T1 có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp nhà đất tại Tòa án nhân dân để được xem xét giải quyết.

Quá trình giải quyết vụ án:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2010/DSST ngày 06/5/2010 của Tòa án nhân dân Quận 2, quyết định:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự Công ty Cổ phần T13 và ông Hoàng L. Công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X (nay là Công ty Cổ phần T13) và ông Hoàng L lập ngày 30/3/1991 về việc mua bán căn nhà số A T, Phường B, Quận B và chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất khuôn viên 2.655m² bao gồm các thửa 496, 777 và 919 tờ bản đồ số 1 ấp B, xã A (nay là phường B, Quận B) theo bản vẽ số 09-517/ĐĐBĐ/2003 do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đ5 lập ngày 29/10/2003. ông Hoàng L có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục mua bán đối với Công ty Cổ phần T13 trong hạn 30 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án. Quá thời hạn nêu trên nếu ông Hoàng L không thực hiện thì Công ty Cổ phần T13 được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để lập thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất nêu trên.

Bác yêu cầu của bà Phạm Thị Bích T1 về việc xin hủy hợp đồng mua bán căn nhà số A T, phường B, Quận B giữa ông Hoàng L và Công ty Cổ phần T13 có diện tích khuôn viên 2.655m².

Bà T1 được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng xin hợp thức hóa quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp ngoài diện tích khuôn viên 2.655m² của căn nhà 1 T, Phường B, Quận B trên cơ sở bản vẽ số 149/DVĐC ngày 25/12/1997 của Công ty T15 bản đồ số 3 lập do bà Phạm Thị Bích Thủy cung C khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 1060/2010/DSPT ngày 17/9/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố H, quyết định: Bác kháng cáo của bà Phạm Thị Bích T1, bà Phạm Thị Kim X, bà Phạm Ngọc G1, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 2.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 72/2014/DS-GĐT ngày 04/3/2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố H, quyết định: Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 1060/2010/DS-PT ngày 17/9/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố H và Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2010/DSST của Tòa án nhân dân Quận 2. Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân Quận 2 xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết lại vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tiếp tục công nhận Hợp đồng mua bán nhà, đất số 117/91 ngày 30/3/1991 giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X với ông Hoàng L. Buộc bà Phạm Thị Bích T1 và những người liên quan chấm dứt hành vi chiếm dụng trái phép quyền sử dụng tại khu đất mà Công ty T13 đã được UBND Thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 704851 ngày 09/10/2012. Bị đơn, ông Hoàng L không có yêu cầu phản tố và giữ nguyên nội dung trình bày qua các cấp xét xử.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Phạm Thị Bích T1 trình bày:

Bà là con của ông Đ (chết năm 1983) và bà H12 (chết năm 1978). Diện tích 2.655m² mà ông L và Công ty Cổ phần T13 chuyển nhượng là của cha mẹ bà. Bà là người trực tiếp cùng cha mẹ trực canh phần đất này.

Đối với ý kiến và yêu cầu của Công ty Cổ phần T13 và ông Hoàng L thì bà T1 không đồng ý. Bà T1 yêu cầu hủy hợp đồng mua bán ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L; Hủy hợp đồng mua bán ngày 30/3/1991 giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X và ông Hoàng L; Hủy Giấy phép mua bán, chuyển nhượng nhà số: 932/GP-UB ngày 16/9/1989 của UBND huyện T; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 09/10/2012 của UBND Thành phố H.

Bà không đồng ý với ý kiến của Công ty Đ3 vì trước đây gia tộc của bà đã giao đầy đủ đất cho Công ty Đ3 vào năm 2003, đã tiến hành cắm ranh giới đầy đủ. Phần đất tranh chấp nêu trên không có phần diện tích nào thuộc dự án của Công ty Đ3 như đã trình bày.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trình bày thống nhất với nội dung yêu cầu của bà T1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 20/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố H, quyết định:

Căn cứ: Các Điều 26, 35, 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 16, Điều 17, Điều 18 Luật Đất đai 1987; Nghị quyết 58/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - Công ty Cổ phần T13 (nay là Công ty Cổ phần T13) về việc: Công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X (nay là Công ty Cổ phần T13) về việc mua bán nhà đất tại số A đường T, phường A, thành phố T, Thành phố H, diện tích 2.655m² thuộc các thửa 496, 497, 494 tờ bản đồ số 1, phường B, Quận B (nay là phường A, thành phố T), theo Bản đồ hiện trạng vị trí xác định ranh ngày 25/8/2017 do Trung tâm Đo đạc bản đồ lập. Công ty Cổ phần T13 có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

2. Buộc bà Phạm Thị Bích T1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác đang sử dụng diện tích đất nêu trên phải tháo dỡ công trình xây dựng trên đất và giao trả quyền sử dụng đất hợp pháp cho Công ty Cổ phần T13.

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của bà Phạm Thị Bích T1 về việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L; hủy hợp đồng mua bán ngày 30/3/1991 giữa Công ty Cổ phần T13 và ông Hoàng L; hủy Giấy phép mua bán, chuyển nhượng nhà số 932 ngày 16/9/1989 của UBND huyện T; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 09/10/2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố H, giao trả cho bà toàn bộ diện tích đất sau khi đã trừ ra diện tích nhà đã bán cho ông Hoàng L.

4. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 118/2018/QĐ-BPKCTT ngày 17/5/2018 và Quyết định sửa chữa bổ sung áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 237/2018/QĐ-BPKCTT ngày 06/6/2018 của Tòa án nhân dân Thành phố H có hiệu lực thi hành ngay, không bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm, không bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 08/02/2022, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Đào Thanh S kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đào Thanh S giữ nguyên kháng cáo. Ông S và người đại diện hợp pháp trình bày:

Đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vì tại cấp sơ thẩm Ông có đề nghị giám định Văn tự mua bán nhà ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L nhưng không được Tòa án chấp nhận, đồng thời việc cho rằng văn tự mua bán nhà giữa bà N1 với ông L được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nên hợp pháp cũng không đúng.

Xác nhận có tham gia việc xem xét, thẩm định tại chỗ theo Biên bản lập ngày 01/7/2016 và thống nhất nội dung nêu tại biên bản này. Ông S là con bà G1, bà G1 và bà Phạm Thị Bích T1 là con cụ H12. Trong diện tích đất của cụ H12 thì bà T1 có đăng ký sử dụng nhưng không biết thửa nào. Hiện tại, bà T1 và một số người khác đang quản lý thửa đất tranh chấp. Trước đó, Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức có giải quyết tranh chấp về việc chuyển nhượng giữa ông Hoàng L với Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X như nguyên đơn nêu là đúng nhưng tranh chấp này không liên quan đến việc sử dụng đất của bà T1 và gia đình do bà N1 không bán đất cho ông L mà chỉ bán căn nhà trên đất.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất số v2 à ông Hoàng L có thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất hiện đang tranh chấp. Nhà đất này do ông L mua của bà Nguyễn Thị N1. Bà N1 là người đăng ký kê khai đất theo quy định nhưng tại thời điểm giao dịch thì nhà nước cấm chuyển nhượng đất nên UBND huyện T chỉ cấp Giấy phép mua bán chuyển dịch nhà số 932/GP-UB đối với căn nhà 1 T. Bà N1 có đăng ký thửa 494, 496, 497 và thực tế có sử dụng các thửa đất này và căn nhà trên đất. Bà T1 đăng ký chỉ đăng ký thửa 495 và không sử dụng đất tại các thửa 494, 496, 497 nêu trên. Vì vậy, việc bà N1 chuyển nhượng cả nhà 12/10 Trần N6 và các thửa đất thổ, đất mùa (ruộng) được thể hiện bằng văn tự giữa các bên, họa đồ đất và tờ khai nộp thuế trước bạ là phù hợp.

Do ông L không thực hiện đúng nghĩa vụ mặc dù Xí nghiệp đã thanh toán một nửa số tiền theo thỏa thuận là 15.000.000 đồng nên Xí nghiệp đã khởi kiện và được Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức giải quyết tại Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT ngày 14/12/1991 có nội dung công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên. Căn cứ Quyết định này, Xí nghiệp đã thanh toán số tiền còn lại là 15.000.000 đồng cho ông L và ông L đã giao đất. Sau đó, Xí nghiệp đã làm hàng rào xung quanh khu đất. Tuy nhiên, do không sử dụng nên bà T1 đã lấn chiếm. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng, đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của ông S, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Giai đoạn sơ thẩm, nguyên đơn có đề nghị và được Tòa án quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Quyết định số 118/2018/QĐ-BPKCTT và Quyết định số 237/2018/QĐ-BPKCTT. Nay, đề nghị hủy các Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nêu trên.

Người đại diện hợp pháp của người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn, ông Hoàng L trình bày:

Xác nhận ông L và nguyên đơn có lập hợp đồng mua bán nhà đất tranh chấp. Đến nay, nguyên đơn đã thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận nên bị đơn không có ý kiến về việc chuyển nhượng trên.

Đối với ý kiến của ông S đề nghị hủy bản án sơ thẩm thì bị đơn không đồng ý và có ý kiến như sau: Ông Hoàng L và bà Nguyễn Thị N1 thỏa thuận chuyển nhượng căn nhà và các thửa 494, 496, 497. Các thửa đất này do bà N1 đăng ký và sử dụng, có làm nhà trên đất nên bà N1 có quyền chuyển nhượng. Sau đó, ông L có chuyển nhượng nhà và các thửa 494, 496, 497 trên cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X.

Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của ông S, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố H có ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Ông Đào Thanh S kháng cáo đúng quy định. Quá trình tố tụng, các đương sự, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định. Tại phiên tòa, nguyên đơn, bị đơn và người kháng cáo có mặt. Tuy có một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không có mặt nhưng không kháng cáo, cũng không liên quan đến kháng cáo nên đề nghị Hội đồng xét xử tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung.

Về nội dung:

Bà Nguyễn Thị N1 có đăng ký thửa 494, 496, 497 nên có quyền sử dụng đối với các thửa đất này. Việc bà N1 chuyển nhượng cho ông Hoàng L có xác nhận của người có thẩm quyền, phù hợp diện tích đất đăng ký. Nguyên đơn, bị đơn xác nhận không tranh chấp nhà đất đã chuyển nhượng. Việc đề nghị giám định của ông S đã được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét. Tại phiên tòa, ông S cũng không cung cấp được chứng cứ mới.

Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của ông Đào Thanh S, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc đề nghị hủy các Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án nhân dân Thành phố H thì đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố H, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Về thủ tục tố tụng:

[1] Tòa án nhân dân Thành phố H thụ lý vụ án và giải quyết là đúng quy định pháp luật. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Đào Thanh S kháng cáo đúng quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về người tham gia tố tụng: Các đương sự xác nhận đất tranh chấp có nguồn gốc của cụ Nguyễn Thị H12 được phân chia theo Trích lục địa bộ ngày 04/01/1973 thuộc thửa A9, A10. Cụ H12 (chết năm 1978) và cụ Phạm Văn Đ (chết năm 1983) là vợ chồng, có 5 người con, gồm: Phạm Văn L2, Phạm Thị Bích T1, Phạm Thị Kim X, Phạm Ngọc G1 và Phạm Văn B. Theo trình bày của bà G1, bà X thì ông B đã đi định cư tại H từ năm 1993, gia đình không liên lạc được với ông B và cũng không biết ông B ở địa chỉ nào; còn bà N1 và các con đi đâu không rõ. Vì vậy, khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm lần thứ nhất, Tòa án cấp sơ thẩm xác định người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các bà T1, bà G1, bà X, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông L2 tham gia tố tụng là đúng. Khi thụ lý giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm lần thứ hai thì bà G1 chết nên Tòa án đã đưa các con của bà G1 tham gia tố tụng với tư cách kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà G1 là đúng pháp luật.

[3] Về tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định nguyên đơn là Công ty Cổ phần T13 là phù hợp với quá trình hình thành, phát triển, thay đổi tên gọi của doanh nghiệp, đúng với các Quyết định của UBND Thành phố H, Quyết định số 108/1999/QĐ- TTg của Thủ tướng Chính phủ và Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh doanh nghiệp thay đổi lần thứ 16 ngày 26/11/2021 của Phòng Đăng ký kinh doanh, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố H.

[4] Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà Phạm Thị Bích T1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời thụ lý yêu cầu độc lập của bà T1 về việc hủy hợp đồng mua bán ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L; hủy hợp đồng mua bán ngày 30/3/1991 giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X và ông Hoàng L; hủy Giấy phép mua bán, chuyển nhượng nhà số 932/GP-UB ngày 16/9/1989 của UBND huyện T; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BK 704851 ngày 09/10/2012 của UBND Thành phố H là đúng quy định. Tuy nhiên, bà T1 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt, không có lý do chính đáng nên Tòa án cấp sơ thẩm quyết định đình chỉ xét xử sơ thẩm đối với yêu cầu độc lập của bà T1 là đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Việc thay đổi Thẩm phán, chủ tọa phiên tòa:

[5.1] Tại Điều 1 Quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng số 85/2023/TANDCC ngày 11/8/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H có nội dung: Phân công Thẩm phán Võ Văn K thay Thẩm phán Phan Thanh T11 làm chủ tọa phiên tòa giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” do Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H thụ lý số 273/DSPT- TA ngày 15/7/2022.

[5.2] Tại Điều 1 Quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng số 124/2023/TANDCC ngày 29/11/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H có nội dung: Phân công Thẩm phán Phan Đức P6 thay Thẩm phán Võ Văn K làm chủ tọa phiên tòa giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” do Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố H thụ lý số 273/DSPT-TA ngày 15/7/2022.

[5.3] Vì vậy, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và các Thẩm phán trong Hội đồng xét xử có thẩm quyền xét xử vụ án theo quy định pháp luật.

Về nội dung:

[6] Về diện tích nhà đất tranh chấp: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành thủ tục đo đạc hiện trạng theo chỉ ranh của các đương sự. Tại Bản đồ hiện trạng vị trí xác định ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ Thành phố H lập ngày 25/8/2017 thể hiện: Diện tích đất tranh chấp là 2.655m², thuộc các thửa 496, 497, 494 tờ bản đồ số 1, phường B, Quận B (nay là phường A, thành phố T), nhà đất tại địa chỉ số A đường T, phường A, thành phố T, Thành phố H.

[7] Hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 24/12/1988, bà Nguyễn Thị N1 và ông Hoàng L lập văn tự mua bán nhà, có nội dung: Bà N1 bán cho ông L nhà trệt, dài 12m, ngang 4m, tường gạch, mái tole, diện tích 959m² đất thổ và 1.696m² đất ruộng, với giá 4.500.000 đồng. Văn tự trên thể hiện: Lý do bán để tiện việc sinh hoạt, sau khi bán thì bà N1 chuyển về ở tại số A Khu T, xã A; Lý do mua để sản xuất. Văn tự mua bán nhà được UBND xã A xác nhận ngày 20/01/1989, với nội dung: “Trường hợp trình bày của đương sự là đúng, kính chuyển cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết”. Ngày 28/9/1989, ông L đã đóng thuế trước bạ. Ngày 30/3/1991, ông L chuyển nhượng toàn bộ nhà đất nêu trên cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X và ngày 08/01/1992, Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X đã đóng thuế trước bạ theo quy định.

[8] Xét trình bày của các đương sự, thấy rằng:

[8.1] Nhà đất 12/10 T nằm trong tổng diện tích đất 22.397m², có nguồn gốc của cụ Nguyễn Thị H12 được phân chia theo Trích lục địa bộ ngày 04/01/1973 thuộc thửa A9, A10. Bà Nguyễn Thị N1 và chồng là ông Phạm Văn L2 được vợ chồng cụ Nguyễn Thị H12 cho sử dụng và bà N1 đã đăng ký kê khai theo quy định.

[8.2] Kết quả xác minh tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận B (Bút lục 361, 362), thể hiện: Thửa 496, 497, 494 tờ bản đồ số 01 có tổng diện tích 2.655m² (trong đó, có 959m² đất thổ và 1.696m² đất mùa) do bà Nguyễn Thị N1 đứng tên kê khai; Bà Phạm Thị Bích T1 đứng tên kê khai thửa 495, diện tích 419m². Tại thời điểm bà N1 kê khai diện tích đất trên thì chồng cụ H12 vẫn còn sống và không phản đối gì, nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà N1 có quyền sử dụng đối với diện tích đất nêu trên là có cơ sở.

[8.3] Ngày 24/12/1988, bà N1 lập Văn tự mua bán nhà, có nội dung: Bán cho ông L nhà số A T và diện tích 959m² đất thổ, 1.696m² đất ruộng là phù hợp về mặt diện tích, loại đất đã kê khai theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Sau khi được UBND huyện T cấp Giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà số 932/GP-UB ngày 16/9/1989 thì ông L đã nộp lệ phí trước bạ. Theo tờ khai chuyển dịch tài sản nộp lệ phí trước bạ ngày 28/9/1989 ghi chi tiết tài sản chuyển dịch là: Diện tích 50,40m² nhà ở và 959m² đất vườn + 2 miếng ruộng = 1.696m².

[8.4] Điều 16 Luật Đất đai 1987, quy định việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

… “3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Ủy ban nhân dân xã Q1, nếu ở thành thị thì do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định ”.

Đối chiếu quy định trên thì việc bà N1 chuyển đi nơi khác sinh sống nên đã chuyển nhượng cho ông L theo Văn tự mua bán nhà ngày 24/12/1988, được sự chấp thuận của UBND xã A, UBND huyện T là đúng pháp luật.

[8.5] Tại thời điểm ông Phạm Văn L2 chết (năm 1985) thì cha mẹ ông L2 đã chết trước ông L2 nên hàng thừa kế thứ nhất của ông L2 chỉ có vợ và các con. Do đó, bà N1 đại diện các con đứng ra bán nhà đất cho ông L là hợp pháp. Hơn nữa, việc mua bán đã hoàn tất, ông L đã nộp lệ phí trước bạ là phù hợp với quy định tại Điều 5 Nghị quyết 58/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991.

[8.6] Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà N1 và ông L là phù hợp quy định pháp luật nên có giá trị pháp lý.

[9] Ngày 30/03/1991, ông Hoàng L và Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số A T, có nội dung: “Mua 01 căn nhà số A đường T, ấp B, xã A, huyện T và đất thổ cư của căn nhà trên thuộc lô đất số 496, tờ bản đồ số 01... Theo họa đồ vị trí kèm theo có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã B ký ngày 26/01/1989... ”. Ngày 08/01/1992, Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X đã đóng thuế trước bạ.

[10] Tại Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT ngày 14/12/1991 của Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức, Thành phố H, có nội dung:

… “Công nhận hợp đồng mua bán nhà số A ấp B, xã A, huyện T giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X Sở Xây dựng Thành phố H với ông Hoàng L.

Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X được sở hữu căn nhà 1 ấp B, xã A, huyện T và quản lý sử dụng diện tích đất 2.655m² theo Quyết định và họa đồ của Ủy ban hành chính huyện T cấp sau khi lập thủ tục nộp thuế trước bạ và giao cho ông Hoàng L số tiền còn thiếu trong hợp đồng là 15.000.000 đ”.

[11] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn xác nhận đã thanh toán cho ông L 15.000.000 đồng sau khi các bên lập hợp đồng mua bán nhà ngày 30/03/1991 và tiếp tục thanh toán số tiền 15.000.0000 đồng theo Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT ngày 14/12/1991 của Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức nên nguyên đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ theo thỏa thuận. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của bị đơn xác nhận nguyên đơn đã thanh toán số tiền trên.

[12] Mặc dù tại thời điểm xét xử sơ thẩm thì Quyết định công nhận hòa giải thành số 156/HGT nêu trên đã bị hủy tại Quyết định Giám đốc thẩm số 01/2008/DS-TT ngày 15/7/2008 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân Thành phố H. Tuy nhiên, nguyên đơn và bị đơn vẫn đồng ý thực hiện hợp đồng giữa các bên và xác nhận đã giao nhà đất và thanh toán đủ theo thỏa thuận. Vì vậy, Hội đồng xét xử xem xét ý kiến của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án.

[13] Tại Quyết định giám đốc thẩm số 72/2014/DS-GĐT ngày 04/3/2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố H, quyết định: Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 1060/2010/DS-PT ngày 17/9/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố H và Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2010/DSST của Tòa án nhân dân Quận 2. Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân Quận 2 xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật, với nhận định: “Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định có sự việc bà Nguyễn Thị N1 chuyển nhượng nhà, đất cho ông Hoàng L và sau đó ông L chuyển nhượng lại cho Xí nghiệp Xây dựng và Trang trí nội thất X (nay là Công ty Cổ phần T13) là đúng thực tế nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà N1 đã chuyển nhượng nhà cùng diện tích 2.655m² đất là chưa đủ căn cứ vững chắc. Trong trường hợp này, cần xác minh lại quá trình sử dụng, đăng ký kê khai đất của các đương sự đối với phần diện tích 2.655m² đất tranh chấp từ năm 1975 đến nay như thế nào?; Bà Nguyễn Thị N1 có quyền sử dụng diện tích đất hợp pháp là bao nhiêu? Từ đó mới có thể xác định diện tích đất bà Nguyễn Thị N1 có quyền chuyển nhượng cho ông Hoàng L, sau đó ông L chuyển nhượng lại cho Xí nghiệp Xây dựng và Trang trí nội thất X ”.

[14] Như vậy, những căn cứ để hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm nêu tại Quyết định giám đốc thẩm số 72/2014/DS-GĐT ngày 04/3/2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố H nêu trên đã được làm rõ nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc chuyển nhượng giữa bà N1 với ông L đối với diện tích 2.655m² và sau đó ông L đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích nhà đất tranh chấp cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X là hợp pháp, từ đó đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng pháp luật.

[15] Xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 09/10/2012 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H thừa ủy quyền của UBND Thành phố H cấp cho Công ty Cổ phần T13, thấy rằng: Căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nêu trên là Công văn số 3694/UBND-ĐTMT ngày 27/7/2012 của UBND Thành phố H và Bản án số 1060/2010/DSPT ngày 17/9/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố H. Tuy nhiên, Bản án số 1060/2010/DSPT nêu trên đã bị hủy theo Quyết định giám đốc thẩm số 72/2014/DS-GĐT ngày 04/3/2014 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố H. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BK 704851 đương nhiên hết hiệu lực; đồng thời, xác định Công ty Cổ phần T13 được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục công nhận diện tích nhà đất tại số A T, phường A, thành phố T, Thành phố H là có căn cứ.

[16] Theo hồ sơ thụ lý vụ án dân sự số 180 ngày 23/6/1991 của Tòa án nhân dân huyện Thủ Đức về bồi thường hoa màu đất đai giữa nguyên đơn, bà Phạm Thị Bích T1 và bị đơn, ông Hoàng L có Trích lục họa đồ vị trí do UBND xã A lập (bút lục 12), thể hiện: Bà Nguyễn Thị N1 có quyền sử dụng các thửa số 494 (diện tích 777m², loại đất mùa), thửa 496 (diện tích 959m², loại đất thổ) và thửa 497 (diện tích 919m², loại đất mùa), trong đó có căn nhà số A của bà N1 trên thửa 496.

[17] Tại Bản đồ hiện trạng vị trí xác định ranh giới và diện tích do Công ty TNHH Đ5 lập ngày 22/01/2003 (bút lục 269), thể hiện: Thửa số 494 (thửa BK phân chiết 494-1, 494-2), diện tích 777m², loại đất mùa; Thửa 496 (thửa BK phân chiết 496-1, 496-2), diện tích 959m², loại đất T và thửa 497 (thửa BK phân chiết 497-1, 497-2), diện tích 919m², loại đất mùa. Trên thửa 496 có căn nhà tole, còn thửa 494 và thửa 497 là ruộng. Tại Biên bản xem xét, thẩm tại chỗ ngày 01/7/2016 (bút lục 1272, 1273), thể hiện: Trên phần đất tranh chấp có căn nhà số A T. Ngoài ra, bà T1 có cất nhà tạm khung nhôm, mái tôn để kinh doanh bán cà phê và 01 căn nhà đang ở. Hiện nay, có ông Huỳnh Thanh T12, bà Nguyễn Thị P7, ông Huỳnh Thanh Đ1, ông Huỳnh Thanh C, ông Huỳnh Văn Đ2 đang ở trên đất. Các cột bê tông mốc xác định ranh giới ngăn cách các bên tiếp giáp và tường rào bằng tôn vẫn như hiện trạng trước đây theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 22/01/2003 của Công ty TNHH Đ5. Biên bản trên có xác nhận của Thẩm phán, Thư ký Tòa án, bà T1, cán bộ địa chính, người làm chứng và UBND phường B, Quận B.

[18] Như vậy, có căn cứ xác định tại thời điểm bà N1 bán nhà đất cho ông L thì chỉ duy nhất có căn nhà số A trên thửa 496, còn thửa 494, 497 là đất mùa, không có tài sản, vật kiến trúc khác trên đất. Vì vậy, bà T1 làm nhà tạm, vật kiến trúc khác và ở trên đất là phát sinh sau khi bà N1 đã chuyển nhượng hợp pháp cho ông L, cũng như ông L đã chuyển nhượng cho Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X.

[19] Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Phạm Thị Bích T1 xác định đang quản lý diện tích đất tranh chấp, trừ căn nhà trên đất mà bà N1 đã bán cho ông L. Như nhận định nêu trên thì bà N1 có quyền chuyển nhượng diện tích đất tranh chấp, việc chuyển nhượng nhà đất giữa bà N1 với ông L và giữa ông L với Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X là hợp pháp nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà T1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác đang quản lý, sử dụng diện tích đất tranh chấp mà không được sự đồng ý của nguyên đơn là không đúng pháp luật, nên đã buộc bà T1 và những người đang ở trên đất phải tháo dỡ công trình xây dựng trên đất và giao trả quyền sử dụng đất hợp pháp cho Công ty Cổ phần T13 là có căn cứ.

[20] Quá trình tố tụng, Công ty TNHH Đ3 được xác định là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nhưng không có yêu cầu độc lập trong vụ án nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét là đúng pháp luật. Tuy nhiên, trong diện tích đất tranh chấp có một phần diện tích 628m² thuộc dự án mà Công ty TNHH Đ3 được giao nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận ý kiến của Công ty là khi bản án có hiệu lực pháp luật thì Công ty có thể liên hệ thương lượng với người có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là phù hợp.

[21] Xét kháng cáo của ông Đào Thanh S, thấy rằng:

[21.1] Tòa án cấp sơ thẩm xác định tại phiên tòa sơ thẩm, ông S đề nghị giám định chữ viết trong Văn tự mua bán nhà ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L nhưng người đại diện hợp pháp của người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của bị đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thừa nhận nội dung của Văn tự mua bán nhà này là đúng, ông S cũng không cung cấp được bản chính văn bản cần giám định nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu giám định của ông S là có căn cứ. Tại phiên tòa, ngoài nội dung tiếp tục yêu cầu giám định Văn tự mua bán nhà ngày 24/12/1988 nêu trên thì ông S cũng không cung cấp chứng cứ làm căn cứ để thực hiện việc giám định.

[21.2] Đối với Giấy phép mua bán chuyển dịch nhà số 932/GP-UB của UBND huyện T được ban hành đúng trình tự và thủ tục, nội dung phù hợp quy định pháp luật.

[21.3] Vì vậy, yêu cầu kháng cáo của ông S về việc hủy bản án sơ thẩm là không có căn cứ.

[22] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đào Thanh S kháng cáo nhưng cũng không có căn cứ chứng minh nên Hội đồng xét xử thống nhất ý kiến của Viện kiểm sát, không chấp nhận kháng cáo của ông S, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[23] Quá trình tố tụng, nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên Tòa án nhân dân Thành phố H ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 118/2018/QĐ-BPKCTT ngày 17/5/2018 và Quyết định sửa chữa bổ sung áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 237/2018/QĐ-BPKCTT ngày 06/6/2018, có nội dung: “Cấm thực hiện hành vi” theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là đúng pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của nguyên đơn đề nghị hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời tại các Quyết định trên.

Thấy rằng: Mục đích của biện pháp khẩn cấp tạm thời là nhằm giải quyết nhu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ bằng chứng, bảo toàn tài sản tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án. Tuy nhiên, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên nội dung của quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đã được giải quyết trong bản án của Tòa án. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 19 Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Bộ luật Tố tụng dân sự để hủy các biện pháp khẩn cấp tạm thời do Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án.

[24] Về án phí dân sự:

[24.1] Án phí sơ thẩm: Nguyên đơn tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Sung quỹ nhà nước số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng do bà Phạm Thị Bích T1 nộp.

[24.2] Án phí phúc thẩm: Ông Đào Thanh S phải chịu.

[25] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, điểm c khoản 2 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 3 Điều 19 Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Điều 16, Điều 17, Điều 18 Luật Đất đai 1987; Nghị quyết 58/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án, 1. Không chấp nhận kháng cáo của ông Đào Thanh S.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố H.

3. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - Công ty Cổ phần T13 (nay là Công ty Cổ phần T13) về việc: Công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X (nay là Công ty Cổ phần T13) về việc mua bán nhà đất tại số A đường T, phường A, thành phố T, Thành phố H, diện tích 2.655m², thuộc các thửa 496, 497, 494 tờ bản đồ số 1, phường B, Quận B (nay là phường A, thành phố T) Thành phố H, theo Bản đồ hiện trạng vị trí xác định ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ Thành phố H lập ngày 25/8/2017.

4. Công ty Cổ phần T13 có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

5. Buộc bà Phạm Thị Bích T1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác đang sử dụng diện tích đất nêu trên phải tháo dỡ công trình xây dựng trên đất và giao trả quyền sử dụng đất hợp pháp cho Công ty Cổ phần T13.

6. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của bà Phạm Thị Bích T1 về việc yêu cầu: Hủy hợp đồng mua bán ngày 24/12/1988 giữa bà Nguyễn Thị N1 với ông Hoàng L; hủy hợp đồng mua bán ngày 30/3/1991 giữa Xí nghiệp Xây dựng nhà và Trang trí nội thất X với ông Hoàng L; hủy Giấy phép mua bán, chuyển nhượng nhà số 932/GP-UB ngày 16/9/1989 của Ủy ban nhân dân huyện T; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BK 704851 ngày 09/10/2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố H. Giao trả cho bà Phạm Thị Bích T1 toàn bộ diện tích đất sau khi đã trừ ra diện tích đã bán cho ông Hoàng L.

7. Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 118/2018/QĐ-BPKCTT ngày 17/5/2018 và Quyết định sửa chữa bổ sung áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 237/2018/QĐ-BPKCTT ngày 06/6/2018 của Tòa án nhân dân Thành phố H trong quá trình giải quyết vụ án bị hủy bỏ.

8. Án phí dân sự:

8.1 Án phí sơ thẩm:

Công ty Cổ phần T13 phải chịu 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng, được khấu trừ vào số tiền án phí đã nộp là 47.126.000 (Bốn mươi bảy triệu, một trăm hai mươi sáu ngàn) đồng, theo Biên lai thu số 026691 ngày 04/10/2010 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2 (nay là thành phố T), Thành phố H. Hoàn trả lại cho Công ty Cổ phần T13 số tiền 46.826.000 (Bốn mươi sáu triệu, tám trăm hai mươi sáu ngàn) đồng.

Sung quỹ nhà nước số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng do bà Phạm Thị Bích T1 nộp tại Biên lai thu số 0045520 ngày 25/10/2018 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố H. H13 lại cho bà T1 số tiền 42.296.500 (Bốn mươi hai triệu, hai trăm chín mươi sáu ngàn, năm trăm) đồng, theo Biên lai thu số 006389 ngày 04/8/2009 và số tiền 21.659.700 (Hai mươi mốt triệu, sáu trăm năm mươi chín ngàn, bảy trăm) đồng, theo Biên lai thu số 026697 ngày 28/10/2010 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2 (nay là thành phố T), Thành phố H.

8.2 Án phí phúc thẩm: Ông Đào Thanh S phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn) đồng, được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại theo Biên lai thu số 0001780 ngày 18/02/2022 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố H, ông S đã nộp đủ.

9. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7a, b và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

10. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

11. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.