Bản án về tranh chấp hợp đồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 474/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 474/2023/DS-PT NGÀY 30/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 23 và ngày 30 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 222/2023/TLPT-DS ngày 14 tháng 7 năm 2023 về việc tranh chấp "Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất".

Do bản án dân sự sơ thẩm số 46/2023/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện TP, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 693/2023/QĐ-PT ngày 24 tháng 7 năm 2023 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Anh Nguyễn Chí T, sinh năm 1988 Địa chỉ: ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lâm Hữu Ng, sinh năm 1989. Địa chỉ: số X, phường Y, thành phố M, tỉnh Tiền Giang (có mặt).

* Bị đơn:

1. Bà Lê Thị Đ, sinh năm 1959 Địa chỉ: ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang.

2. Chị Võ Thị H, sinh năm 1995

3. Chị Võ Thị Ngọc H1, sinh năm 1998 Địa chỉ: ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1: Anh Nguyễn Sơn H, sinh năm 1982. Địa chỉ: ấp T, xã Đ, huyện CT, tỉnh Tiền Giang (có mặt)

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1982 (có mặt)

2. Anh Võ Văn H1, sinh năm 1984 (có mặt)

3. Chị Lê Thị Đ1, sinh năm 1987 (xin vắng mặt) Cùng địa chỉ: ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang.

* Người kháng cáo: bị đơn Lê Thị Đ, Võ Thị Ngọc H1, Võ Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Thị Đ1, Võ Văn H2.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm, * Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cùng ngày 18/3/2022, nguyên đơn anh Nguyễn Chí T trình bày:

Anh là cháu ruột của ông Võ Văn H, gọi ông H bằng cậu, ông H là cha của chị Võ Thị H và Võ Thị Ngọc H1, là chồng bà Lê Thị Đ. Năm 2018, ông Võ Văn H3 có kêu bán cho anh 4.000m2 ruộng tại ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang, do ông H đứng tên chủ quyền. Hai bên chỉ thỏa thuận miệng, không làm giấy tờ, giá chuyển nhượng là 220.000.000đồng. Anh đã giao cho bà Đ nhận 20.000.000 đồng (không nhớ thời gian).

Ngày 05/01/2019, ông Võ Văn H3 chết. Sau khi ông H chết, anh có yêu cầu bà Đ, chị Hồng và chị Huệ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh. Ngày 07/5/2020, bà Đ, chị Hồng và chị Huệ làm giấy tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh diện tích 4.000m2 với giá là 220.000.000 đồng. Anh đã giao đủ số tiền còn lại như sau:

- Ngày 19/4/2018 chị H nhận 110.000.000 đồng.

- Ngày 13/7/2018 chị H nhận 70.000.000 đồng.

- Ngày 18/12/2018 chị H1 nhận 20.000.000 đồng.

Bà Đ có chỉ phần đất chuyển nhượng cho anh nhưng anh chưa nhận đất canh tác và bà Đ nói là khi nào chia đất cho các con của ông H (chị H và anh H1 là con riêng của ông H) xong thì giao đất cho anh và làm thủ tục chuyển nhượng, anh có đặt bọng trên phần đất này. Khi bán nói diện tích ngang 40m, dài 100m.

Hiện tại vị trí phần đất chuyển nhượng cho anh, bà Đ đã lấy giao cho chị Nguyễn Thị H và anh Võ Văn H canh tác. Đến nay cũng chưa giao đất hoặc lập thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho anh. Nay, anh yêu cầu bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng cho anh diện tích đất 4.000m2 tại ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang. Vị trí nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N.

* Bị đơn Lê Thị Đ, Chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1, đại diện theo ủy quyền anh Nguyễn Sơn H trình bày:

Do ông Võ Văn H bị bệnh không có tiền chăm sóc nên bà Đ có mượn tiền của anh T để trị bệnh cho ông H và sau đó có làm giấy tay chuyển nhượng đất cho anh T phần đất với giá là 220.000.000 đồng. Nay do đất này là đất hương quả cần để lại để chia cho các con nên không đồng ý theo yêu cầu của nguyên đơn. Không đồng ý chuyển nhượng 4.000m2 đất cho anh T. Đồng ý hoàn trả cho anh T số tiền 220.000.000đồng và bồi thường số tiền 220.000.000đồng. Tổng cộng 440.000.000đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị H và anh Võ Văn H1 trình bày: Việc mua bán giữa anh T và bà Đ, anh, chị không biết, không có ý kiến.

Bản án dân sự sơ thẩm số 46/2023/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện TP, tỉnh Tiền Giang đã căn cứ các Điều 116, 117, 119, 129, 274, 275, 276, 278, 281, 288, 500, 501, 502 của Bộ luật dân sự; Điều 166, 167, 169, 170, 203 của Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Chí T.

- Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 07/5/2020 giữa bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 với anh Nguyễn Chí T.

- Buộc bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 07/5/2020, lập thủ tục chuyển nhượng cho anh Nguyễn Chí T phần đất có diện tích 4.000m2, loại đất LN, trong số thửa 28, tờ bản đồ C2, diện tích 15.329m2, có số thửa mới 3378, tại ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện TP cấp cho ông Võ Văn H3 đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng đất, số vào sổ 00801, cấp ngày 17/01/2001. Vị trí nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N.

- Buộc bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 phải giao diện tích 4.000m2 đất như trên cho anh Nguyễn Chí T sử dụng.

Thực hiện việc lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao đất khi án có hiệu lực pháp luật. Phần đất lập thủ tục chuyển nhượng và giao cho anh T có sơ đồ kèm theo.

- Anh Nguyễn Chí T được quyền liên hệ với các cơ quan quản lý đất đai để lập thủ tục xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 4.000m2 đã nhận chuyển nhượng theo quyết định này.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự.

* Ngày 30 tháng 5 năm 2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Lê Thị Đ1, anh Võ Văn H2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, không đồng ý giao phần đất ông Nguyễn Chí T tự yêu cầu đo đạc mà Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên vì ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông, bà.

* Ngày 05/6/2023, bị đơn Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Chí T.

* Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang:

Về tố tụng: trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử , Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng kể từ khi thụ l ý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Các bị đơn Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Võ Văn H1, chị Lê Thị Đ1 thực hiện quyền kháng cáo bản án sơ thẩm theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại các điều 271, 272 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Thị Đ1 có đơn xin vắng mặt, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Võ Văn H1, chị Lê Thị Đ1 và căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1] Hộ gia đình ông Võ Văn H được UBND huyện TP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00801 ngày 17/01/2001 với tổng diện tích 26.266m2 tại ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang (bút lục 09-10) gồm 04 thửa:

- Thửa 36, tờ bản đồ số C2, diện tích 6.725m2 mục đích sử dụng Lúa;

- Thửa 35, tờ bản đồ C2, diện tích 3.772m2 mục đích sử dụng Cối;

- Thửa 28, tờ bản đồ C2, diện tích 15.329m2 mục đích sử dụng LN;

- Thửa 1066, tờ bản đồ C2, diện tích 440m2 mục đích sử dụng V-T [2.2] Theo Công văn số 188/CAH-HC ngày 27/02/2020 của Công an huyện TP thì hộ ông Võ Văn H thời điểm cấp giấy CNQSD đất (tháng 01/2001) gồm có 06 thành viên gồm ông Võ Văn H, bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1, anh Võ Văn H1 và chị Nguyễn Thị H (bút lục 16).

[2.3] Năm 2019, ông Võ Văn H chết, hàng thừa kế thứ nhất của ông Võ Văn H gồm có bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1, anh Võ Văn H1 và chị Nguyễn Thị H. Ngày 07/5/2020, bà Lê Thị Đ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Chí T diện tích 4.000m2, giá chuyển nhượng là 220.000.000 đồng và phần cuối giấy thỏa thuận có anh T, bà Đ, chị H, chị H1 ký tên (bút lục 11)

[2.4] Bản án sơ thẩm nhận định cho rằng giao dịch chuyển nhượng giữa anh Nguyễn Chí T với bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên anh T đã giao đủ toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất của hợp đồng là 220.000.000 đồng là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, nên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2020 có hiệu lực pháp luật và buộc bị đơn Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 giao cho anh Nguyễn Chí T phần diện tích 4.000m2 thuộc thửa số thửa 28, tờ bản đồ C2, diện tích 15.329m2, có số thửa mới 3378, tại ấp PX, xã PM, huyện TP, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện TP cấp cho ông Võ Văn H đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng đất, số vào sổ 00801, cấp ngày 17/01/2001 vị trí nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N, là không phù hợp Điều 129 của Bộ luật dân sự.

Xét, tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng ngày 07/5/2020, bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 chưa được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 166 và Điều 168 Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2020 chưa được công chứng, chứng thực theo quy định. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vụ án cũng không thuộc trường hợp áp dụng Án lệ số 55.

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng ngày 07/5/2020 giữa anh Nguyễn Chí T với bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 đã vi phạm Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, nên vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2.5] Về nội dung của hợp đồng: Theo nội dung giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2020, anh Nguyễn Chí T với bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 4.000m2, nhưng không thể hiện số thửa chuyển nhượng, kích thước và tứ cận phần đất chuyển nhượng. Như vậy, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cụ thể, rõ ràng. Hơn nữa, anh Nguyễn Chí T cho rằng đây là hợp đồng chuyển nhượng, nhưng phần cuối của giấy thỏa thuận hai bên có thỏa thuận về phạt cọc và mất tiền cọc.

Khi khởi kiện, nguyên đơn Nguyễn Chí T xác định hai bên thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 4.000m2 thuộc thửa 28, tờ bản đồ C2, diện tích 15.329m2 mục đích sử dụng LN, ngang 40m dài 100m và đã đặt 1 bọng nước nằm ở hướng Tây thửa đất số 28, giáp với Dương Văn B và Trần Văn B. Phía bị đơn cho rằng anh Nguyễn Chí T tự ý đặt bọng, vị trí đặt bọng trên đường công cộng và bị đơn không biết, cũng không chỉ vị trí đất và cũng không giao đất cho nguyên đơn. Bản án sơ thẩm nhận định do vị trí đất anh Nguyễn Chí T thỏa thuận nhận chuyển nhượng, phía bị đơn đã giao cho anh Võ Văn H1, chị Nguyễn Thị H và anh T đồng ý nhận diện tích 4.000m2 trong số thửa 28, vị trí nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N và cho rằng việc anh T thay đổi vị trí đất nhận chuyển nhượng là do lỗi từ phía bà Đ, phần đất anh T yêu cầu giao cho anh nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N là đất hoang hóa, chưa khai phá, cũng nằm trong số thửa 28, diện tích 15.329m2 do ông Võ Văn H đứng tên quyền sử dụng đất, có lợi cho bà Đ, nên buộc bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1 phải giao diện tích 4.000m2 (ngang 40m, dài 100m) trong số thửa 28, vị trí nằm cạnh hướng Bắc giáp đất Trần Công N, là không có căn cứ.

Bởi lẽ, nguyên đơn Nguyễn Chí T không có chứng cứ gì chứng minh hai bên thỏa thuận chuyển nhượng ngang 40m và dài 100m. Tại phiên tòa, bị đơn không thừa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ vay tiền, không đồng ý giao cho anh Nguyễn Chí T diện tích 4000m2 như bản án sơ thẩm đã tuyên, nhưng bị đơn cũng không cung cấp chứng cứ gì chứng minh hợp đồng vay và thừa nhận có nhận số tiền 220.000.000 đồng và thừa nhận chữ ký trong giấy thỏa thuận ngày 07/5/2020. Đồng thời, phía bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng xác định thửa 28 có chiều ngang giáp đường Nam kênh Trương Văn S dài 80m, chiều dài 250m, nhưng án sơ thẩm giao cho nguyên đơn diện tích mặt tiền ngang 40m, chiều dài 100m.

[2.6] Về định giá tài sản: Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Nguyễn Sơn H, đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định trên phần đất Tòa án cấp sơ thẩm giao cho anh Nguyễn Chí T, ông Võ Văn H trồng tràm, dầu gió đã lớn nhưng án sơ thẩm không định giá cây trồng trên phần diện tích đất được giao.

Xét, theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và biên bản định giá ngày 23/12/2022 (bút lục 94-97), thể hiện cây tràm tự mọc, còn nhỏ và không có giá trị nên không tiến hành định giá, là không phù hợp với thực tế, Tòa án cấp sơ thẩm không định giá đất chuyển nhượng thực tế theo địa phương tại thời điểm giải quyết sơ thẩm.

[3] Từ những phân tích trên, cần phải làm rõ giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2020 giữa anh Nguyễn Chí T, bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 là hợp đồng đặt cọc hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có căn có xác định đặt cọc thì giải quyết hợp đồng đặt cọc; nếu có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc chuyển nhượng ngày 07/5/2020 giữa anh Nguyễn Chí T với bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H và chị Võ Thị Ngọc H1, là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án sơ thẩm giải quyết lại. Yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Đ, chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên Võ Văn H và chị Lê Thị Đ1, Hội đồng xét xử chưa xem xét.

[4] Xét, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang, là có căn cứ [5] Về án phí: Bị đơn Lê Thị Đ, Võ Thị H, Võ Thị Ngọc H1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên Võ Văn H1 và chị Lê Thị Đ1 không phải nộp án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử: Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 46/2023/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện TP. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện TP giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Về án phí: Hoàn lại bà Lê Thị Đ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0020116 ngày 06/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện TP.

Hoàn lại chị Võ Thị H, chị Võ Thị Ngọc H1 mỗi người 300.000 đồng tạm ứng án phí theo hai biên lai thu số 0020173 và số 0020174 ngày 07/7/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện TP.

Hoàn lại anh Võ Văn H1 và chị Lê Thị Đ1 mỗi người 300.000 đồng tạm ứng án phí theo hai biên lai thu số 0020093 và số 0020094 ngày 31/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện TP.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Án tuyên vào lúc 7 giờ 50 phút, ngày 30 tháng 8 năm 2023, có mặt các đương sự.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.