Bản án về tranh chấp hợp đồng dịch vụ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 20/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN N, TỈNH Đ

BẢN ÁN 20/2022/DS-ST NGÀY 12/07/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện N xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 30/2022/TLST-DS ngày 20 tháng 01 năm 2022 về “ Tranh chấp hợp đồng dịch vụ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 408/2022/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 5 năm 2022; Quyết định hoãn phiên tòa số 461/2022/QĐST-DS ngày 10 tháng 6 năm 2022; Quyết định hoãn phiên tòa số 616/2022/QĐST-DS ngày 28 tháng 6 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Trọng L, sinh năm 1971. Địa chỉ: ấp G, xã Long An, huyện T, tỉnh Đ.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là: Bà Phan Thị Hoàng A, sinh năm 1984.

Địa chỉ: ấp 2, xã A, huyện T, tỉnh Đ.

(Văn bản ủy quyền ngày 04/7/2020) 2. Bị đơn: Bà Trịnh Thị Ngọc H, sinh năm 1977.

Địa chỉ: khu 12, xã Đ, huyện T, tỉnh Đ.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn là: Ông Hà Quốc Kh, sinh năm 1990 Địa chỉ liên hệ: R175 Võ Thị Sáu, phường T, thành phố B, tỉnh Đ.

(Văn bản ủy quyền ngày 02/7/2022).

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Phạm Việt T – thuộc Đoàn luật sư thành phố H.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1973. Địa chỉ: ấp G, xã A, huyện T, tỉnh Đ.

- Ông Trần Anh T, sinh năm 1968 Địa chỉ: số 102/156/8 Lê Văn Thọ, phường 11, quận G, thành phố H. (Bà A, ông Kh, luật sư T có mặt; bà T, ông T vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn có người đại diện hợp pháp là bà Phan Thị Hoàng A trình bày: Ngày 13/12/2017 ông Lê Trọng L và bà Trịnh Thị Ngọc H ký hợp đồng thỏa thuận về việc chuyển quy hoạch đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại nông thôn. Bà H nhận thực hiện dịch vụ làm hồ sơ chuyển đổi quy hoạch 06 lô đất gồm: thửa 54, thửa 61, thửa 73, thửa 74, thửa 79 và thửa 210 cùng tờ bản đồ 21 xã H, huyện N, tỉnh Đ. Hai bên thỏa thuận ngay sau khi có quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ về việc chấp thuận chuyển quy hoạch cho 06 thửa đất thì ông L sẽ thực hiện chuyển nhượng cho bà H 2.000m2 đất (1.500m2 thửa 74 và 500m2 thửa 61 tờ bản đồ 21 xã H) nhằm trả công cho bà H thực hiện công việc nêu trên. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông L đã đặt cọc cho bà H số tiền 200.000.000 đồng (chuyển khoản qua ngân hàng). Đồng thời ông L và bà H còn thỏa thuận sau 90 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc thì bà H phải hoàn tất các thủ tục chuyển quy hoạch cho 6 lô đất đã thỏa thuận, nếu không thực hiện được thì phải hoàn trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc cho ông L. Tuy nhiên, hết thời hạn bà H không thực hiện các công việc đã thỏa thuận, cũng không hoàn trả tiền cọc mặc dù ông L đã nhiều lần yêu cầu.

Ngày 28/7/2020, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Hợp đồng thỏa thuận ngày 13/12/2017 giữa ông Lê Trọng L và bà Trịnh Thị Ngọc H do bà H vi phạm hợp đồng, buộc bà Trịnh Thị Ngọc H phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu) và tiền lãi chậm trả theo quy định tạm tính từ ngày 13/3/2019 đến ngày khởi kiện (28/7/2020) là 50.000.000 đồng.

Tại phiên tòa bà Phan Thị Hoàng A rút yêu cầu khởi kiện về việc tính lãi suất, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 200.000.000 đồng cho nguyên đơn.

* Bị đơn bà Trịnh Thị Ngọc H có người đại diện hợp pháp là ông Hà Quốc Kh trình bày:

Ngày 13/12/2017, bà Trịnh Thị Ngọc H và ông Lê Trọng L ký hợp đồng thỏa thuận về việc chuyển quy hoạch đất, theo nội dung hợp đồng thì bà Trịnh Thị Ngọc H (bên B) có trách nhiệm làm các thủ tục chuyển quy hoạch từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại nông thôn (theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ và Ủy ban nhân dân huyện N) đối với các thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông Lê Trọng L (bên A) gồm: thửa 54 tờ bản đồ số 21 diện tích 9.182m2; thửa 61 tờ bản đồ số 21 diện tích 3.031m2; thửa 73 tờ bản đồ số 21 diện tích 9.759m2; thửa 74 tờ bản đồ số 21 diện tích 3.564m2; thửa 79 tờ bản đồ số 21 diện tích 7.307m2; thửa 210 tờ bản đồ 21 diện tích 3.520m2 xã H, huyện N, tỉnh Đ.

Sau khi có quyết định về việc chuyển quy hoạch đất cho các thửa đất nêu trên, bên A làm thủ tục chuyển nhượng cho bên B diện tích đất 2.000m2 (gồm 1.500m2 thửa 74 tờ bản đồ 21 và 500m2 thửa 61 tờ bản đồ 21), vị trí đất được xác định bằng sơ đồ tại trang 02 và trang 03 của hợp đồng. Việc chuyển nhượng diện tích đất 2.000m2 này do bên A trả công cho bên B về việc thực hiện chuyển quy hoạch các thửa đất trên. Ông L đã đặt cọc trước cho bà H số tiền 200.000.000 đồng, đồng thời bà H đã thực hiện các thủ tục xin thay đổi quy hoạch sử dụng đất đối với các thửa đất của ông L.

Ngày 26/12/2017, UBND tỉnh Đ đã có quyết định số 4696/QĐ-UBND điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên của ông L, cụ thể:

- Thửa 54 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án là 9.182m2; thửa 61 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án là 3.031m2.

- Thửa 73 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án 3.657m2, đất mở đường giao thông 1.557m2, đất cây xanh cách ly khu công nghiệp 4.545m2.

- Thửa 74 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án 3.413m2, đất mở đường giao thông 152m2.

- Thửa 79 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án 1.422m2, đất mở đường giao thông 917m2, đất cây xanh cách ly khu công nghiệp 4.968m2.

- Thửa 210 tờ bản đồ 21 đất ở đô thị phát triển theo dự án 2.885m2, đất mở đường giao thông 584m2, đất cây xanh cách ly khu công nghiệp 51m2.

Do bà H đã thực hiện công việc đúng theo thỏa thuận về việc chuyển quy hoạch đất ngày 13/12/2017 nên bà H không đồng ý trả lại số tiền cọc cho ông L, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T trình bày tại hồ sơ:

Việc tranh chấp hợp đồng dịch vụ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chồng bà và bà Trịnh Thị Ngọc H, bà xác định không liên quan gì và cũng không biết gì về việc làm ăn của chồng nên bà xin không tham gia tố tụng trong vụ án này.

Bà xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Anh T trình bày tại hồ sơ:

Vào ngày 31/12/2019, ông có nhận chuyển nhượng của ông Lê Trọng L diện tích đất 3.031m2 đất thuộc thửa 61 tờ bản đồ 21 xã H (đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 126885), hiện nay ông đang trực tiếp quản lý sử dụng đất.

Việc tranh chấp giữa ông Lê Trọng L và bà Trịnh Thị Ngọc H, ông không có ý kiến và xác định không tranh chấp gì. Do ông ở xa nên đề nghị vắng mặt trong các phiên hòa giải, xét xử.

* Ý kiến của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà Trịnh Thị Ngọc H: Ngày 13/12/2017 ông L và bà H thỏa thuận về việc chuyển quy hoạch 06 thửa đất (thửa 54, 61, 73, 74, 79 và 210 tờ bản đồ 21 xã H), thời hạn là 90 ngày để bà H thực hiện công việc. Đến ngày 26/12/2017, Ủy ban nhân dân tỉnh Đ đã có quyết định số 4696/QĐ-UBND điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên của ông L. Theo quyết định này thì bà H đã thực hiện công việc đạt trên 93%, chỉ trong thời hạn 13 ngày. Nếu bà H không thực hiện công việc thì làm sao có kết quả trên, còn cách thức thực hiện thuộc bí mật kinh doanh nên bà H không thể cung cấp. Nay ông L yêu cầu phải hoàn trả tiền cọc, bà H không đồng ý, đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N, tỉnh Đ phát biểu ý kiến:

* Về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Đ thụ lý vụ án đúng thẩm quyền; xác định quan hệ tranh chấp đầy đủ; xác định tư cách của đương sự, thu thập chứng cứ, hòa giải đúng quy định của pháp luật.

* Về đường lối giải quyết vụ án: Ngày 13/12/2017 ông L và bà H ký thỏa thuận, nội dung bà H làm các thủ tục chuyển quy hoạch đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở tại nông thôn đối với 06 thửa đất (thửa 54, 61, 73, 74, 79 và 210 tờ bản đồ 21 xã H). Căn cứ vào các điều 39, 42, 45 Luật đất đai năm 2013 thì thỏa thuận giữa ông L và bà H là vi phạm pháp luật vì bà H chỉ là cá nhân, không có quyền yêu cầu chuyển quy hoạch. Do thỏa thuận giữa các bên vi phạm điều cấm của luật nên vô hiệu, tài sản của ai người đó lấy về. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015 tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bà H trả lại cho ông L số tiền 200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của người đại diện hợp pháp của bị đơn, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Bà Nguyễn Thị T, ông Trần Anh T có yêu cầu vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại các điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự để giải quyết vụ án theo quy định.

[2].Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ pháp luật và tư cách đương sự:

+ Thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Lê Trọng L yêu cầu tuyên hủy thỏa thuận ngày 13/12/2017 giữa ông L với bà Trịnh Thị Ngọc H, trong bản thỏa thuận có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 74 tờ bản đồ 21 và thửa 61 tờ bản đồ 21 xã H, huyện N, tỉnh Đ. Do đối tượng tranh chấp có liên quan đến bất động sản tọa lạc tại huyện N, nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Đ có thẩm quyền giải quyết vụ án.

+ Quan hệ pháp luật được xác định là: “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

+ Tư cách đương sự: Căn cứ Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định nguyên đơn là ông Lê Trọng L, bị đơn là bà Trịnh Thị Ngọc H; Do ông L có vợ là bà Nguyễn Thị T, ngoài ra thửa đất số 61 tờ bản đồ 21 thỏa thuận trong hợp đồng đã được ông L chuyển nhượng cho ông Trần Anh T nên xác định bà Tâm, ông Tuấn là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ông Lê Trọng L và các ông bà: Lê Trọng H, Trần Ngọc Th, Đào Thị Kim Ph, Đỗ Thị L, Lê Niên Th, Nguyễn Xuân Đ không tranh chấp gì đối với việc chuyển nhượng các thửa đất được tách từ thửa 54 tờ bản đồ 21 xã H nên không đưa những người nhận chuyển nhượng đất tham gia tố tụng.

[3]. Về nội dung tranh chấp:

[3.1]. Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn rút 01 phần yêu cầu khởi kiện về việc tính lãi suất trên số tiền gốc 200.000.000 đồng nên cần căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự để đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông L là phù hợp.

[3.2]. Xét yêu cầu khởi kiện của ông L thì thấy:

Cả đại diện nguyên đơn và đại diện bị đơn đều thừa nhận vào ngày 13/12/2017 giữa ông Lê Trọng L và bà Trịnh Thị Ngọc H lập hợp đồng thỏa thuận về việc chuyển quy hoạch đất. Nội dung thỏa thuận bên (B) bà H làm các thủ tục chuyển quy hoạch đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại nông thôn các thửa đất thuộc quyền sở hữu của bên A (ông L) gồm: thửa 54, 61, 73, 74, 79,210 cùng tờ bản đồ 21 xã H, huyện N, tỉnh Đ. Thỏa thuận thời gian bên B hoàn tất các thủ tục chuyển quy hoạch là 90 ngày. Ông L đã đặt cọc cho bà H số tiền 200.000.000 đồng.

Xét về hình thức: thỏa thuận giữa ông L và bà H được lập thành văn bản, thể hiện ý chí tự nguyện giao kết giữa các bên, có ghi rõ các điều khoản thỏa thuận, được các bên thống nhất ký tên... Như vậy hình thức hợp đồng là phù hợp pháp luật.

Xét về nội dung: tại Điều 1 của hợp đồng (công việc thực hiện) nêu rõ “Bên B làm các thủ tục chuyển quy hoạch đất…”. Đối chiếu với quy định tại các điều 39, 42, 45 166, 167 Luật đất đai năm 2013 thì thỏa thuận này trái quy định pháp luật vì bà H là cá nhân, không có quyền yêu cầu chuyển quy hoạch đất.

Xét thấy thỏa thuận giữa ông L và bà H vô hiệu về mặt nội dung, theo quy định tại Điều 122 và 123 BLDS năm 2015 thì giao dịch này đã vi phạm điều cấm của Luật. Do giao dịch vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này không có lỗi gây thiệt hại nên không phải bồi thường.

Như phần nhận định trên, giao dịch vô hiệu nên việc ông L yêu cầu hủy thỏa thuận ngày 13/7/2017 giữa ông và bà Trịnh Thị Ngọc H là phù hợp nên cần chấp nhận.

[3.3]. Bà H khai bà đã thực hiện các công việc như thỏa thuận, lời khai này không được ông L thừa nhận, bà H cũng không có chứng cứ chứng minh. Mặt khác theo kết quả cung cấp chứng cứ tại văn bản số 8392/UBND-KTN ngày 20/7/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ (bút lục 102) và văn bản cung cấp chứng cứ số 4761/UBND-TP ngày 11/6/2021 của Ủy ban nhân dân huyện N (bút lục 94) thì UBND tỉnh Đ và UBND huyện N đều không nhận được hồ sơ hay đơn yêu cầu chuyển quy hoạch sử dụng đất đối với diện tích thuộc các thửa đất 54, 61, 73, 74, 79, 210 tờ bản đồ 21 xã H, huyện N của ông Lê Trọng L. Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn và đại diện bị đơn đều thừa nhận ngoài thỏa thuận ngày 13/12/2017 thì giữa ông L và bà H không ký văn bản nào khác liên quan đến các thửa đất nêu trên. Trong khi các thửa đất do ông L đứng tên, bà H không được ông L ký ủy quyền thì việc bà H khai đã thực hiện công việc chuyển quy hoạch đất theo thỏa thuận là không có căn cứ chấp nhận.

[4]. Ông Trần Anh T và ông Lê Trọng L không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 61 tờ bản đồ 21 xã H nên không xét.

Ông Lê Trọng L và những người nhận chuyển nhượng các thửa đất 54 (đã tách thành các thửa mới 242, 243, 244, 245, 246) tờ bản đồ 21 xã H không tranh chấp nên không xem xét.

[5]. Về chi phí tố tụng: bà H phải chịu toàn bộ (số tiền này ông L đã nộp nên bà H phải trả lại cho ông L).

[6]. Về án phí: Theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016:

Ông L không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm (có giá ngạch 200.000.000 đồng).

Xét quan điểm của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.

Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa về đường lối giải quyết vụ án phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 68, 147, 217, 227, 228, 266, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng các điều 122, 123, 468 Bộ luật dân sự năm 2015; các điều 39, 42, 45, 166, 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Trọng L đối với bà Trịnh Thị Ngọc H về việc tính lãi suất trên số tiền gốc 200.000.000 đồng.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Trọng L về việc tranh chấp hợp đồng dịch vụ đối với bà Trịnh Thị Ngọc H.

Xử: Hủy hợp đồng dịch vụ ngày 13/12/2017 giữa ông Lê Trọng L và bà Trịnh Thị Ngọc H.

Buộc bà Trịnh Thị Ngọc H phải trả cho ông Lê Trọng L số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành tương ứng với thời gian chưa thi hành án với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

3. Về chi phí tố tụng: Bà Trịnh Thị Ngọc H phải chịu 3.577.500 đồng (trả lại cho ông L số tiền này).

4. Về án phí:

Trả lại cho ông Lê Trọng L số tiền 6.250.000 tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004524 ngày 25/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Đ.

Bà Trịnh Thị Ngọc H phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng bà Tâm, ông Tuấn được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án ./.