Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 96/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN IA GRAI, TỈNH GIA LAI

BẢN ÁN 96/2022/DS-ST NGÀY 12/12/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 12 tháng 12 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai xét xử công khai vụ án dân sự thụ lý số 77/2022/TLST-DS ngày 09 tháng 6 năm 2022 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 119/2022/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 10 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Rơ Cơm H; địa chỉ: làng B, xã I, huyện Ia, tỉnh G (có mặt).

Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Duy H; địa chỉ 94/28 P, phường Đ, thành phố P, tỉnh G (có mặt).

2. Bị đơn: Ông Phạm Văn N; địa chỉ: tổ 3, phường T, thành phố P, tỉnh G (vắng mặt).

Người đại diện ủy quyền của bị đơn: Bà Trịnh Thị T ;địa chỉ: tổ 3, phường D, thành phố P, tỉnh G (có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Ksor H1 (vợ ông Rơ Cơm H);

- Chị Ksor H2 (con ông Rơ Cơm H) Người đại diện ủy quyền của bà Ksor H1 và chị Ksor H2: Ông Nguyễn Duy H.

- Chị Ksor H3 (con ông Rơ Cơm H); địa chỉ: làng B, xã I, huyện Ia, tỉnh G (có mặt).

- Ông Phạm Minh S; địa chỉ tổ 3, phường T, thành phố P, tỉnh G (vắng mặt).

4. Người làm chứng: Ông Siu H4; địa chỉ: Làng B, xã I, huyện Ia, tỉnh G (có mặt).

5. Người phiên dịch: Ông Ksor T (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Đại diện nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Đầu năm 2021 ông Phạm Văn N cùng với con trai là Phạm Minh S và người môi giới đất là ông Siu H4 có đến gặp hỏi ông H có đất ở làng B không. Ông H có lô đất thuộc thửa đất số 664, tờ bản đồ số 33, địa chỉ làng B nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H đồng ý bán với giá 2.500.000.000đ. Ông N nói đất của ông H chưa có giấy tờ thì chỉ mua với giá 1.820.000.000đ, đồng thời cam kết sẽ chịu mọi chi phí làm làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục chuyển nhượng. Do ông H đang cần tiền để làm nhà và nuôi con học đại học nên đồng ý chuyển nhượng với giá ông N đưa ra. Vào ngày 17/3/2021 tại nhà ông N, vợ chồng ông H cùng với ông N, anh S và người làm chứng là ông Siu H4 có ký "Hợp đồng đặt cọc" theo mẫu do phía ông N đưa ra nhằm mục đích đảm bảo cho việc vợ chồng ông H sẽ chuyển nhượng cho ông N một thửa đất trên. Nội dung hợp đồng đặt cọc thỏa thuận như sau: Ông Rơ Cơm H và vợ là bà Ksor H1 sẽ chuyển nhượng cho ông Phạm Văn N thửa đất số 664, tờ bản đồ số 33, địa chỉ làng B với giá là 1.820.000.000đ. Ông N đặt cọc trước 120.000.000đ, số tiền còn lại là 1.700.000.000đ. Thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 17/3/2021 đến ngày 17/6/2021, các bên sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên nào vi phạm sẽ chịu phạt cọc gấp 02 lần. Hợp đồng lập thành 03 bản, phía vợ chồng ông H giữ một bản, phía ông N một bản và ông Siu H4 giữ một bản. Sau khi ký hợp đồng thì vợ chồng ông H giao các giấy tờ tùy thân cho ông N để làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng. Sau một thời gian thì ông H thấy ông N chưa làm giấy tờ đất và thủ tục chuyển nhượng, do đang cần tiền nên điện thoại hối thúc ông Siu H4 và ông N thực hiện hợp đồng nhưng họ vẫn không làm. Đến ngày 18/9/2021 tại nhà ông Siu H4 gồm có vợ chồng ông H, các con ông H, ông Phạm Văn N, ông Phạm Minh S (con ông N) và ông Siu H4 ngồi lại để tháo gỡ vướng mắc và tiếp tục thống nhất như sau: Hai bên cam kết 40 ngày làm việc tính từ ngày 20/9/2021 sẽ làm xong bìa đỏ ra công chứng sang tên giao đủ tiền. Làm hộ khẩu cho ông H trước, sau khi làm xong hộ khẩu rồi làm bìa đỏ, trích lục làm trước. Nội dung này do anh Phạm Minh S viết có chữ ký của những người tham gia. Sau khi viết cam kết trên thì ông Ngọc và anh S yêu cầu vợ chồng ông và ông Siu H4 giao lại hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 17/3/2021, anh S xe bỏ hai bản hợp đồng tại nhà ông Hrin, tuy nhiên bản hợp đồng cũ đã được con gái ông H là chị Ksor H3 Thoang kịp thời chụp lại bằng điện thoại. Sau ki xé bỏ hai bản hợp đồng, anh Sỹ và ông N có đưa 02 tờ giấy nói là ký lại để đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do tin tưởng nên vợ chồng ông H và ông Siu H4 ký vào các văn bản mà ông N và anh S đưa ra. Tuy nhiên do trong sổ hộ khẩu gia đình có tên ông Rơ Cơm H nhưng không có xác nhận của Công an xã nên việc làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H gặp nhiều khó khăn. Trong thời gian đó ông N và anh S luôn đe dọa bắt gia đình ông H phải bồi thường số tiền cọc gấp 20 lần nếu không chuyển nhượng đất. Do đó ông H bức xúc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2021 giữa ông H, bà Ksor H1 với ông Phạm Văn N bị vô hiệu. Gia đình ông H sẽ trả lại cho ông N số tiền đã nhận cọc là 120.000.000đ.

Nguyên đơn ông Rơ Cơm H người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Ksor H2 Thoang nhất trí với lời trình bày như trên.

Người đại diện ủy quyền của bị đơn trình bày: Khoảng đầu năm 2021 thông qua ông Siu H4 là người môi giới, ông Phạm Văn N hỏi ông Rơ Cơm H có thửa đất ở làng B có bán không, thì ông H nói có bán. Đồng thời cam kết là thửa đất số thửa đất số 664, tờ bản đồ số 33 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa lấy về. Do tin tưởng ông H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sẽ chuyển nhượng nên tối ngày 17/3/2021 tại nhà ông Ngọc, có ông Siu H4 làm chứng, giữa ông N với vợ chồng ông H ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng lô đất trên. Nội dung là vợ chồng ông Hlem đồng ý sẽ chuyển nhượng lô đất tại thửa số 664, tờ bản đồ số 33 với diện tích 1.230m2 với giá 1.820.000.000đ, ông N đặt cọc trước 120.000.000đ, sau khi ông H nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục chuyển nhượng xong giao tiền. Cùng ngày lúc 20 giờ tại nhà ông N hai bên có ký thêm "Giấy cam kết mua và bán đất" nội dung thỏa thuận cũng giống như hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên đến hẹn ông H không thực hiện cam kết nên dẫn đến không chuyển nhượng được. Nay ông Phạm Văn N có ý kiến là không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, vì hợp đồng được các bên xác lập hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định của pháp luật nên có hiệu lực. Đề nghị Tòa án gia hạn cho một khoảng thời gian nhất định để ông H làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó thực hiện việc chuyển nhượng cho ông N. Nếu ông Hlem không thực hiện thì buộc ông H trả lại tiền cọc và ông Ngọc sẽ khởi kiện yêu cầu ông H bồi thường thiệt hại sau. Ngoài ra ông Phạm Văn N không có yêu cầu nào khác.

Người làm chứng ông Siu H4 trình bày: Thời điểm đầu năm 2021 ông là Trưởng thôn làng B. Ông Phạm Văn N và con trai là anh Phạm Minh S là người thường xuyên làm giấy tờ đất cho dân trong làng nên có quen biết ông. Ông N và anh S có hỏi ông có ai trong làng bán đất hay không, ông biết ông H có lô đất gần đường muốn bán để lấy tiền làm nhà và nuôi con đang học đại học nên dẫn ông N và anh S đến nhà ông H hỏi mua đất. Sau đó ông H dẫn ông N và anh S đi coi đất có tham gia của vợ và con ông H. Sau khi coi đất và đo đạc xong thì ông H nói ông đang cần tiền làm nhà bán với giá 2,5 tỷ nhưng đất chưa có giấy tờ gì, ông N nói đất chưa có giấy tờ nên trả 1.820.000.000đ và nói có người quen ở huyện bao làm bìa đỏ luôn. Đến tối ngày 17/3/2021 tại nhà ông N gồm có ông, vợ chồng và con ông H cùng với ông N, anh S, hai bên có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc như nội dung ở trên. Bản hợp đồng được lập thành 03 bản, ông giữ một bản, ông H giữ một bản và ông N giữ một bản. Sau khi hết hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc không biết vì sao ông N và anh S chưa làm được bìa đỏ để chuyển nhượng đất, vào sáng ngày 18/9/2021 mọi người đều tập trung tại nhà ông gồm có ông, vợ chồng ông H, các con ông H, ông Phạm Văn N, anh Phạm Minh S để tháo gỡ vướng mắc. Ông N và anh S xin thêm 40 ngày để làm bìa đỏ cho ông H. Sau khi viết giấy xong anh S yêu cầu ông và ông H đưa lại hợp đồng đầu tiên cho anh S, anh S nói là hợp đồng đó đã hết hạn nên xé bỏ hai bản hợp đồng đó tại nhà ông. Tuy nhiên hết thời gian thỏa thuận trên ông và ông H gọi điện cho ông N hối làm nhanh vì lúc đó ông H cũng đang cần tiền để làm nhà. Tuy nhiên ông N và anh S nói bìa đỏ có trên huyện nhưng cấp sai tên, sau đó ông N mang bản phô tô bìa đỏ không có con dấu và ký tên của huyện đứng tên Rmah H đưa cho ông H. Hai bên cãi nhau, phía ông N nói nếu không bán đất thì bồi thường gấp 20 lần và đưa ông H ra Công an huyện làm việc nên ông H tức giận không bán nữa và kiện hủy hợp đồng.

Đại diện VKSND huyện Ia Grai phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: trong quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục tố tụng cần thiết theo quy định của pháp luật; tại phiên tòa Hội đồng xét xử cũng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tụng kể từ khi bắt đầu phiên tòa cho đến trước khi nghị án. Các đương sự cũng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định.

Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; áp dụng các Điều 117, 123, 131, 133, 407 và 408 Bộ luật dân sự; căn cứ Điều 168 của Luật Đất đai; căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Rơ Cơm H Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1t với ông Phạm Văn N xác lập ngày 17/3/2021 bị vô hiệu. Ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 phải trả lại cho ông Phạm Văn N số tiền đã nhận cọc là 120.000.000đ. Ngoài ra còn đề nghị buộc các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1]. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Do vậy đây là vụ án "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà không có người đại diện tham gia phiên tòa, do đó Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2]. Các đương sự đều thừa nhận, ngày 17/3/2021 ông Phạm Văn N với ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc. Ông N giao cho ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 số tiền 120.000.000đ trong thời hạn 90 ngày để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích theo ranh giới cắm mốc tại thửa số 664, tờ bản đồ số 33, địa chỉ làng B. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận phạt cọc nếu vi phạm hợp đồng. Do đó, đây là hợp đồng đặt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự. Sau khi hết thời hạn đặt cọc, các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau là do đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

[3]. Tại Công văn số 444/CV-CNVPĐK ngày 24 tháng 8 năm 2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai, Chi nhánh huyện Ia Grai và tại Biên bản xác minh ngày 15 tháng 11 năm 2022 của Tòa án đã xác định: Diện tích 3.336m2 tại thửa đất số 664, tờ bản đồ số 33, địa chỉ làng B chưa được cơ quan có thẩm quyền ký tên và đóng dấu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện được giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trên.

[4]. Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Điều 123 Bộ luật dân sự quy định: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định''. Tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc, thửa đất của ông Rơ Cơm H và bà Ksor H'1 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên không được phép chuyển nhượng. Do đó giao dịch đặt cọc ngày 17/3/2021 giữa ông Rơ Cơm H, bà Ksor H1 với ông Phạm Văn N đã vi phạm điều cấm của luật, nên bị vô hiệu ngay tại thời điểm xác lập. Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc nói trên của nguyên đơn là có căn cứ pháp luật nên được chấp nhận.

[5]. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: "Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Nguyên đơn biết rõ diện tích đất tại thửa số 664, tờ bản đồ số 33, địa chỉ làng B chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thuộc trường hợp không được phép chuyển nhượng nhưng vẫn nhận cọc để chuyển nhượng. Bị đơn cho rằng khi giao kết hợp đồng do tin tưởng nguyên đơn nên mới chấp nhận đặt cọc. Xét thấy, bị đơn là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên có quyền yêu cầu nguyên đơn cung cấp tình trạng pháp lý của thửa đất để quyết định có tiếp tục nhận chuyển nhượng hay không nhưng bị đơn không có yêu cầu này. Mặt khác người làm chứng khẳng định, trước khi giao kết hợp đồng nguyên đơn đã nói rõ cho bị đơn biết về tình trạng pháp lý của thửa đất là chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị đơn vẫn đồng ý giao kết. Như vậy cả nguyên đơn và bị đơn đều biết rõ thửa đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng. Lỗi của các bên làm cho hợp đồng đặt cọc nói trên bị vô hiệu là ngang nhau, nên nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn số tiền đã nhận cọc là 120.000.000đ.

[6]. Các bên có thỏa thuận về việc phạt cọc trong hợp đồng, quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã giải thích nhưng các đương sự vẫn không yêu cầu nên không xem xét.

[7]. Về án phí: Căn cứ vào Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Ông Rơ Com H và bà Ksor H1 phải chịu án phí có giá ngạch là 120.000.000đ x 5% = 6.000.000đ, nhưng được trừ vào số tiền tạm nộp án phí trước đây là 300.000đ theo biên lai thu số 0008583 ngày 07/6/2022 của Chi cục thi hành án huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai. Nay phải nộp tiếp 5.700.000đ. Ông Phạm Văn N phải chịu 300.000đ án phí không có giá ngạch.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 40; khoản 2 Điều 227 và Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 116, 117, 118, 119, 122, 123, 131, 328, 407 Bộ luật dân sự; Căn cứ khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Rơ Cơm H.

2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Rơ Cơm H và bà Ksor H'1 với ông Phạm Văn N xác lập ngày 17/3/2021 bị vô hiệu.

3. Ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 phải trả lại cho ông Phạm Văn N số tiền đã nhận cọc là 120.000.000đ (một trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về án phí:

Ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 phải chịu 6.000.000đ, được trừ vào số tiền 300.000đ đã tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0008583 ngày 07/6/2022 của Chi cục THA dân sự huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai. Ông Rơ Cơm H và bà Ksor H1 phải nộp tiếp là 5.700.000đ (năm triệu bảy trăm nghìn đồng) để sung quỹ nhà nước. Ông Phạm Văn N phải nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí không có giá ngạch để sung quỹ Nhà nước.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.