Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 62/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

BẢN ÁN 62/2023/DS-PT NGÀY 14/04/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 14/4/2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh B xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số:10/TLPT- DS ngày 12/01/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số:32/2023/QĐXXPT-DS ngày02/3/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 72/2023/QĐPT-DS ngày 20/3/2023 của tòa án nhân dân tỉnh B giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Khổng Văn Ch, sinh năm 1974 – Có mặt. Nơi cư trú: TDP Số 3, thị trấn Th, huyện H, tỉnh B.

- Bị đơn: Anh Nguyễn Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1985 –Vắng mặt Nơi cư trú: Thôn Nga Tr, xã Hương L, huyện H, tỉnh B.

- Người đại diện theo ủy quyền: Ông Chử Đức T, sinh năm 1975 – Có mặt Địa chỉ: Số 25, ngõ 955 đường Hồng H, phường Chương D, quận Hoàn K, thành phố Hà N.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Chị Đào Thị H, sinh năm 1984 – Vắng mặt Nơi cư trú: Thôn Nga Tr, xã Hương L, huyện H, tỉnh B.

- Người đại diện theo ủy quyền: Ông Chử Đức T, sinh năm 1975 – Có mặt Địa chỉ: Số 25, ngõ 955 đường Hồng H, phường Chương D, quận Hoàn K, thành phố Hà N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòanguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi anh biết anh Nguyễn Văn Đ và chị Đào Thị H có địa chỉ tại thôn Nga Tr, xã Hương L, huyện H có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh đã đến nhà anh Đ, chị H đặt vấn đề muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Đ, chị H.

Sau khi anh Đ, chị H đồng ý chuyển nhượng cho anh thì anh đã thỏa thuận về việc đặt cọc. Theo hợp đồng đặt cọc ngày 01/01/2021 giữa anh với vợ chồng anh Đ, chị Hthỏa thuận chuyển nhượng cho nhau một phần thửa đất số 411, tờ bản đồ số 87 đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích chuyển nhượng là 111m2 trong tổng số 257,5 m2.

Theo hợp đồng có nội dung “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 01/01/2021 có ghi rõ Bên bán (Bên A) ông Nguyễn Văn Đ, sinh ngày 14/2/1985, CMND số 12183xxxx ngày cấp 07/02/2020, bà Đào Thị H, sinh ngày 22/01/1984, CMND số 122446221 ngày cấp 06/03/2020, bên mua (Bên B) ông Khổng Văn Ch, sinh năm 1974, CMND số 12113xxxx ngày cấp 25/10/1974; Bên làm chứng ông Đặng Thanh Hòa, CMND số 12175xxxx ngày cấp 11/6/2020.

Trong hợp đồng có ghi Bên A đồng ý bán cho Bên B nhà đất tại thửa số 411, tòa bản đồ số 87; địa chỉ thửa đất tại thôn Nga Tr, xã Hương L, huyện H, tỉnh B diện tích 111m2. Kèm giấy chứng nhận quyền QSH- QSD đất số BP 644094. Hai bên thỏa thuận giá bán, chuyển nhượng số tiền là 700.000.000 đồng; số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng, số tiền còn lại là 550.000.000 đồng; Thời hạn đặt cọc là 45 ngày từ ngày 01/01/2021 đến ngày 15/02/2021.

Ngoài ra trong phần cam kết chung có điều khoản phạt cọc “Bên A cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh bên A cam đoan tài sản này không dính quy hoạch, thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan tổ chức, cá nhân nào. Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nêu trên nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho Bên B thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 5 lần số tiền mà Bên B đã đặt cọc cho Bên A, ngược lại nếu Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Khi đến thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc thì anh đã đến nhà anh Đ, chị H và nhiều lần gọi điện thoại để yêu cầu làm các thủ tục chuyển nhượng tuy nhiên anh Đ, chị H không thực hiện được chuyển nhượng trong thời hạn hai bên đã đặt ra trong hợp đồng đặt cọc. Lý do anh Đ, chị H đưa ra là do chưa chuyển đổi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện hợp đồng.

Nay anh Ch cho rằng bên A là bên vi phạm nghĩa vụ, anh Ch yêu cầu Tòa án buộc Bên A là anh Đ, chị H trả 150.000.000 đồng đặt cọc đã nhận và 750.000.000 đồng tiền phạt cọc theo cam kết.

Người người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn anh Nguyễn Văn Đ và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Đào Thị H trình bày:

Bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn là do theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 31/12/2020 do bị đơn lưu giữ không ghi phần phạt cọc gấp 05 lần như Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 01/01/2021 do nguyên đơn cung cấp.

Hơn nữa trong thời gian hai bên thỏa thuận giao kết đặt cọc bị đơn nhiều lần gọi điện cho nguyên đơn đến để tiến hành tách thửa đất vì theo quy định định của pháp luật đối với diện tích đất hai bên giao kết hợp đồng là một phần của diện tích bên bị đơn được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng cần phải tách thửa và đăng ký quyền sử dụng đất cho diện tích đất tách thửa mới thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nguyên đơn không đến.

Cụ thể vào các ngày 17/01, 21/01, 25/01,26/01,27/01 năm 2021 và các ngày 01/2, 26/02/2021; 02/3,03/3,10/3,24/3/2021; 03/4/2021 ông Đ đã thực hiện các cuộc gọi từ số điện thoại 0964138261 của anh Đ từ mạng Viettel đến số điện thoại 0986943181mạng Viettel của anh Ch. Tuy nhiên anh Ch có lần nghe điện thoại có lần không nghe, khi nghe máy chỉ nói là sẽ xuống nhưng sau lại không xuống.

Ngoài ra đối với Hợp đồng đề ngày 01/01/2021 do anh Ch cung cấp không đúng nội dung thỏa thuận đặt cọc ban đầu như bản hợp đồng đặt cọc ban đầu nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận giao cho bị đơn giữ. Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 01/01/2021 có nội dung điền thêm nội dung phạt cọc và ghi ngày tháng năm không đúng vì thực tế ngày giao kết hợp đồng ban đầu là ngày 31/12/2020, giá chuyển nhượng ban đầu là 600.000.000 đồng, tuy nhiên hợp đồng nguyên đơn nộp ghi là 700.000.000 đồng phạt cọc 05 lần giá trị đặt cọc. Ngoài ra đối với cùng một hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn cung cấp cho Tòa án đều đề ngày 01/01/2021 nhưng bản phô to nộp khi khởi kiện và gửi bị đơn không có chữ ký của người làm chứng là ông Đặng Thanh Hòa, tuy nhiên bản gốc nộp tại Tòa án không có chữ ký của ông Đặng Thanh Hòa.

Do vậy người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan xác định đối với hợp đồng nguyên đơn cung cấp là giả tạo và đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Nay bị đơn không đồng ý đối với khoản tiền phạt cọc như hợp đồng nguyên đơn đưa ra, chỉ đồng ý trả lại số tiền đã nhận đặt cọc là 150.000.000 đồng.

-Người làm chứng anh Đặng Thanh Hòa có lời khai trình bày: Do có mối quan hệ làm ăn với anh Ch. Ngày 01/01/2021 anh được anh Ch nhờ đi cùng đến nhà anh Đ, chị H để mua đất. Sau khi hai bên thỏa thuận việc mua bán, chuyển nhượng xong thì anh được anh Ch nhờ viết hộ hợp đồng đặt cọc. Khi đó anh Đ có đưa cho anh xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để anh viết thông tin vào Hợp đồng có nôi dung “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất”. Hai bên chỉ thỏa thuận là anh Đ, chị H chuyển nhượng một phần thửa đất. Số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng. Anh Đ, chị H đã nhận tiền và ký nhận tiền ở mặt sau Hợp đồng đặt cọc mau bán nhà đất.

Theo hợp đồng đồng này thì hai bên có thỏa thuận về thời gian làm hợp đồng chuyển nhượng là 45 ngày và có thỏa thuận nếu bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng thì chịu phạt gấp 05 lần số tiền đã nhận đặt cọc. Sau đó anh Đ, chị H ký vào Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 01/01/2021, anh Ch ký vào hợp đồng, anh không ký vào hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với tư cách người làm chứng tờ Hợp đồng anh Chỉnh giữ, còn tờ hợp đồng đưa cho Đ giữ anh có ký tên.

Ngoài hợp đồng đề ngày 01/01/2021 thì theo yêu cầu của hai bên anh có viết thêm một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 31/12/2020 với nội dung tương tự hợp đồng ngày 01/01/2021. Tuy nhiên có các nội dung khác hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 01/01/2021 là về số tiền chuyển nhượng thửa đất là 600.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 31/12/2020, không phải 700.000.000 đồng như hợp đồng ngày 01/01/2021 và không có phạt cọc như Hợp đồng đặt cọc ngày 01/01/2021. Hợp đồng đề ngày 31/12/2020 được giao cho anh Đ giữ, còn hợp đồng đặt cọc ngày 01/01/2021 anh Ch giữ.

Anh xác định hai Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 31/12/2020 và Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 01/01/2021 đều được anh viết cùng thời điểm là ngày 01/01/2021 không phải viết hai ngày khác nhau.

Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về yêu cầu phạt cọc, nguyên đơn chỉ yêu cầu phía bị đơn trả số tiền đã nhận đặt cọc và phạt cọc bằng giá trị đặt cọc là 150.000.000 đồng.

Nguyên đơn thừa nhận trong quá trình hai bên thỏa thuận chuyển nhượng một phần diện tích đất tại thửa đất số 411, tòa bản đồ số 87 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BI004209 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 27/9/2019. Tại thời điểm đặt cọc phía bị đơn cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn và nguyên đơn cũng xác định muốn nhận chuyển nhượng được diện đất như thỏa thuận đặt cọc thì cần phải tách thửa rồi mới thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc thì nguyên đơn có gọi điện cho bị đơn yêu cầu tách thửa tuy nhiên bị đơn không thực hiện việc tách thửa. Đối với hai hợp đồng đặt cọc có nội dung khác nhau về ngày, tháng, năm nguyên đơn xác nhận đối với “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 31/12/2020 là Hợp đồng viết sau khi hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 01/01/2021. Lý do viết hợp đồng đề ngày 31/12/2020 là do khi đó bị đơn nói muốn giới thiệu đất của người khác cho nguyên đơn mua, viết giá trị đất rẻ hơn mua của bị đơn và không ghi phần phạt cọc để khi có người muốn bán đất thì bị đơn căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc đó để thỏa thuận giá cả, nếu mua được rẻ hơn thì bị đơn được hưởng tiền chênh lệch.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Đối với hợp đồng đặt cọc phía bên bị đơn được giao cho là hợp đồng duy nhất bị đơn được nhận, theo phía bị đơn thì khi ký kết hợp đồng đặt cọc có viết hai bản, tuy nhiên khi viết xong thì bị đơn không xem kỹ và ký cả hai bản, sau khi ký kết xong thì nhận được bản ghi ngày 31/12/2020. Do đó nay bị đơn xác định đối với Hợp đồng phía nguyên đơn cung cấp là do nguyên đơn đã giả tạo khi yêu cầu bị đơn ký kết. Ngoài ra theo hợp đồng phía nguyên đơn cung cấp tất cả chữ viết đều do người bên phía nguyên đơn viết và có nội dung Kèm giấy chứng nhận QSH-QSD đất số BP644094 là đúng thực tế thửa đất bị đơn có, bị đơn không có thửa đất nào có giấy chứng nhận như vậy. Do vậy bị đơn không đồng ý yêu cầu phạt cọc như nguyên đơn yêu cầu.

Với nội vụ án nêu trên, tòa án nhân dân huyện H đã xử: Xác định giao dịch dân sự nội dung “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 31/12/2020 và “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 01/01/2021 vô hiệu.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Văn Đ, bà Đào Thị H phải hoàn trả cho ông Khổng Văn Ch số tiền 150.000.000 đồng;

- Không chấp nhận phần yêu cầu của anh Khổng Văn Ch về việc buộc anh Nguyễn Văn Đ, chị Đào Thị H phải chịu phạt cọc 150.000.000 đồng. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ Thi hành án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Sau khi xét xử xong thì ngày 11/10/2022 ông Khổng Văn Ch làm đơn kháng cáo bản án số 113/2022/DSST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện H.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo; các bên đương sự không cung cấp, bổ sung thêm được tài liệu, chứng cứ nào khác để bảo vệ quyền lợi của mình.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B phát biểu:

Về việc tuân thủ pháp luật trong suốt quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Nguyên đơn; Bị đơn chấp hành đúng quy định pháp luật.

Về nội dung:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2018/UBTVQH 14 về án phí, lệ phí Tòa án, Xử: Không chấp nhận kháng cáo của ông Khổng Văn Ch, giữ nguyên bản án sơ thẩm đã xử.

Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Chỉnh phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra, tranh tụng tại phiên tòa, kết quả tranh luận và phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa; Hội đồng xét xử xét thấy:

Xét nội dung kháng cáo của ông Khổng Văn Ch thì thấy:

Theo các tài liệu chứng cứ ông Chỉnh giao nộp là “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 01/01/2021 và “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 31/12/2020 là hai bản viết tay thể hiện giữa ông Chỉnh và vợ chồng ông Đ, bà Hương có ký kết thỏa thuận việc đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại hai hợp đồng đặt cọc này đều thể hiện việc ông Đ, bà Hương có nhận số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng để chuyển nhượng một phần thửa đất số 441, tờ bản đồ số 87 với diện tích 111 m2 theo giấy chứng nhận QSH-QSD đất số BP644094 không rõ là thửa đất nào của ông Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác tài phiên tòa hôm nay người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Đ xác định ông Đ không có thửa đất nào được cấp giấy chứng nhận ghi trong hợp đồng, ông Đ chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận số CT 004209 cấp ngày 27/9/2019 do Sơ tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp mang tên ông Nguyễn Văn Đ. Ngoài ra theo các tài liệu chứng cứ và lời khai do ông Chỉnh cung cấp anh cũng thừa nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc và sau thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì anh biết việc ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng một phần của thửa đất khi phần thửa đất này chưa được tách thửa.

Hơn nữa theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai có quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Mặt khác theo khoản Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai có quy định “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy Hội đồng xét xử xét thấy việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khổng Văn Ch và ông Nguyễn Văn Đ, bà Đào Thị H không tuân thủ đúng quy định về điều kiện ký hợp đồng khi chưa có đối tượng của hợp đồng theo quy định tại Điêu 408 Bộ luật dân sự.

Do đó giao dịch dân sự nội dung “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 31/12/2020 và “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đề ngày 01/01/2021 vô hiệu.

Do hợp đồng dân sự vô hiệu do vậy các bên cần trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự.

Từ những căn cứ, nhận định trên tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Khổng Văn Ch và buộc ông Nguyễn Văn Đ, bà Đào Thị H phải trả cho ông Khổng Văn Ch số tiền đã đặt cọc là 150.000.000 đồng.Không chấp nhận phần yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải chịu phạt cọc số tiền 150.000.000 đồng là có căn cứ;

Do vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông Chỉnh, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm đã xử.

Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Chỉnh phải chịu 300.000 đồng án phí DSPT (xác nhận ông Khổng Văn Ch đã nộp đủ án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0008346 ngày 12/10/2022 của Chi cục THADS huyện H).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Áp dụng: khoản 1 Điều 308, Điều 148của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thi miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Xử:Không chấp nhận kháng cáo của ông Khổng Văn Ch; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 113/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện H.

Về án phí:ông Khổng Văn Ch phải chịu 300.000 đồng án phí DSPT (xác nhận ông Khổng Văn Ch đã nộp đủ án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0008346 ngày 12/10/2022 của Chi cục THADS huyện H).

Án xử phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.