Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 60/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 60/2024/DS-PT NGÀY 25/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 25 tháng 4 năm 2024 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 44/2024/TLPT-DS ngày 15/3/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 125/2023/DS-ST ngày 07 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 87/2024/QĐ-PT ngày 20 tháng 3 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Anh C, sinh năm 1988; cư trú tại xóm B, thôn T, xã T, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Hồng P, sinh năm 1971; cư trú tại thôn Q, xã H, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng (Văn bản ủy quyền ngày 01/12/2022).

- Bị đơn: Ông Lê Quang T, sinh năm 1975, bà Vũ Thị Thu H, sinh năm 1978;

địa chỉ: tiệm H2, Quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Bá D, sinh năm 1979, bà Vũ Thị Kim H1, sinh năm 1982; cư trú tại số D, thôn T, xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người kháng cáo: Ông Nguyễn Anh C – Nguyên đơn và Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng.

(Ông C, ông P, ông T và bà H có mặt tại phiên tòa; ông D vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện ngày 13 tháng 9 năm 2022 nguyên đơn ông Nguyễn Anh C, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Hồng P trình bày: Ngày 18/02/2022 ông Nguyễn Anh C và vợ chồng ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H ký kết hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền. Theo nội dung của Hợp đồng thì vợ chồng ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Anh C ½ diện tích đất thuộc thửa số 677, tờ bản đồ số 254D, tại xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 284255 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 03/8/2012 mang tên ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H. Giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Ngày 18/02/2022 ông C đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng, số tiền còn lại sau khi ông T, bà H làm thủ tục tách thửa và chuyển đổi 200m2 lên đất thổ cư và lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông C giao 400.000.000 đồng, còn lại 100.000.000 đồng khi nào ông T, bà H giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông C giao đủ. Thời hạn đặt cọc là 06 tháng, từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/8/2022.

Sau khi lập hợp đồng đặt cọc và giao tiền xong, ông T, bà H không thực hiện đúng cam kết, không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C mà ông T, bà H tự ý lập hợp đồng tặng cho toàn bộ tài sản trên cho con gái là Lê Minh T1, bà T1 đã lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng 400m2 từ đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở nông thôn (ONT), theo Quyết định số 1065/QĐ-UBND-ĐĐ ngày 11/5/2022 của Ủy ban nhân dân huyện Đ. Việc ông T, bà H lập hợp đồng tặng quyền sử dụng đất cho con gái Lê Minh T1 và việc bà T1 chuyển đổi mục đích sử dụng đất ông C không được biết, ông T, bà H không thông báo cho ông C. Đến nay đã quá thời hạn đặt cọc như cam kết. Ông C nhiều lần yêu cầu ông T, bà H thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất trên cho ông C nhưng ông T, bà H không thực hiện. Do các bên không thể thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, ông Nguyễn Anh C yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền lập ngày 18/02/2022 giữa ông Nguyễn Anh C và ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H. Đồng thời buộc ông T, bà H trả lại cho ông C số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng, tổng cộng: 1.000.000.000 đồng. Ngoài ra ông C không có yêu cầu nào khác.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn là ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H trình bày: Thửa đất số 677, tờ bản đồ số 254D, diện tích 1.713m2 tại xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL284255 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 03/8/2012 là đồng sở hữu của ông bà và vợ chồng ông Nguyễn Bá D, Vũ Thị Kim H1 (bà H1 là em gái của bà H). Ngày 18/02/2022 ông bà thỏa thuận chuyển nhượng ½ diện tích thuộc thửa đất trên cho ông Nguyễn Anh C với giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, cùng ngày ông C đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng, hai bên thống nhất hẹn đến ngày 18/8/2022 sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông bà đã tiến hành các thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng diện tích đất 400m2. Tuy nhiên do ông T hết hạn mức đứng tên đất thổ cư nên ông bà đã làm thủ tục tặng cho con gái là Lê Minh T1 toàn bộ thửa đất trên. Sau khi sang tên cho Lê Minh T1, con gái đã làm thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, khi tiến hành tách thửa thì phát hiện diện tích đất thổ cư bị dồn về một thửa nên phải điều chỉnh 200m2 diện tích đất thổ cư sang thửa đất chuyển nhượng cho ông C. Sau khi tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng xong, Lê Minh T1 lập hợp đồng tặng cho bà Vũ Thị Thu H diện tích đất sau khi tách thửa là 856,5m2 (trong đó có 200m2 đất ở nông thôn), thuộc thửa đất số 1069, tờ bản đồ số 13, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 959201, Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 16/01/2023 mang tên Vũ Thị Thu H. Hiện diện tích đất trên đã đủ điều kiện để chuyển nhượng cho ông C nhưng ông C lại không muốn mua nữa mà yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Ông bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông C vì ông bà vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông C, nếu ông C không muốn mua nữa thì ông C mất tiền cọc.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Bá D, bà Vũ Thị Kim H1 trình bày: Thửa đất số 677, tờ bản đồ số 254D, diện tích 1.713m2 tại xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 284255 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 03/8/2012 là tài sản chung của ông bà và vợ chồng ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H, hai bên thống nhất để vợ chồng ông T, bà H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 18/02/2022 ông T, bà H chuyển nhượng ½ diện tích thuộc thửa đất trên cho ông Nguyễn Anh C với giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, cùng ngày 18/02/2022 ông C đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng. Người nhận tiền cọc là bà Vũ Thị Kim H1. Hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc kể từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/8/2022, sau khi bên nhận cọc ông Lê Quang T và bà Vũ Thị Thu H lập thủ tục chuyển đổi 200m2 lên thổ cư và lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên ông C sẽ giao đủ số tiền còn lại. Do phải thực hiện các thủ tục tách sổ và chuyển đất lên thổ cư do cơ quan Nhà nước tiến hành chậm nên quá thời hạn đặt cọc như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nay diện tích đất mà ông T, bà H bán cho ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 959201, Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 16/01/2023 mang tên Vũ Thị Thu H. Nay ông C yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông T, bà H trả lại tiền cọc thì ông bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, đối với số tiền cọc bà H1 đã nhận thì giữa ông bà và ông T, bà H sẽ tự thỏa thuận với nhau, không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này. Nếu sau này hai bên có tranh chấp sẽ thực hiện quyền khởi kiện bằng vụ án khác.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 125/2023/DS-ST ngày 07/12/2023, Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Anh C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H.

Hủy hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền lập ngày 18/02/2022 giữa ông Nguyễn Anh C và ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H đối với ½ quyền sử dụng thửa đất số 677, tờ bản đồ số 254D, xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. Buộc ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Anh C số tiền cọc 500.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Anh C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H đối với số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

+ Ngày 19/12/2023 ông C có đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

+Tại Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐ-VKS-DS ngày 22/12/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Trọng, kháng nghị một phần bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C đối với yêu cầu phạt cọc.

Tại phiên tòa hôm nay: ông C vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đại diện viện kiểm sát vẫn giữ nguyên Quyết định kháng nghị. Vợ chồng ông T, bà H không đồng ý với kháng cáo của ông C và kháng nghị của Viện kiểm sát, đề nghị giải quyết như án sơ thẩm. Bà H1 vẫn giữ nguyên các ý kiến đã trình bày tại giai đoạn sơ thẩm và đề nghị giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời, nêu quan điểm đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của ông C và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Trọng. Căn cứ khoản 2, Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C. Buộc ông T, bà H có trách nhiệm liên đới trả cho ông C số tiền nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng, tổng cộng 800.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Ông Nguyễn Anh C khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy “Hợp đồng mua bán đất - đặt cọc tiền” ngày 18/02/2022; yêu cầu vợ chồng ông T, bà H trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000đ và phạt cọc 500.000.000đ, tổng cộng 1.000.000.000đ. Vợ chồng ông T, bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là đúng quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Anh C và kháng nghị của Viện kiểm sát thì thấy rằng:

Theo thỏa thuận trong “Hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền” ngày 18/02/2022 (BL 26 - 28) thì trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/8/2022 bị đơn phải tiến hành tách thửa, chuyển đổi 200m2 đất nông nghiệp thành đất thổ cư và lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 của hợp đồng thể hiện “Hai bên cùng cam kết nếu bên A (ông C) phá vỡ hợp đồng thì bên A mất số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, còn bên B (ông T, bà H) không thực hiện việc chuyển nhượng thì bồi thường số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và phạt cọc 500.000.000 đồng, tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng)”.

Việc bị đơn không trực tiếp thực hiện việc tách thửa, chuyển mục đích sang đất thổ cư mà lập hợp đồng tặng cho con gái Lê Minh T1 quyền sử dụng thửa đất số 677, tờ bản đồ số 254D, diện tích 1.713m2 tại xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng là để giảm phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bà Lê Minh T1 đã làm thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tặng cho lại bà Vũ Thị Thu H quyền sử dụng đất khi đã tách thửa diện tích 856,5m2 (trong đó có 200m2 đất ở nông thôn), thuộc thửa đất số 1069, tờ bản đồ số 13 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 959201do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 16/01/2023.

Như vậy, sau khi nhận tiền đặt cọc của ông C thì ông T, bà H đã tự ý lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà T1, không thông báo cho ông C biết. Khi bà T1 thực hiện các thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể thực hiện đúng thời hạn trong hợp đồng đặt cọc thì ông T, bà H cũng không báo cho ông C để xin gia hạn nên thời hạn hợp đồng vẫn được xác định từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/8/2022.

Theo các tài liệu có trong hồ sơ thì đến ngày 18/8/2022 (ngày hết hạn thỏa thuận) bà T1 đang xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tháng 12/2022 mới làm xong thủ tục tách thửa và tặng cho lại bà H. Sau khi hết hạn thỏa thuận theo “Hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền” là ngày 18/08/2022 thì ngày 13/9/2022 ông C đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc đến Toà án nhân dân huyện Đức Trọng. Tuy nhiên, mãi đến ngày 16/01/2023 (hơn 4 tháng sau) Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L mới cập nhật sang tên, cấp Giấy chứng nhận phần diện tích đất mà bà T1 tặng cho lại bà H. Việc ông T, bà H tặng cho bà T1 để bà T1 tiến hành tách thửa, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là để giảm phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (có lợi cho bị đơn) là nguyên nhân dẫn đến vi phạm thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, vợ chồng ông T, bà H có lỗi làm cho hợp đồng giữa các bên không thể thực hiện được theo cam kết nên ông T, bà H phải chịu phạt cọc là phù hợp với ý chí, nội dung mà các bên đã thoả thuận, cam kết trong hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định “tuy bị đơn có lỗi nhưng không phải do ý chí chủ quan của bị đơn” và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng việc bị đơn không thực hiện đúng nội dung, không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã làm thiệt hại cho nguyên đơn và chỉ yêu cầu phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng là đã thể hiện thiện chí của nguyên đơn.

Từ những phân tích trên, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa bản án sơ thẩm. Buộc ông T, bà H có trách nhiệm liên đới trả cho ông C số tiền 500.000.000 đồng đã nhận đặt cọc và số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng, tổng cộng 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng). [3] Về chi phí tố tụng:

Buộc bị đơn phải thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.066.963 đồng.

[4] Về án phí:

Buộc vợ chồng ông T, bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán cho ông C.

Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận nên ông C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Anh C và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng, sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Anh C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn vợ chồng ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H.

Hủy “Hợp đồng mua đất – đặt cọc tiền” ngày 18/02/2022 giữa ông Nguyễn Anh C và ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H đối với ½ quyền sử dụng thửa đất số 677, tờ bản đồ số 254D, xã B, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Anh C số tiền nhận đặt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng), tổng cộng 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H phải thanh toán lại cho ông Nguyễn Anh C số tiền 3.066.963 đồng.

3. Về án phí:

Buộc ông Lê Quang T, bà Vũ Thị Thu H phải chịu 36.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Anh C số tiền 21.300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008409 ngày 22/01/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.