Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 60/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

BẢN ÁN 60/2023/DS-PT NGÀY 12/05/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Từ ngày 09 đến ngày 12 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh B xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 09/2023/TLPT-DS ngày 03 tháng 02 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 52/2022/DS-ST ngày 28 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh B bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 33/2023/QĐ-PT ngày 21/3/2023, Quyết định hoãn phiên tòa số 55/2023/QĐ-PT ngày 14/4/2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông D.V.M, sinh năm 1969; địa chỉ: Ấp B, xã L, thành phố B, tỉnh B-Vũng Tàu. (Có mặt).

- Bị đơn: Ông M.T.D, sinh năm 1979; địa chỉ: Ấp Đ, xã L, thành phố B, tỉnh B-Vũng Tàu. (Vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông M.T.D: Luật sư V.T.T.N, sinh năm 1983; địa chỉ: Số 124A/20 đường Đ.L, phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh B. (Có mặt).

- Người kháng cáo: Ông M.T.D là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng giải quyết vụ án, nguyên đơn ông D.V.M trình bày: Ngày 30/5/2022, ông M và ông M.T.D có ký kết hợp đồng giao nhận tiền cọc chuyển nhượng diện tích đất 508,8m2 thửa 159, tờ bản đồ số 8, xã L, thành phố B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 014583 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 21/01/2020 cho bà M.T.Q, đăng ký biến động sang tên cho ông M.T.D ngày 20/01/2022. Giá chuyển nhượng đất là 4.300.000.000 đồng.

Theo thỏa thuận tại hợp đồng nêu trên, ông M đặt cọc cho ông D số tiền 500.000.000 đồng và cam kết 45 ngày kể từ ngày 30/5/2022 hai bên sẽ ra VPCC, tỉnh B-Vũng Tàu để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông M sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 3.800.000.000 đồng. Đồng thời, hai bên thỏa thuận nếu bên bán đất (bên A – là ông D) tự ý đơn phương hủy hoặc cố tình không thực hiện đúng theo hợp đồng giữa hai bên đã thỏa thuận theo đúng thời gian cam kết đã nêu thì ông D phải trả lại cho bên mua đất (bên B – là ông M) toàn bộ số tiền đặt cọc theo tỷ lệ thỏa thuận nhân gấp ba số tiền đặt cọc. Ông M (bên B) sẽ mất toàn bộ số tiền đặc cọc nếu ông M không thực hiện hoặc đơn phương thay đổi hoặc hủy thỏa thuận cam kết giữa hai bên.

Khoảng 9 giờ ngày 15/7/2022 ông M và bà P.T.K.T (là người làm chứng ký trong hợp đồng giao nhận tiền cọc ngày 30/5/2022) đều có mặt tại VPCC, tỉnh B (địa chỉ: Tổ 1, Ô1, ấp B3, H.V, xã H, thành phố B) để tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng giao nhận tiền cọc ngày 30/5/2022. Tuy nhiên, ông D không ra để thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất như đã cam kết.

Cũng trong ngày 30/5/2022, ông M và ông D có ký kết thêm một hợp đồng vay tiền được công chứng số 04023, quyển số 1E/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC, số tiền ông D vay bằng với số tiền mà ông M đã đặt cọc là 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, hợp đồng vay này chỉ là hợp đồng giả cách vì thực chất là giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại đơn khởi kiện, ông M yêu cầu ông D phải hoàn trả cho ông M số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng và số tiền phạt cọc theo thỏa thuận là 1.000.000.000 đồng, tổng cộng là 1.500.000.000 đồng. Quá trình giải quyết và tại phiên tòa, ông M xác định chỉ yêu cầu ông D phải tiền cọc 500.000.000 đồng và phạt cọc 500.000.000 đồng, tổng cộng là 1.000.000.000 đồng. Ngoài ra, ông M không yêu cầu gì khác.

- Quá trình tố tụng giải quyết vụ án, bị đơn ông M.T.D trình bày: Ông D thống nhất với trình bày của ông M về việc hai bên có ký hợp đồng giao nhận tiền đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 508,8m2 thửa 159, tờ bản đồ số 8, xã L, thành phố B, với giá 4.300.000.000 đồng và ông đã nhận cọc từ ông M 500.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận sau 45 ngày kể từ ngày 30/5/2022 hai bên sẽ ra VPCC, tỉnh B để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông M sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 3.800.000.000 đồng. Cũng trong ngày 30/5/2022 ông M và ông D có ký kết thêm một hợp đồng vay tiền được công chứng số 04023, quyển số 1E/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC, tỉnh B với số tiền vay bằng với số tiền mà ông M đã đặt cọc cho ông D là 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, hợp đồng vay này chỉ là hợp đồng giả cách vì đây thực chất là giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lý do ngày 15/7/2022 (sau 45 ngày kể từ ngày 30/5/2022) ông D không ra phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng là vì giữa ông D và ông M thỏa thuận miệng đến ngày 06/6/2022 ông M sẽ thanh toán trước cho ông D số tiền 1.500.000.000 đồng để ông D chuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 014583 đang cầm cố cho người khác thì mới công chứng sang tên cho ông M được. Sự việc có sự chứng kiến của bà P.T.K.T (là người làm chứng hợp trong đồng đặt cọc ngày 30/5/2022). Do ông M không thực hiện thỏa thuận ngày 06/6/2022 là vi phạm thỏa thuận nên ông D không ra Văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông M.

Do đó, ông D không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của ông M, ông D chỉ đồng ý trả cho ông M tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất ngân hàng từ ngày nhận cọc đến khi trả hết tiền cho ông M.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 52/2022/DS-ST ngày 28 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố B đã quyết định như sau:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D.V.M.

Buộc ông M.T.D có nghĩa vụ trả cho ông D.V.M số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng, tổng cộng 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ do chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo.

- Ngày 08/11/2022 ông M.T.D kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Hủy bản án sơ thẩm do không đúng với các tình tiết khách quan của vụ án, sai lầm trong việc nhận định và áp dụng pháp luật; xem xét lại toàn bộ các tình tiết của vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông M.T.D.

- Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2022 giữa ông M.T.D và ông D.V.M; Hợp đồng vay tài sản ngày 30/5/2022 giữa ông D.V.M và ông M.T.D vô hiệu do giả tạo; Buộc ông M.T.D phải trả cho ông D.V.M số tiền 1.000.000.000 đồng; Ông M.T.D không phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời khai của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, thể hiện ngày 30/5/2022 ông M.T.D thỏa thuận chuyển nhượng cho ông D.V.M quyền sử dụng đất diện tích 508,8m2 thửa 159, tờ bản đồ số 8, xã L, thành phố B, tỉnh B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 014583 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 21/01/2020 cho bà M.T.Q, đăng ký biến động sang tên ông M.T.D ngày 20/01/2022; giá chuyển nhượng là 4.300.000.000 đồng. Cùng ngày hai bên ký hợp đồng giao nhận tiền cọc (nội dung là hợp đồng đặt cọc) chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, theo thỏa thuận ông M đặt cọc cho ông D 500.000.000 đồng và 45 ngày sau hai bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời ông M sẽ thanh toán cho ông D số tiền còn lại là 3.800.000.000 đồng; trường hợp ông M vi phạm hợp đồng thì mất tiền cọc, ông D vi phạm thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường cho ông M theo thỏa thuận; cùng ngày 30/5/2022, ông M và ông D có ký kết thêm một hợp đồng vay tiền được công chứng số 04023, quyển số 1E/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC, ông M và ông D xác nhận hợp đồng vay này là giả cách vì thực chất là giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 15/7/2022 ông M yêu cầu ông D ra VPCC ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận nhưng ông D không thực hiện. Ông M khởi kiện yêu cầu ông D trả lại tiền cọc và bồi thường hai lần tiền cọc là 1.000.000.000 đồng. Ông D cho rằng do ông M không thanh toán trước cho ông D số tiền 1.500.000.000 đồng theo thỏa thuận miệng ngày 06/6/2022 là vi phạm thỏa thuận nên ngày 15/7/2022 ông D không thực hiện công chứng chuyển nhượng đất cho ông M như cam kết trong hợp đồng giao nhận tiền cọc. Ông D chỉ đồng ý trả cho ông M 500.000.000 đồng tiền cọc và lãi suất theo quy định kể từ ngày nhận cọc. Ông M không thừa nhận việc thỏa thuận ngày 06/6/2022 thanh toán cho ông D số tiền 1.500.000.000 đồng như ông D trình bày. Bà P.T.K.T là người làm chứng xác nhận bà T không biết thỏa thuận ngày 06/6/2022 giữa ông M và ông D về số tiền 1.500.000.000 đồng như ông D trình bày. Ông D không cung cấp được chứng cứ chứng minh về thỏa thuận ngày 06/6/2022 ông M trả cho ông D 1.500.000.000 đồng nên nội dung trình bày này của ông D không có căn cứ chấp nhận. Do đó, có căn cứ xác định ông D vi phạm hợp đồng giao nhận tiền cọc ngày 30/5/2022 giữa ông D và ông M, các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng giao nhận tiền cọc nên hợp đồng giao nhận tiền cọc chấm dứt, căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự thì ông D phải trả tiền cọc và bồi thường cho ông M. Ông M và ông D đều xác nhận hợp đồng vay tiền ngày 30/5/2022 công chứng số 04023, quyển số 1E/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC, tỉnh B giữa ông D và ông M là giả cách nhằm che dấu hợp đồng đặt cọc nên hợp đồng vay tiền bị vô hiệu.

Tại mục 5 của hợp đồng giao nhận tiền cọc ngày 30/5/2022 giữa ông M và ông D có ghi: “Bên A phải trả lại cho bên B toàn bộ số tiền đặt cọc theo tỷ lệ thỏa thuận là: Nhân gấp ba số lần tiền đặt cọc (nhân 2 lần) nếu bên A tự ý đơn phương hủy hoặc cố tình không thực hiện đúng theo hợp đồng giao dịch giữa hai bên theo đúng thời gian cam kết nói trên”. Xét thấy, phần nội dung ghi nhân gấp ba số lần tiền đặt cọc nhưng trong ngoặc đơn lại ghi “nhân 2 lần”, số “2” có dấu hiệu sửa chữa, tuy nhiên hợp đồng đặt cọc do các bên cung cấp có nội dung giống nhau và các bên không thắc mắc nội dung này. Quá trình giải quyết vụ án ông D thừa nhận trường hợp ông D không chuyển nhượng thì sẽ bị phạt 2 lần tiền cọc (gồm tiền cọc và phạt cọc). Ông D là người vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc như đã phân tích ở trên nên ông D phải trả cho ông M 500.000.000 đồng tiền đặt cọc và bồi thường cho ông M 500.000.000 đồng theo yêu cầu của ông M. Án sơ thẩm buộc ông D có nghĩa vụ trả cho ông M tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng, tổng cộng 1.000.000.000 đồng là có căn cứ.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông M.T.D cung cấp “Văn bản thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng” và “Bản trình bày tại phiên tòa phúc thẩm” của ông D, thấy: Văn bản thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng có nội dung chấm dứt ủy quyền ngày 24/4/2023 giữa ông D với bà N.T.L1; Bản trình bày tại phiên tòa phúc thẩm của ông D có nội dung ông D vay tiền bà N.T.L1 là 1.500.000.000 đồng và có thế chấp quyền sử dụng đất, bà P.T.K.T là người làm chứng, sau đó bà T giới thiệu cho ông D chuyển nhượng đất cho người khác (sau này ông D mới biết là ông M) với giá 4.300.000.000 đồng với điều kiện một tuần sau phải đặt cọc cho ông D 1.500.000.000 đồng để ông D trả tiền vay cho bà L1 để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì mới ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M được, nhưng sau đó ông M không đưa thêm cho ông D 1.500.000.000 đồng nên ông D không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M.

Ông M cho rằng không biết và không liên quan đến Văn bản thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng và Bản trình bày tại phiên tòa phúc thẩm của ông D nêu trên, ông M không biết bà N.T.L1 là ai và cũng không biết thỏa thuận giữa ông D, bà L1 và bà T như ông D trình bày và nội dung này không liên quan đến ông M. Ông D không cung cấp được chứng cứ chứng minh về sự thỏa thuận ông M giao cho ông D 1.500.000.000 đồng sau ngày ký kết hợp đồng đặt cọc như ông D trình bày nên không chấp nhận nội dung trình bày này của ông D.

Tại “Bản trình bày tại phiên tòa phúc thẩm” của ông D có nội dung cho rằng sau khi ông D và ông M ký hợp đồng vay tiền ngày 30/5/2022 thì mới có đề nghị mua đất của ông D với điều kiện là đưa thêm cho ông D 1.500.000.000 đồng sau đó, nhưng phía ông M không thực hiện nên không có thỏa thuận mua bán xảy ra; hợp đồng đặt cọc là giả tạo, có nội dung bị tẩy xóa nên vô hiệu, thấy: Như nhận định ở phần trên, ông M không thừa nhận trình bày của ông D về nội dung thỏa thuận ông M giao cho ông D 1.500.000.000 đồng sau một tuần kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, ông D không cung cấp được chứng cứ chứng minh về sự thỏa thuận này nên không có căn cứ chấp nhận nội dung trình bày này của ông D; đối với dấu hiệu sửa chữa tại hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2022 đã được nhận định ở phần trên, hợp đồng giao nhận tiền cọc do các bên cung cấp đều có nội dung này, quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm các bên đều thừa nhận hợp đồng vay là giả cách, ông D không cung cấp chứng cứ nào khác để chứng minh hợp đồng giao nhận tiền cọc là giả tạo nên không chấp nhận nội dung trình bày này của ông D.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông M.T.D đồng ý trả tiền đặt cọc và không đồng ý trả tiền phạt cọc cho ông D.V.M. Theo quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì ông D phải chịu án phí có giá ngạch đối với phần phạt cọc 500.000.000 đồng là 24.000.000 đồng và án phí không có giá ngạch đối với số tiền đặt cọc là 300.000 đồng. Án sơ thẩm tuyên ông D phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền đặt cọc là không đúng, sửa phần này của án sơ thẩm.

[4] Từ nhận định trên, chấp nhận một phần kháng của ông M.T.D. Sửa bản án sơ thẩm về án phí.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên ông M.T.D không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 328, 468 của Bộ luật dân sự; Điều 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông M.T.D. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 52/2022/DS-ST ngày 28 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh B.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D.V.M.

1.1. Hợp đồng vay tiền giữa ông D.V.M và ông M.T.D công chứng số 04023, quyển số 1E/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC ngày 30/5/2022 vô hiệu;

1.2. Chấm dứt hợp đồng giao nhận tiền cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 159, tờ bản đồ số 8, xã L, thành phố B ngày 30/5/2022 giữa ông D.V.M và ông M.T.D.

Ông M.T.D có nghĩa vụ trả cho ông D.V.M số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng), gồm: Tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

2.1. Ông M.T.D phải chịu 24.300.000 đồng (Hai mươi bốn triệu ba trăm nghìn đồng).

2.2. Ông D.V.M không phải chịu, hoàn trả cho cho ông D.V.M tiền tạm ứng án phí là 28.500.000đ (Hai mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0004678 ngày 27/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh B.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông M.T.D không phải chịu. Hoàn trả cho ông M.T.D 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0004927 ngày 09/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh B.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.