Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 56/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

BẢN ÁN 56/2023/DS-PT NGÀY 08/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 08 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 32/2023/TLPT-DS ngày 13 tháng 6 năm 2023 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2023/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo, Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 40/2023/QĐ-PT ngày 03 tháng 7 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 45/2023/QĐ- PT ngày 20 tháng 7 năm 2023 giưa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Văn C; địa chỉ: Thôn T, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn K; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông (theo văn bản ủy quyền ngày 28-10- 2022) – Có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A; cùng địa chỉ: Thôn X, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Thái Việt V; địa chỉ: Thôn T, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông (theo văn bản ủy quyền ngày 02-11-2022) – Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Hồ Sỹ T và bà Hồ Thị Thùy D; cùng địa chỉ: Thôn K, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Ông T có mặt, bà D vắng mặt.

-Người làm chứng: Ông Nguyễn Bá S; địa chỉ: Thôn M, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Có mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 06-10-2022 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Phạm Văn C và người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Khoảng cuối tháng 04-2022, qua giới thiệu của ông Ng (không rõ họ tên đầy đủ), ông biết ông Nguyễn Tiến H, bà Hồ Nguyệt A đang có nhu cầu chuyển nhượng một phần đất nông nghiệp thuộc hai thửa đất số 25 và 308, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Ông Ng đưa ông đến gặp chủ đất (một người tên Nguyễn Bá S, một người xưng tên Nguyễn Tiến H). Diện tích chuyển nhượng theo mặt đường là 70mx50m, giá 44.000.000 đồng/m ngang, tổng giá trị chuyển nhượng là 3.080.000.000 đồng. Hai bên lập hợp đồng đặt cọc ngày 27-4-2022, ông đã đặt cọc 500.000.000 đồng chuyển vào tài khoản của ông S, thời hạn đặt cọc 60 ngày. Do ông H, bà A chưa thực hiện xong thủ tục tách thửa nên ngày 10-6-2022, hai bên ký lại hợp đồng đặt cọc mới thay thế hợp đồng đặt cọc ngày 27-04-2022, nội dung như cũ chỉ thay đổi thời hạn đặt cọc thêm 02 tháng. Đầu tháng 8-2022, ông H, bà A thực hiện xong thủ tục tách thửa thì ông phát hiện diện tích đất chuyển nhượng có một phần nằm trong quy hoạch Tỉnh lộ 683; ngoài ra, người nhận tiền và ký tên trong hợp đồng đặt cọc không phải là ông H, bà A mà là ông Hồ Sỹ T và bà Hồ Thị Thùy D, trong khi ông đã nói rõ chỉ giao dịch với chủ đất, không qua trung gian. Như vậy, ông đã bị ông T, bà D lừa dối khi ký hợp đồng đặt cọc. Hiện tại hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng, chưa giao nhận đất và số tiền còn lại. Do đó, ông khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 10-6-2022 vô hiệu và buộc ông H, bà A trả lại ông số tiền 500.000.000 đồng đã đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Tiến H, bà Hồ Nguyệt A và người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông bà thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Phạm Văn C có địa chỉ tại thôn T, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai nhưng không ký hợp đồng đặt cọc với ông Phạm Văn C có địa chỉ tại TDP6, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Tại thời điểm nhận cọc ông bà đi vắng nên đã làm văn bản ủy quyền cho ông T, bà D thay mặt ông bà ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 02 tháng (từ ngày 27-4-2022 đến ngày 27-6-2022). Do cần thêm thời gian tách thửa và ông C cũng muốn gia hạn nên ngày 10-6-2022, hai bên thỏa thuận ký lại hợp đồng đặt cọc thời hạn 02 tháng (từ ngày 10-6-2022 đến ngày 10-8-2022), các nội dung khác không thay đổi. Sau khi ông bà làm xong thủ tục tách thửa và báo cho ông C để ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông C hẹn ngày 10-8-2022 sẽ gặp và ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi đến ngày hẹn ông C không đồng ý ký hợp đồng vì cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ diện tích như thỏa thuận do có một phần nằm trong hành lang an toàn giao thông. Ông bà thừa nhận sau khi tách thửa diện tích 70mx50m thì có một phần đất thuộc hành lang an toàn giao thông nhưng vẫn thuộc quyền sử dụng của ông bà; mặt khác, ông bà còn rất nhiều đất ở phía sau nên có thể thương lượng để cắt thêm đất cho ông C. Đối với ý kiến của ông C cho rằng người ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền không phải ông bà như thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lừa dối thì ông bà không đồng ý vì ông bà đã ủy quyền cho ông T, bà D ký tên. Sau khi nhận cọc, ông bà đã thủ tục làm tách thửa cho ông C như thỏa thuận. Nay ông bà vẫn đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu ông C từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc, ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông C.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Sỹ T, bà Hồ Thị Thùy D trình bày:

Ngày 22-4-2022, ông bà được ông H, bà A lập hợp đồng ủy quyền toàn quyền quyết định và ký thay tên ông H, bà A khi làm hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lô đất nông nghiệp tọa lạc tại bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Ngày 27-4-2022, có người giới thiệu ông C nhận chuyển nhượng một phần lô đất có mặt đường 70m, sâu 50m, thuộc các thửa đất số 25, 308, tờ bản đồ 24 với giá 3.080.000.000 đồng. Ông C đã đặt cọc 500.000.000 đồng chuyển vào tài khoản của ông S là bạn của ông T, thời hạn đặt cọc 02 tháng, bên nhận cọc chịu trách nhiệm tách thửa cho bên đặt cọc; số tiền 2.580.000.000 đồng còn lại sẽ giao khi hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng và giao đất trên thực địa. Tại phần ký tên, ông bà ký tên bên chuyển nhượng là ông H, bà A do ông C yêu cầu phải chính chủ đất ký tên. Ngày 10-6-2022, khi ông H, bà A vẫn đang làm thủ tục tách thửa thì ông C đề nghị ký lại hợp đồng đặt cọc thời hạn đến hết ngày 10-8-2022. Khi ông H, bà A làm xong thủ tục tách thửa và hẹn ra công chứng thì ông C không ký hợp đồng vì cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ diện tích theo thỏa thuận. Ông bà không rõ ông C có biết ông bà không phải là ông H, bà A hay không nhưng ông bà có đưa chứng minh nhân dân cho ông C xem để làm hợp đồng. Số tiền 500.000.000 đồng ông C chuyển cho ông S thì ông S đã đưa cho ông T và ông T đã đưa lại cho ông H.

Quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng ông Nguyễn Bá S trình bày:

Ông có chứng kiến việc ông T, bà D và ông C ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 27-4-2022 và ngày 10-6-2022; ông là người nhận giúp ông T số tiền 500.000.000 đồng do ông C chuyển qua tài khoản ngân hàng. Mặc dù ông T, bà D ký hợp đồng đặt cọc là không đúng chủ thể nhưng phía bị đơn không lừa dối, sau khi nhận cọc đã làm xong thủ tục tách thửa. Nếu ông C cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ diện tích thì có thể thương lượng lại với ông H, bà A.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2023/DS-ST ngày 09-5-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông đã quyết định: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, Điều 144, Điều 147, Điều 228, Điều 246 của Bộ luật Tố tụng dân sự; áp dụng Điều 117, khoản 2 Điều 119, Điều 127, Điều131, Điều 328, Điều 468 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C, tuyên bố hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông C với ông T, bà D vô hiệu; buộc ông H, bà A phải trả lại ông C số tiền đã đặt cọc 500.0000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 22-5-2023, bị đơn ông Nguyễn Tiến H, bà Hồ Nguyệt A kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn C; trường hợp ông C không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông:

- Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[2]. Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ thu thập trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1]. Các đương sự đều thừa nhận ngày 27-4-2022, giữa ông C với ông T, bà D ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc ông H, bà A chuyển nhượng cho ông C diện tích đất 70mx50m thuộc một phần thửa đất số 25 và 308, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Ông C đã đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng thông qua tài khoản ngân hàng của ông S. Sau khi hết thời hạn đặt cọc, do việc tách thửa chưa xong nên ngày 10-6-2022, hai bên thỏa thuận ký lại hợp đồng đặt cọc, thời hạn đến ngày 10-8-2022 sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Đây là các tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2.2]. Xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:

Ông C trình bày đầu tháng 8-2022 khi ông H, bà A thực hiện xong thủ tục tách thửa thì ông phát hiện diện tích đất chuyển nhượng có một phần nằm trong quy hoạch Tỉnh lộ 683; ngoài ra, người nhận tiền và ký tên trong hợp đồng đặt cọc không phải là ông H, bà A mà là ông T, bà D nhưng ông T, bà D không giới thiệu đúng danh tính, không đưa ra văn bản ủy quyền của ông H, bà A mà tự ký tên ông H, bà A trên hợp đồng đặt cọc là hành vi lừa dối.

Ông H, bà A trình bày việc ông T, bà D ký tên của ông H, bà A là do ông C yêu cầu phải ký tên chính chủ, đồng thời ông H, bà A đã có văn bản ủy quyền cho ông T, bà D được toàn quyền chuyển nhượng các thửa đất trên nên hành vi của ông T, bà D không phải là lừa dối.

Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 22-4-2022, ông H, bà A đã có văn bản ủy quyền cho ông T, bà D toàn quyền quyết định đứng bán và ký thay tên của ông H, bà A khi làm hợp đồng đặt cọc các lô đất số 365, 25, 308, 223, tờ bản đồ số 18, 24, tọa lạc tại bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông T, bà D không cung cấp thông tin về giấy ủy quyền cho ông C theo quy định tại khoản 2 Điều 565 của Bộ luật Dân sự mà ông T, bà D lại ký tên của ông H, bà A trên hợp đồng đặt cọc. Ông T, bà D và ông H, bà A cho rằng do ông C yêu cầu phải chính chủ ký tên thì mới đồng ý nhận chuyển nhượng.

Xét thấy, việc người được ủy quyền không báo cho bên thứ ba về việc ủy quyền không phải là căn cứ dẫn đến đến giao dịch dân sự vô hiệu; đồng thời, các thỏa thuận giữa hai bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc ngày 10-6-2022 giữa ông C với ông T, bà D phát sinh hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2.3]. Về việc thực hiện hợp đồng đặt cọc:

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông H, bà A đã thực hiện xong nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng cho ông C như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, ông C đưa ra lý do để không ký kết hợp đồng chuyển nhượng và đề nghị tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là diện tích đất chuyển nhượng có một phần nằm trong quy hoạch Tỉnh lộ 683; người nhận tiền và ký tên trong hợp đồng đặt cọc không phải là ông H, bà A, trong khi ông C đã nói rõ chỉ giao dịch với chủ đất, không qua trung gian.

Xét thấy, việc hai bên không ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của cả hai bên: Ông C có lỗi khi không ra công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng; ông T, bà D có lỗi khi không cung cấp đầy đủ thông tin về việc ủy quyền cho ông C biết. Do hai bên cùng có lỗi nên theo tinh thần hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, phần I Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4- 2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không phạt cọc. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C về việc buộc ông H, bà A phải trả lại số tiền đã đặt cọc là có căn cứ, đúng pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc ngày 10-6-2022 vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự là có sự nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật nên Hội đồng xét xử cần sửa lại theo hướng không tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

[2.4]. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là chưa phù hợp nên Hội đồng xét xử chỉ chấp nhận những nội dung phù hợp.

[2.5]. Từ những vấn đề phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của ông H, bà A, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc; giữ nguyên các nội dung khác của bản án sơ thẩm.

[3]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch; bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Do kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2023/DS-ST ngày 09-5- 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông.

Áp dụng Điều 117, Điều 328, Điều 423, Điều 427, Điều 565 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn C về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 10-6-2022 giữa ông Phạm Văn C với ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A (do ông Hồ Sỹ T và bà Hồ Thị Thùy D ký tên thay ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A) vô hiệu.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn C: Buộc ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A phải trả lại ông Phạm Văn C số tiền đã đặt cọc là 500.0000.000đ (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc ông Phạm Văn C phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 12.000.000đ (mười hai triệu đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số X ngày 13-10-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông; trả lại cho ông Phạm Văn C số tiền 11.700.000đ (mười một triệu bảy trăm nghìn đồng).

- Buộc ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A phải chịu 24.000.000đ (hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; trả lại cho ông Nguyễn Tiến H và bà Hồ Nguyệt A số tiền 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số Y ngày 01-6-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.