Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 52/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN

BẢN ÁN 52/2023/DS-PT NGÀY 09/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 09 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên, mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 34/2023/DSPT ngày 09/5/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2023/DS-ST ngày 27/3/2023 của Toà án nhân dân thành phố T bị kháng cáo.Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 88/2023/QĐ-PT ngày 27/5/2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: bà Trần Thị Ngọc C, sinh năm 1988; Địa chỉ: khu phố 4, phường P, thành phố T, Phú Yên. Có mặt.

2. Bị đơn: bà Nguyễn Thị Bích T, sinh năm 1971; Địa chỉ: 267 Nguyễn Văn L, phường P, Thành phố T, Phú Yên. Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nguyễn Thị S, sinh năm: 1957; HKTT: khu phố T, phường H, thị xã Đ, Phú Yên. Hiện ở: thôn P 2, xã H, thị xã Đ, Phú Yên. Vắng mặt.

- Ông Nguyễn Khắc T, sinh năm: 1972; Địa chỉ: 267 Nguyễn Văn L, phường P, thành phố T, Phú Yên. Vắng mặt.

- Ông Lê Phạm Minh T, sinh năm: 1983; Địa chỉ: 42 Lạc Long Q, Phường P, thành phố T, Phú Yên. Vắng mặt.

- Ông Phạm Văn K, sinh năm: 1955;

- Bà Phạm Thị Minh D, sinh năm: 1986;

- Bà Phạm Thị Minh K, sinh năm: 1989;

Đều ở địa chỉ: khu phố T, phường H, thị xã Đ, Phú Yên. Đều vắng mặt.

- Bà Phạm Thị T, sinh năm: 1984; Địa chỉ: phường N, quận S, Đà Nẵng. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:

Ngày 02/9/2019, bà C có làm Hợp đồng đặt cọc và giao cho bà T số tiền 220.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 631A, tờ bản đồ số 327D tại thôn P 2, xã H, thị xã Đ với diện tích 171m2. Khi đó bà T chưa có đủ giấy tờ pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng nên hẹn trong vòng 10 ngày sẽ hoàn tất thủ tục. Hết thời hạn 10 ngày nhưng không thực hiện được, bà T tiếp tục hứa hẹn sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng với bà C và có đề nghị ứng thêm 50.000.000 đồng. Bà C đồng ý gia hạn và đặt cọc thêm cho bà T 50.000.000 đồng như lời đề nghị của bà T. Hai bên thống nhất gia hạn thêm 20 ngày (chậm nhất là ngày 15/10/2019) bà T phải hoàn tất thủ tục và chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Vì chỗ quen biết nên bà C rất tin tưởng bà T, trong thời gian chờ đợi làm giấy tờ, bà C đã bỏ ra 30.000.000 đồng để nâng đất, dọn dẹp sạch sẽ trên thửa đất này. Tuy nhiên, quá thời hạn thỏa thuận bà T vẫn không thực hiện được cam kết nên bà C yêu cầu bà T trả lại tiền cọc và đền cọc cho bà C số tiền 540.000.000 đồng và số tiền làm móng 30.000.000 đồng. Đến ngày 01/3/2020, bà T chỉ mới trả được cho bà C số tiền 170.000.000 đồng, còn 400.000.000 đồng bà T không hẹn thanh toán. Do đó, Bà Trần Thị Ngọc C khởi kiện đề nghị Tòa giải quyết hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 02/9/2019 giữa bà Trần Thị Ngọc C và bà Nguyễn Thị Bích T; buộc bà T phải trả lại số tiền cọc đã nhận là 270.000.000 đồng, đồng thời phạt cọc số tiền là 270.000.000 đồng và bồi thường tiền làm móng là 30.000.000 đồng; tổng cộng là 570.000.000 đồng. Bà T đã trả được cho bà C 170.000.000 đồng; nên yêu cầu bà T còn phải trả cho bà C 400.000.000 đồng. Ngoài ra, không yêu cầu gì khác.

Bà T có cung cấp giấy nhận tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng (do ông T nhận) và nhận tiền làm móng 30.000.000 đồng (do ông Trần Trung H) nhận, bà có ý kiến như sau: Bà không biết ông Trần Trung H là ai và cũng không nhờ ai có tên Trần Trung H đi đòi tiền của bà T. Đối với giấy nhận tiền do ông T nhận, bà có nhờ ông T đi đòi tiền từ bà T nhưng các chữ ký trong giấy nhận tiền bà T cung cấp không phải là chữ ký của ông T. Bà khẳng định mới nhận từ bà T số tiền 170.000.000 đồng, ngoài ra bà T chưa trả được cho bà khoản tiền nào khác.

Khi lập hợp đồng đặt cọc, bà T hứa hẹn sẽ chắc chắn làm được giấy tờ hợp pháp để sang qua cho tôi, bà đã tin tưởng đặt cọc cho bà T hơn nửa giá trị lô đất nên chắc chắn là mình sẽ sử dụng lô đất nên đã tiến hành đổ đất, làm móng, làm cầu trên đất này, chi phí hết 30.000.000 đồng. Khi làm xong và biết bà T không làm được giấy tờ đất hợp pháp để sang cho bà thì bà có nói cho bà T biết việc này và yêu cầu bà T phải hoàn trả số tiền 30.000.000 đồng như nói trên.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T trình bày:

Việc thỏa thuận chuyển nhượng, ký kết hợp đồng đặt cọc và các lần giao tiền thống nhất như nguyên đơn trình bày. Như vậy, tổng số tiền cọc bà T đã nhận của bà C 02 lần là 270.000.000 đồng. Đến hẹn bà T vẫn không hoàn tất giấy tờ cho bà C được nên hai bên có thỏa thuận trả lại tiền cọc cho bà C và hủy hợp đồng đặt cọc. Sau đó, bà đã trả cho bà C 270.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận vào các ngày: 21/01/2020 DL, ông T nhận 50.000.000 đồng; ngày 22/01/2020 DL, ông T nhận 50.000.000 đồng; ngày 28/02/2020 DL, ông T nhận 170.000.000 đồng. Sau khi viết hợp đồng đặt cọc, bà C không thông báo mà tự ý xây móng, đổ đất trên đất. Khi không hoàn tất được thủ tục giấy tờ thì bà T biết bà C đã xây móng, xây cầu, đổ đất nên hai bên thương lượng. Tôi đồng ý trả tiền làm móng là 30.000.000 đồng cho bà C và ông Trần Trung H (là người được bà C nhờ đi đòi tiền) đã nhận số tiền này. Sau khi tôi trả hết tiền cọc 270.000.000 đồng đã nhận và tiền làm móng 30.000.000 đồng là đã hủy hợp đồng đặt cọc. Bà T tin tưởng có giấy tờ ký nhận tiền (có giấy nhận tiền riêng ông T và 02 người khác ký nhận) nên bà T không đòi hỏi giấy đặt cọc gốc từ bà C. Nay bà C khởi kiện yêu cầu bà T trả lại số tiền cọc đã nhận, tiền phạt cọc và tiền làm móng, bà không đồng ý.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Khắc T: thống nhất theo trình bày của bị đơn.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị S trình bày: Nguồn gốc thửa đất số 631A, tờ bản đồ 327-D; địa chỉ: thôn P 2, xã H, huyện Đ, Phú Yên đứng tên hộ bà Nguyễn Thị S theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00046/2/QSDĐ ngày 28/6/2004 được UBND huyện T (cũ) cấp là của cha tên Nguyễn Ngọc S cho bà theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2004. Cha tôi tặng cho riêng, không nhập vào tài sản chung của vợ chồng. Bà S đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận là cấp cho riêng mình bà. Lúc làm đơn cấp Giấy chứng nhận ngày 16/3/2004, hộ có bà, chồng là Phạm Văn K, con là Phạm Thị T, Phạm Thị Minh D, Phạm Thị Minh K. Thửa đất này bà đã bán cho bà Nguyễn Thị Bích T, không nhớ bán bao nhiêu tiền nhưng tôi đã nhận đủ tiền. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hiện đã giao cho bà T (bản chính) để bà T làm thủ tục sang tên. Khi bán có lập hợp đồng đặt cọc, khi bà T giao đủ tiền, bà S có làm giấy ủy quyền cho bà T lo các thủ tục chuyển nhượng, sang tên vì bà không rành. Bà đã bán cho bà T, bà T bán lại cho ai là quyền của bà T; nguyên đơn khởi kiện bà T, bà không có ý kiến gì. Bà không liên quan đến diện tích đất này nữa nên không đến Tòa, xin vắng mặt tại các buổi làm việc của Tòa, xin Tòa xét xử vắng mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Phạm Minh T trình bày: ông T trước đây là bạn trai của bà Trần Thị Ngọc C và có quan hệ quen biết làm ăn với bà Nguyễn Thị Bích T. Ông T biết và chứng kiến việc 2 bên lập hợp đồng đặt cọc. Bà C có đưa cho bà T số tiền đặt cọc 02 lần tổng cộng là 270.000.000 đồng. Nhưng sau đó, do sổ sách giấy tờ đất không sang tên được nên bà C yêu cầu bà T trả lại số tiền cọc đã nhận. Lúc đó, ông T có thay bà C đi đến nhà bà T đòi lại tiền cọc này. Có nhận từ bà T 03 lần tổng cộng số tiền là 170.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền từ bà T, đã đưa lại toàn bộ số tiền 170.000.0000 đồng cho bà C; ngoài ra, không nhận từ bà T khoản tiền nào của bà C nữa. Đối với giấy bà T cung cấp cho Tòa, là bản photo ra từ trong Sổ, trong đó thể hiện ông T có ký nhận 03 lần tiền tổng cộng 270.000.000 đồng là không đúng. Chữ ký chữ viết trong giấy bà T cung cấp không phải là chữ ký, chữ viết của ông T. Đối với việc đổ đất làm móng trên đất đặt cọc giữa bà C và bà T là do ông T thực hiện. Chi phí cho việc này tổng cộng hết 30.000.000 đồng như bà C trình bày.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn K, bà Phạm Thị T, bà Phạm Thị Minh D, bà Phạm Thị Minh K đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng đều vắng mặt nên không có trình bày.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2023/DS-ST ngày 27/3/2023 của Toà án nhân dân thành phố T đã quyết định:

Áp dụng Điều 328, 413, 423, 427 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C. Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 02/9/2019 và bổ sung ngày 24/9/2019 được ký kết giữa nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C và bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T.

Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T phải trả lại cho nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C số tiền đặt cọc đã nhận là 270.000.000 đồng, phạt cọc 270.000.000 đồng và bồi thường tiền đổ đất làm móng 30.000.000 đồng; tổng cộng là 570.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị Bích T đã trả được 170.000.000 đồng nên còn phải trả cho bà Trần Thị Ngọc C số tiền tổng cộng là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 31/3/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Bị đơn giữ nguyên kháng cáo , đề nghị không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

- Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm của Thẩm phán, HĐXX, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Về nội dung: Vào thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc hai bên đều biết bà T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn giao kết hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết. Hậu quả của giao dịch bị vô hiệu là phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hai bên đều có lỗi nên không phải phạt cọc. Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS sửa một phần bản án sơ thẩm về khoản tiền phạt cọc và tiền đổ đất nâng mặt bằng, làm móng hai bên cùng có lỗi nên mỗi bên chịu một nửa – buộc bị đơn trả lại 15.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến các bên đương sự, kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn kháng cáo và nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định là kháng cáo hợp lệ được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo bị đơn [2.1] Tại hợp đồng đặt cọc ngày 02/9/2019 giữa nguyên đơn và bị đơn xác lập việc đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 631-A, tờ bản đồ 327-D tại thôn P 2, xã H, thị xã Đ, tỉnh Phú Yên. Thửa đất này được UBND huyện Tuy Hòa (cũ) cấp giấy chứng nhận QSD đất số 00046/2/QSDĐ ngày 28/6/2004 cho hộ bà Nguyễn Thị S. Bà S trình bày đã bán lại đất này cho bà T, giao nhận đủ tiền và giao đất cho bà T quản lý sử dụng (thông qua hợp đồng đặt cọc và giấy ủy quyền) và chưa làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên được. Như vậy, vào thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc, bà T chưa có quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013, đo đó bà T không có quyền định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác. Nguyên đơn cũng biết rõ bị đơn chưa phải là chủ sử dụng đất, không có quyền chuyển nhượng nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc lập ngày 02/9/2020 giữa nguyên đơn và bị đơn vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai, bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự. Điều 131 Bộ luật dân sự về xử lý hậu quả khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bị đơn phải có nghĩa vụ trả lại toàn bộ số tiền cọc 270.000.000đ đã nhận của nguyên đơn. Cấp sơ thẩm nhận định và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bị đơn chịu phạt cọc là không đúng, cần xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu và 2 bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên không phải chịu phạt cọc. Tại phiên tòa phúc thẩm, qua giải thích pháp luật nguyên đơn tự nguyện không yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu nhận lại tiền cọc và tiền đổ đất nâng mặt bằng, làm móng. Hội đồng xét xử ghi nhận.

[2.2] Về số tiền cọc đã trả: Bị đơn cho rằng đã trả đủ 270.000.000đ cho nguyên đơn thông qua ông Lê Phạm Minh T. Bị đơn cung cấp chứng cứ giao tiền là 01 tờ giấy vở học sinh ghi các lần nhận tiền và chữ ký phía sau, không ghi rõ họ tên. Trong khi ông T, bà C chỉ thừa nhận đã nhận 170.000.000đ, Kết luận giám định không xác định được chữ ký chữ viết có phải của ông T không nên không có cơ sở xác định bà T đã giao đủ 270.000.000đ. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh đã giao đủ 270.000.000đ nên chỉ xác định được bị đơn đã trả cho nguyên đơn 170.000.000đ như án sơ thẩm xác định là có căn cứ.

[2.3] Về số tiền bồi thường do xây dựng móng: Bị đơn chấp nhận trả số tiền 30.000.000đ cho nguyên đơn nhưng cho rằng đã trả cho ông Trần Trung H là người được nguyên đơn yêu cầu tới đòi tiền, nguyên đơn trình bày không biết ông Hải là ai, còn bị đơn không cung cấp được thông tin, địa chỉ của ông Hải do đó Tòa án không triệu tập lấy lời khai được nên không có căn cứ xác định tiền này nguyên đơn đã nhận như án sơ thẩm xác định là có căn cứ.

Xét lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa về không phạt cọc có căn cứ được chấp nhận. Còn khoản tiền đổ đất nâng mặt bằng, làm móng mỗi bên đều có lỗi đề nghị chia đôi chỉ buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 15.000.000đ là không đúng, vì hai bên xác định giá trị khoản tiền đổ đất nâng mặt bằng, làm móng là 30.000.000đ, bị đơn cho rằng đã trả cho nguyên đơn nhưng không xuất trình chứng cứ đã trả. Do đó cần phải buộc bị đơn trả cho nguyên đơn khoản tiền này.

[3] Về án phí: Bị đơn kháng cáo được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 122, Điều 123, Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 02/9/2019 và bổ sung ngày 24/9/2019 được ký kết giữa nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C và bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T bị vô hiệu.

Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T phải trả lại cho nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C số tiền đặt cọc đã nhận là 270.000.000 đồng và khoản tiền đổ đất làm móng 30.000.000 đồng, tổng cộng là 300.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị Bích T đã trả 170.000.000 đồng nên còn phải trả cho bà Trần Thị Ngọc C số tiền 130.000.000 đồng (Một trăm ba mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Bà Trần Thị Ngọc C đã nộp tạm ứng nên bà Nguyễn Thị Bích T phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà Trần Thị Ngọc C số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).

- Về chi phí giám định: Hoàn lại cho bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền tạm ứng chi phí giám định đã nộp.

- Về án phí: Bị đơn bà Nguyễn Thị Bích T phải chịu 6.500.000 đồng (Sáu triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu tiền số 0008076 ngày 07/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.

Hoàn trả cho nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc C 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0001461 ngày 09/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.