Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 498/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 498/2023/DS-PT NGÀY 19/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 12 và 19 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 315/2023/TLPT-DS ngày 05/10/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 16 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 369/2023/QĐ-PT ngày 30 tháng 10 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1982; địa chỉ: khu phố 1, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương; có mặt.

- Bị đơn: Bà Lê Thị Ngọc H, sinh năm 1988; địa chỉ: tổ 3, ấp N, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương; có mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Minh H1, sinh năm 1975; địa chỉ: số 259A B, Phường 01, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Hợp đồng ủy quyền ngày 14/7/2023); có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Lê Ngọc L, sinh năm 1961; địa chỉ: tổ 3, ấp N, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương; có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

+ Ông Đặng Văn T1, sinh năm 1966; địa chỉ: xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương;

có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

+ Bà Lê Thị M, sinh năm 1983; địa chỉ: khu phố 1, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương; có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

+ Văn phòng Công chứng T; địa chỉ: thửa đất số 82, lô G, khu dân cư L, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương; có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Thị Ngọc H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn ông Trịnh Văn T trình bày:

Vào ngày 28 tháng 5 năm 2022, ông T có ký hợp đồng đặt cọc đối với bà Lê Thị Ngọc H đối với 03 (ba) thửa đất cụ thể như sau:

1. Thửa đất số 450, tờ bản đồ số 20, diện tích: 192 m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương, tổng giá trị ông T nhận chuyển nhượng là 960.000.000 đồng (chín trăm sáu mươi triệu đồng), cùng ngày ông T có đặt cọc với số tiền cho bà H với số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) số tiền còn lại hai bên thống nhất đến ngày 28/7/2022, hai bên thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T tại Văn phòng công chứng và ông T có trách nhiệm giao hết số tiền còn lại 860.000.000 đồng cho bà H.

2. Thửa đất số 451, tờ bản đồ số 20, diện tích: 282m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương, tổng giá trị ông T nhận chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng (một tỉ hai trăm triệu đồng), cùng ngày ông T có đặt cọc với số tiền cho bà H với số tiền là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) số tiền còn lại hai bên thống nhất đến ngày 28/7/2022, hai bên thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T tại Văn phòng công chứng và ông T có trách nhiệm giao hết số tiền còn lại 1.050.000.000 đồng cho bà H.

3. Thửa đất số 452, tờ bản đồ số 20, diện tích: 298m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương, tổng giá trị ông T nhận chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng (một tỉ hai trăm triệu đồng), cùng ngày ông T có đặt cọc với số tiền cho bà H với số tiền là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) số tiền còn lại hai bên thống nhất đến ngày 28/7/2022, hai bên thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T tại văn phòng công chứng và ông T có trách nhiệm giao hết số tiền còn lại 1.050.000.000 đồng cho bà H.

Như vậy, cùng ngày 28 tháng 5 năm 2022, ông T đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng 03 (ba) thửa đất của bà Lê Thị Ngọc H và ông T đã đưa với tổng số tiền là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) cho bà H. Hai bên cam kết trong thời gian từ ngày 28/5/2022 đến ngày 28/7/2022 bà Lê Thị Ngọc H phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hồ sơ để đảm bảo cho việc công chứng giữa hai bên. Tuy nhiên, đến ngày 28/7/2023, bà H không thực hiện được thủ tục đối với thửa đất số 450, tờ bản đồ số 20 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và ông T có yêu cầu bà H chuyển nhượng đối với 02 thửa còn lại là thửa 451, 452, cùng tờ bản đồ số 20 nhưng bà H không đồng ý. Như vậy, bà Lê Thị Ngọc H đã vi phạm tới điều khoản của hợp đồng đặt cọc và sự thỏa thuận hai bên.

Đối với việc bà H yêu cầu ông T và bà Lê Thị M liên đới trả số tiền 48.000.000 đồng hoa hồng thì ông T đồng ý cùng với Bà M trả cho bà H. Số tiền 48.000.000 đồng này là tiền hoa hồng của 02 thửa đất số 451, 452. Trong đó tiền hoa hồng của thửa 451 là 24.000.000 đồng, tiền hoa hồng của thửa 452 là 24.000.000 đồng. Đối với bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 451, 452 thì ông T đồng ý trả cho bà H khi vụ án được giải quyết xong bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Từ những vấn đề nêu trên nay ông T khởi kiện yêu cầu giải quyết các vấn đề sau:

+ Hủy 03 hợp đồng đặt cọc ngày 28/5/2022 giữa ông T và bà Lê Thị Ngọc H.

+ Yêu cầu bà Lê Thị Ngọc H trả lại cho ông T toàn bộ số tiền là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) mà ông T đã đặt cọc cho bà H đối với 03 thửa đất số 450, 451, 452 cùng tờ bản đồ số 20 theo 03 hợp đồng đặt cọc ngày 28/5/2022.

+ Yêu cầu bà H bồi thường hợp đồng đặt cọc với số tiền là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) trong đó hợp đồng đặt cọc thửa đất số 450 với số tiền là 100.000.000 đồng, thửa 451 với số tiền là 150.000.000 đồng, thửa 452 với số tiền là 150.000.000 đồng.

Tổng số tiền ông T yêu cầu bà Lê Thị Ngọc H trả cho ông T là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng).

- Bị đơn bà Lê Thị Ngọc H trình bày:

Ngày 28/5/2022, bà H và ông T thống nhất chuyển nhượng cả 03 thửa đất, cụ thể: thửa đất số 450, tờ bản đồ số 20, diện tích: 192m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương (trong thửa này còn cộng cả phần diện tích 05 mét ngang đất của ông Đặng Văn T1 mà bà H đã mua giấy tay trước đó); thửa đất số 451 tờ bản đồ số 20, diện tích: 282m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương và thửa đất số 452, tờ bản đồ số 20, diện tích: 298m2, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương thì bà H mới đồng ý bán giá này cho ông T.

Ngày 28/5/2022, bà H có nhận 400.000.000 đồng của ông T, cụ thể: thửa đất số 450, tờ bản đồ số 20 bà H nhận cọc số tiền 100.000.000 đồng; thửa đất số 451, tờ bản đồ số 20 bà H nhận cọc số tiền 150.000.000 đồng; thửa đất số 452, tờ bản đồ số 20 bà H nhận cọc số tiền 150.000.000 đồng. Theo thỏa thuận trong 03 hợp đồng đặt cọc thì ngày 28/7/2022, ông T có nghĩa vụ đưa cho bà H số tiền còn lại đối với thửa đất số 450 là 860.000.000 đồng; đối với thửa đất số 451 là 1.050.000.000 đồng; đối với thửa đất số 452 là 1.050.000.000 đồng. Theo thỏa thuận hợp đồng đặt cọc thì bà H có nghĩa vụ làm xác nhận tình trạng bất động sản, trích lục bản vẽ để làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên do bà H không có thời gian đi làm nên bà H đã ủy quyền cho ông T đi làm thủ tục này nhưng đến ngày 28/7/2022 thì ông T vẫn chưa làm xong thủ tục cho bà H. Đến ngày 28/7/2022, ông T không đưa số tiền còn lại theo thỏa thuận cho bà H, đồng thời chưa làm xong các giấy tờ đất để làm thủ tục công chứng nên ông T đã vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, bà H có đơn phản tố yêu cầu ông T, bà Lê Thị M liên đới trả số tiền 48.000.000 đồng hoa hồng. Số tiền 48.000.000 đồng này là tiền hoa hồng của 02 thửa đất số 451, 452. Trong đó tiền hoa hồng của thửa 451 là 24.000.000 đồng, tiền hoa hồng của thửa 452 là 24.000.000 đồng. Bà H yêu cầu ông T trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 451, 452. Bà H không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trịnh Văn T.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Ngọc L trình bày:

Bà L là mẹ của bà Lê Thị Ngọc H, bà L cùng đứng tên quyền sử đất đối với thửa đất số 452, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Ngày 28/5/2022, bà H có nhận cọc của ông T số tiền 150.000.000 đồng. Việc bà H nhận cọc thì bà H có nói cho bà L biết trước và bà L đồng ý việc này. Bà L thống nhất với toàn bộ ý kiến của bà H trong vụ án này.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Văn T1 trình bày:

Ông T1 có bán giấy tờ tay cho bà Lê Thị Ngọc H vào khoảng năm 2015 phần diện tích khoảng 05 mét ngang thuộc 01 phần đất của Ông T1 giáp thửa đất số 450, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương của bà H. Ngày 31/5/2022, Ông T1 có ủy quyền cho ông Trịnh Văn T để làm thủ tục nhập thửa phần đất 05 mét ngang vào thửa đất số 450 cho bà H. Hiện Ông T1 được biết ông T vẫn chưa làm xong việc này. Đối với tranh chấp giữa bà H và ông T thì Ông T1 không có ý kiến, đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị M trình bày:

Bà M thống nhất toàn bộ lời trình bày của ông T về số tiền 48.000.000 đồng bà H đã chuyển vào tài khoản ngân hàng của Bà M thì Bà M đồng ý cùng với ông T trả số tiền này cho bà H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng T trình bày:

Văn phòng Công chứng T không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ án này. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 16 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Văn T đối với bị đơn bà Lê Thị Ngọc H.

1.1. Tuyên bố 02 hợp đồng đặt cọc ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H đối với thửa đất số 450, 452 ngày 28/5/2022 là vô hiệu.

1.2. Hủy hợp đồng đặt cọc ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H đối với thửa đất số 451 ngày 28/5/2022.

1.3. Buộc bà Lê Thị Ngọc H trả cho ông Trịnh Văn T số tiền là 550.000.000 đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Văn T đối với bị đơn bà Lê Thị Ngọc H về việc giải quyết tiền phạt cọc đối với 02 hợp đồng đặt cọc ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H đối với thửa đất số 450, 452 ngày 28/5/2022.

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lê Thị Ngọc H đối với nguyên đơn ông Trịnh Văn T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị M.

3.1. Buộc ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị M liên đới thanh toán cho bà Lê Thị Ngọc H số tiền 48.000.000 đồng (bốn mươi tám triệu đồng) 3.2. Buộc ông Trịnh Văn T trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 584250, số vào sổ H01776 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 28/3/2007, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 768526, số vào sổ CH01309 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 17/02/2011 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 768527, số vào sổ CH01309 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 17/02/2011 cho bà Lê Thị Ngọc H.

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28 tháng 6 năm 2023, bị đơn bà Lê Thị Ngọc H kháng cáo một phần bản án sơ thẩm liên quan đến chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đối với phần chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn thì bị đơn không có kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự có mặt thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án: nguyên đơn và bị đơn thống nhất hủy Giấy biên nhận đặt cọc ngày 28/5/2022 ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H; bà H có trách nhiệm trả cho ông T số tiền 400.000.000 đồng chậm nhất vào ngày 04/01/2024.

Ý kiến của Đại diện Viện Kiểm sát tỉnh Bình Dương tại phiên tòa:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Đây là ý chí tự nguyện của các bên, sự thỏa thuận không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội; không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự khác đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Ngọc L, ông Đặng Văn T1, bà Lê Thị M và Văn phòng Công chứng T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt những đương sự này.

[2] Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án với nội dung cụ thể như sau:

- Hủy Giấy biên nhận đặt cọc ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H đối với các thửa đất số 450, 451, 452 ngày 28/5/2022.

- Bà Lê Thị Ngọc H có trách nhiệm trả cho ông Trịnh Văn T số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) chậm nhất vào ngày 04/01/2024.

[3] Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự khác nên Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự không kháng cáo về việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuy nhiên, việc các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có ảnh hưởng đến phần án phí của các đương sự, đồng thời tại phiên tòa nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận được với nhau về việc hủy hợp đồng đặt cọc và xử lý hậu quả của việc hủy hợp đồng đặt cọc nên cần sửa lại bản án sơ thẩm về án phí cho phù hợp với Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, cụ thể: nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với phần yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận và không phải chịu án phí đối với phần nguyên đơn tự nguyện trả lại tiền hoa hồng đã nhận. Bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với phần đồng ý trả lại nguyên đơn tiền cọc.

[5] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp.

[6] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

[7] Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí không giá ngạch.

[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 300; khoản 2 Điều 308; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án 1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Ngọc H.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 16 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương như sau:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể:

- Hủy Giấy biên nhận đặt cọc ký giữa ông Trịnh Văn T và bà Lê Thị Ngọc H đối với các thửa đất số 450, 451, 452 ngày 28/5/2022.

- Bà Lê Thị Ngọc H có trách nhiệm trả cho ông Trịnh Văn T số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) chậm nhất vào ngày 04/01/2024.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Nguyên đơn ông Trịnh Văn T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào số tiền đã nộp tạm ứng; hoàn trả cho ông Trịnh Văn T 18.600.000 đồng (mười tám triệu sáu trăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0009355 ngày 04/10/2022 của Chi cục Thi hành án huyện B, tỉnh Bình Dương.

3.2. Bị đơn bà Lê Thị Ngọc H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch, được khấu trừ vào số tiền 1.200.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0009431 ngày 25/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Dương. Hoàn trả cho bà Lê Thị Ngọc H số tiền 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng).

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị Ngọc H phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ vào số tiền đã nộp tạm ứng theo Biên lai thu tiền số 0010316 ngày 28/6/2023 của Chi cục Thi hành án huyện B, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 19/12/2023)./.