Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 452/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 452/2023/DS-PT NGÀY 25/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vào các ngày 18 tháng 12 và ngày 25 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 401/2023/TLPT-DS ngày 25 tháng 10 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 95/2023/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 711/2023/QĐ-PT ngày 10 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Minh H, sinh năm 1986.

Địa chỉ: Số A đường P, phường I, quận G, thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Đồng Hữu P - Văn phòng L thuộc Đoàn Luật sư tỉnh T.

2. Bị đơn: Công ty cổ phần T.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thanh N - Giám đốc.

Địa chỉ trụ sở: Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 52, khu dân cư P, đường V, khu phố B, phường D, thành phố T, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Tấn P, sinh năm 1991.

Địa chỉ: Số C đường T, Phường A, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (theo giấy ủy quyền ngày 15/12/2023).

- Người kháng cáo: Bà Lê Thị Minh H, Công ty cổ phần T.

(Các đương sự có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 27/03/2023 và quá trình to tụng tại Tòa án nguyên đơn bà Lê Thị Minh H trình bày.

Vào ngày 24/4/2019, bà H và Công ty cổ phần T (gọi tắt Công ty T) ký kết hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư cao cấp Phúc Long số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà đã tuân thủ thực hiện trách nhiệm, ngày đóng tiền cọc lần đầu ngày 24/4/2019 số tiền là 567.000.000đ, ngày 01/7/2019 thanh toán đợt 2 số tiền 113.400.000đ, ngày 28/10/2019 thanh toán đợt 3 số tiền 113.400.000đ, tổng cộng bà đã đóng tiền ba lần là 793.800.000đ. Bà có nhận lại chiết khấu số tiền 37.200.000đ, như vậy bà đã đặt cọc tất cả số tiền 793.800.000đ - 37.200.000đ = 756.600.000đ.

Sau khi nhận tiền cọc, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Công ty T không bàn giao nền đất như đã cam kết, sau nhiều lần làm việc, bên Công ty T tỏ thái độ không hợp tác, chỉ hứa hẹn vô căn cứ, thiếu thiện chí thực hiện hợp đồng.

Sau đó bà nhận được thông báo số 206/2020/TB-VA ngày 02/6/2020, đây là thông báo cuối cùng bà nhận được từ Công ty T, dù sau thời điểm này bà đã nhiều lần đến trụ sở của công ty để liên hệ làm việc, nhưng không được đón tiếp và được ý chí hợp tác từ phía công ty.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết:

Hủy bỏ hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019.

Yêu cầu Công ty T hoàn trả tiền đặt cọc là 756.600.000đ, bồi thường tiền phạt cọc là 756.600.000đ, tổng cộng: 1.513.200.000đ.

Qua yêu cầu phản tố của bị đơn, bà không đồng ý vì bị đơn có dấu hiệu chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, phân lô bán nền và bà nhận thấy, bị đơn không có thiện chí thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký kết, có dấu hiệu trốn tránh thực hiện nghĩa vụ, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của bà, bà giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Người đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần T (gọi tắt Công ty T) trình bày:

Ngày 15/10/2018 Công ty T được UBND tỉnh L chấp thuận là chủ đầu tư dự án Khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An theo quyết định số 3717/QĐ-UBND.

Ngày 24/4/2019 Công ty T và bà Lê Thị Minh H có ký kết hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC (“gọi tắt là hợp đồng đặt cọc”) tại dự án KDC P thuộc phường D, thành phố T, tỉnh Long An. Sau khi các bên thỏa thuận, Công ty T đã triển khai được một số thủ tục pháp lý quan trọng như: đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; đã thỏa thuận đấu nối điện, nước; đấu nối thoát nước thải; thẩm định thiết kế cơ sở.

Hiện nay, Công ty T vẫn đang gấp rút, tập trung mọi nguồn lực để triển khai các thủ tục pháp lý khác để nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ đối với nguyên đơn. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện hợp đồng bà H cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao tiền đối với công ty.

Theo hợp đồng nguyên tắc đặt cọc, sau khi ký kết hợp đồng bà H có nghĩa vụ giao tiền theo như tiến độ được quy định tại phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, bà H chỉ mới thực hiện nghĩa vụ đến đợt 3 và không thực hiện nghĩa vụ các đợt còn lại (4,5,6,7,8,9). Bà H không có quyền ngưng thực hiện nghĩa vụ theo như quy định và phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng với công ty T chúng tôi. Công ty đã thiện chí thông báo cho bà H thực hiện nghĩa vụ trễ hạn, tuy nhiên bà H vẫn không thực hiện và tiếp tục sai phạm hợp đồng.

Mặc dù Công ty T đã thiện chí tạo điều kiện để nguyên đơn được tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng nguyên đơn vẫn không thiện chí, cố tình trốn trách nghĩa vụ đối với công ty. Nguyên đơn đã sai phạm nhiều lần nghiêm trọng gây ảnh hưởng đến trực tiếp đến quyền lợi Công ty T. Vì vậy, Công ty T chúng tôi đề nghị Quý Tòa các yêu cầu sau:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (khoản 3, Điều 72, BLTTDS 2015).

Yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC và thanh toán các đợt còn lại (4,5,6,7,8,9) theo như quy định của phụ lục hợp đồng số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC.

Ngày 13/6/2023, Công ty T có đơn phản tố với nội dung: yêu cầu bà Lê Thị Minh H tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE 186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019.

Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện Công ty T xin rút toàn bộ yêu cầu phản tố.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 95/2023/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 266, 267, 271, 273, khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328, 408 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh H.

1.1. Vô hiệu hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE 186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T.

1.2. Buộc Công ty cổ phần T có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Minh H số tiền 756.600.000đ (bảy trăm năm mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh H yêu cầu Công ty cổ phần T có trách nhiệm trả số tiền phạt cọc là 756.600.000đ (bảy trăm năm mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của Công ty cổ phần T về việc yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T.

4. Về án phí:

Công ty T phải chịu án phí quy định với mức thu là 34.264.000đ (ba mươi bốn triệu hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng), được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.0000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002460 ngày 14/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, Công ty T phải tiếp tục nộp thêm số tiền 33.964.000đ (ba mươi ba triệu chín trăm sáu mươi bốn nghìn đồng).

Bà Lê Thị Minh H phải chịu án phí do bị bác yêu cầu với mức thu là 34.264.000đ (ba mươi bốn triệu hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng), được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 28.698.000đ (hai mươi tám triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn đồng) theo biên lai số 0002235 ngày 10/04/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An, bà H phải tiếp tục nộp thêm số tiền 5.566.000đ (năm triệu năm trăm sáu mươi sáu nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn về quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 14/9/2023 nguyên đơn bà Lê Thị Minh H kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà, buộc Công ty T phải trả tiền cọc và phạt cọc cho bà.

Ngày 20/9/2023 Công ty cổ phần T kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, buộc các bên tiếp tục thực hiện hoàn thành các nghĩa vụ đã quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, không cung cấp, nộp thêm tài liệu, chứng cứ mới và vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày ở cấp sơ thẩm.

Bà Lê Thị Minh H là nguyên đơn trình bày: Bà hoàn toàn không có lỗi trong thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Công ty T có lỗi hoàn toàn, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng phân lô bán nền, hiện nay Công ty không thể tiếp tục thực hiện dự án và đã bị cơ quan có thẩm quyền chấm dứt hoạt động nên Công ty phải có nghĩa vụ trả tiền cọc và phạt cọc cho bà.

Đại diện theo ủy quyền của công ty T trình bày: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên phải thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ nhằm đảm bảo hợp đồng được giao kết. Tuy nhiên, bà H chỉ thực hiện giao tiền ba đợt và không thực hiện các đợt còn lại (4,5,6,7,8,9) đối với hợp đồng nêu trên. Công ty đã thiện chí thông báo cho bà M thực hiện nghĩa vụ trễ hạn, tuy nhiên bà M vẫn không thực hiện và tiếp tục vi phạm hợp đồng, phía công ty thực hiện đầy đủ theo hợp đồng nên lỗi hoàn toàn của bà M, yêu cầu bà M tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng.

Luật sư Đồng Hữu P1 là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 24/4/2019 giữa hai bên ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC, bà H đã nộp tiền ba lần là 756.600.000 đồng, theo hợp đồng đến quý II năm 2020 giao nền đất, sau 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc thì bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng đến ngày 02/6/2020, Công ty T thông báo về việc cập nhật thời gian hoàn thiện hạ tầng và giao nền, thời gian dự kiến giao nền là quý II năm 2021, thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 06-08 tháng kể từ thời điểm bàn giao nền đất. Quá thời gian trên công ty không bàn giao nền, công ty không thiện chí thực hiện hợp đồng, đến công ty nhưng không người tiếp, gửi văn bản không hồi đáp, công ty chỉ hưởng quyền lợi, không thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã đóng 70% giá trị hợp đồng, do đó quyền lợi đã bị thiệt hại và dự án hiện nay tạm dừng.

Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, Công ty T phải biết đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được, nhưng không báo cho bên bà H biết mà vẫn ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền của bà H, như vậy lỗi hoàn toàn của công ty, nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của bà H, buộc công ty phải trả tiền cọc và bồi thường cho bà H với số tiền phạt cọc là 756.600.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Kháng cáo của Công ty cổ phần T đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T:

Ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H với Công ty cổ phần T (gọi tắt là Công ty T) ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mã lô nền C4-12 tại Phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T là chủ đầu tư dự án khu dân cư P tại đường V, Phường D, thành phố T, tỉnh Long An.

Theo thỏa thuận tại hợp đồng thì sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 24/04/2019 bà H đã đặt cọc đợt 1 số tiền 567.000.000đ, ngày 01/7/2019 thanh toán đợt 2 số tiền 113.400.000đ, ngày 28/10/2019 thanh toán đợt 3 số tiền 113.400.000đ, trừ số tiền chiết khấu 37.200.000đ, tổng cộng bà H đã đóng số tiền 756.600.000đ để mua lô nền C4-12 và thời hạn thanh toán các đợt còn lại theo hợp đồng là từ đợt 4 đến 9, mỗi đợt thanh toán cách nhau 60 ngày, đợt cuối cùng thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bà H cho là Công ty T không bàn giao nền đất như đã cam kết nên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019, yêu cầu Công ty T hoàn trả số tiền đặt cọc là 756.600.000d, bồi thường tiền phạt cọc là 756.600.000đ.

Công ty T yêu cầu bà Lê Thị Minh H tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019.

Xét thấy, Dự án khu dân cư P tại đường V, Phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh L quyết định chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3717/QĐ-UBND ngày 15/10/2018.

Tại thời điểm ngày 24/04/2019 bà H và Công ty T ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Công ty T chưa được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo Văn bản số 5882/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 04/8/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cung cấp thông tin: Ngày 24/3/2023, Ủy ban nhân dân tỉnh L có Văn bản số 2337/UBND-KTTC về việc chấm dứt hoạt động Dự án khu dân cư P với diện tích khoảng 94.295m² tại Phường D, thành phố T, tỉnh Long An của Công ty cổ phần T. Lý do: Công ty cổ phần T có Quyết định số 83/2023/QĐ-VA ngày 08/3/2023 và Thông báo ghi ngày 08/3/2023 về việc chấm dứt hoạt động dự án Khu dân cư P với diện tích khoảng 94.295m² tại Phường D, thành phố T, tỉnh Long An (thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư năm 2020: nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động dự án).

Do đó, căn cứ Điều 408 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Xét về lỗi thì cả hai bên đều có lỗi, bà H không thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng, Công ty T đã chấm dứt hoạt động dự án nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Từ những căn cứ nêu trên, kháng cáo của bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T không có cơ sở chấp nhận.

Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm: Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Minh H, Công ty cổ phần T. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Lê Thị Minh H, Công ty cổ phần T1 thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bà Lê Thị Minh H, Công ty cổ phần T, thấy rằng:

[2.1] Căn cứ hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 thì vào ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H với Công ty T có ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mã lô nền C4-12 tại phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T là chủ đầu tư dự án khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 24/04/2019, bà H đã đặt cọc đợt 1 số tiền 567.000.000 đong, ngày 01/7/2019 thanh toán đợt 2 số tiền 113.400.000 đồng, ngày 28/10/2019 thanh toán đợt 3 số tiền 113.400.000 đồng, trừ số tiền chiết khấu 37.200.000 đồng, tổng cộng bà H đã đóng số tiền 756.600.000 đồng để mua lô nền C4-12 và thời hạn thanh toán các đợt còn lại theo hợp đồng là từ đợt 4 đến 9, mỗi đợt thanh toán cách nhau 60 ngày, đợt cuối cùng thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2.2] Dự án khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh L quyết định chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3717/QĐ-UBND ngày 15/10/2018.

Theo Văn bản số 5882/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 04/8/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cung cấp thông tin: Ngày 24/3/2023, Ủy ban nhân dân tỉnh L có văn bản số 2337/UBND-KTTC về việc chấm dứt hoạt động dự án khu dân cư P với diện tích khoảng 94.295m² tại phường D, thành phố T, tỉnh Long An của Công ty cổ phần T. Lý do: Công ty cổ phần T có Quyết định số 83/2023/QĐ-VA ngày 08/3/2023 và Thông báo ghi ngày 08/3/2023 về việc chấm dứt hoạt động dự án Khu dân cư P với diện tích khoảng 94.295m² tại phường D, thành phố T, tỉnh Long An (thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư năm 2020: nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động dự án).

Như vậy, tại thời điểm bà H và Công ty T ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Công ty T chưa được UBND tỉnh L quyết định giao đất, cho thuê đất mà Công ty T đã ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà H. Do đó, căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự thì hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và Công ty T vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

[3] Công ty T yêu cầu bà Lê Thị Minh H tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất so DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 thanh toán các đợt còn lại cho công ty là không có căn cứ chấp nhận vì hiện nay Công ty đã chấm dứt hoạt động dự án khu dân cư P.

[4] Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Bà H cho rằng bà hoàn toàn không có lỗi trong thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Công ty T có lỗi hoàn toàn, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng phân lô bán nền, hiện nay Công ty không thể tiếp tục thực hiện dự án và đã bị cơ quan có thẩm quyền chấm dứt hoạt động nên Công ty phải có nghĩa vụ trả tiền cọc và phạt cọc cho bà.

Xét thấy, hợp đồng vô hiệu là hai bên đều có lỗi, tại thời điểm bà H và Công ty T ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Công ty T chưa được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà Công ty T đã ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà H, bà H cũng có lỗi vi phạm trong việc thanh toán tiền theo hợp đồng đặt cọc nên hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, buộc Công ty T phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà M số tiền cọc đã nhận là 756.600.000 đồng theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

[5] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật nên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà H về phạt cọc và không chấp nhận kháng cáo của Công ty T yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc.

[6] Xét đề nghị của Luật sư đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của bà H, buộc Công ty phải trả tiền phạt cọc là không có căn cứ nên không chấp nhận.

[7] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần T là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà Lê Thị Minh H, Công ty cổ phần T không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 95/2023/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 266, 267, 271, 273, khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 117, 131, 328, 408 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh H.

1.1. Vô hiệu hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T.

1.2. Buộc Công ty cổ phần T có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Minh H số tiền 756.600.000 đồng (Bảy trăm năm mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh H yêu cầu Công ty cổ phần T có trách nhiệm trả số tiền phạt cọc là 756.600.000đ (bảy trăm năm mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của Công ty cổ phần T về việc yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE186/2019/HĐNT/VA-VC ngày 24/04/2019 giữa bà Lê Thị Minh H và Công ty cổ phần T.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty T phải chịu án phí quy định với mức thu là 34.264.000đ (ba mươi bốn triệu hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng), được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.0000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002460 ngày 14/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, Công ty T phải tiếp tục nộp thêm số tiền 33.964.000đ (ba mươi ba triệu chín trăm sáu mươi bốn nghìn đồng).

Bà Lê Thị Minh H phải chịu án phí do bị bác yêu cầu với mức thu là 34.264.000đ (ba mươi bốn triệu hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng), được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 28.698.000đ (hai mươi tám triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn đồng) theo biên lai số 0002235 ngày 10/04/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An, bà H phải tiếp tục nộp thêm số tiền 5.566.000đ (năm triệu năm trăm sáu mươi sáu nghìn đồng).

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Lê Thị Minh H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0002639 ngày 25 tháng 9 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Công ty T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0002637 ngày 25 tháng 9 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.