Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 44/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

BẢN ÁN 44/2024/DS-PT NGÀY 21/05/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 15, 21 tháng 05 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 139/2023/TLPTHNGĐ ngày 28 tháng 12 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 06/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 82/2024/QĐ-PT ngày 01 tháng 04 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Phạm Quốc Đ, sinh năm 1978; vắng mặt.

Địa chỉ: Xóm D, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1963; địa chỉ: Xóm M, xã H, thành phố V, tỉnh Nghệ An; có mặt.

- Bị đơn: Anh Lê Đình T, sinh năm 1991; vắng mặt. Địa chỉ: Xóm K, xã H, huyện Y, tỉnh Nghệ An.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Phạm Thị V, sinh năm 1992; địa chỉ: Xóm B, xã H, huyện H, tỉnh Nghệ An; vắng mặt khi tuyên án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Bà Trần Thị T1, Luật sư của Công ty L, thuộc Đoàn luật sư tỉnh N; vắng mặt khi tuyên án.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+ Ngân hàng Thương mại cổ phần B, chi nhánh N, phòng G.

Người đại diện theo ủy quyền:

1. Ông Võ Huy T2, chức vụ: Giám đốc phòng G; địa chỉ: Khối T, thị trấn N, huyện N, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.

2. Ông Nguyễn Thành S, Chuyên viên xử lý nợ; địa chỉ: Số B C, phường H, thành phố V, tỉnh Nghệ An; vắng mặt khi tuyên án.

+ Bà Vũ Thị M, sinh năm 1992; địa chỉ: Xóm K, xã H, huyện Y, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phạm Thị V, sinh năm 1992; địa chỉ: Xóm B, xã H, huyện H, tỉnh Nghệ An; vắng mặt khi tuyên án.

- Người làm chứng:

+ Bà Đậu Thị H1, sinh năm 1967; địa chỉ: Đường P, khối Đ, phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An; Tòa án không triệu tập.

+ Bà Hồ Thị H2, sinh năm 1991; địa chỉ: Số B, ngõ A, đường T, phường V, Quận H, thành phố Hà Nội; Tòa án không triệu tập.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn trình bày:

Ngày 28/02/2022, ông Đ có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất số 07, tờ bản đồ 21, diện tích 2.666,6m² tại khối Đ, phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An với ông Lê Đình T, giá chuyển nhượng là 9 tỷ đồng; tài sản đặt cọc là 1,5 tỷ đồng, cùng ngày ông Đ đã chuyển cho ông Lê Đình T số tiền đặt cọc là 1,5 tỷ đồng, số tiền còn lại là 7,5 tỷ đồng hai bên thoả thuận tại Điều 3 của hợp đồng là “Bên A (ông T) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B (ông Đ) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại (7,5 tỷ) cho bên A”.

Ngày 28/3/2022, ông T thoả thuận lấy bìa về để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc ngày 28/02/2022 được tính là thanh toán lần 1 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Đ sẽ thanh toán cho ông T số tiền lần 2 là 3 tỷ đồng, nhưng đến ngày 28/3/2022 ông T không xoá thế chấp tại Ngân hàng để lấy bìa đỏ về nên hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết được. Do mong muốn nhận chuyển nhượng thửa đất số 7, nên ngày 06/4/2022 ông Đ vẫn chuyển cho ông T 3 tỷ đồng với hy vọng ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng ông T đã trả lại với lý do không thể làm thủ tục hiến đất làm đường được nữa và ông T không tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thoả thuận. Ngoài ra, sau khi ông T không tiến hành cùng ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông Đ phát hiện ngoài nhận đặt cọc của ông Đ thì trước đó ông T còn nhận đặt cọc của bà Hồ Thị H2, nhưng chưa giải quyết dứt điểm.

Theo cam kết chung trong hợp đồng đặt cọc là: “Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bên B thì bên A phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc” thì không những sau khi ông T nhận đủ tiền cọc mà không chuyển nhượng thửa đất số 07 cho ông Đ. Thậm chí là quá cả thời hạn hai bên thoả thuận thời gian thanh toán lần thứ 3 mà ông Lê Đình T vẫn không thể chuyển nhượng thửa đất số 07 cho ông Đ như đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Ông Đ biết cho đến thời điểm hiện nay thửa đất số 07, tờ bản đồ 21, diện tích 2.666,6m² tại khối Đ, phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An vẫn đang thế chấp để đảm bảo cho khoản vay tại Ngân hàng B, Phòng G (L1), địa chỉ: Khối T, thị trấn N, huyện N. Như vậy là ông T đã không thực hiện đúng cam kết của hợp đồng đặt cọc nên nguyên đơn yêu cầu Toà án nhân dân thị xã Thái Hoà giải quyết buộc ông Lê Đình T phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng). Tổng cộng buộc ông Lê Đình T phải trả cho ông Đại số tiền 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022.

Tại phiên toà người đại diện ủy quyền cho ông Đ cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 giữa ông T và ông Đ hai bên đã thực hiện xong toàn bộ quyền và nghĩa vụ. Ông Đ đã chuyển giao tài sản đặt cọc cho ông T. Ông T đã nhận đủ tài sản đặt cọc nên xin rút đơn yêu cầu bổ sung là hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 và yêu cầu rút lại một phần yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng) đồng. Giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng).

Tài liệu, chứng cứ nguyên đơn cung cấp gồm: Đơn khởi kiện, giấy xác nhận thông tin nơi cư trú (gốc), căn cước công dân (phô tô công chứng), Hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 (phô tô), Hợp đồng đặt cọc ngày 04/8/2021 giữa ông Lê Đình T và bà Hồ Thị H2 (phô tô).

- Theo bản trình bày ý kiến của bị đơn đề ngày 21/03/2023 và các ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn, người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa thì:

Ngày 28/02/2022, ông T ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Phạm Quốc Đại đ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 07, TBĐ số 21, tại khối Đ, phường H, TX T, tỉnh Nghệ An, mang tên ông Lê Đình T và bà Nguyễn Thị M1 như nguyên đơn trình bày là đúng.

Theo hợp đồng đặt cọc, các bên thoả thuận, số tiền đặt cọc là 1.500.000.000đ (Một tỷ, năm trăm triệu đồng). Ngày 28/3/2022 bên mua là ông Phạm Quốc Đ phải thanh toán tiếp số tiền 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) để ông T rút GCNQSD đất đang thế chấp ở ngân hàng ra và làm thủ tục hiến đường cho thửa đất. Ngày 15/4/2022 ông Đ phải thanh toán tiếp số tiền 4.500.000.000đ (bốn tỷ năm trăm triệu đồng) còn lại cho ông T và hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.

Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Đ đã thanh toán cho ông T số tiền đặt cọc là 1.500.000.000đ (một tỷ, năm trăm triệu đồng). Trong thời gian này, ông T đã hoàn tất thủ tục hiến đường, chờ đến ngày 28/3/2022 rút GCN QSD đất đang thế chấp tại ngân hàng ra để ký kết quả chỉnh lý bìa sau khi hiến đường. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông T đã thông báo cho ông Đ biết thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng và hai bên thoả thuận đến ngày 28/3/2022 ông Đ thanh toán tiếp cho ông T số tiền 03 tỷ đồng để ông T rút GCNQSD đất tại ngân hàng ra để làm thủ tục hiến đường và làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Đ. Tuy nhiên, đến ngày 28/3/2022 ông Đ không thanh toán số tiền 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) theo thoả thuận cho ông T để ông T rút GCNQSD đất ra làm thủ tục chỉnh lý GCNQSD đất để hiến đường. Đầu tháng 4 năm 2022, chủ trương hiến đường tạm dừng. Ngày 06/4/2022, ông Đ mới chuyển số tiền 03 tỷ đồng cho ông T, nhưng tại thời điểm này do ông Đ đã vi phạm thỏa thuận của hai bên ghi nhận tại hợp đồng đặt cọc, đồng thời chủ trương hiến đường đã tạm dừng nên ông T đã chuyển lại số tiền 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) cho ông Đ ngay sau khi nhận được tiền do ông Đ chuyển khoản. Sau đó ông T yêu cầu ông Đ trực tiếp gặp nhau trao đổi để ký lại hợp đồng nếu ông Đ vẫn muốn nhận chuyển nhượng. Nhưng ông Đ không gặp.

Như vậy, trong hợp đồng đặt cọc này, ông Đ đã vi phạm thỏa thuận thanh toán lần 2 tại hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận để trả ngân hàng lấy bìa về. Đến thời hạn thanh toán lần thứ 3 với số tiền 4,5 tỷ đồng vào ngày 15/4/2022 ông Đ cũng không thanh toán cho ông T. Đến ngày 18/4/2022 ông T có nhắn tin cho ông Đ là để tạo điều kiện cho ông Đ thì ông Đ thanh toán tiếp cho ông T số tiền 4,5 tỷ đồng, ông T sẽ chuyển nhượng thửa đất cho ông Đ nhưng ông Đ cũng không mua. Vì vậy, ông Đ đã từ bỏ việc nhận chuyển nhượng thực hiện hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất của ông T.

Đến ngày 26/4/2022, do ông Đ đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc, đồng thời sau khi ông T thiện chí mời ông Đ gặp nhau để trao đổi lại hợp đồng thì ông Đ cũng không đến nên ông T đã thông báo với ông Đ là hợp đồng đặt cọc chấm dứt kể từ ngày 26/4/2022.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định về Đặt cọc: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc” Căn cứ quy định tại mục “Cam kết chung” của hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 quy định: “nếu bên B không tiến hành mua thì mất số tiền đã đặt cọc trên” Vì vậy ông T đề nghị Toà án giải quyết: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 được ký kết giữa ông Lê Đình T và ông Phạm Quốc Đ. Ông Lê Đình T không phải trả lại cho ông Phạm Quốc Đại s tiền đặt cọc đã nhận là 1.500.000.000đ (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Tài liệu, chứng cứ bị đơn cung cấp gồm: bản sao kê chi tiết giao dịch tại ngân hàng TMCP C.

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M1 và người đại diện theo ủy quyền cho bà M1 thống nhất trình bày:

Bà là vợ của ông Lê Đình T là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số: 7, tờ bản đồ số: 21, diện tích: 2666,6 m² có địa chỉ tại khối Đ, phường H, TX T, tỉnh Nghệ An theo GCN QSD đất số BT 425944 do UBND thị xã T cấp ngày 18/11/2021. Ngày 14/03/2023 bà nhận được Thông báo số 12/TB-TLVA ngày 09/3/2023 về việc thụ lý vụ án “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” nêu trên do Toà án nhân dân Thị xã Thái Hoà gửi tới. Mặc dù vợ chồng bà M1 cùng đứng tên trên GCNQSD đất đối với thửa đất nêu trên, tuy nhiên, việc chồng bà là ông Lê Đình T và ông Phạm Quốc Đ ký kết hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất của vợ chồng bà vào ngày 28/02/2022 với số tiền đặt cọc là 1,5 tỷ đồng thì bà không được biết.

Trước đây bà có nghe ông T nói là ông Đ muốn mua thửa đất này, và ông Đ sẽ bỏ tiền vào ngân hàng để lấy bìa ra. Sau khi lấy bìa ra thì bà và ông T sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ, nhưng mãi bà không thấy ông T nhắc gì đến việc ông Đ chuyển tiền để rút bìa ra. Việc ông T và ông Đ ký với nhau hợp đồng đặt cọc như thế nào, từ lúc nào bà cũng không biết. Số tiền đặt cọc ông Đ cũng không chuyển cho bà nên bà không biết gì hết.

Vì vậy, việc ông Đ và ông Tuân tranh chấp với nhau bà không liên quan, đề nghị tòa án xử lý theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nếu bây giờ ông Đ và ông T tiếp tục thực hiện thỏa thuận trước đây thì bà cũng đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đ.

Quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP B - Chi nhánh N - Phòng G trình bày:

Ông T và bà M1 có vay vốn của Ngân hàng TMCP B - Chi nhánh N Phòng G1 đàn theo Hợp đồng tín dụng số HĐTD24D2021142 ngày 10/11/2021. Theo đó Ngân hàng đã giải ngân cho ông T, bà M1 tổng số tiền 3.000.000.000đồng (ba tỷ đồng). Để đảm bảo cho khoản vay trên, ông T, bà M1 đã thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất số BT425944, số vào số cấp GCN: CH01423/CD do UBND thị xã T cấp cho ông Lê Đình T và Bà Nguyễn Thị M1 thuộc thửa đất số 7, tờ bản đồ số 21, địa chỉ tại khối Đ (nay là khối Đ), phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An. Việc thế chấp tài sản đảm bảo được ký kết tại hợp đồng thế chấp số HĐTC24D2021143 ngày 10/11/2021 và được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thị xã T ngày 10/11/2021.

Việc vay vốn và thế chấp tài sản tại L2 của ông T, bà M1 được thực hiện theo đúng quy định. Việc mua bán tài sản là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 07, tờ bản đồ số 21 và việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán giữa ông Đ và ông T, bà M1 ngân hàng không nhận được bất kỳ thông báo nào của ông T cũng như ngân hàng không có bất kỳ văn bản nào thể hiện sự đồng ý cho ông T chuyển nhượng tài sản đang thế chấp cho cá nhân hay tổ chức nào khác khi hợp đồng vay đang có hiệu lực.

Tại khoản 4.5 điều 4 của Hợp đồng thế chấp số HĐTC24D2021143 ngày 10/11/2021 nêu rõ: “Bên thế chấp không được thực hiện các giao dịch (bán, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn…hoặc dung TSTC bảo đảm cho nghĩa vụ khác) trong thời gian thế chấp nếu không được bên thế chấp và/ hoặc L2 chấp thuận bằng văn bản”.

Do vậy việc ông T tự ý ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán với ông Đ là không có giá trị pháp luật và ràng buộc đối với L2. Ngoài ra ông T tự ý ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán trên còn vi phạm nghiêm trọng Hợp đồng thế chấp đã ký kết trước đó với L2, nên L2 đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, ngân hàng không đồng ý việc giao dịch giữa anh T và anh Đ.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã cung cấp các tài liệu, chứng cứ gồm: Giấy ủy quyền số 1345A/2023 ngày 07/8/2023 (bản gốc); Công văn số 52/2023 PGD.NĐ ngày 10/8/2023;

Tại bản tự khai ngày 09/8/2023 Người làm chứng bà Đậu Thị H1 trình bày: Vào ngày 28/02/2022 bà H1 đã chứng kiến việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông Đ với hình thức ông T nhận tiền cọc của ông Đ là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng); các bên giao dịch tại nhà bà H1 và nhờ bà H1 viết hộ Hợp đồng đặt cọc, ngoài ra bà H1 không liên quan gì. Việc hợp đồng được viết tại nhà bà H1 là do bà H1 quen biết cả hai người, nên hai bên nhờ bà H1 lập hợp đồng đặt cọc.

Tại bản tường trình ngày 21/9/2023 Người làm chứng bà Hồ Thị H2 trình bày: Ngày 04/8/2021 bà H2 và ông T có ký kết hợp đồng đặt cọc để ông T bán cho bà H2 01 thửa đất số 07, tờ bản đồ số 21, diện tích 2666,6 m2 tại khối Đ, phường H, thị xã T, số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 04/8/2021 nhưng do quá hạn ông T vẫn chưa tách thửa, phân lô cho bà H2 nên việc giao dịch không thực hiện được. Đến ngày 10/11/2021, ông T và ông T3 cùng các ông trong nhóm cổ đông góp vốn thửa đất số 07, tờ bản đồ số 21 gọi bà H2 lên văn phòng bất động sản Long P tại xã T, thị xã T để trả lại cho bà H2 tiền cọc và cam kết khi làm xong thủ tục đủ điều kiện chuyển nhượng 15 thửa đất sẽ bàn giao đất cho bà H2 theo như hợp đồng đặt cọc. Ngày 24/3/2022, bà H2 được biết là ông T bán cho ông Đ toàn bộ thửa đất số 07, tờ bản đồ số 21 mà trước đây đã bán cho bà H2 mà không thông báo cho bà H2 biết, bà H2 có hỏi ông T thì nói: “chị thích làm gì thì làm, tiền không chịu cọc đòi đưa tiền về, dừ lại muốn lấy đất cho được” sau đó bà H2 không liên lạc với ông T nữa, đề nghị Tòa án làm rõ âm mưu lừa đảo của ông T.

Tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập gồm: Bản án số 07/2023/KDTM-ST ngày 07/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An; Biên bản xác minh ngày 02/8/2023 tại Ngân hàng L2 chi nhánh N - phòng G2; Hợp đồng tín dụng hạn mức số HDTD24D2021142 ngày 10/11/2021; Giấy đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 24D202114205 ngày 03/11/2022; Giấy đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 24D202114206 ngày 07/11/2022; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số HDTC24D2021143 ngày 10/11/2021;

Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An đã quyết định:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm g Khoản 1 Điều 40; Khoản 1 Điều 147; Điều 244; Điều 271 - BLTTDS; Các Điều 274; Khoản 1 Điều 275, 328, 351, 404, 419 - Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 2 Điều 26 - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; điểm d tiểu mục 1.3 mục I phần II Danh mục án phí, lệ phí Tòa án (ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016 UBTVQH14); Điều 13 - Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 14/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Quốc Đ, buộc bị đơn ông Lê Đình T phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Phạm Quốc Đại s tiền đặt cọc đã nhận là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 được ký kết giữa ông Phạm Quốc Đ và ông Lê Đình T.

Ngoài ra, bản án còn tuyên nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 10/10/2023 bị đơn ông Lê Đình T kháng cáo bản án sơ thẩm về đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo. Nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng: Trong quá trình thụ lý vụ án đến khi xét xử, Thẩm phán được phân công đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng trình tự, thủ tục phiên tòa.

- Về việc chấp hành pháp luật của các đương sự: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã chấp hành đúng quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 294 và Điều 196 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Quyền tranh tụng của các đương sự được bảo đảm.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Ngày 10/10/2023 bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm số số 06/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An. Theo quy định tại các Điều 271, 272, 273, 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự kháng cáo của bị đơn là hợp lệ được chấp nhận để xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, thấy rằng:

Hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 giữa ông Phạm Quốc Đ và ông Lê Đình T có nội dung vợ chồng ông Lê Đình T nhận 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc của ông Phạm Quốc Đ mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 07, tờ bản đồ 21, diện tích 2.666,6m² tại khối Đ, phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An; giá chuyển nhượng hai bên thoả thuận là 9 tỷ đồng ông Lê Đình T đã nhận đủ số tiền 1.500.000.000 đồng.

Nguyên đơn cho rằng Số tiền còn lại là 7.500.000.000 đồng hai bên thoả thuận khi ông T nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với ông Đ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên đến hạn trả tiền ký hợp đồng, bên ông T không giải chấp bìa đỏ nên không thực hiện việc thanh toán trả tiền, ký hợp đồng.

Bị đơn cho rằng ông Đ đã vi phạm thỏa thuận thanh toán lần 2 tại hợp đồng đặt cọc, ông Đ đã từ bỏ việc nhận chuyển nhượng thực hiện hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất của ông T nên hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 được ký kết giữa ông Lê Đình T và ông Phạm Quốc Đ chấm dứt, ông Lê Đình T không phải trả lại cho ông Phạm Quốc Đại s tiền đặt cọc đã nhận là 1.500.000.000đ (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Xét thấy: tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc, các bên đã thoả thuận là “Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”.

Tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc có ghi “Bên A chịu trách nhiệm hiến đất làm đường. Bên B thanh toán 3 lần: Lần 1 là 1,5 tỷ đồng (28/2/2022). Thoả thuận khác: Lần 2 là 3 tỷ đồng (28/3/2022) - trả ngân hàng để lấy bìa về; Lần 3 là 4,5 tỷ (15/4/2022)”.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì tài sản được ký kết trong hợp đồng đặt cọc đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP B - Chi nhánh N - Phòng G1 đàn và bị đơn là người có nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng theo Bản án số 07/2023/KDTM-ST ngày 07/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An;

Thực hiện nghĩa vụ tại Điều 4 của Hợp đồng, ông Lê Đình T tiến hành làm thủ tục hiến đường, tuy nhiên đầu tháng 4 năm 2022, chủ trương hiến đường tạm dừng nên khó khăn trong việc hiến đất mở đường. Như vậy nghĩa vụ Bên A chịu trách nhiệm hiến đất làm đường không thực hiện được do lỗi khách quan.

Về nghĩa vụ trả tiền: Ngày 06/4/2022, thì ông Phạm Quốc Đ chuyển số tiền 3.000.000.000 đồng cho ông Lê Đình T nhưng ông Lê Đình T đã chuyển lại số tiền 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) cho ông Phạm Quốc Đ trong ngày. Mặc dù ông Đ có vi phạm thời hạn trả tiền tuy nhiên căn cứ vào quy định tại Điều 3 của hợp đồng thì bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A.

Hợp đồng mua bán là hợp đồng song vụ, bên mua có nghĩa vụ giao tiền, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản (Giấy CNQSDĐ) và ký kết hợp đồng mua bán đất tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, do Giấy CNQSDĐ đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP B - Chi nhánh N - Phòng G và ông T, bà M1 là người có nghĩa vụ trả tiền để giải chấp CNQSDĐ mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Do vậy, lỗi không ký kết hợp đồng phần lớn thuộc về bị đơn ông Lê Đình T.

Theo tinh thần của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: “nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Do đó, việc nguyên đơn không yêu cầu phạt cọc mà chỉ yêu cầu nhận lại tiền đã cọc là có căn cứ chấp nhận. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Đình T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3]. Về án phí: Kháng cáo của bị đơn ông Lê Đình T không được chấp nhận, nên ông T phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Đình T, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 06/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35, điểm g Khoản 1 Điều 40, khoản 1 Điều 147, Điều 148, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 274, khoản 1 Điều 275, Điều 328, Điều 351, Điều 404, Điều 419 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Quốc Đ. Buộc bị đơn ông Lê Đình T phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Phạm Quốc Đại s tiền đặt cọc đã nhận là 1.500.000.000 đồng (một tỷ, năm trăm triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2022 được ký kết giữa ông Phạm Quốc Đ và ông Lê Đình T.

2. Án phí sơ thẩm: Buộc bị đơn ông Lê Đình T phải chịu 57.000.000 đồng (năm mươi bảy triệu đồng) án phí Dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Phạm Quốc Đại s tiền tạm ứng án phí đã nộp là 46.000.000 đồng (bốn mươi sáu triệu đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0008755 ngày 08/3/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.

Án phí phúc thẩm: Buộc bị đơn ông Lê Đình T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí Dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0001318 ngày 12/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày kết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.