Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 43/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

BẢN ÁN 43/2024/DS-PT NGÀY 20/05/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 14, 20 tháng 05 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 103/2023/TL-PT-HNGĐ ngày 08 tháng 11 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 03/2023/HNGĐ-ST ngày 03 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 81/2024/QĐ-PT ngày 01 tháng 04 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Dương Văn L, sinh năm 1976; địa chỉ: Xóm Đ, xã N, thị xã T, tỉnh Nghệ An; có mặt.

- Bị đơn:

1. Ông Lữ Văn T, sinh năm 1951; vắng mặt.

2. Bà Lô Thị L1, sinh năm 1956; vắng mặt khi tuyên án. Cùng địa chỉ: Xóm X, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An. Đại diện theo ủy quyền của ông Lữ Văn T: Anh Lữ Văn H, sinh năm 1974; vắng mặt. Anh Lữ Văn H1, sinh năm 1976; có mặt. Cùng địa chỉ: Xóm X, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Lô Thị L1: Ông Nguyễn Văn D, Luật sư của Văn phòng L2 và cộng sự; địa chỉ: Số B, đường N, phường H, thành phố V, tỉnh Nghệ An; có mặt.

- Người làm chứng: Tòa án không triệu tập. Người kháng cáo: Bị đơn bà Lô Thị L1 và ông Lữ Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, các bản khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa nguyên đơn anh Dương Văn L trình bày: Vào ngày 22 tháng 02 năm 2022 anh Dương Văn L có ký hợp đồng đặt cọc với ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 để đảm bảo việc chuyển nhượng một phần thửa đất số 44, tờ bản đồ số 20 tại xóm X, xã N huyện N, tỉnh Nghệ An có diện tích là 2100m² với giá là 1.440.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc đến ngày 22/05/2022. Số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng. Sau đó ngày 27 tháng 5 năm 2022 giữa anh L và ông T, bà L1 có gia hạn hợp đồng thêm một tháng. Đến ngày 27/06/2022 anh L có đến tại gia đình ông T, bà L1 yêu cầu ra cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng chuyển nhượng. Trước khi đến nhà anh L có điện thoại cho ông T và bà L1 có mặt ở nhà để ra văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng và chồng đủ số tiền còn lại theo hợp đồng. Nhưng khi đến nhà thì ông T có mặt ở nhà nhưng không có ý kiến gì. Còn bà L1 thì cố tình trốn tránh không chịu về nhà để ký hợp đồng chuyển nhượng mà điện cho anh H nói với anh L là đang ở huyện Q nên không thể về được. Do vậy anh L chờ khoảng một giờ không thấy bà L1 về thì anh L ra về. Bởi lúc đó cũng đã hết giờ hành chính. Nay anh L yêu cầu ông T và bà L1 trả lại số tiền cọc 250.000.000 đồng và rút yêu cầu phạt cọc lý do là ông T và bà L1 không có thiện chí hợp tác để ký kết hợp đồng như đã giao kết.

Bà Lô Thị L1, ông Lữ Văn T cùng người đại diện theo ủy quyền của ông T là anh Lữ Văn H có lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay trình bày: Bà Lô Thị L1 và ông Lữ văn T là vợ chồng có thửa đất ở và trồng cây lâu năm tại xóm X, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An. Thửa đất đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông T, bà L1. Ngày 22/02/2022 anh Dương Văn L đã đặt cọc để mua một phần diện tích có chiều rộng 70m x chiều dài là 30m, diện tích là 2100m². Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 1.440.000.000 đồng. Anh L đã đặt cọc 250.000.000 đồng và hẹn đến ngày 27/5/2022 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng và trả hết số tiền còn lại cho bà L1, ông T. Đến ngày 27/5/2022 anh L đến xin gia đình gia hạn thêm 01 tháng và hai bên đã thống nhất đến ngày 27/06/2022 anh L phải trả đủ số tiền 1.440.000.000 đồng. Nếu không trả đủ số tiền trên thì anh L mất số tiền cọc là 250.000.000 đồng. Quá trình tư vấn giao kết hợp đồng đều do anh H là con ông T, bà L1 trợ giúp. Đến ngày 27/06/2022 anh L có đến gia đình bà L1, ông T. Khi đến nhà có gặp ông T và anh H ở nhà thì anh L có hỏi bà L1 đi đâu thì anh H có điện cho bà L1 và nói lại với anh L là đang đi Q, sau đó thì anh H có điện lại cho bà L1 thì biết bà đang đi chợ chiều nên chờ bà một tỷ để trả tiền cho ông bà luôn. Anh L chờ khoảng 10 - 15 phút thì về luôn. Khi bà L1 về có gọi điện cho anh L nhưng anh L nói không quay lại nữa do người mua không muốn mua nữa. Nay anh L yêu cầu trả tiền cọc là 250.000.000 đồng. Ông T và bà L1 không chấp nhận lý do là ngay sau khi hết hạn hợp đồng thì gia đình đã cho anh L gia hạn thêm 01 tháng để anh L trả tiền nhưng đến ngày cuối cùng trả tiền thì anh L cũng không chịu trả tiền mà yêu cầu có cả bà L1 ở nhà mới trả tiền. Sau đó bà L1 có gọi điện yêu cầu anh L trả tiền nhưng anh L không chịu trả. Anh L chỉ lên để xin lại tiền cọc chứ không có thiện chí mua đất nên yêu cầu đòi lại cọc của anh L, ông T, bà L1 không chấp nhận.

Người bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà L1 trình bày: Việc bà L1, ông T ký kết hợp đồng đặt cọc với anh L chỉ có giá trị theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/02/2022 và hết hạn vào hết ngày 27/05/2022. Việc gia hạn đến hết ngày 27/06/2022 là gia hạn về việc trả tiền chứ không phải gia hạn về việc ký hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất của ông T và bà L1. Tại hợp đồng gia hạn đó chỉ có bà L1 và anh H ký, ông T không ký nên không đúng luật. Ngày 27/06/2022 anh L đến nhà bà L1, ông T nhưng không báo trước, khi đến nhà ông T, bà L1 rồi về thời điểm đó chưa được tính là hết ngày vì theo quy định của bộ luật dân sự là hết ngày là phải đến 24 giờ của ngày đó. Việc anh L cho rằng hết giờ hành chính nên công chứng không làm việc là không đúng vì theo luật công chứng thì các bên có thể gọi công chứng làm việc tại nhà với bất cứ thời gian nào. Do vậy người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà L1 đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của anh L về việc yêu cầu bà L1, ông T trả lại số tiền cọc là 250.000.000 đồng.

Người làm chứng anh Trần Tiến D1 trình bày: Vào ngày 22/02/2022 anh D1 có chứng kiến việc ký kết hợp đồng giữa anh Dương Văn L và ông T, bà L1 cũng như chứng kiến việc ký kết gia hạn hợp đồng giữa anh L và ông T, bà L1. Đến ngày 27/06/2022 anh cũng có đi theo anh L đến nhà ông T, bà L1 để yêu cầu ra văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T không có ý kiến gì, còn bà L1 thì không có mặt tại nhà theo con trai bà L1 là anh H nói đang đi huyện Q nên không về được. Anh đã cùng anh L chờ khoảng 01 giờ không thấy về nên đã cùng nhau ra về. Bản thân anh D1 thấy anh L là người trình bày đúng sự thật.

Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/HNGĐ-ST ngày 03 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An đã Quyết định: Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 68, Điều 147, Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 119, Điều 328; Điều 351; Điều 410; Điều 418; Điều 450 - Bộ luật Dân sự; Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

Chấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Dương Văn L: Buộc ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 liên đới trả lại cho anh Dương Văn L số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 17/7/2023 bị đơn ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng: Trong quá trình thụ lý vụ án đến khi xét xử, Thẩm phán được phân công đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng trình tự, thủ tục phiên tòa.

- Về việc chấp hành pháp luật của các đương sự: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã chấp hành đúng quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 294 và Điều 196 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Quyền tranh tụng của các đương sự được bảo đảm.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lữ Văn T; sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Ngày 17/7/2023 bị đơn ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 kháng cáo bản án sơ thẩm số số 03/2023/DS-ST ngày 03 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Nghĩa Đàn. Theo quy định tại các Điều 271, 272, 273, 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự kháng cáo của bị đơn là hợp lệ được chấp nhận để xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, thấy rằng:

Hợp đồng đặt cọc số ngày 02/02/2022 và Hợp đồng đặt cọc bổ sung số ngày 04/3/2022 giữa anh Dương Văn L và ông Lữ Văn T, bà Lô Thị L1 có nội dung vợ chồng ông Lữ Văn T, bà Lô Thị L1 nhận 250.000.000đ tiền đặt cọc của anh Dương Văn L mục đích để chuyển nhượng thửa đất thuộc thửa số 44, tờ bản đồ 20 có diện tích là 2.100 m² (trong tổng số 5.302,1 m² ) tại xóm X (nay là xóm X), xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An mang tên ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 với giá là 1.440.000.000đ. Vợ chồng ông Lữ Văn T, bà Lô Thị L1 đã nhận đủ số tiền 250.000.000đ.

Tại hợp đồng đặt cọc thỏa thuận thời hạn cuối cùng giao kết hợp đồng là ngày 27/06/2022 (không ghi rõ giờ); Theo thông lệ và theo quy định việc giao kết hợp đồng và thanh toán tiền đất thực hiện song song với nhau và thực hiện tại phòng công chứng.

Ngày 27/6/2022 các bên đều thừa nhận anh L đến nhà bà L1, ông T để yêu cầu ra phòng công chứng thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, nhưng khi đến nhà chỉ có ông T và anh H ở nhà mà không có bà L1 ở nhà nên anh L đã yêu cầu bà L1 về nhà để thực hiện việc ký kết hợp đồng, nhưng sau khi anh H gọi cho bà L1 thì đã nói lại với anh L là bà L1 đi Q không về được nên anh L đã đi về.

Theo bị đơn bà L1 cho rằng bà đi chợ gần nhà, việc anh H nói bà L1 đi Q là nói nhằm. Khi bà L1 về nhà thì có gọi điện thoại cho anh L để yêu cầu anh L quay lại nhưng anh L không quay lại vì anh L cho rằng đã hết giờ hành chính nên không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên.

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định trách nhiệm của các bên khi “từ chối” việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong vụ án này việc xác định hành vi “từ chối” việc giao kết hợp đồng các bên đều chứng minh theo lối suy diễn, không bên nào đưa ra được chứng cứ chứng minh cụ thể, rõ ràng. Các bên đưa ra thời hạn cuối cùng giao kết hợp đồng 27/06/2022 (không ghi rõ giờ), trong khi đó, hợp đồng mua bán là hợp đồng song vụ, cả hai bên đều có nghĩa vụ: Bên mua có nghĩa vụ giao tiền, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản (Giấy tờ đất) và ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng gần nhất nhưng cả hai bên đều không chủ động thực hiện đúng cam kết đã quy định, như vậy lỗi thuộc về cả bên mua và bên bán. Theo tinh thần của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định: “nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Do đó, việc nguyên đơn không yêu cầu phạt cọc mà chỉ yêu cầu nhận lại tiền đã cọc là có căn cứ chấp nhận. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lữ Văn T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3]. Về án phí: Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm, tuy nhiên, bị đơn thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 68, Điều 147, Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự; áp dụng Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 351, Điều 410, Điều 418, Điều 450 Bộ luật dân sự; áp dụng Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Dương Văn L: Buộc ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1 liên đới trả lại cho anh Dương Văn L số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

2. Đình chỉ yêu cầu của anh Dương Văn L về yêu cầu phạt cọc số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

3. Về án phí: Miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm cho ông Lữ Văn T và bà Lô Thị L1.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày kết thúc thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.