Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 42/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 42/2020/DS-PT NGÀY 06/03/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 05, 06 tháng 3 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh C xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 325/2019/TLPT-DS ngày 23 tháng 12 năm 2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 174/2019/DS-ST ngày 30 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân thành phố C bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 03/2020/QĐ-PT ngày 03 tháng 01 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Lâm Thanh H, sinh năm: 1980.

Địa chỉ: Số 91, ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố C, tỉnh C (có mặt).

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1979 Địa chỉ: Số 97, Huỳnh Thúc Kháng, khóm 7, phường 7, thành phố C, tỉnh C (có mặt).

- Bị đơn: Anh Trần Văn U (V), sinh năm 1981 Địa chỉ: Nhà Không số, đường Trần V, khóm 7, phường 8, thành phố C, tỉnh C .. (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Ngô Đình Ch – Văn phòng Luật sư Ngô Đình Ch thuộc Đoàn Luật sư tỉnh C (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Văn C, sinh năm 1949. Địa chỉ: Ấp 21, xã K, huyện U, tỉnh C .. (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Ông Trần Văn U là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình quá trình giải quyết vụ án, và tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 22/10/2018 (dương lịch), anh và anh Trần Văn U có thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó anh nhận chuyển nhượng phần đất do anh U đứng tên, thửa đất số 83, tờ bản đồ số 23 với diện tích 352,2m2 đất tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố C, tỉnh C với giá chuyển nhượng là 3.700.000.000đồng. Cùng ngày 22/10/2018 anh có giao cho anh U 700.000.000 đồng tiền đặt cọc để anh U chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp cho Ngân hàng. Việc đặt cọc hai bên có làm biên nhận đặt cọc, tại biên nhận đặt cọc thỏa thuận như sau: ai hủy hợp đồng 1 đền 2, khi đến công chứng thanh toán đủ số tiền 3 tỷ đồng còn lại. Sau đó anh U có giao anh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Số BA 537339 đứng tên Trần Văn U để anh đi xóa thế chấp. Anh và anh U thỏa thuận miệng là sau thời gian từ 01 đến 02 tuần sau thì ra công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng phần đất nói trên, nhưng sau khi nhận cọc anh U không đồng ý ra công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng.

Tại đơn khởi kiện anh yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn ông Trần Văn U tiếp tục thực hiện theo biên nhận đặt cọc đã ký ngày 22/10/2018 chuyển nhượng cho anh thửa đất số 83, tờ bản đồ số 23 với diện tích 352,2m2, đất tọa lạc tại ấp Bà Điều Xã Lý Văn Lâm, thành phố C, tỉnh C. Do anh U không không đồng ý tiếp tục giao kết hợp đồng nên tại phiên tòa anh yêu cầu anh U phải thực hiện theo biên nhận đặt cọc là trả lại tiền cọc, và bồi thường cọc theo biên nhận cọc mà anh U đã ký.

Bị đơn Trần Văn U trình bày:

Vào ngày 22/10/2018 (dương lịch) anh và anh H có thỏa thuận anh sẽ chuyển nhượng cho anh H 01 đất tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố C, tỉnh C với giá chuyển nhượng là 3.700.000.000 đồng đúng như lời trình bày của anh H. Sau khi thỏa thuận thì cùng ngày 22/10/2018 anh có nhận tiền đặt cọc của anh H là 700.000.000 đồng, và có làm biên nhận đặt cọc. Tại biên nhận đặt cọc có thỏa thuận ai hủy hợp đồng 1 đền 2, ra công chứng giao đủ số tiền 3 tỷ còn lại. Anh dùng 700.000.000 đồng đến ngân hàng chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, sau khi chuộc giấy chứng nhận anh giao cho anh H đi xóa thế chấp. Anh và anh H thỏa thuận sau thời gian 01 tuần tức ngày 26/10/2018, kể từ ngày nhận cọc, anh và anh H sẽ ra Công chứng làm thủ tục chuyển nhượng. Sau 01 tuần anh yêu cầu anh H tiến hành thủ tục sang nhượng nhưng anh H nhiều lần hứa hẹn nhưng không thực hiện làm anh phải mất tiền cọc 200.000.000 đồng mà trước đó anh đặt cọc để nhận chuyển nhượng phần đất ở U Minh của ông Phan Văn C nhưng do chậm giao tiền. Nay anh không đồng ý tiếp tục thực hiện theo biên nhận đặt cọc chuyển nhượng đất tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố C, tỉnh C theo yêu cầu của anh H, và do anh H vi phạm hợp đồng đặt cọc nên anh cũng không đồng ý trả cọc và bồi thường cọc theo yêu cầu anh H. Đồng thời, anh có yêu cầu phản tố buộc anh H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Số BA 537339 đứng tên Trần Văn U; anh H phải mất cọc 700.000.000 đồng và anh H phải bồi thường cho anh số tiền 1.200.000.000 đồng. Tuy nhiên tại phiên tòa anh U rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc anh H bồi thường số tiền 1.000.000.000 đồng.

Ông Phan Văn C trình bày: Vào ngày 19/10/2018 (dương lịch) ông và ông Trần Văn U có thỏa thuận ông sẽ chuyển nhượng cho ông U phần đất tọa lạc tại ấp 21, xã Khánh Thuận, huyện U Minh, tỉnh C. Ông U đặt cọc 200.000.000 đồng, và các bên có làm biên nhận đặt cọc. Thỏa thuận nội dung giống như “ giấy cam kết nhận cọc”. Do ông U không thực hiện giao tiền chuyển nhượng theo đúng như thời gian đã thỏa thuận nên không thực hiện được việc chuyển nhượng và ông U bị mất tiền cọc 200.000.000 đồng.

Ý kiến của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Phía anh Lâm Thanh H đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc về thời gian ra công chứng, dẫn đến anh U không nhận chuyển nhượng được phần đất của ông Phan Văn C. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên đơn phải mất cọc 700.000.000 đồng và bồi thường cho bị đơn 200.000.00 đồng tiền bị đơn đã mất cọc, do trước đó bị đơn đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng phần đất ở U Minh của ông Phan Văn C.

Tư nôi dung tranh châp trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số: 174/2019/DS-ST ngày 30 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân thành phố C đã quyết định:

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự; các Điều 147, 160, 161, 162, 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lâm Thanh H đối với anh Trần Văn U. Buộc anh Trần Văn U trả cho anh Lâm Thanh H Hòa số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 700.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.400.000.000 đồng ( một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của anh Trần Văn U. Buộc anh Lâm Thanh H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BA 537339 đứng tên Trần Văn U (bản chính) cho anh Trần Văn U.

Đình chỉ đối với việc anh U rút yêu cầu buộc anh H bồi thường thiệt hại số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của anh U về việc buộc anh H phải mất cọc số tiền 700.000.000 đồng và yêu cầu anh H phải bồi thường cho anh số tiền 200.000.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về trường hợp thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 14/11/2019, anh Trần Văn U kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả tiền cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng). Chấp nhận yêu cầu phản tố của anh U, buộc nguyên đơn anh Lâm Thanh H bồi thường 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và mất cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng).

Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Trần Văn U giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh C phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 174/2019/DS-ST ngày 30/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn về vấn đề đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký, thể hiện qua tờ “Biên nhận” với nội dung “Tôi Lâm Thanh H có nhận 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất số 83, tờ bản đồ số 23, với diện tích là 352,2m2, đất tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố C của anh Trần Văn U và anh Trần Văn U có nhận số tiền đặt cọc đất là 700.000.000đ (tổng số tiền chuyển nhượng phần đất là 3.700.000.000đ). Nếu ai mà hủy hợp đồng thì đền tiền cọc là 01 đền 02. Khi đến công chứng sẽ thanh toán đủ số tiền 3.000.000.000 đồng còn lại. Hai bên đồng ý ký tên”, biên nhận được ký ngày 22/10/2018.

Theo như nội dung hợp đồng (thể hiện qua tờ biên nhận) nêu trên, không thể hiện thời gian ra công chứng, nhận tiền cụ thể. Anh H cho rằng các bên thỏa thuận miệng trong thời hạn từ 01 đến 02 tuần sẽ đến công chứng làm thủ tục chuyển nhượng, nhưng sau đó anh U không đồng ý ra công chứng để chuyển nhượng. Trong khi anh U cho rằng chỉ thỏa thuận trong thời hạn 01 tuần kể từ ngày nhận cọc phải ra công chứng nhưng anh H không ra công chứng mà hẹn nhiều lần. Hai bên cũng đưa ra nhiều mốc thời gian mà hai bên cho là thỏa thuận miệng về thời gian thực hiện việc thanh toán số tiền còn lại và công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét lời lời trình bày của nguyên, bị đơn về thời gian thanh toán số tiền còn lại và ra công chứng không thống nhất với nhau. Tại cấp phúc thẩm, anh U có nộp 03 “Tờ tường thuật” của nhân chứng là Nguyễn Văn Quí, Lữ Huy Tâm và Quách Quốc Cường xác nhận có ngồi uống cà phê chung với anh U, anh H và có nghe thấy anh H hẹn “Đúng ngày 26/10/2018 anh H sẽ thanh toán chồng tiền đủ cho anh U”. Tại phiên tòa, anh U xác định lúc 10 giờ 26 phút, ngày 31/10/2018 anh có nhắn tin cho anh H “tranh thủ tối đa sáng nay nghe a Hòa ơi!...Không kịp sáng nay là ae mình ngừng giao dịch luôn”. Do đó, dù anh U đưa ra 3 “Tờ thường thuật” của ba người làm chứng nhưng với tin nhắn này, mặc nhiên anh U thừa nhận thời gian thỏa thuận thực hiện hợp đồng giữa anh với anh H là vào ngày 31/10/2018 chứ không còn là ngày 26/10/2018.

Tại phiên tòa phúc thẩm xuất hiện tình tiết mới, đó là cả anh U và anh H đều thừa nhận sau khi anh U nhắn tin cho anh H vào lúc 10 giờ 26 phút, ngày 31/10/2018 với nội dung: “Tranh thủ tối đa buổi sáng này nge a Hòa ơi! Không V sẽ bị mất cọc đó! V cũng đặt vé xe rồi 1h này phải đi gấp vì bác sỹ hối lắm rồi! V gáng chờ a Hòa đó, tình hình bà lão phức tạp lắm rồi! Vì vậy không kịp sáng này là ae mình ngưng giao dịch luôn đó a Hòa”, sau tin nhắn này, khoảng hơn 12 giờ trưa cùng ngày 31/10/2018 (khoảng 02 tiếng sau) anh U và anh H có gặp nhau tại quán cà phê. Anh U trình bày là gặp tại quán để nhận số tiền 03 tỷ để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn anh H thì cho rằng khi gặp nhau thì anh U yêu cầu tăng giá 200.000.000 đồng vì anh U đã bị mất tiền cọc cho ông C, nên anh H không chịu về việc tăng giá, do đó đôi bên không giao dịch được. Việc xuất hiện tình tiết mới này đã làm thay đổi hoàn toàn bản chất sự việc theo nhận định của cấp sơ thẩm. Theo đó, sau khi nhắn tin, anh U từ U Minh về C và đã gặp anh H để bàn bạc về việc thực hiện hợp đồng nhưng không thành chứ không phải sau khi anh U nhắn tin lúc 10 giờ 26 phút rồi hai bên không gặp, đến 13 giờ cùng ngày anh U lên xe đi thành phố Hồ Chí Minh, như nhận định của án sơ thẩm.

Từ những tình tiết trên cho thấy cả hai bên đều có lỗi trong việc thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, do không ấn định thời gian thực hiện cụ thể trong hợp đồng cũng như không làm phụ lục hợp đồng để ấn định thời gian và sau đó hai bên có thỏa thuận miệng, có gặp nhau để bàn bạc nhưng vẫn không thành. Mặc khác, sau khi xảy ra tranh chấp, sau khi khởi kiện, trong quá trình cấp sơ thẩm hòa giải, nguyên và bị đơn đã thỏa thuận hủy biên nhận đặt cọc ngày 22/10/2018 về việc chuyển nhượng phần đất, thỏa thuận trả lại tiền cọc và trả lại giấy chứng nhận QSDĐ mà không có phạt cọc, đã được Tòa án thành phố C lập biên bản hòa giải thành (sau đó các bên thay đổi yêu cầu). Điều này cũng cho thấy cả hai nhận thức được thiếu sót của mình trong việc thỏa thuận đặt cọc mà không ấn định thời gian.

Tại điểm d khoản 1 Điều 1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, quy định, “… nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Do đó Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của anh U, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của anh H, chỉ buộc anh U trả lại cho anh H số tiền đặt cọc và anh H trả lại anh U giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2] Đối với yêu cầu kháng cáo của anh U về việc yêu cầu anh H còn phải bồi thường cho anh số tiền 200.000.000 đồng:

Nhận thấy việc anh U đặt cọc cho ông C là ngày 19/10/2018, hẹn đến 25/10/2018 anh U phải thanh toán cho ông C số tiền còn lại. Trong khi đến ngày 22/10/2018 anh H với anh U mới thỏa thuận việc đặt cọc và theo anh U thừa nhận là thỏa thuận lần đầu anh H phải thanh toán số tiền còn lại vào ngày 26/10/2018. Điều này cho thấy việc anh H trả tiền cho anh U không ảnh hưởng đến việc anh U hẹn thanh toán cho ông C (vì anh H trả tiền cho anh U sau khi anh U hứa hẹn trả tiền cho ông C). Hơn nữa, khi thỏa thuận đặt cọc giữa anh U và anh H không có thoả thuận và ràng buộc gì với giao dịch trên của anh U và ông C, nên bản án sơ thẩm đã bác yêu cầu của anh U về việc yêu cầu anh H phải chịu trách nhiệm bồi thường số tiền 200.000.000 đồng, là có căn cứ. Do đó, cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo này của anh U.

3] Án phí dân sự sơ thẩm: Do chấp nhận một phần kháng cáo, nên anh U không phải chịu án phí phúc thẩm và án phí về nghĩa vụ thanh toán sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 328 của Bộ luật Dân sự; các Điều 147, 160, 161, 162, 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn anh Trần Văn U.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số: 174/2019/DS-ST ngày 30 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân thành phố C.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Lâm Thanh H đối với anh Trần Văn U. Buộc anh Trần Văn U trả cho anh Lâm Thanh H Hòa số tiền đặt cọc là 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng).

Bác một phần yêu cầu của anh Lâm Thanh H về yêu cầu anh U chịu tiền phạt cọc là 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng).

Kể từ ngày anh Lâm Thanh H có đơn yêu cầu thì hành án, nếu anh Trần Văn U chưa thi hành xong khoản tiền trên, thì anh U phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của anh Trần Văn U. Buộc anh Lâm Thanh H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BA 537339 đứng tên Trần Văn U (bản chính) cho anh Trần Văn U.

Đình chỉ đối với việc anh U rút yêu cầu buộc anh H bồi thường thiệt hại số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của anh U về việc buộc anh H phải mất cọc số tiền 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng) và yêu cầu anh H phải bồi thường cho anh số tiền 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng).

2. Vê an phi:

- Buộc anh Lâm Thanh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 32.000.000đ (ba mươi hai triệu đồng), ngày 14/12/2018 anh H có dự nộp tạm ứng án phí sơ thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0001796 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố C, đối trừ anh H phải nộp tiếp số tiền 31.700.000đ (ba mươi mốt triệu bảy trăm ngàn đồng).

- Buộc anh Trần Văn U phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 39.000.000đ (ba mươi chín triệu đồng), Ngày 21/6/2019 anh U đã dự nộp án phí số tiền 5.000.000 đồng theo biên lai thu số 0000325, ngày 07/8/2019 anh U đã dự nộp án phí số tiền 21.000.000 đồng theo biên lai thu số 0000559 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố C, đối trừ anh U phải nộp tiếp số tiền 13.000.000đ (mười ba triệu đồng).

- Án phí dân sự phúc thẩm: Anh Trần Văn U không phải chịu, ngày 14/11/2019 anh U đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0000975, tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố C, được nhận lại.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.