Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 375/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 375/2023/DS-PT NGÀY 26/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 26 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 253/2023/TLPT-DS ngày 14 tháng 8 năm 2023, về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 73/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023, của Toà án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 301/2023/QĐ-PT ngày 18 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T năm 1981; địa chỉ cư trú: Tổ I, ấp H, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Hoàng L năm 1985; địa chỉ cư trú: Ấp P, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh(văn bản ủy quyền ký ngày 23- 6-2023); có mặt.

2. Bị đơn: Ông Hồ Văn G năm 1966 và bà Phan Thị L1 năm 1967; cùng địa chỉ cư trú: Tổ D, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninhvắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Đỗ Thị M năm 1962; địa chỉ cư trú: Tổ D, ấp D, xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh(văn bản ủy quyền ký ngày 03-01-2023); vắng mặt.

4. Người kháng cáo: nguuyên đơn.

5. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 21-10-2022 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc T1 người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 20-01-2022, ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L2 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc T2 phần đất, cụ thể phần đất thứ nhất diện tích chiều ngang 08 m x chiều dài 60 m, thuộc một phần của thửa đất số 226, tờ bản đồ số 32 và phần đất thứ hai diện tích 8.147,6 m2, tại thửa đất số 41, tờ bản đồ số 32. Hai phần đất nối liền nhau và cùng tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninhdo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) cho ông G1 bà L1 đứng tên. Giá chuyển nhượng là 1.070.000.000 đồng, không tách giá trị đất và cây trồng trên đất nhưng có thỏa thuận miệng giá trị cây mai là 12.000.000 đồng, tầm vông là 8.000.000 đồng. Ông T3 cọc cho ông G1 bà L1 số tiền 300.000.000 đồng và thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày 20-01-2022, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt là HĐCNQSDĐ). Tại thời điểm đặt cọc ông T4 biết ông G1 bà L1 đang thế chấp các GCNQSDĐ chuyển nhượng cho Ngân hàng N, tỉnh Tây Ninh(viết tắt là Ngân hàng) để vay vốn, đến trước ngày 14-3-2022 vài ngày thì ông T5 biết.

Ngày 14-3-2022, ông T6 ông G1 bà L1 ký HĐCNQSDĐ. Khi ông T7 hồ sơ vào Văn phòng Công chứng thì được hướng dẫn phải làm thủ tục tách thửa đối với phần đất thứ nhất mới có thể chuyển nhượng được. Ông T8 thông báo với ông G1 bà L1 đồng thời ông T9 ý cho ông G1 bà L1 mượn 500.000.000 đồng để ông G1 bà L1 trả nợ Ngân hàng, lấy GCNQSDĐ ra làm thủ tục tách thửa và hợp thửa để chuyển nhượng nhưng ông G1 bà L1 cho rằng ông, bà không có nghĩa vụ trên nên ông T4 cho ông G1 bà L1 mượn tiền. Sau đó, ông T8 nhiều lần điện thoại và đến nhà ông G1 bà L1 để thỏa thuận thì bà L1 có hẹn sẽ làm thủ tục tách thửa nhưng bà L1 không thực hiện. Do đó, nay ông T10 kiện yêu cầu ông G1 bà L1 trả số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và phạt cọc 300.000.000 đồng. Tổng cộng là 600.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu phản tố của ông G1 bà L1 thì ông T11 đồng ý bồi thường cho ông G1 bà L1 giá trị 23 cây mai theo kết quả định giá, với số tiền là 22.400.000 đồng.

Theo đơn yêu cầu phản tố ngày 03-01-2023 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Hồ Văn G2 Phan Thị L1 và người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:

Ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L3 nhận ngày 20-01-2022, ông G1 bà L1 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc T2 phần đất như ông T12 bày, giá chuyển nhượng là 1.070.000.000 đồng và ông G2 L1 đã nhận 300.000.000 đồng tiền đặt cọc của ông T9 thời hai bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày đặt cọc, hai bên sẽ ký, công chứng HĐCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong Giấy đặt cọc (bán đất) ngày 20-01-2022 không thể hiện nội dung ông G1 bà L1 phải có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa, hợp thửa. Ngoài ra, ông G2 L1 có thông báo cho ông T13 về việc 02 phần đất chuyển nhượng đang thế chấp tại Ngân hàng N, tỉnh Tây Ninhvà hai bên có thỏa thuận miệng ông T14 đưa 500.000.000 đồng để ông G2 L1 trả nợ cho Ngân hàng, lấy GCNQSDĐ ra làm thủ tục chuyển nhượng nhưng sau đó ông T4 đưa tiền cho ông G1 bà L1 trả nợ Ngân hàng. Đồng thời, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày đặt cọc, ông T4 thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại nên ông G1 bà L1 không ký công chứng HĐCNQSDĐ cho ông TDo ông T8 vi phạm thời hạn thanh toán nên ông G1 bà L1 không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T15 việc yêu cầu ông G1 bà L1 trả số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000 đồng.

Ngoài ra, ông T16 ý bứng 33 cây mai đường kính từ 20 cm đến 25 cm trên phần đất chuyển nhượng. Do đó, ông G1 bà L1 phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 20-01-2022 giữa ông T17 ông G2 L1 và yêu cầu ông T18 thường giá trị 33 cây mai đường kính từ 20 cm đến 25 cm, với số tiền là 363.000.000 đồng (11.000.000 đồng/cây X 33 cây), sau đó, thay đổi yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu ông T18 thường giá trị 33 cây mai với số tiền là 39.600.000 đồng. Ngoài ra, ông G1 bà L1 không yêu cầu gì khác.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 73/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023, của Toà án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T19 việc yêu cầu ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L4 nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Ngọc T20 tiền đặt cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), tổng cộng là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L5 ông Nguyễn Ngọc T21 nghĩa vụ bồi thường cho ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L6 tiền 22.400.000 đồng (hai mươi hai triệu, bốn trăm nghìn đồng).

Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L7 việc yêu cầu ông Nguyễn Ngọc T21 nghĩa vụ bồi thường cho ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L6 tiền 17.200.000 đồng (mười bảy triệu, hai trăm nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 07-7-2023, nguyên đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 01-7-2023, Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu có quyết định số 01/QĐ/VKS-DS kháng nghị đề nghị cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

+ Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không nhận kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận kháng nghị của VKSND huyện Tân Châu; căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét kháng cáo của bị đơn, thấy rằng:

Theo Giấy đặt cọc (bán đất) ngày 20-01-2022 thể hiện, ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L8 thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc T2 phần đất, cụ thể phần đất thứ nhất diện tích chiều ngang 08 m x chiều dài 60 m, thuộc một phần của thửa đất số 226, tờ bản đồ số 32 và phần đất thứ hai diện tích 8.147,6 m2, tại thửa đất số 41, tờ bản đồ số 32. Hai phần đất nối liền nhau và cùng tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninhdo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T GCNQSDĐ cho ông G1 bà L1 đứng tên. Ông T8 đặt cọc cho ông G2 L1 số tiền 300.000.000 đồng, thỏa thuận trong vòng 60 ngày, kể từ ngày 20-01-2022, hai bên ký và công chứng HĐCNQSDĐ.

[2.2] Ông T cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc hai bên không ký được HĐCNQSDĐ là do ông G2 L1 không thực hiện thủ tục tách thửa và hợp thửa đối với phần đất thứ nhất. Ông G1 bà L1 cho rằng, ông T23 phạm thời hạn thanh toán, cụ thể quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày 20-01-2022 nhưng ông G2 L1 không thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại 770.000.000 đồng và tự ý bứng cây Mcủa ông G1 bà L9 Xét thấy: Hai bên đương sự thừa nhận gần đến hạn đã thoả thuận, ông T1 vợ chồng ông G2 L1 cùng nhau đến Phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, Công chứng viên thông báo về việc phải tách thửa, hợp thửa trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai với lí do thửa đất thứ nhất là đất nông nghiệp không đủ diện tích tách thửa. Ông T24 cầu bà L1 ông Gthực hiện thủ tục này nhưng ông G2 L1 không thực hiện vì cho rằng hai bên không thỏa thuận nghĩa vụ tách thửa, hợp thửa là của ông bà. Do đó, hai bên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng được.

Về mặt pháp lý, bên bán (chủ sử dụng đất) là bà L1 ông Gtách 01 phần trong thửa đất của mình để chuyển nhượng nên phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng, việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện về hạn mức theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, quá trình thỏa thuận trước và tại thời điểm đặt cọc, hai bên đều biết 02 thửa đất chuyển nhượng thuộc 02 giấy chứng nhận QSDĐ khác nhau, diện tích đất chuyển nhượng là đất lúa nên phải làm thủ tục tách thửa, hợp thửa trước khi chuyển nhượng, nhưng hai bên không thỏa thuận nội dung này trong hợp đồng đặt cọc dẫn đến việc hợp đồng không thể ký kết trong thời hạn thỏa thuận là do lỗi của cả hai bên.

Thời điểm thỏa thuận ký kết HĐCNQSDĐ, Giấy chứng nhận QSDĐ của ông G2 L1 đang thế chấp tại ngân hàng. Ông G2 L1 cho rằng khi đặt cọc, ông T13 việc này và hai bên có thỏa thuận ông T14 giao tiền cho bà L1 ông Gđể lấy Giấy CNQSDĐ từ ngân hàng ra làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T4 thừa nhận, nội dung “Giấy đặt cọc” không thể hiện thỏa thuận này; ông T chỉ thừa nhận có hứa cho bà L1 ông Gmượn tiền để trả ngân hàng có điều kiện, đây là lời khai của ông T4 phải là thỏa thuận giữa hai bên nhưng cấp sơ thẩm nhận định cho rằng ông T4 thực hiện nên ông T21 lỗi là không có căn cứ.

Hai bên thoả thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, trong hợp đồng đặt cọc cũng không có thỏa thuận nào về việc ông T25 thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại là 770.000.000 đồng cho ông G1 bà L1 trong thời hạn đặt cọc 60 ngày. Bà L1 ông Gcho rằng do ông T26 đất nhưng không trả tiền nên ông bà không ký hợp đồng chuyển nhượng đất là không có căn cứ. Cấp sơ thẩm xác định lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông T1 vợ chồng bà L1 ông Gkhông giao kết được hoàn toàn do ông T27 không đánh giá đầy đủ, toàn diện, khách quan các tình tiết, sự kiện trong vụ án.

Mặt khác, sau khi hai bên xảy ra tranh chấp, ông T21 đơn gửi đơn đến UBND xã, tại buổi hòa giải, ông T28 yêu cầu bà L1 ông Glàm thủ tục tách thửa để sang nhượng đất nhưng ông G2 L1 không thực hiện mà yêu cầu huỷ hợp đồng. Do đó, có căn cứ xác định hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng không giao kết được, cần buộc bên nhận cọc là ông G2 L1 phải trả lại tiền đặt cọc cho ông T29 [5] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu, sửa bản án sơ thẩm như nhận định nêu trên. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên toà đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu là không có căn cứ.

[6] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[7] Về án phí:

Án phí sơ thẩm dân sự: Ông G2 L1 phải chịu đối với số tiền cọc phải trả 300.000.000 đồng và án phí đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại không được chấp nhận 17.200.000 đồng: 317.200.000 x 5% = 15.860.000 đồng Ông T25 chịu án phí đối với phần yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận 300.000.000 đồng và án phí đối với nghĩa vụ bồi thường thiệt hại số tiền 22.400.000 đồng: 322.400.000 đồng x 5% = 16.120.000 đồng.

Án phí phúc thẩm dân sự: Do kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận một phần, cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm nên nguyên đơn không phải chịu án phí phúc thẩm dân sự theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, ông Nguyễn Ngọc T30; Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh; Sửa bản án sơ thẩm; Căn cứ vào các 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147, 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T30 đối với ông Hồ Văn G3, bà Phan Thị L1 0 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm”.

Buộc ông Hồ Văn G3, bà Phan Thị L1 0 trả lại cho ông Nguyễn Ngọc T30 số tiền đặt cọc 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T19 việc yêu cầu ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L4 nghĩa vụ trả phạt cọc cho ông số tiền 300.000.000 đồng.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L5 ông Nguyễn Ngọc T21 nghĩa vụ bồi thường giá trị cây mai cho ông G1 bà L1 số tiền 22.400.000 (hai mươi hai triệu, bốn trăm nghìn) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền nêu trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L7 việc yêu cầu ông Nguyễn Ngọc T21 nghĩa vụ bồi thường cho ông Hồ Văn G1 bà Phan Thị L6 tiền 17.200.000 đồng (mười bảy triệu, hai trăm nghìn đồng).

5. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Hồ Văn G3, bà Phan Thị L4 nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn Ngọc T30 số tiền 2.100.000 đồng (hai triệu, một trăm nghìn đồng) chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Hồ Văn G3, bà Phan Thị L1 0 phải chịu 15.860.000 (mười lăm triệu, tám trăm sáu mươi nghìn) đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 9.375.000 đồng (chín triệu, ba trăm bảy mươi lăm nghìn) đồng theo Biên lai thu số 0007871 ngày 05-01-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh; ông G1 bà L1 còn phải nộp là 6.485.000 (sáu triệu, bốn trăm tám mươi lăm nghìn) đồng.

Ông Nguyễn Ngọc T31 chịu án phí 16.120.000 (mười sáu triệu, một trăm hai mươi nghìn) đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 7.800.000 đồng (bảy triệu, tám trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0007749, ngày 28-11-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh; ông T còn phải nộp 8.320.000 đồng (tám triệu, ba trăm hai mươi nghìn).

7. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Ngọc T30 không phải chịu, được hoàn lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (ba trăm nghìn) theo biên lai thu số 0008397 ngày 07-7-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.