Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 35/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 35/2023/DS-PT NGÀY 07/02/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 07 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 390/2022/TLPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 328/2022/QĐ-PT ngày 26 tháng 12 năm 2022; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 23/2023/QĐ-PT ngày 12 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Minh Q, sinh năm 1976; địa chỉ: tổ D, khu phố I, thị trấn A, huyện V, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1998; địa chỉ: khu phố P, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Phú Yên hoặc bà Nguyễn P, sinh năm 1998; địa chỉ: thôn T, xã S, huyện H, tỉnh Quảng Ngãi.

Ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn P cùng địa chỉ liên hệ: số A, L, Phường H, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 15/02/2022), ông K và bà P có mặt.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Tấn T, sinh năm 1973; địa chỉ: khu phố T, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1975; địa chỉ: khu phố P, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của ông T và bà H: Ông Bùi Duy Th, sinh năm 1978; địa chỉ: L, xã T, thị xã H, tỉnh Khánh Hòa; địa chỉ liên hệ: số K, N, Phường T, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 25/8/2022).

- Người kháng cáo: Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Minh Q là ông Nguyễn Văn K.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn ông Phạm Minh Q và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thống nhất trình bày:

Ngày 10/12/2021, giữa ông Phạm Minh Q và vợ chồng bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Tấn T có thỏa thuận ký Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (viết tắt là hợp đồng đặt cọc). Theo nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021 có nội dung sau:

- Ông T và bà H chuyển nhượng cho ông Q phần diện tích đất 280m2 thuộc thửa đất số 672, 673, tờ bản đồ số 01 tọa lạc tại ấp Q, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng 3.400.000.000 đồng.

- Ngay sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc, ông Q đặt cọc cho bà H và ông T số tiền 200.000.000 đồng.

- Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày 10/12/2021 đến ngày 25/01/2022, các bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên ông Q thanh toán số tiền 3.200.000.000 đồng cho bà H, ông T thông qua hình thức giải ngân của ngân hàng.

- Bà H, ông T có trách nhiệm chuyển mục đích quyền sử dụng đất 100m2 đất ở tại nông thôn (đất ODT) cho ông Q trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc; bà H hỗ trợ giấy tờ pháp lý để ông Q vay ngân hàng cũng như cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, giữa bà H, ông T và ông Q có thỏa thuận miệng với nhau những nội dung sau như bà H hỗ trợ hồ sơ pháp lý, sơ đồ bản vẽ, giấy xác nhận tình trạng bất động sản,… Thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021, ông Q đã đặt cọc cho bà H, ông T với số tiền 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà H thực hiện việc chuyển mục đích 100m2 đất ở tại nông thôn đến gần hết 41 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc mới xong nên ông Q chỉ còn 04 ngày (trong đó có 02 ngày là thứ bảy và chủ nhật) nên ông Q không thể làm thủ tục vay tiền ngân hàng để thanh toán cho bà H, ông T khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng vào ngày 25/01/2022 như đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021 nên ông Q đã liên hệ bà H yêu cầu trả lại số tiền cọc nhưng bà H không đồng ý. Đến ngày 24/01/2022, ông Q đã ra Thông báo về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/12/2021 được ký kết giữa ông Q với vợ chồng ông T, bà H và gửi cho bà H, ông T, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông T, bà H trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng đã nhận nhưng bà H, ông T không đồng ý.

Sau đó, ông Q cũng xuống nhà bà H, ông T để yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng nhưng ông T, bà H không đồng ý và ông T chửi bới ông Q. Số tiền 200.000.000 đồng đặt cọc cho bà H và ông T là tài sản riêng của ông Q.

Trong hợp đồng đặt cọc có ông Võ Văn Sang là người môi giới cho ông Q mua đất của bà H, ông T ký tên với tư cách người chứng kiến.

Nay ông Q yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: Yêu cầu ông T và bà H trả lại cho ông Q số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả là 13.534.471 đồng.

- Bị đơn ông Nguyễn Tấn T và bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà H và ông T có quan hệ là vợ chồng. Ông Nguyễn Tấn T được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 672, 673; tờ bản đồ số 01 tọa lạc tại ấp Q, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Bà H thống nhất với lời trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Minh Q về việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn, giá trị chuyển nhượng, thỏa thuận bà H phải chuyển mục đích 100m2 đất ở tại nông thôn, thời hạn các bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền 200.000.000 đồng ông Q đã đặt cọc cho bà H, ông T và hình thức thanh toán đối với số tiền còn lại. Theo hợp đồng đặt cọc, trường hợp bên mua không thực hiện đúng thỏa thuận sẽ bị mất số tiền đặt cọc.

Thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, bà H và ông T đã thực hiện và hoàn thành xong thủ tục chuyển mục đích quyền sử dụng đất đối với 100m2 đất ở tại nông thôn vào ngày 20/01/2022; ngày 21/01/2022, ông Q, bà H đã cho ông Q biết việc đã hoàn thành việc chuyển mục đích đất ở tại nông thôn; đồng thời đã tiến hành trích đo đối với các thửa đất chuyển nhượng cho ông Q trước thời hạn các bên thỏa thuận ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 25/01/2022 theo Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021.

Như vậy, việc các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng theo thỏa thuận là lỗi của bên ông Q. Ông Q tự ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nên ông Q phải chịu mất số tiền đặt cọc theo thỏa thuận ghi trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021.

Do đó, trước yêu cầu khởi kiện của ông Q thì bà H không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương đã quyết định: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Minh Q đối với bị đơn bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Tấn T về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” yêu cầu bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Tấn T trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền lãi 13.534.247 đồng cho ông Phạm Minh Q.

Ngoài ra bản án còn quyết định, án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26/9/2022, nguyên đơn ông Phạm Minh Q có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn rút một phần yêu cầu kháng cáo đối với số tiền lãi 13.534.247 đồng; đối với yêu cầu kháng cáo còn lại thì vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Minh Q cho rằng Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021 bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được vì việc chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào cơ quan Nhà nước nhưng chỉ thỏa thuận 15 ngày là không thể thực hiện được; hai bên thỏa thuận việc thanh toán ngân hàng giải ngân với hình thức 03 bên, không thỏa thuận ngân hàng nào là không rõ ràng.

Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Nguyên đơn và bị đơn thoả thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 672, 673, tờ bản đồ số 01 tọa lạc tại ấp Q, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương do bị đơn đứng tên. Theo thoả thuận thì bị đơn tiến hành chuyển mục đích sử dụng của 100m2 từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở tại nông thôn. Ngày 20/01/2022, bị đơn đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hàng năm khác thành đất ở tại nông thôn. Tại thời điểm cung cấp thông tin, ngoài việc chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên thì 02 thửa đất này chưa đăng ký biến động nào khác và theo Công văn số 1207/UBND-NC ngày 26/5/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Thuận An thể hiện thửa đất số 672, 673 không nằm trong danh mục các công trình, dự án thuộc diện thu hồi đất trong năm 2022.

Căn cứ vào nội dung thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2021 thì không nêu thời gian bị đơn hoàn thành thủ tục chuyển mục đích 100m2 đất ở tại nông thôn. Sau khi bị đơn hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất và đã trích bản đồ địa chính đối với thửa đất thì ngày 21/01/2022, bị đơn đã thông báo cho ông Q biết, trước ngày hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 24/01/2022, nguyên đơn ra Thông báo về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/12/2021 và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Do trong hợp đồng đặt cọc có thể hiện nếu nguyên đơn không thực hiện đúng thoả thuận sẽ bị mất cọc nên số tiền 200.000.000 đồng thuộc về bị đơn là có căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn phù hợp quy định pháp luật; nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên không có căn cứ chấp nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Minh Q rút một phần yêu cầu kháng cáo đối với số tiền lãi 13.534.247 đồng. Xét thấy, việc rút một phần yêu cầu kháng cáo trên là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với một phần yêu cầu kháng cáo mà nguyên đơn đã rút theo quy định tại khoản 1 Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 12 năm 2021, hai bên thỏa thuận như sau:

Bên A (ông T, bà H) cam kết chuyển nhượng cho bên B (ông Q) phần diện tích đất 280m2 (bao lên 100m2 đất ở tại nông thôn) thuộc thửa 672, 673, tờ bản đồ số 01 tại ấp Q, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY044913 cấp ngày 18/5/2021 đứng tên ông Nguyễn Tấn T với giá chuyển nhượng 3.400.000.000 đồng. Phương thức thanh toán, lần 01 ngày 10/12/2021 thanh toán số tiền 200.000.000 đồng chẵn; lần 03 trong vòng 45 ngày kể từ ngày 10/12/2021 đến ngày 25/01/2022, hai bên sẽ ra phòng công công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên B (ông Q) phải thanh toán số tiền 3.200.000.000 đồng, hình thức thanh toán ngân hàng giải ngân hình thức ba bên, ngoài ra còn thỏa thuận bên bán hỗ trợ pháp lý cho bên mua vay tiền ngân hàng. Ông T, bà H thừa nhận đã nhận số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho ông Nguyễn Tấn T. Thời điểm giao kết hợp đồng, đất không bị tranh chấp hoặc bị cấm chuyển nhượng; ông Q, ông T, bà H tự nguyện ký hợp đồng. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bà ông Q với ông T, bà H đảm bảo đúng quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có giá trị ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên.

[3] Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì ông T, bà H có trách nhiệm chuyển mục đích 100m2 đất ở tại nông thôn. Nguyên đơn và bị đơn trình bày không thống nhất, nguyên đơn cho rằng hai bên thỏa thuận việc bị đơn trong vòng 15 ngày phải hoàn thành xong việc chuyển mục đích nhưng bị đơn không thừa nhận. Xét thấy, thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì ông T, bà H bao lên 100m2 đất thổ cư (chuyển mục đích từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở tại nông thôn với diện tích 100m2) và không có một điều khoản nào thể hiện thời hạn chuyển mục đích trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh, lời khai người làm chứng cho rằng bà H có hứa với ông Q. Như vậy, giữa bà H, ông T với ông Q không thỏa thuận thời hạn trong hợp đồng đặt cọc nên việc nguyên đơn cho rằng các bên có thỏa thuận bà H, ông T trong vòng 15 ngày phải thực hiện xong việc chuyển mục đích là không có căn cứ.

[4] Theo kết quả cung cấp thông tin của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận an tại Công văn số 985/CNTA-ĐK&CGCN ngày 17/6/2022 thể hiện, ông T, bà H đã hoàn thành việc chuyển mục đích 100m2 từ đất trồng cây hàng năm (HNK) thành đất ở tại nông thôn (ONT) thuộc thửa 672 đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thuận An xác nhận ngày 20/01/2022. Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông Q thừa nhận ngày 21/12/2022, ông T, bà H có chụp hình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q thông báo đã hoàn thành việc chuyển mục đích. Như vậy, ông T, bà H đã thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã giao kết nên người đại diện hợp pháp của nguyên đơn cho rằng các bên thỏa thuận việc chuyển mục đích không thể thực hiện trong thời hạn thỏa thuận nên vô hiệu là không có căn cứ.

[5] Tuy nhiên, ngày 24/01/2022, ông Q đã Thông báo về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/12/2021 vì cho rằng ông T, bà H vi phạm là cung cấp hồ sơ, giấy tờ quá chậm trễ dẫn đến không đảm bảo thời gian để Ngân hàng thực hiện thủ tục thế chấp và giải ngân. Như vậy, ông Q đã tự ý chấm dứt hợp đồng trước ngày hai bên thỏa thuận ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông Q cho rằng do ông T, bà H vi phạm về thời gian chuyển mục đích dẫn đến không thể thế chấp tại ngân hàng để giải ngân với hình thức ba bên theo thỏa thuận trong khi ông T, bà H đã thực hiện việc chuyển mục đích từ ngày 20/01/2022. Nguyên đơn cho rằng còn 04 ngày, trong đó có có 02 ngày là thứ bảy, chủ nhật thì còn lại 02 ngày không thể làm kịp thủ tục để vay ngân hàng vì thời gian để ngân hàng thẩm định là từ 15 đến 30 ngày trong khi nguyên đơn chưa thực hiện các thủ tục vay ngân hàng để có căn cứ xác định do lỗi của bị đơn nên nguyên đơn không làm thủ tục vay ngân hàng, không kịp giải ngân theo phương thức thanh toán đã thỏa thuận tại hợp đồng. Do đó, việc ông Q ban hành Thông báo về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/12/2021 được coi là từ chối giao kết thực hiện hợp đồng đặt cọc nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc là không có căn cứ chấp nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[6] Từ những phân tích trên xét thấy kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[7] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 148; khoản 1 Điều 308; Điều 312; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Minh Q đối với số tiền lãi 13.534.247 đồng (mười ba triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn hai trăm bốn mươi bảy đồng).

2. Không chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Minh Q.

3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Phạm Minh Q phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000542 ngày 06 tháng 10 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương (bà Nguyễn P nộp thay).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.