Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 335/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 335/2024/DS-PT NGÀY 28/06/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 28 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 202/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2024/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 236/2024/QĐ-PT ngày 04 tháng 6 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 328/2024/QĐ-PT ngày 25 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Bá T, sinh năm 1976; địa chỉ liên hệ: số E, T, phường T, quận A, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Ngô Minh N, sinh năm 1964; địa chỉ: số C G, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 14/12/2023).

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ1; địa chỉ: số A Ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Dương Đức Đ, sinh năm 1997; địa chỉ: tầng B tòa nhà A G - số D đường Đ, Phường B, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 20/06/2021).

Người kháng cáo: bị đơn Công ty Cổ phần Đ1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo Đơn khởi kiện đề ngày 31/10/2023 và lời khai trong quá trình tố tụng, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Bá T là ông Ngô Minh N trình bày:

Vào ngày 25/12/2020, ông Trần Bá T có ký với Công ty Cổ phần Đ1 (viết tắt là Công ty Đ1) Thỏa thuận đặt cọc số: B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 và các phụ lục để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B2-18.10 thuộc dự án khu C (khu C) tại lô C, khu đô thị M tọa lạc tại phường B, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với giá 2.770.121.000 đồng. Sau khi ký, ông T đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ1 tổng cộng 07 đợt với tổng số tiền 554.024.200 đồng. Theo Điều 4 của thoả thuận, hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/9/2021 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá ba (03) tháng) nhưng đến hết năm 2021 Công ty Đ1 vẫn không tổ chức ký hợp đồng mua bán với ông T vì chậm tiến độ thi công.

Ngày 31/12/2021, ông T ký thêm phụ lục 03 để gia hạn thời gian ký hợp đồng mua bán đến 30/06/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá ba (03) tháng). Ngày 28/12/2021, Công ty Đ1 gửi thông báo sẽ ký hợp đồng mua bán, yêu cầu ông T cung cấp hồ sơ chuẩn bị cho việc ký kết hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, Công ty Đ1 đã không cung cấp những “Thông tin pháp lý” chứng minh Công ty Đ1 được tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ. Trong những tháng đầu năm 2023, ông T có trực tiếp đến xem và nhận thấy dự án chưa thi công xong phần móng, thậm chí có dấu hiệu không hoạt động. Nay, ông Trần Bá T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên hủy thỏa thuận đặt cọc số B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 25/12/2020 giữa ông T và Công ty Đ1.

- Buộc Công ty Đ1 trả lại cho ông T toàn bộ số tiền cọc mà ông T đã thanh toán cho Công ty Đ1 là 554.024.200 đồng và tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính đến ngày 29/03/2024, cụ thể như sau:

- Từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/06/2022 (theo phụ lục 03): 0,02%/ngày x 181 ngày x 554.024.200 VND = 20.055.676 đồng.

- Từ ngày 01/07/2022 đến ngày 30/09/2022 (theo phụ lục 03): 0,03%/ngày x 92 ngày x 554.024.200 VND = 15.291.068 đồng.

- Từ ngày 01/10/2022 đến ngày 31/12/2022 (theo phụ lục 03): 0,04%/ngày x 92 ngày x 554.024.200 VND = 20.388.091 đồng.

- Từ ngày 01/01/2023 đến ngày 29/03/2024: 0,04%/ngày x 454 ngày x 554.024.200 VND = 100.610.795 đồng.

Tổng số tiền lãi trả chậm tính đến ngày 29/03/2024 là: 156.345.630 đồng.

Như vậy, tổng cộng số tiền mà ông T yêu cầu Công ty Cổ phần Đ1 phải trả lại là: 710.369.830 đồng.

Đồng thời, ông T chấp nhận thanh toán khoản phạt do đóng chậm tiền cọc cho Công ty Cổ phần Đ1 như đã thỏa thuận theo mục 2.2, điều 2, Phụ lục 01 của Thỏa thuận đặt cọc số: B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020.

Ông Trần Bá T cam kết toàn bộ tiền đặt cọc mua căn hộ nêu trên là tiền riêng của ông T, không thuộc sở hữu chung với bất cứ tổ chức, cá nhân nào khác.

- Người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 là bà Nguyễn Thị N1 trình bày:

Thống nhất về việc ký kết thỏa thuận đặt cọc, nội dung đặt cọc, số tiền đặt cọc như nguyên đơn trình bày.

Thực hiện thỏa thuận, ông T đã thanh toán đầy đủ số tiền đặt cọc. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc ông T đã vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Cụ thể: lần thanh toán thứ 2 trễ 05 ngày, tổng số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ thanh toán của ông T là 27.701 đồng.

Ngày 31/12/2021, ông T và Công ty Đ1 ký phụ lục 03 tại điểm 1.2.3 khoản 1.2 Điều 1: “Trong vòng 07 ngày kể từ ngày 01/01/2023, nếu bên B không có đề nghị bằng văn bản về việc đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc thì hai bên xác nhận rằng bên B đồng ý tiếp tục thỏa thuận đặt cọc”.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2023 đến ngày 07/01/2023, Công ty Đ1 không nhận được bất kỳ văn bản nào của ông T về việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc. Do vậy đối chiếu với quy định nêu trên, nguyên đơn đồng ý tiếp tục thỏa thuận đặt cọc và theo điểm i khoản 1.2.2 Điều 1 phụ lục 03 thì mức lãi suất Công ty Đ1 phải chịu là 0,04%/ngày nếu tiếp tục thỏa thuận. Công ty có quyền yêu cầu ông T tiếp tục thỏa thuận đặt cọc và trả lãi cho ông T với mức lãi suất là 0,04%. Do đó, Công ty Đ1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2024/DS-ST ngày 29/03/2024 của TAND Thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Bá T đối với Công ty Cổ phần Đ1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 25/12/2020, phụ lục 01 ngày 25/12/2020, phụ lục 02 ngày 25/12/2020 và phụ lục 03 ngày 31/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Đ1 với ông Trần Bá T.

- Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho ông Trần Bá T tổng số tiền 710.369.830 (bảy trăm mười triệu, ba trăm sáu mươi chín ngàn tám trăm ba mươi đồng); trong đó: tiền cọc 554.024.200 (năm trăm năm mươi tư triệu, không trăm hai mươi bốn nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi 156.345.630 (một trăm năm mươi sáu triệu, ba trăm bốn mươi lăm nghìn, sáu trăm ba mươi đồng).

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Bá T trả cho Công ty Cổ phần Đ1 số tiền phạt do chậm thanh toán 27.701 (hai mươi bảy nghìn, bảy trăm lẻ một đồng).

Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí, nghĩa vụ chậm trả và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, Công ty Cổ phần Đ1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, đồng ý chấm dứt hợp đồng trả lại số tiền cọc đã nhận là 554.024.200 đồng, không đồng ý trả tiền lãi 156.345.630 đồng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Nhận thấy, bị đơn kháng cáo nhưng tại phiên tòa phúc thẩm không cung cấp được tài liệu chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án nên kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận và Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là phù hợp, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Nguyên đơn ông Trần Bá T và bị đơn Công ty Đ1 thống nhất thời gian, nội dung của thỏa thuận đặt cọc số: B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ký ngày 25/12/2020, các Phụ lục 01,02 ký ngày 25/12/2020 và phụ lục 03 ký ngày 31/12/2021 giữa ông T và Công ty Đ1. Thống nhất số tiền ông T đã đặt cọc Công ty Đ1 là 554.024.200 đồng, sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn không đồng ý chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ký ngày 25/12/2020, các Phụ lục 01,02,03. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn, bị đơn đồng ý chấm dứt thỏa thuận đặt cọc. Như vậy, các bên đã tự thỏa thuận chấm dứt việc thực hiện thỏa thuận đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Sự tự thỏa thuận của các đương sự là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được ghi nhận tại Điều 3 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên trong trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ nhận định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và đã tuyên chấm dứt hợp đồng nên Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định việc chấm dứt hợp đồng trên cơ sở tự thỏa thuận chấm dứt hợp đồng và giữ nguyên cách tuyên chấm dứt hợp đồng của Tòa án cấp sơ thẩm.

[3] Xét lỗi dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng: Theo Công văn số 3290/SXD-TTrXD ngày 13/9/2023 của Sở Xây dựng tỉnh B cung cấp thông tin là Công ty Cổ phần Đ1 đã nộp hồ sơ trực tuyến đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rút hồ sơ đến thời điểm hiện nay dự án khu chung cư lô C1 chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ vào nội dung cung cấp thông tin của Sở Xây dựng tại Công văn nêu trên Công ty Cổ phần Đ1 đến ngày 16/01/2023 mới nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và đến ngày 31/01/2023 xin rút hồ sơ đề nghị đủ điều kiện xác nhận trên, điều này chứng minh Công ty Cổ phần Đ1 không muốn thực hiện hợp đồng, công ty đã nhận tiền từ ông T khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn, các bên đã gia hạn thời hạn để ký kết hợp đồng nhưng Công ty Đ1 lại không thực hiện để dự án đủ điều kiện giao kết trong thời gian hai bên gia hạn, sau khi hết gia hạn, bị đơn mới nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng lại rút, do đó trong trường hợp này lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty Cổ phần Đ1 nên ông T là bên bị thiệt hại từ việc Công ty Đ1 không thực hiện đúng nghĩa vụ nên được bồi thường.

Về mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt, khi giao kết hợp đồng và các phụ lục hợp đồng, các bên đã dự liệu và thỏa thuận trường hợp hợp đồng không thực hiện được thì bồi thường là lãi suất, thỏa thuận mức lãi suất bồi thường mà hai bên đã thỏa thuận phù hợp quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào mức lãi suất thỏa thuận để tính mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt là phù hợp.

[4] Từ những phân tích trên xét thấy kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận. Tuy nhiên, do bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng và trả lại số tiền cọc nên trong trường hợp này cần điều chỉnh án phí sơ thẩm phần chấm dứt hợp đồng và trả tiền cọc đã nhận là án phí không giá ngạch, đối với phần bồi thường là án phí có giá ngạch theo quy định tại khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án và đối với sự tự nguyện của nguyên đơn trả số tiền phạt cho chậm thanh toán thì không phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa một phần bản án sơ thẩm về án phí nên người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308, và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, 1. Không chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2024/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương về phần án phí dân sự sơ thẩm như sau:

Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đ1 phải nộp số tiền 7.817.282 đồng (bảy triệu tám trăm mười bảy nghìn hai trăm tám mươi hai đồng) và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng). Tổng cộng số tiền Công ty Cổ phần Đ1 phải nộp là 8.117.282 đồng (tám triệu một trăm mười bảy nghìn hai trăm tám mươi hai đồng).

Trả lại cho ông Trần Bá T số tiền 15.168.874 đồng (mười lăm triệu một trăm sáu mươi tám nghìn tám trăm bảy mươi bốn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001273 ngày 27/11/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2024/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đối với các phần quyết định sau:

3.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Bá T1 với bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-18.10/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 25/12/2020, phụ lục 01 ngày 25/12/2020, phụ lục 02 ngày 25/12/2020 và phụ lục 03 ngày 31/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Đ1 với ông Trần Bá T.

- Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho ông Trần Bá T tổng số tiền 710.369.830 (bảy trăm mười triệu, ba trăm sáu mươi chín ngàn tám trăm ba mươi đồng); trong đó: tiền cọc 554.024.200 (năm trăm năm mươi tư triệu, không trăm hai mươi bốn nghìn hai trăm đồng) và tiền lãi 156.345.630 (một trăm năm mươi sáu triệu, ba trăm bốn mươi lăm nghìn, sáu trăm ba mươi đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Bá T trả cho Công ty Cổ phần Đ1 số tiền phạt do chậm thanh toán 27.701 đồng (hai mươi bảy nghìn, bảy trăm lẻ một đồng).

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại Công ty Cổ phần Đ1 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0002762 ngày 09/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự; người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.