Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 28/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 28/2023/DS-PT NGÀY 07/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 07 tháng 3 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước tiến hành xét xử phúc thẩm công khai Vụ án dân sự thụ lý số 162/2022/TLPT-DS ngày 22 tháng 11 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 19/2022/DS-ST ngày 10 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện H bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 01/2023/QĐPT-DS ngày 04 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1992 “vắng mặt” Nơi cư trú tại địa chỉ: Tổ 3, ấp 2, phường M, thị xã C, tỉnh Bình Phước Uỷ quyền tham gia tố tụng cho bà Nguyễn Ngọc Diễm H, sinh năm 1965 “có mặt” Nơi cư trú tại địa chỉ: Tổ 5, ấp X, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước

-Bị đơn: Ông Lâm Văn P, sinh năm 1974 “có mặt” Nơi cư trú tại địa chỉ: Tổ 5, khu phố 2, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước

-Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Hồng N, sinh năm 1989 “vắng mặt” Nơi cư trú tại địa chỉ: Tổ 5, khu phố 2, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước Uỷ quyền tham gia tố tụng cho bị đơn Ông Lâm Văn P

2. Bà Trần Thị M, sinh năm 1950 “vắng mặt”

 3. Ông Trần Văn L, sinh năm 1974 “có mặt” Cùng nơi cư trú tại địa chỉ: Tổ 1, khu phố 6, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước

-Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trịnh Đắc H1, sinh năm 1985 “có mặt” Nơi cư trú tại địa chỉ: Số 751, Quốc lộ 14, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước

 -Người kháng cáo: Bị đơn Ông Lâm Văn P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Vào ngày 21 tháng 6 năm 2021, giữa nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H (Bên B) và bị đơn Ông Lâm Văn P (Bên A) có thoả thuận, ký bằng văn bản với tiêu đề “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)”, theo đó nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có đối tượng là 04 thửa đất có tổng diện tích là 21.508m2, trong đó có 400 m2 đất thổ cư và toàn bộ tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp 4 và vườn cây cao su khoảng 10 năm tuổi, toạ lạc tại khu phố 6, thị trấn T, huyện H. Cụ thể 04 thửa đất gồm: (1) Thửa số 37-Tờ bản đồ số 12-Diện tích 1.055m2, trong đó có 400m2 thổ cư, còn lại đất CLN, đã được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số O 112774, số vào sổ cấp GCN: 01932/QSDĐ/1620/QĐ.UBH ngày 01 tháng 10 năm 1999 của Uỷ ban nhân dân huyện B, nay là huyện H cấp cho Bà Trần Thị M; (2) Thửa số 41-Tờ bản đồ số 12-Diện tích 7.042m2 đất CLN; (3) Thửa số 60-Tờ bản đồ số 21-Diện tích 2.066m2 đất lúa; (4) Thửa số 61-Tờ bản đồ số 21-Diện tích 1.849m2 đất lúa. Các thửa số 2,3 và 4 đã được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số O 112779, số vào sổ cấp GCN:

01920/QSDĐ/1620/QĐ.UBH ngày 01 tháng 10 năm 1999 của Uỷ ban nhân dân huyện B, nay là huyện H cấp cho Ông Trần Văn L. Hai bên thoả thuận giá chuyển nhượng là 8.000.000.000 đồng (tám tỷ đồng), ngày 21/6/2021 nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng), ngày 11/7/2021 nguyên đơn đặt cọc thêm cho bị đơn 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng), trong vòng 90 ngày kể từ ngày 21/6/2021 đến ngày 21/9/2021 hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn lại 6.500.000.000 đồng (sáu tỷ năm trăm triệu đồng) nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn. Hai bên còn thoả thuận về hậu quả của việc vi phạm hợp đồng đặt cọc như sau: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận trên nếu Bên A không bán cho Bên B theo cam kết thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 02 lần số tiền Bên B đã đặt cọc, ngược lại nếu Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.”. Quá trình thực hiện Hợp đồng đặt cọc trên, ngày 11/7/2021 nguyên đơn cho rằng bị đơn không thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn được do nguyên đơn mới phát hiện việc đứng tên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 04 thửa đất trên không phải đứng tên bị đơn mà đứng tên của Bà Trần Thị M và Ông Trần Văn L nên ngày 21/9/2021 nguyên đơn không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận với bị đơn trong Hợp đồng đặt cọc ngày 21/6/2021 mà nguyên đơn làm thông báo gửi cho bị đơn với nội dung nguyên đơn không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với bị đơn nữa và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) mà bị đơn đã nhận cho nguyên đơn nhưng bị đơn không thực hiện. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 là vô hiệu, đồng thời yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền nhận đặt cọc 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Tuy nhiên, bị đơn Ông Lâm Văn P không chấp nhận toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H với lý do thực sự nguyên đơn không có đủ số tiền 8.000.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã đặt cọc nên nguyên đơn đã không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo thoả thuận là nguyên đơn đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 nên nguyên đơn phải chịu mất số tiền 1.500.000.000 đồng đặt cọc theo thoả thuận đã cam kết cụ thể, rõ ràng“Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận trên… nếu Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.”.

Tại Bản án số 19/2022/DSST ngày 10 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 21/6/2021 được ký kết giữa nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H và bị đơn Ông Lâm Văn P vô hiệu, buộc bị đơn Ông Lâm Văn P và Bà Nguyễn Hồng N trả lại cho nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H số tiền nhận đặt cọc 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng). Ngoài ra, còn quyết định về án phí, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, biện pháp đảm bảo thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 16 tháng 8 năm 2022, bị đơn Ông Lâm Văn P có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu sửa toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên theo hướng không chấp nhận toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H do nguyên đơn vi phạm Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 giữa nguyên đơn và bị đơn.

Ý kiến của Kiểm sát viên Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên toà:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên toà, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P, sửa toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm nêu trên theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng tại phiên toà, Toà án nhân dân tỉnh Bình Phước nhận định như sau:

[1] Vụ án này do có kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P theo thủ tục phúc thẩm thuộc thẩm quyền giải quyết phúc thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Bình Phước theo Điều 38 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P, thấy rằng:

[2.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 giữa nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H và bị đơn Ông Lâm Văn P:

Tại Biên bản lấy lời khai của đương sự ngày 13 tháng 01 năm 2022 tại trụ sở của Toà án cấp sơ thẩm (Bút lục 58), Bà Trần Thị M khai như sau: ““Khi làm hợp đồng đặt cọc thì giữa tôi và ông P có thống nhất sau khi nhận cọc của ông P thì ông P được quyền quản lý, sử dụng thửa đất, nếu ông P có muốn bán cho ai trong thời gian nhận cọc nhưng chưa đến ngày công chứng thì ông P có quyền bán và tôi cũng đồng ý ký các giấy tờ cho người mua lại từ ông P, do ông P được quyền bán lại nên tôi cũng đồng ý cho ông P được quyền nhận cọc tiền bán đất của người khác đối với các thửa đất tôi đã bán cho ông P…Sau khi ông P nhận mua đất của tôi thì ông P có dẫn một người khác nói là có người muốn mua đất vào để xem và đo đất, thấy vậy tôi cũng có hỏi ông P dẫn ai vào mới biết là ông H mua đất. Ông H có gặp tôi nói với tôi là ông H có mua lại đất của ông P sau này mua xong còn nhờ tôi ký giấy chuyển nhượng thì tôi cũng đồng ý với ông H, khi đó có cả ông P đi cùng.” Tại Biên bản lấy lời khai của đương sự ngày 13 tháng 01 năm 2022 tại trụ sở của Toà án cấp sơ thẩm (Bút lục 57), Ông Trần Văn L khai như sau: “Khi làm hợp đồng đặt cọc thì giữa tôi và ông P có thống nhất sau khi nhận cọc của ông P thì ông P được quyền quản lý, sử dụng thửa đất, nếu ông P có muốn bán cho ai trong thời gian nhận cọc nhưng chưa đến ngày công chứng thì ông P có quyền bán và tôi cũng đồng ý ký các giấy tờ cho người mua lại từ ông P, do ông P được quyền bán lại nên tôi cũng đồng ý cho ông P được quyền nhận cọc tiền bán đất của người khác đối với các thửa đất tôi đã bán cho ông P…Sau khi ông P nhận mua đất của tôi thì ông P có bán cho người khác, khi ông P bán thì ông P có thông báo cho tôi biết là có bán nhưng tôi không có hỏi bán cho ai sau này tôi mới biết là ông P bán cho ông H. Khi ông H vào xem đất thì ông H có biết là đất đang đứng tên tôi nên khi đó ông H có nói với mẹ tôi là bà Mai là sau này mua bán với ông P xong thì nhờ tôi bà ký hợp đồng sang tên cho ông H thì khi đó ông H đã biết đất đứng tên tôi, sau đó ông H có mấy lần khác vào xem đất.”. Lời khai của Bà Trần Thị M và Ông Trần Văn L trên hoàn toàn phù hợp với thoả thuận đã được cam kết trong Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 06 tháng 4 năm 2021 giữa Bà Trần Thị M và bị đơn Ông Lâm Văn P (Bút lục 34) và Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 06 tháng 4 năm 2021 giữa Ông Trần Văn L và bị đơn Ông Lâm Văn P (Bút lục 35). Khi Bà Trần Thị M và Ông Trần Văn L ký kết các Hợp đồng đặt cọc trên với bị đơn Ông Lâm Văn P thì đồng thời Bà Trần Thị M và Ông Trần Văn L giao luôn đầy đủ 04 diện tích đất, căn nhà và toàn bộ vườn cây cao su cho bị đơn Ông Lâm Văn P quản lý, sử dụng và thu hoạch hoa lợi, sau đó do nguyên đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc và không nhận chuyển nhượng nữa nên bị đơn đã tiến hành làm thủ tục và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp các “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” đối với 04 thửa đất mà bị đơn nhận đặt cọc và chuyển nhượng của Bà Trần Thị M và Ông Trần Văn L đều vào ngày 28 tháng 02 năm 2022.

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 giữa nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H và bị đơn Ông Lâm Văn P đều trên cơ sở tự nguyện, hiểu biết được điều kiện và tình trạng pháp lý của các thửa đất, đúng với ý chí mong muốn của hai bên và cũng được Bà Trần Thị M và ông Trần Tấn L1 đồng ý chấp thuận ký kết nên chắc chắn thực hiện được trên thực tế việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và sang tên cho nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H nên Hợp đồng đặt cọc trên có hiệu lực và bắt buộc các bên ký kết phải tuân thủ. Do đó, nguyên đơn cho rằng khi các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc thì 04 thửa đất mà các bên thoả thuận chưa được bị đơn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn đang đứng tên của Bà Trần Thị M và ông Trần Tấn L1 nên nguyên đơn lấy lý do đó yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu là không đúng với thực tế khách quan và không đúng với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận.

[2.2] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H yêu cầu buộc bị đơn Ông Lâm Văn P trả lại số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng:

Theo Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 giữa nguyên đơn và bị đơn có thoả thuận cụ thể, rõ ràng như sau: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận trên nếu Bên A không bán cho Bên B theo cam kết thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 02 lần số tiền Bên B đã đặt cọc, ngược lại nếu Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.”. Như vậy, căn cứ vào thoả thuận giữa nguyên đơn và bị đơn về hậu quả của việc vi phạm Hợp đồng đặt cọc trên thì do nguyên đơn vi phạm hợp đồng nên nguyên đơn phải chịu mất số tiền 1.500.000.000 đồng mà nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng là không có cơ sở để chấp nhận.

[2.3] Từ những cơ sở và lập luận nêu trên, xét thấy Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H là không đúng thực tế khách quan và do có sự nhầm lẫn nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật nên cần phải chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P, sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật.

[3] Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P, sửa toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm nêu trên theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

[5] Án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Về yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn trả lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Lâm Văn P.

Sửa toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 19/2022/DSST ngày 10 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2021 giữa nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H và bị đơn Ông Lâm Văn P.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H về việc yêu cầu buộc bị đơn Ông Lâm Văn P phải trả lại cho nguyên đơn tổng số tiền đặt cọc 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng.

4. Án phí: Căn cứ các điều 147, 148 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, 4.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H phải nộp 57.000.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền 28.800.000 đồng tạm ứng án phí mà ông H đã nộp theo Biên lai thu án phí, lệ phí Toà án số 0013511 ngày 06/10/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện H, còn lại 28.200.000 đồng nguyên đơn Ông Nguyễn Văn H phải nộp tiếp cho đầy đủ.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn Ông Lâm Văn P không phải nộp và được trả lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0014114 ngày 30 tháng 8 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.